1、.一:區域類似商業裙房市場分析：1、類似商業裙房概述：和平區現有適用不同需求的寫字樓59幢，總建筑面積達到百萬平方米，樓宇內現已入駐國內外知名企業總部及以現代服務業為主的各類企業1464戶，即南京路商務線，周邊商業繁榮，基礎設施完善，使其形成外企、外地駐津辦事處商場娛樂的黃金地點。2、交通現狀:南京路是天津市道路的主干線之一,車流人流俱佳,因此國內外知名商場百貨云集 ,如伊勢丹、津樂匯等大型百貨，南京路附近集中了較多的交通線路，并且地鐵一號線從此經過。列舉項目分析：項目名稱商業面積租金樓層狀況經營品類今晚報大廈12000平米2元至5元地上三層超市銀行郵局餐飲娛樂健身河川大廈8000平米1.5元

2、至4.5元地上三層通訊營業廳手機超市二手手機市場津匯廣場37000平米一樓至四樓為聯營五樓2元六樓為1.5元地下為3元至5元地上六層地下二層百貨超市快餐店餐廳美食廣場美容美發銀行咖啡店眼鏡店健身國際大廈4500平米地上5元至15元地下3元至6元地上三層地下一層咖啡店銀行美容美發日本料理店超市郵政健身化妝品機票代售凱旋門大廈13000平米聯營合作地上四層百貨餐飲金皇大廈4500平米1.8元至4元地上五層健身練歌房韓國料理會員俱樂部周邊商業地產項目分析:項目名稱商業建筑面積銷售價格回報率8%租金經營品類萬達商業廣場155000平方米3萬至7萬6.5元至16元萬達屬于不包租百貨超市快餐店餐廳美食廣場

3、 銀行咖啡店眼鏡店電影院家居建材麥購商業廣場30000平方米2.2萬至3萬4.8元至6.6元麥購屬于包租形式百貨餐飲美容美發手機超市莊吉現代城100000平方米9300元至40030元2元至8.8元百貨餐飲(未開業)二、本項目商業裙房定位：1、本項目概述:該項目地處天津市CBD白金地帶，坐落于和平區南京路與河北路交叉口的西南角位置，項目主題共38層，地下建筑面積約37200平方米 ，地上裙房中的一、二樓設置為精品店建筑面積約9351平方米。2、定位背景：項目周邊聚集了較多的商場、寫字樓、酒店消費能力很強，市場較成熟但是商業及消費場所都是以中檔為主，不能滿足對高收入消費群的消費需求。3、定位宗旨

4、本項目擁有較好的地理位置和周邊商業氛圍，并有世界頂級酒店威斯汀的加盟，在裙房經營面積偏小的情況下，從硬件設施和整體大廈的氛圍上可滿足高消費人群的需求，因此可把本項目定位為國際頂級精品購物中心 。三：具體分割布局建議:1、 面積統計與說明一層 26個單位；建筑面積; 2643.51平米（套內）二層 26個單位；建筑面積; 2599.83平米（套內）2、建議樓層定位：一樓: 頂級國際品牌店、快餐廳、咖啡店、銀行二樓：頂級國際品牌店、快餐廳、咖啡店、美容美發、保健診所、藝術品店鋪3、按樓層定位品牌招商指引國際頂級精品店 ：（一線品牌）夏奈爾 古馳、路易威登 雅格詩丹、都彭、喬治&

5、#183;阿瑪尼等 （二線品牌） KENZO、Esprit 、奧斯卡·德拉倫塔、諾帝卡、LIVSE、等快餐店：塔克鐘、季諾意式餐廳、百怡咖啡、等銀行：花旗銀行、匯豐銀行 等藝術品珠寶商鋪：LEO天然彩石 、7銀飾 seven degree、諾美莉 laurareni四、業態/業種規劃示意1、運用<新商業圈地運動>為概念依托，炒作地塊最大價值 2、以區域價值的提升帶動市場關注度及顯性消費力 3、營造天津市首家名品室內內街式商鋪形式，多種經營合作理念，提高入商門檻,進行品牌嚴格篩選. 4、引入國際知名品牌經營，以其帶

6、動人氣的匯聚，以吸納更多的二三線品牌商家進駐,從而達到合理配比,提高經營收入.五、配置建議：1、商場入口建議設計為寬度較大的通透玻璃門，外立面建議具有展示功能的落地櫥窗，商場外圍安裝電子影像顯示屏，并樹立大型展示牌來吸引客流。2、因商場一樓消防通道較寬建議在通道上加裝豪華休閑設施和室內高端景觀設施（例如 沙發,室內小型噴泉、藝術品雕塑）3、因商場通道較多建議為吸引客流多加裝兩部自動扶梯，來帶動二層樓面的客流互動，并在商場導視系統上盡量設計新穎突出主題購物中心。4、建議整棟裙摟部分采用中央空調系統來運行。六、商業運營模式思考:1、建議考慮商鋪不銷售模式進行商業運作.2、合作模式盡量多元化,建議對

7、國際一線品牌可考慮低扣點聯營形式.3、盡快確定整體業態規劃,并形成相應招商規劃和策略,并應于大廈竣工前12個月開始招商工作，再招商工作開展前六個月開始儲備頂級品牌商戶。4、經營方面要確定為統一經營、統一推廣、統一管理模式，組建專業的經營管理團隊來進行經營管理。5、精選專人擔當銷售招商執行人員，保障拜訪效果； 6、現場接待人員專業素質、溝通能力提升，確保不跑單； 7、廣告設計必須最大限度滿足促銷需要，不做無效投放； 8、盡量利用時效性營銷資源。9、商場開業后盡量保證每月有促銷活動，令本項目有很好的經營氛圍來帶動消費，盡快縮短培育期。銷售執行要點：考慮到本項目的資金回籠要求，可能會出售商鋪，因此為了能把因產權分散而