1、.前期物業管理顧問咨詢服務方案#物業咨詢有限公司二七年十一月目 錄第一篇 序言····································2第二篇 公司簡介······

2、··························3第三篇 前期物業管理顧問咨詢服務整體設想········8第四篇 前期物業管理顧問咨詢服務介紹·········&#

3、183;··111、服務內容2、服務形式、服務期限及費用第五篇 結束語··································26第一篇 序言財富中心由#1市房地產開發有限公司開發建設，項目位于市中心，項目將擬建成#3市高檔的商

4、業中心。十分榮幸能有機會提交此建議書，#3物業咨詢有限公司全體同仁在預祝財富中心開發獲得成功的同時，將用“真誠、善意、精致、完美”的服務理念，為財富中心錦上添花。第二篇 公司簡介公司概況 服務優勢服務項目第三篇 前期物業管理顧問咨詢服務整體設想從項目開發建設到物業交付使用期間，通過對財富中心項目的了解和對項目基礎資料的掌握及我司在全面分析了財富中心的開發理念、規劃思路、建設周期和物業特點后我司將從物業管理的角度，全面參與財富中心開發建設過程，并秉承“真誠、善意、精致、完美”的企業理念，提供物業管理方面的專業意見和建議，以提升物業人性化品質、方便日后的物業管理，降低物業管理成本、降低物業管理風險

5、。針對項目提供開發建設期間的前期物業管理顧問咨詢服務通過與#4小商品城、中國jidian城等項目合作管理及長期的樓宇物業管理，取得了較豐富的商業中心的物業管理經驗及前期顧問經驗。針對本物業的特征，我們將對本物業的管理要求，設備設施現狀、業主滿意率及服務要求等進行極為充分的調查了解。并將與開發商進行充分全面深入的分析和探討，以期為使用人提供最為量身定做的管理服務。安全保衛工作安全是商業中心的最重要也是最基本的條件，一個優雅文明的商場環境，其中十分重要的之一就是安全環境的體現。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分區域分時段實行安全防范措施，結合監控設施確立定點門崗，加強和合理安排安全防范巡邏巡

6、更線路，配合營銷公司做好市場宣傳廣告促銷營銷活動，緊急事件處理預案、消防預警演練。在硬件的配備上，綠城將充分利用宏大財富中心已有的硬件配套系統。軟件上加強安保人員的培訓工作。依據綠城的管理模式，在今后我司提供的前期物業管理顧問服務協助項目管理處在安保人員入聘時的入職培訓以外，并根據培訓計劃對安保人員進行定期的鞏固及增進性培訓，采用準軍事化人員管理。同時在安全工作的監督上采取不定期的日間或夜間突擊檢查，確保安保工作的嚴格執行及無任何漏洞。安排有序的人流、車流、物流管理商業中心其人流、車流、貨物的流量很大，確保安全有序的人流、車流、物流管理需要詳細周密的安排和管理方案。將與開發商進行充分全面深入的

7、分析和探討設立各類分流和劃定區域的標示標志和交通指示標示。我司建議將在營運時段設立交通疏導管理崗位、車輛停放引導崗位、貨物分流管理崗位、門崗、廣場地面巡邏崗位，通過各崗位職責責任管理制度，力求將有序的人流、車流、物流管理作為宏大財富中心的管理服務亮點。協助營造高品質的優質的商業氛圍對于物業管理公司來說，要通過各種商業中心的硬件設備設施，如高標準的智能化的建設，提高物業管理和科技含量，及物業本身的科技含量。全面配合營銷有計劃有方案地做好市場宣傳廣告促銷營銷活動，并向營銷提供促銷營銷市場信息等。采取必要措施降低管理風險財富中心所配備高品質的設施設備對日常的維護和保養提出了很高的要求。為使物業長期穩

8、定運行，降低管理風險。建議為商業中心樓宇購買保險，包括樓宇財產一切保險、公眾責任險、雇主責任險等內容。以此來維護業主的利益，預防意外的發生，同時轉嫁經營公司與物業公司的經營風險，使其能更好的為業主提供全方位的優質服務。第四篇 前期物業管理顧問咨詢服務介紹一、前期物業管理顧問咨詢服務內容建筑方面我們將從物業管理和使用者的角度，通過審視財富中心施工圖紙等內容，對整個小區的建筑布局、環境綠化設計、人流車流導向、上下出入口設置、小區公共區域裝飾、垃圾堆放等方面內容，提出有利于促進銷售、節約投資，提出合理化的建議報告：1、關于建筑設計、施工方面的內容（1）審視貴司提供的建筑施工圖，就其相關的內容提出合理

9、化的建議。（2）對物業內的各種泊位的位置設置進行分析，并提出合理化的建議。（3）對商業中心內日后管理中垃圾堆放位置及出入口設置等方面內容提出合理化的建議。（4）對商業中心的監控中心及保安崗亭的設置提出合理化的建議。（5）不定時巡視施工現場，對現場發現的建筑方面的內容及時提出合理化的建議。環境景觀方面從物業管理角度，通過審視環境景觀設計方案和施工圖紙，對景觀總體規劃、交通組織、使用功能、節點處理等方面提出專業意見和建議：（1）根據項目開發的定位及項目建設的特性，提出有關景觀設計定位的合理化建議。（2）根據貴司提供景觀設計方案，提出合理化的建議。（3）根據貴司提供景觀擴初設計或施工圖，并跟進整個項

10、目景觀施工全過程，提出合理化的建議。（4）對物業內景觀小品、綠化和水景設計提出合理化的建議。（5）結合物業的景觀設計和景觀定位，對物業內的標識系統提出合理化的建議。給排水方面從物業管理角度，通過審視給排水施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設置等提出專業意見和建議。（1）根據貴司提供的給排水施工圖，從物業管理和使用者的角度，就其設計的部分內容提出合理化的建議。（2）對給水系統中的閥門等相應設施進行考慮，及時提出合理化的建議內容。（3）不定時巡視施工現場，對現場發現的給排水方面的內容及時提出合理化的建議。設施設備方面結合項目整體定位及檔次，從物業管理角度，對大型設備（電梯、水泵、智能化等）及部分設

11、施（標識系統等）的功能和定位提出專業意見和建議：1、關于電氣設計、施工方面內容（1）根據貴司提供的電氣施工圖，從物業管理和使用者的角度，就其設計的部分內容提出合理化的建議。（2）對公共區域照明燈具的選型、布局及開關布置提出合理化的建議。（3）對公共區域的配電系統、插座等設計、布局提出合理化的建議。（4）對商業中心的泛光照明進行分析，并提出合理化的建議。（5）不定時巡視施工現場，對現場發現的電氣方面的內容及時提出合理化的建議。2、關于弱電方面內容（1）根據項目開發的定位及貴司對項目的要求，提出切合項目定位的弱電配置方面的建議。（2）針對弱電系統設計方案，提出智能化系統設計方案的建議（對子系統進行

12、選擇、補充或調整），以完善物業內智能化系統中各個子系統的配置。（3）提供簽訂合同中注意事項和應涵蓋內容的建議，以提高對方的利益、方便日后管理、方便日后系統使用和降低系統維護、保養成本。（4）貴司提供弱電系統的施工圖，我們結合物業內其他系統及相關位置的物業功能用途（如：建筑、綜合管道布置、景觀等）的設計，提出合理化的建議（主要從位置設置的角度進行考慮）。（5）弱電系統施工過程中，定期對施工現場進行了解（應結合施工圖），對現場發現的情況，提出合理化的建議。3、關于電梯方面內容（1）為方便貴司定位電梯，提供各種品牌電梯市場占有量的報告，以便對方進一步了解電梯市場的使用情況（從世界和地區使用情況進行分

13、析），同時提供結合項目的電梯基本技術參數的建議（載重量、運行速度等）。（2）提供各種品牌電梯的特性分析和使用性能情況的報告，以供對方在選擇電梯品牌時進行參照。（3）在電梯的基本技術參數確定后，進一步提供部分品牌電梯的技術參數，以便開發商確認，便盡早與建筑等相關內容進行協調建設，避免不必要的浪費。（4）從物業管理和使用者的角度，對電梯在簽訂合同應含蓋的內容提出合理化的建議（一般為包括但不限于）。（5）在對方提供電梯購貨和安裝合同的文本（一般為技術部分），屆時就合同中的部分內容提出合理化的建議。（6）巡視電梯的施工現場，對現場發現的問題，提出合理化的建議。（7）在電梯安裝完畢后，提供成品保護的建議

14、文本。4、關于物業設施方面內容（1）結合貴司對項目垃圾集中處理的形式和設置位置提出合理化的建議。（3）結合貴司項目的整體風格對標識系統的內容和設置提出合理化的建議。5、不定時巡視施工現場，對現場發現的各類內容及時提出合理化的建議。公建配套方面從物業管理角度，結合項目實際，就公建配套用房（物業管理用房）的定位、綜合管網（給排水、電氣、弱電等）提出專業意見和建議：（1）根據物業的定位，對物業內各個管理用房設計、布局、配置提出合理化的建議。（2）在日后各功能用房裝修設計中，我們根據貴司提供的裝修設計，及時提出便于日后管理和使用的建議。（3）及時跟進施工現場，對現場發現的內容提出合理化的建議內容。配合

15、銷售方面在整個物業的銷售過程中，我們將及時與貴司、設計單位、設備供應商等單位進行探討，及時提出由于項目銷售、開發商對項目推廣等方面的內容，并從物業管理角度，審視銷售合同和樓書，提出物業管理專業意見及建議：（1）發現設計中的部分系統的亮點，組織供開發商定位物業銷售的亮點、賣點。（2）評審項目的樓書，并對樓書中的內容及時提出有利于開發商及物業銷售方面的內容。（3）評審物業銷售買賣合同，對合同中的各個條款內容進行分析，對部分內容及時提出合理的建議。（4）便于開發商銷售人員介紹日后的物業管理，制訂宣傳資料范本及根據貴司要求對銷售人員進行物業管理知識相關內容的培訓。工程現場方面在整個項目的施工過程中，我

16、們將參與隱蔽工程的施工及驗收、重大機電設備的調試、定期隨時了解施工現場，隨時掌握項目施工進度、發現各種可能不利于開發商及日 后物業管理的內容，及時提出合理化的建議；在各種設施施工完畢后，從物業管理的角度對部分內容提出成品保護的建議報告。通過跟進不同階段的現場施工進度，提出有利于物業管理的意見和建議。（1）在跟進施工中，及時分析地下綜合管網系統，及時提出有利于開發及日后管理、維護、維修等方面的內容。（2）在隱蔽工程覆土前，對管網系統進行現場勘察，對發現的內容提出合理的建議。（3）在跟進施工過程中，及時提出有利于開發商對產品保護方面的內容（如：建筑中的部分設施、電梯、裝修等）。管理模式、管理機構的

17、建立在物業交付前三個月期間，指導開發商聘請的物業管理公司組建財富中心物業管理處，提供成立物業管理處的工作流程、組織架構、管理制度等基礎文案，并協助實施并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。（1）指導管理處確定管理模式，設立管理處，建立設立客戶服務中心（CPU）；實施專業化管理。（2）根據財富中心的實際情況指導管理處進行部門設置并制訂相應的部門職責（3）指導管理處按照ISO9001質量體系管理標準，制訂各項管理制度。（4）指導管理處運用CI系統設計，進行園區整體形象策劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統，以提升園區的整體品位。（5）指導管理處運用專業管理軟件，提高管理水平和管理效率，以實現科學化管理

18、。（6）指導管理處依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。人員配備及培訓指導物業管理公司對財富中心管理處人員的配備進行定位；招聘并實施相關的專業培訓，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。（1）根據財富中心的管理規模指導物業管理公司配備相應的管理人員。（2）按照財富中心的綜合管理要求指導物業管理公司對管理人員的招聘。（3）根據財富中心的管理要求指導物業管理公司對人員進行專業的培訓，并制訂培訓目標、培訓形式及培訓計劃。（4）指導物業管理公司按崗位工作要求對人員進行跟蹤考核，并制訂考核目的、考核內容、考核標準。接管驗收管理為確保財富中心的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策

19、及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，方便日后的物業管理，指導管理處特制訂園區接管驗收方案。（1）指導管理處編制財富中心物業接管驗收計劃。（2）指導管理處編制財富中心物業接管驗收標準。（3）指導管理處編制財富中心物業接管驗收規程。（4）指導管理處與開發、施工單位聯合進行園區物業交接。（5）指導管理處編制物業管理所需的各類文案，如：業主手冊，公眾管理制度、內部管理制度、員工工作崗位考核獎懲、工作流程等。（6）協助管理處實施接管驗收的管理，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。業主入伙管理在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造公司的形象，給業主留下良好的第一印象，具

20、有重要作用，指導管理處制定業主入伙管理方案。（1）指導管理處制定業主領房程序。（2）指導管理處策劃業主入伙現場布置方案。（3）指導管理處按規定辦理業主入伙手續。（4）指導管理處建立業主檔案。（5）協助管理處實施業主入伙管理，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。安全防范管理在財富中心管理中，指導管理處運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護園區物業和業主（物業使用人）的安全；指導管理處制訂常規防范與技術防范相結合的全天候安全防范管理方案。（1）指導物業管理處制訂安保管理制度、安全防范規程等130余項（2）根據財富中心實際情況，指導管理處制訂門崗任務、巡邏崗

21、任務（3）指導物業管理處制訂車輛管理任務的內容和車輛管理規定等制度及規程10余項（4）指導管理處制訂技術防范內容及消監控中心管理內容指導管理處制訂突發事件處理預案（5）協助管理處實施安全防范管理工作，并針對具體問題提供解決辦法的參考意見。消防管理方案消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合財富中心的實際情況，指導管理處切實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。（1）指導管理處對消防監控中心的管理（2）指導管理處對消防設施、器材、聯動設備的管理（3）指導管理處制訂消防設施檢查規程、消防事故處理預案等制度及規程30余項（4）指導管理處建立義務消防隊，并組織消防安全知識學習、

22、組織消防演習（5）協助管理處實施消防管理，針對具體問題提供解決辦法的參考意見。綠化保潔管理綠化保潔作為物業管理的重頭戲，是財富中心內不可缺少的部分，指導管理處做好綠化保潔管理是關系到整個園區的形象，也是測定環境質量的一個重要指標。（1）指導管理處制訂綠化保潔服務質量標準等制度及規程20余項，促進宏大財富中心環境改善。（2）按實際情況指導管理處對綠化保潔區域進行劃分，制訂綠化保潔內容和標準。（3）指導管理處制訂綠化保潔年度、季度、月度計劃，并協助其落實。（4）指導管理處按操作規程進行規范操作。（5）指導管理處對綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能。（6）指導管理處對綠化保

23、潔工作進行監督檢查（實行“三查”即綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查）。共用部位及設施設備的維護和管理房屋的管理，直接影響到園區的形象、住戶的生活質量和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。1、房屋管理（1）指導物業管理處制訂房屋共用部位管理制度等制度和規程50余項。（2）指導物業管理處建立房屋管理檔案。（3）指導物業管理處制訂房屋管理年度及季度計劃和操作規程明確管理內容和管理標準。（4）指導管理處制訂房屋裝飾裝修管理辦法等制度及規程20余項，督促做好裝修前期申報工作，并指導裝修管理的現場檢查工作，發現問題及時制止。（5）協助管理處實施裝修管理工作，針對具體問題提供解決辦法的參考意見。

24、2、設施設備管理及維護財富中心的智能化系統、電氣系統、給排水系統等設施設備的正常運行直接關系業主的生活，指導管理處對園區設施設備管理及維護是我們工作中的重點。（1）指導物業管理處制訂設施設備管理制度設備運行值班制度、交接班制度工作報告制度等制度和規程100余項。（2）指導管理處制定設備維護保養方案，根據設施設備配置情況指導其設備操作、巡視、檢查及維護保養工作。（3）指導物業管理處建立完善的設施設備檔案（包括技術檔案），并指導專人進行整理、編目、歸檔。（4）指導物業管理處根據所配置設備、設施建立臺帳和標識。（5）指導物業管理處對各管線、控制器等進行定期檢查，及時排除故障，并按不同型號產品的養護要

25、求進行日常養護。（6）指導物業管理處制定設備安全運行管理方案，建立短、中、長期設備保養制度。（7）指導物業管理處對設施設備系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。（8）指導管理處做好設備事故的防范和處理，根據園區設施設備情況，編制切實可行的設備事故應急處理預案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響（9）指導管理處建立用戶報修、維修及回訪流程，建立客戶報修熱線（10）指導管理處制定標識標牌管理制度，維護保養制度（11）指導管理處對園區所有標志標牌登記在冊，并注明使用范圍、權限及時間等；定時定人清潔、維護，發現缺損及時更新或更換（12）協助管理處實施設施設備管理及維修工作，針對具體問題提供解決辦法的參考意見。增收節支管理在倡導以人為本的物業管理與服務同時，根據不同業主的需求，提供多元化的特色服務。指導管理處通過嚴格控制辦公、人員費用等以達到節支的目的。還指導管理處開展有償服務及多種經營，以達到增收目的。1、增收的辦法（1）指導管理處為業主提供各類特色服務及有償服務，以方便廣大的住戶，同時也增加了物業管理收入。（2）指導管理處建立各