1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我1 1三亞海棠灣概念性總體規劃設計單位：EDSA1.1.基址環境（1 1）區域概況海棠灣位于三亞市東北部濱海地帶，距三亞市區僅 2828 公里。規劃用地南北長約 3030 公里，東西平均寬約公里， 規劃用地總面積約 150150 平方公里，行政區劃由三亞市海棠灣鎮的海棠灣 和陵水縣英洲鎮的土福灣組合而成。區內氣候受海洋氣候的影響較大，屬熱帶海洋季風氣候， 年平均氣溫。C,C,冬季月平均最低氣溫oC C 至 21oC,21oC,區內常年主要風向為東北風。（2 2 ）基址分析此次概念性總體規劃的規劃實際規劃范圍西側以境內海榆東線公路為界，東至海邊，面積約為 9090

2、 平方公里。I I/在規劃范圍之內，南部主要為鐵爐港瀉湖， 瀉湖面積約 8 8 平方公里；中部為以龍江/ 塘為核心的濕地，龍江塘面積約為 5 5 平方公里；北部為椰子洲和土福灣。其中椰子洲為國家 級風景名勝區一一三亞熱帶海濱風景名勝區內的一個景點，面積約2 2 平方公里。基地內包括兩塊重點自然保護用地，南部的紅樹林和北端的藤橋河濕地保護區。紅樹林已經受到嚴重破壞，瀕臨滅絕。在今后的開發建設中需要重點保護。地形海棠灣地勢總體上由西向東傾斜，西部多為山地，東部主要為寬闊平坦的河流沖積和濱海平原。規劃區域內除局部山地外，坡度較平緩，周邊山地坡度較陡。高敏感地區和重要棲息地淡水資源：飲用水庫及主要水庫

3、 ，這些水域為動、植物提供了水生環境，也是該地 區重要的淡水資源。河口生態系統：椰子洲，河口生態系統屬于敏感系統， 是許多水生動物的重要生境 之-。濕地資源：紅樹林濕地，濕地資源在水循環、碳循環過程起到重要作用，是許多鳥 類和其它動物的重要棲息地。沙壩、沙灘生態系統：自然海岸線資源，是長期自然演替的結果。（3 3）用地適宜性分布根據以上分析，得出三類用地類型，即可開發用地、不可開發用地和可適度開發用地。可開發用地是指開發本身不會對環境產生太多影響，而且土地適于開發； 不可開發用地指具有環境特質性或受到人為影響后容易在質量退化或對整個區域的安全具有重要影響， 這類土地作為保護型用地；可適度開發用

4、地是指這類用地的開發對環境有負面影響或建設用 地安全性需要予以重視，這類土地如果開發要考慮更多的安全性以及環境影響，在建筑密度、數量、布局上要多予考慮。概念規劃方案（1 1）愿景及規劃目標將該區域定位為“國家海岸”主題概念，海棠灣應當是以生態資源的保護和利用為出發點，基于優美環境資源和新的開發模式，形成擁有獨特景觀和新型旅游產品的公共旅游觀光勝地及高端濱海旅游度假區。（2 2） 功能分區（3 3） 海棠灣規劃區內由北至南劃分為三大功能區，分別是：濱海多元社區、濕地生態保護區和綜合旅游 度假區。百度文庫-讓每個人平等地提升自我2 21北段一一濱海多元社區海棠灣北部以海棠灣鎮區為主，居住環境文明舒

5、適，有明顯的地方特色和文化傳承。使地方經濟社會 發展與旅游產業開發相互促進，良性循環。藤橋鎮等小城鎮的建設與發展旅游服務相結合，建成功能較為 完善的旅游小城鎮；新建的國際休閑度假社區。提供體驗另一種生活環境與生活方式的“國際化”聚居社 區。質樸的本地社區與高層次的外來社區和睦相處，使海棠灣成為南中國海岸的魅力家園。濱海多元社區 內分布有生態村鎮、回遷小城鎮、生態型度假別墅、高爾夫社區及旅游度假村等等。2中段一一生態保護區海棠灣中部以保護自然生態環境為優先目標，主要是保持原有的熱帶植被和生態濕地，有效控制該范 圍內農村居民點的生長，并適當遷并居民點，以恢復原始生態的植被與水系環境。綜合考慮旅游開

6、發需要， 布置騎馬、垂釣、露營等戶外運動點，逐步建設成為熱帶地區的國家生態公園。3南段一一綜合旅游度假區海棠灣南部一方面依托現有的林旺鎮，建設旅游度假中心區，逐步配套酒店度假、商業購物、文化休閑、娛樂游憩及管理培訓等服務設施。同時，利用瀉湖及其周邊地形的豐富 多樣和視覺景觀優勢，建設豐富多樣的綜合旅游度假區。其中既有生態居住區、高檔游艇社區、高爾夫社 區等居住類產品；也有豪華海景酒店、溫泉度假區、環球影視城等公共設施；還有主題公園和紅樹林自然保護區。（4 4）結構分析環境問題對海棠灣的可持續開發有著重要影響，本次三亞海棠灣概念性總體規劃致力于有效保護規劃 區域內的生態環境，處理好規劃區域內人為

7、建設環境與自然環境的融合。在這種思想的影響之下，提出了“一軸多組、島嶼分布”的規劃結構?！耙惠S多組、島嶼分布”的規劃結構是以一條規劃主軸線以及多條規劃次軸線作為連接多個規劃組團 的紐帶，各個組團緊密聯系所處地段的環境，被生態綠地所包圍，如同綠色海洋中的島嶼。首先以現有的 國道經過加寬改造作為規劃區內部的發展主軸，承擔區域內部各地區的聯系；其次以此規劃主軸為基礎對 規劃區域進行一系列的區位、土地、環境等要素分析，選擇出適宜的城市發展用地進而規劃出若干個組團;、之后在城市發展組團與規劃主軸之間，各組團彼此之間 選擇合適的路線建立聯系，作為規劃區發展次軸線。這種規劃結構能夠最大限度解決城市發展與環境

8、保 護之間的矛盾，最大限度的融合人為環境與自然環境。（5 5）土地利用規劃在規劃中依據土地自身的價值， 合理進行空間布局。 濱海一線為旅游度假用地，商業用地、酒店用地及高爾 夫球場等用地基本呈帶狀分布在離海最近的區域；城鎮 用地、居住用地等則布置在離海相對較遠的濱海二線區 域。規劃采取了恢復水面、連通水系、改善水質等多種 水系整理手法，使得瀉湖、內河及濕地的水體將海水及 游艇引入其中，在土地利用功用上等同于延伸擴展了濱 海區域的黃金價值。商業、娛樂、濱水高爾夫及高檔居 住社區結合相應地形圍繞在水系周邊布置，同時配置各 種社區配套服務設施，有利于創造豐富的空間層次及景 觀效果及提升項目整體價值。

9、此外，地塊的劃分也成一定面積單元、分組團、分 項目設置，便于招商引資工作推進。（6 6）開放空間分析開放空間系統的總體格局可大致概括為“三橫 PI I i 1*119111 VIVI計*IIWIIIa|-jrifri4IFII n利Ifii lb fill il ml mi its iIIV41|iR mil41 VILMlIlllhll M II ItllPKHlHUItAl I Kid I141 h ipiii iil I -.1 fed Bl *4 fi 41 M h hafef辛4申qdFlr申屮i| ia i n sl.fti vtlltlllHHtflAMIllME I|IH At

10、 IlVMIflM liaitflir 19imi iirilia l|Vii|iP 111hlHI-VI* !M la* th-JII ill+FW屯*，百度文庫-讓每個人平等地提升自我3 3一縱”格局，“三橫”即北部赤田水庫- -椰子洲沿河生態型綠化景觀帶、南部的瀉湖休閑度假景觀帶、中部濕地觀光景觀帶；“一縱”即縱貫基地的沙灘濕地景觀帶?！叭龣M一縱”的格局體現了“擁抱自然”的設計理念，基地內從農田、林地、景觀帶，到內河、瀉湖、海洋等等都是開放空間的兀素。自海水椰子洲-赤田水庫，自海水濕地一山體，自海水瀉湖一山體。設計單位：sasaki概念設計說明海棠灣的總體理念提倡環境重建；保護南面內陸瀉

11、湖和北面藤橋河周圍的生態；保護中央區域豐富的農業傳統和村莊；把度假區開發集中在基地北部和南部。南面的開發是與現存區域基礎設施，包括道路，三亞鳳凰國際機場， 三亞市區以及亞龍灣國家旅游度假區聯系在一起的。這一片區以林旺鎮為后盾，配合較高密度的開發，迎合國內外游客的需要。片區內的鐵 路港提供優良的休閑沙灘，這里風景如畫，更加安靜，海水更適合家庭休閑。一個容納零售，餐館，娛樂 以及服務設施的娛樂區將為游客提供多種活動，豐富他們的海灣假日體驗。北面靠近度假區中心的地方有種類繁多的住房，包括公寓，聯體住宅和單家庭住宅， 構成終年活躍的度假住宅社區。這些社區靠近休閑和娛樂設施，提供開放空間和視線走廊。在研

12、究區域的中心地區， 要保留海岸小農莊的農業生活方 式，因為它可以提供一個獨特的文化和農業旅游機會。要改善基礎設施，使這些區域更加適合發展以民宿，經濟型住宿和土、菜館為形式的小規模農業文化和生態旅游。這些村莊的傳統， 包括節日，豐收慶典和其他慶祝將使游客有機會參與獨特有趣中央農業區的北部包括現存藤橋河。這條大河是區域農田和居民的主要水源。 必須確立一個河流重建工程，幫助藤橋河恢復充足的水量。這個工程包括去除一些阻礙沉積物自然流 動，已經造成某些河段干涸的堤壩或者修改這些堤壩的設計。另外， 沿河采沙必須禁止，使沙子得以回到沙灘生態系統中。在海棠灣的北部，藤橋河以外以及土福灣沿岸因為這里 的海灘朝南

13、，是興建一些豪華酒店的理想場所。這里可以提供私密，安靜，高質量的服務和休閑空間， 它將迎合更加高檔的 市場群體的需要。象南面的林旺鎮一樣，現存海棠灣鎮將提 供一系列服務設施，如警察局，消防隊，醫療中心，零售和餐館。低密度住宅區也將安排在這個區域內，適合希望經常前來觀光的游客。土地使用：海棠灣概念性用地總平面提倡重建生態和保護基地內的獨特景觀。創造海棠灣作為世界 一流度假區的形式和個性的最終還是自然環境。用地平面確定的土地用來開發，這些開發將主要集中 在基地南部的“度假區中心”內。這種以旅游為導向的開發，包括海灘酒店，高密度住宅，度假區零售 設施，餐館，公園和無數休閑設施。現存林旺鎮將為度假區提

14、供服務設施，如警察局，救火隊，醫療設 施，超市以及其他當地零售。的活動。百度文庫-讓每個人平等地提升自我4 4度假區中心內部有一個 1818 洞錦標賽級高爾夫球場，可圍繞球場安排一些低密度的住宅社區。由于這 個高爾夫球場靠近基地南端生態敏感的紅樹林地區，因此可以考慮以一種環保的形式建設，可參照 AudubonAudubon 國際認證的標準。雖然中國的高爾夫事業發展很快，但是世界一流的球場還是吸引游客的重要因素。SasakiSasaki 知道目前高爾夫球場作為一種用地，目前在中國是個正在討論的話題。雖然我們認為高爾夫 球場是個合適的功能，但是我們規劃了另外一種同樣有吸引力的開放空間元素。這個戰略

15、可適用于基地 的其他地方，包括為游客提供開放休閑空間的果園和花園。我們在度假區中心的北邊，沙壩后方安排了一些低密度住 宅社區，可以保護沙壩這一重要的自然特色。會所設施，步行 道和休閑活動與社區相互融合，為居民和游客提供無數種享受 大自然和溫和氣候的方法。后瀉湖的“linklink ”式高爾夫球場在重建的沙壩景觀中創造出一個休閑空間。球場的興建將重建該 區域以前的自然體系，這是魚塘出現之前存在的一個不同的生 態體系。西面的農業社區將被保留下來，在保證區域農業經濟 產量的同時，充當重要的開放空間走廊和景觀。海棠灣總用地面積的 40%40% 右將保留為農業功能。海棠灣中心沿岸的蜈支洲島可以開發成獨特

16、的平房式酒店。島上的開發包括一個擁有 100100 間客房的豪華酒店和一個高檔SPASPA酒店。預計該島將為那些對生態多樣性和珊瑚礁感興趣的游客 服務。可以考慮潛水活動，提供探索獨特生態系統的機會，但 是一定要做好自然資源的保護工作。到達島上的交通主要是水上的士或私家船只，這樣可以提高 私密性和獨特性。啟動區總體規劃啟動區的功能是推動整個海 棠灣的開發。這個區域將容納主要 的旅游中心區，世界級酒店設施， 娛樂，餐飲，零售和休閑功能。啟 動區是“中心”，它確定了整體開 發的形象。我們選擇基地的南部來 集中這些開發，因為這里靠近三亞 市，交通便利。它位于最具有田園 風光的海灘上，開發區域的各個角

17、度都能看到水景。這些內陸的水道 可安置游艇碼頭和水上交通體系，連擊海灣內的各個區塊， 同時最大限度地開發濱水區。這一地區非常 適合開發，因為它退化的景觀剛好提供了重建的機會。另外，容易在 此地興建人群活動集中的建筑或設施，也比較容易開展分期開發。功能框架規劃啟動區由三個各有特色卻又相互聯系的功能塊構成。這個區的 中心是一個商業度假區中心。高密度的旅館和住宅圍繞這個中心，給 它帶來生機活力。從中心區慢慢往前走，功能逐漸過渡為低密度的住宅。一個綜合開放空間系統連接不同 的功能塊，百度文庫-讓每個人平等地提升自我5 5創造出相互融合的開發框架。（啟動構架分析圖）土地使用啟動區內共有四種主要用地功能：

18、商業，住宅，市政/ /文化，開放空間。啟動區面積約 600600 公頃，其中 3030%將進行商業和住宅開發。商業功能包括七個度假酒店（提供4,0004,000 間客房），娛樂，零售和餐飲。這些功能集中在“度假區中心”內，形成旅游環境的中心和海灣活力的源泉。度假區中心內的住宅功能有 很多種類，包括公寓，聯系住宅和單家庭住宅。所有住宅都靠近中心，創造出舒適，適于步行的環境。高密度開發更加靠近度假區中心，而低密度開發則位于北面的沙壩之后，更具私密性。市政/ /文化功能集中在度假區中心，包括教育解說中心和博物館，公共體育設施和休閑設施。開放空間網絡構成度假區中心的 框架，把開發包含在海灣的美景之中。

19、高爾夫球場，步行道，現存環境保護和重建區，如海灘沙壩生態系 統，紅樹林和農業用地都是相互連接的開放空間系統中的重要部分。一條連續的濱水散步道把這個系統和 開發連在一起，為游客創造可達性。編制單位：同濟城市規劃設計研究院海棠灣的開發戰略海棠灣的開發能否成功，開發運營后是否具有較強的競爭能力， 主要取決于其開發定位的正確性和科學性。戰略基點 根據三亞市城市總體規劃（1995 2010），“海棠灣南段作 為未來三亞市生態旅游城市發展備用地”。目前三亞的城市人口和用 地規模并沒有突破總體規劃的時序目標， 規劃建成區還有較大的發展 空間。海棠灣的開發并非是城市化發展和城市建設用地正常拓展。因此，海棠灣的

20、開發不是要建“新城”或新城區。三亞市現有的接待設施如賓館等，其使用率還有待于進一步提 高；已開發的幾個海灣，其岸線和沙灘的游憩容量還遠非飽和。在城 市規劃建設區范圍內，與旅游相關的在建和擬建項目還很多。 海棠灣 的開發，如果在項目內容和標準上與現有旅游度假區相類似，必將產生“同構”競爭，無助于城市的整體發展和效益。因此，海棠灣的開 發不是城市現有旅游設施和產品的橫向外延擴展。三亞的自然環境優越，開發時間還很短，城市人口規模較小，未 來發展的余地很大。而目前本地的房地產市場容量較小，開發商以“高 品質、低價位”的旗號在內地特大城市及境外銷售三亞的房產，較易 取得成功。這可能會引發房地產市場的不正

21、常擴容，并導致大量圈地現象的發生。 這種短視的畸形開發將會極大的損害三亞市的長遠發展 目標。 因此，百度文庫-讓每個人平等地提升自我6 6海棠灣的開發不是短期行為，不容搞房地產投機圈地。因而：海棠灣的開發是在外力推動下向高端市場的跳躍式發展，與現有 旅游度假區形成錯位競爭，從而有助于完善三亞市的旅游結構， 提升 三亞乃至海南旅游市場的品質。海棠灣的開發應是適度規模的旅游設施建設，與環境整治、生態保育相結合。/海棠灣的開發是基于深思熟慮的長遠戰略，有完整的規劃構架，以及分步實施的控制和引導。功能定位根據前文的分析和研究，本規劃報告認為海棠灣的功能定位應該是：基于優美環境資源和新的開發模式的高端濱

22、海旅游度假區；擁有獨特景觀和新型旅游產品的公共旅游觀光勝地。其內涵包括：一個回歸自然的生態型旅游度假區：盡可能地保持生態原貌，如椰林、沙壩、河灣景觀等，在這些地段 做好保育，盡量減少人工干擾痕跡，使最現代化的旅游度假設施與最原生態的環境和諧共存。一個多樣文化和思想匯聚地、先鋒及恬靜的交匯點：以多民族文化為底蘊，匯聚多樣文化和思想精髓； 以國際時尚為先鋒，恬靜休閑為宗旨，使海棠灣成為度假的高尚品牌。一個海納百川、清新和諧的觀光氛圍： 擁有優美獨特的生態環境與景觀資源，提供新型時尚的產品與服務，打造輕松和諧、清新時尚的觀光氛圍，使海棠灣成為人們向往的濱海樂土。一個豐富多彩并富有魅力的濱海多元社區：

23、主體功能突出，輔助功能相對綜合；休閑娛樂項目多樣化和精品化。形成品位極高，而又輕松活躍、冥發遐想和催生創意的度假居住環境，提供體驗另一種生活環境 與生活方式的“國際化”聚居社區。質樸的本地社區與高層次的外來社區和睦相處，使海棠灣成為南中國 海岸的魅力家園。品牌形象根據對海棠灣開發的功能定位及其內涵表達，可進一步對海棠灣的品牌形象作定位。海棠灣品牌形象的標志應該是：水清沙白、灣闊浪涌、椰風海韻，異域本土化和傳統時尚化的熱帶濱海國際家園和旅游勝地。為了達到海棠灣品牌形象標志的要求，旅游度假區必須營造一種人與自然互融互動的氛圍，把流動的濱海美景與人的活動共同作為海棠灣旅游動態的重要組成部分，并合理有

24、序地組織。除此以外，要盡量使人 工設施環境與優美的自然環境相協調，做到外觀悅目，統一中富有變化、自然舒展；強調環保、節能及區 域的無污染性，提倡“綠色”建筑。目標市場與主要項目主體目標市場目標市場的合理確定，是海棠灣旅游開發的關鍵問題，關系到海棠灣旅游開發的成敗。根據上述的分析和判斷，海棠灣旅游開發的第一個目標市場應是高端度假群體。這一群體的構成可包括下列幾方面：百度文庫-讓每個人平等地提升自我7 7全球 500500 強企業及在華分支企業的機構性需求，及其中高層管理人員消費群體；港澳臺大企業的機構性需求消費，及其中高層管理人員消費群體；一般海外旅游度假團體及游客；國內國有及民營企業的機構性需

25、求，及其高層管理人員消費群體；較為富裕的藝術家、歌星、體育明星等消費群體。海棠灣旅游開發的第二個目標市場的開發取向，應該是具有一定文化層次，具有中等消費能力的國內外觀光游客。針對第一目標市場的開發將引發第二目標市場的需求，并且形成兩個目標市場的相互促進，共同發展局面。主要旅游產品旅游產品的供給是實現既定的功能定位的手段，要與目標市場的選擇相呼應， 并應隨著發展而動態調整。從需求層次和目標市場定位看，海棠灣的旅游產品應呈一個多層次的結構和形成一個有序列的服務體系， 以滿足高端度假和公共性觀光的多樣化的需求。這個產品結構和服務體系包括以下內容：親水游樂一一水上游覽、水上運動、水下探險、海洋科普等。

26、休閑活動一一度假村、酒店、咖啡館、各類酒吧、中式茶藝館，以及寺廟、教堂等。參與性游樂-潛水、熱帶農作觀光、高爾夫球、垂釣等。療養康復一一海水浴、陽光浴、沙浴、溫泉浴、椰林浴，以及醫療保健、心理咨詢等。文化游樂一一音樂會、美術展、古董展、沙雕展、服裝秀、民俗風情展示、海洋動物表演等。高層商務一一會談、專業會議、相關培訓、宴會社交、產品推廣會、成果鑒定會等。特色服務一一婚禮加密月旅行及其他。野外活動一一滑翔、攀巖、射擊、露營、濕地探險、野外生存等。度假居住一一商務度假、家庭度假、科技精英度假，以及國際村等。多樣化的旅游產品可以交叉組織各種層次的旅游服務，形成獨立的單元服務或多樣化的綜合服務、產業式

27、的社區服務以及多方位的生活體驗式服務等?；A性項目的確定海棠灣的旅游開發需確立一系列的基礎性項目，它們將成為整個區域發展的支點。沙壩、海灘、椰林等自然風光保護項目，包括對現有山體和植被破壞的整治和恢復。沙壩、海灘、椰林作為海棠灣特有的自然景觀資源，其本身就是極有價值的旅游產品。因此，在某種意 義上，對自然景觀資源加以保護和保育本身就是重要的旅游開發。百度文庫-讓每個人平等地提升自我8 8多層次的視域空間及景觀視廊項目?；趯Ｌ臑车臍夂驐l件和自然地形地貌的分析，在區域功能的總體布局基礎上，合理安排各類旅游線路；與游線相呼應，組織好各功能分區的空間視覺景觀走廊，有序地布置旅游系列項目。各旅游項目

28、又在 不同的地段和功能分區內形成各自的視覺空間效果。標志性賓館及多類型度假村項目?！白　笔锹糜味燃賲^的基礎要素之一，也是旅游產業的主要載體形式，人們籍以最直接、真切地體驗旅 游度假產品及感受旅游度假的空間氛圍。因此，在海棠灣的旅游開發中，賓館與各類度假村是開發投資最 大、空間效果最強、服務要求最高的項目。標志性的賓館將成為海棠灣旅游度假的旗艦。精致化、人性化的公共環境設施項目。豐富多彩且別具特色的公共環境設施是旅游度假區形象的主要體現，是旅游度假區具有宣傳號召力及令游客印象深刻的主要媒介。海棠灣不僅要充分發揮自然資源的景觀價值，而且要力求公共環境設施的精致 化和人性化，創造出高檔而不浮華、樸質

29、而見文化的公共活動空間，使高端客戶感到賞心悅目，令大眾群 體耳目一新。品牌休閑娛樂項目。海棠灣以其得天獨厚的氣候和地理條件適宜開發多種有特色及高檔次的休閑娛樂項目，如游艇、沖浪、 垂釣、野營等。特色鮮明、且多樣化的休閑娛樂項目是海棠灣是吸引游客、樹立旅游品牌的產品基礎。海棠灣的空間規劃空間發展的目標空間發展的總體目標根據海棠灣開發的戰略目標， 結合功能選擇，確定海棠灣的空間發展目標為：在生態環境優先的原則下，以分散組團的方式布置旅游度假中心區、國際休閑度假社區、鄉村濕地公園、旅游小城鎮等各功能分區， 形成“兩廊開敞，四區串聯，環水據點，疏中有密”的總體空間格局；各項建筑和設施呈簇群狀布置，與

30、自然環境有機融合；整體空間形象豐富而又統一；空間識別感強，導引清晰，功能組團的聯系便捷。百度文庫-讓每個人平等地提升自我9 9海棠灣規劃區內 由北至南，形成北部 的旅游小鎮、中部的 鄉村濕地公園和南部 的旅游度假中心區及 國際休閑度假社區四 大功能區；濱海沿岸 和公路沿線的交通市 政走廊形成開敞空 間；海灣內部水系周 邊呈簇群狀集中開 發，控制密度，以保 證整體的生態效益。 其中四大功能區為：發展旅游服務相結合， 建成功能較為完善的旅游小城鎮；居住環境文明舒適，有明顯的地方特色和文化傳 承。使地方經濟社會發展與旅游產業開發相互促進，良性循環。中部豐富多姿的鄉村濕地公園海棠灣中部以保護自然生態環

31、境為優先目標，主要是保持原有的熱帶植被和生態濕地，有效控制該范圍內農村居民點的生長，并適當遷并居民點，以恢復原始生態的植被與水系環境。綜合考慮旅游開發需要， 布置騎馬、垂釣、露營等戶外運動點，逐步建設成為熱帶地區的國家生態公園。綜合多元的旅游度假中心區海棠灣南部一方面依托現有的林旺鎮，建設旅游度假中心區，逐步配套酒店度假、商業購物、文化休閑、娛樂游憩及管理培訓等服務設施。同時，往東利用海濱、沙壩等起伏地勢，建設濱海廣場觀光游憩區；公 路以西開發灣坡溫泉，并利用山地、低丘等起伏地勢，建設公園、度假村等，形成豐富多樣的旅游度假中 心區。南部一一輕松時尚的國際休閑度假社區在港商積極投資海棠灣的外部推

32、動力下，海棠灣南部利用瀉湖及其周邊地形的豐富多樣和視覺景觀優 勢，建設多樣化的濱湖別墅和度假莊園等風景獨特的山水住區，相應配套服務設施，并安排多項較高端戶 外運動，諸如滑翔、攀巖、游艇、高爾夫等。在瀉湖出?？?、鐵爐灣半島建造超高檔次的賓館及海棠灣的 高位觀景點。要盡快將這一地區建成海棠灣最具魅力的國際休閑度假社區?？臻g發展的組織空間發展的總體形態海棠灣的空間形態組織是以自然基地為主框架，以人工開發為視覺集中點，統籌海岸、沙灘、椰林、農 田、曠地、山體、水系、道路及建筑等要素。空間發展的分區目標北部- 舒適悠閑的旅游小鎮海棠灣北部以海棠灣鎮區為主，包括外圍的椰子洲和南田溫泉等基于自然資源的旅游景

33、區。城鎮建設與百度文庫-讓每個人平等地提升自我1010海棠灣總體規劃的基地面積 153153 平方公里，除了現狀藤橋鎮區外，空間開發主要集中在公路以南地區。 為了保護并合理利用海棠灣的海灘、沙壩、椰林、濕地等自然資源，并兼顧實際開發的需求，在空間上采 取從海岸向縱深，以及沿水、沿路的“據點式”拓展。因此海棠灣的旅游開發在總體形態上形成四大功能 區（三大建設性功能區和一個濕地公園），每個功能區內分別又形成若干功能片區。海棠灣規劃范圍內不 發展工業，以杜絕工業對環境的污染。空間發展的分區組織海棠灣鎮對于海棠灣鎮而言，要以旅游開發為導向，強化城鎮風貌和特色，聚集城鎮人氣，探索旅游小城鎮建設 的新模式

34、。以旅游來帶動第三產業的發展，以及創造就業機會、增加稅收和財政收入。以旅游開發和服務 為突破口，推進三農問題解決，實現旅游發展、本地經濟社會發展、生態和環境保護的“三贏”。海棠灣鎮的空間發展分為藤橋組團、北部的灣北組團和椰子洲南部的洲南組團。海棠灣鎮規劃總建設用地為 8 8 平方公里，規劃常住人口萬人，規劃最高游客容量為1000010000 人。其中：藤橋組團以藤橋鎮居民為主，并接納因海棠灣開發中需要拆遷安置的部分村民。該組團規劃用地規模約為平方公里，規劃常住居住人口規模約為4 4 萬人，規劃最高游客容量為40004000 人；灣北組團則以景觀優勢取勝，可以兼作為本地住區及旅游度假居住用地，配

35、套建設相應的服務設施。該組團規劃用地規模約為平方公里，規劃常住人口規模約為60006000 人，規劃最高游客容量為 20002000 人；洲南組團則是逐步改造原有的村落，以安置海棠灣中部生態公園范圍內的村民為主。該組團規劃用地規模約為平方公里，規劃居住人口規模約為萬人，規劃最高游客容量為10001000 人；三大組團之間為椰子洲保護區，大約平方公里，規劃最高游客容量為30003000 人。椰子洲內不得有大面積人工設施建設，允許在椰子洲邊緣區有少量生態型小旅館或旅游服務設施，配合椰子洲的旅游觀光。灣北組團往東有部分用地屬于陵水縣英州鎮轄區范圍，在本規劃中定為旅游度假備用地，需要統籌和協調，面積約

36、平方公里，其中包括伊斯蘭古墓群景點。鄉村濕地公園為保護和有效利用豐富的熱帶植被和濕地資源，將海棠灣中部地區劃定為鄉村生態公園，其北連椰子洲，南至林旺鎮，西抵高速公路，東到沙壩，大約占地2727 平方公里。其規劃目的在于：保護熱帶濕地的自然生態環境，維系傳統的農牧活動，提供生態型特色旅游產品。根據基地條件及規劃創意，該公園分為外圍區、緩沖區和保護區三部分。濕地公園規劃總用地面積約為2727 平方公里，規劃最高游客容量為 48004800 人，規劃平均旅游人口密度為人/ /公頃。其中：保護區規劃用地面積約為2020 平方公里，規劃最高游客容量為20002000 人；緩沖區規劃用地面積約為平方公里，

37、規劃最高游客容量為12001200 人；外圍區規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為16001600 人。在外圍區的入口處和現有設施附近集中成組地布局住宿、餐飲、運動和野餐等接待和游憩設施；在公園北部，可以與海棠灣鎮的洲南組團統籌設施配套；在南則，可與旅游度假中心區相銜接。在公園的入口處， 設置信息中心，簡介百度文庫-讓每個人平等地提升自我1111公園的意義和資源特色，提供活動項目和徒步旅行的信息，包括對自然知識的解說， 對游徑的標示。在公園入口處還應建交通匯集中心和停車場。在緩沖區可以布置航帆、劃船、垂釣、滑水和宿營地、拖車營地或生態旅館等臨時住宿設施。生態旅館 是一種自然為本的旅館，

38、是一種符合生態旅游的哲學和理念的游覽區小旅館，它們與環境相結合，通過解 說標牌、徒步旅游、野生動物尋蹤、觀鳥等活動，使旅游者受到生態教育和獲得參與性體驗。生態旅館的 容量有限，一般每家 25802580 個床位，有餐廳和酒吧，利用自然材料而建筑，反映地方傳統和建筑方法，以 高度尊重環境的態度進行經營管理( HawkHawk ins,ins, 19951995 )。在保護區內，除了基本的、嚴格控制的公共性通道，不再修筑其他道路。可組織環狀游覽線路，沿途活 動中設有解說牌；設置自行車、步行或騎馬旅行的小徑。除了基本的宿營地和為戶外活動提供的簡易設施 以外，不再有其他設施。將規劃范圍內現有的大部分村

39、民逐步搬出，將部分民宅改造成適宜旅游接待的的家庭小旅館或生態旅 館，輔以新建設，發展“小型私營旅館”、“汽車旅館”、“自助賓館”等接待設施。小型私營旅館：通常是一些小型的私人單元，為滯留時間較長、時間較為穩定的客戶提供居住設施，一 般不提供接待與餐飲服務。汽車旅館：專門選址并規劃為駕車者提供簡便接待設施的旅館。餐飲服務通常位于另外的獨立區域，也可以為度假者提供自助廚房。自助賓館：為旅游者提供床位和早餐，一般只提供早餐而不包括餐飲服務。床位一早餐式服務或自助廚房式接待設施也可以由本地業主提供。在濕地公園還可以設置帳篷營地或拖車營地，也可有少量的度假村。在帳篷營地或拖車營地里一般配有衛生設施、排污

40、系統和扎營設施，還可包括餐廳或自助餐廳、汽車維修站、商店、室內或戶外游憩設施及 其他服務設施。旅游度假中心區依托林旺鎮已有的公共設施配套，在公路以東集中規劃旅游設施，包括購物商場、各類賓館、文化會展、娛樂游憩等設施，向東延伸至海濱沙壩形成開闊的濱海廣場，可開展各種主動與被動的休閑活動。同時， 公路以西部分規劃為灣坡溫泉度假區，其中包括了灣坡公園、溫泉水源保護區、溫泉洗浴區、溫泉度假村 等。集中設置旅游設施有利于保護自然資源。旅游度假中心區 規劃用地面積約為 7 7 平方公里，規劃最高游客容量為 1360013600 人/ /公頃，規劃平均人口密 度約為 2020 人/ /公頃。其中：設施區規劃

41、用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為1000010000 萬人；灣坡溫泉度假區規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為36003600 萬人。國際休閑度假社區百度文庫-讓每個人平等地提升自我1212單幢度假單元： 是指度假區內的公寓、 鄉間別墅、山莊等。房主可將該單元作為主要居住或第二住宅使 用，也可以長期或短 期租賃給旅游公司，或者作為一種托管公寓交給他人管理。中心區和起步區的空間意向中心區和起步區 的選址都是基于各自 不同的功能要求和現 狀用地條件的綜合考規劃中心區以南地區擁有瀉湖和鐵爐港等海棠灣最佳的山水環境和視覺景觀優勢，且地勢變化，形態較為豐富。根據自然資源的價值，利用地形變

42、化，考慮旅游度假開發的需求，將本區規劃為為高檔休閑度假 區。該區依地貌及規劃功能的不同，分為緩沖區、高爾夫一區、高爾夫二區、濱湖別墅區、鐵爐港綜合區、 半島酒店區。不僅設有高檔商場和娛樂場所，高爾夫、游艇、滑翔、攀巖、野外生存等高端戶外運動，還 設有超星級酒店、各式別墅和莊園等旅游接待設施。國際休閑度假社區的規劃總用地面積約為2727 平方公里，規劃最高旅游度假人口容量為76007600 人/ /公頃,規劃平均人口密度為人/ /公頃。 其中：緩沖區規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為20002000 人；高爾夫一區（山地）規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為10001000 人

43、;高爾夫二區（濱海）規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為800800 人；濱湖別墅區規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為40004000 人；鐵爐港綜合區規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為20002000 人；半島酒店區規劃用地面積約為平方公里，規劃最高游客容量為800800 人。單幢度假單元等類型。其中:托管公寓：是由一組物業組成， 其居住單元分別由不同的業主所擁有，但所有業主共同擁有公共設施和公共區域。物業維護和保安的責任也由大家共同承擔，而具體管理及其他一些業務（包括將物業出租給度 假者）則委托給管理公司或代理商執行。度假村：是由多組各自呈團組布局的接待設施單元

44、組成的區域，并圍繞一個餐飲、娛樂設施集中的核心展開。它主要是為家庭和個人使用者設計的，可為客人提供自助廚房。度假村是一個自給自足的實體，在 統一管理下，為客人提供一個成熟度假區所應有的所有服務。度假村有的是為福利性的社會旅游而建設，有的則屬于商業性開發。商業性度假村通常提供50020005002000 個床位，可以分為幾個時段來開發。社會性度假村的規模通常要小得多。在海棠灣國際社區主要是設置商業性度假村，集中在鐵爐灣附近。基本不考慮引 入福利性度假村。海棠灣旅游開發的主要高檔接待設施主要集中在該區,接待設施類型主要有：賓館、托管公寓、度假村、r rjgjg涉鎧-百度文庫-讓每個人平等地提升自我

45、1313慮。中心區用地緊靠林旺鎮，海榆東線西側以丘陵坡地為主，東側至大海地勢較為平坦。中心區由溫泉度 假村、度假酒店、商業文化娛樂服務設施、旅游培訓、會議、信息中心，以及各種廣場綠地等組成，并且 通過一條由西至東的空間景觀軸線串接為一體。該軸線從西側的小山峰開始，越過低地綠化、林蔭景觀大 道，弧形河道、水晶宮、海景廣場，直抵海岸。整個中心區的空間結構可以概括為“一軸兩帶三片兩點”。一軸為貫穿中心區的空間景觀軸；兩帶為海 濱娛樂景觀帶和濱河生態綠帶；三片為三大旅游功能片區，分別為商業文化娛樂片區、旅游酒店片區及會 務和培訓片區；兩點為水晶宮和海景廣場這兩大重要節點。用作會議展示的水晶宮是一個晶瑩

46、剔透的圓玻 璃體，造型新穎獨特，是整個中心區的標志性建筑。由海榆東線進入中心區的林蔭景觀大道兩側布置8080 米寬的綠化帶，其西以小山峰為對景、遠處大山為背景，東面以水晶宮為對景、藍天碧海為背景。在這里， 自然環境里的各種元素和人工景觀相輔相成，融合為一體，給進入中心區的游客留下優雅的第一印象。海棠灣東南部的鐵爐港和半島擬可作為起步區，該區域交通條件較好，三面臨水，岸線蜿蜒曲折，形成 風平浪靜的港灣，有著極佳的山水環境和自然景觀優勢。該區的功能構成較為完整，是一個由度假旅館、度假別墅、適量的商業娛樂設施以及碼頭、浴場等諸多功能組成的綜合區。在空間布局上，充分利用濱海 臨水的優勢，將各類建筑和設

47、施沿岸線、呈帶狀展開布置；建筑組團之間是大面積的開敞綠地，強調景觀 品質的均好性。路網力求自然曲折。起步區向東伸入大海的半島是一座海拔8787 米的小山，是景觀條件最佳的地方，也易于封閉管理，在此布置一座高層超級豪華酒店，作為整個起步區的地標點。其余建筑均為低 層和多層。整個區域通過湖、海、山、建筑、綠化等各類自然、人工要素的有機組合、相互融合，營造出 一種自然而又高雅的旅游度假氛圍?？臻g開發的時空秩序基本策略本著“兩廊開敞，四區串聯；環水據點，疏中有密”的城市空間發展導向，海棠灣空間的拓展需要把握 時序上的實效性，具體來說主要包括兩個方面：立足于海灣內部與外部條件的現實，充分利用當前的有利時

48、機， 使海棠灣的開發有一個高調而又扎實的起步三亞市已經形成了較為完善的旅游產業體系，這將為海棠灣的開發和經營提供有力的產業支撐，其中包括旅游品牌、旅游景點鏈、旅游景觀、海洋旅游文化以及多樣化的旅游產品等方面的支撐。但是，對于高 端化的旅游度假業發展所必須的“綜合環境、人力資本、資金”等條件，三亞市還遠遠不足。但考慮到三 亞自然環境資源的絕對優勢，以及實現旅游產業結構的優化和高度化，從現在起就需要重點培育高端發展 的基礎。根據前文的分析，海棠灣的開發啟動有著現實勢態與外部資本的作用，其重要的比較優勢在于本地的“海洋資源”、“熱帶動植物資源”、“熱帶農作資源”等。為此，海棠灣的發展需要強調“確保海棠灣本地 資源優勢的最大化”，通過向高檔次的旅游度假方向進發而獲得高端市場競爭的先機，并進而成為三