1、全壽命管理在物業管理中的應用全壽命管理在物業管理中的應用前言 進入二十一世紀以來，人們生活質量不斷提升，對生活環境的要求也越來越高。從而開始對物業如何管理的問題越來越關注。在生活中，面對越來越多的物業糾紛應如何解決呢？ 全壽命管理的觀念引入全壽命管理的觀念引入物業管理物業管理主要內容主要內容一、全壽命物業管理的內涵二、全壽命物業管理的實施原則三、全壽命物業管理的實施方法引言 從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理在物業建成之后介入的狀況已經不適應物業管理發展的需要。能否讓物業管理提前介入物業建設，在物業開發項目未

2、竣工前，直至規劃設計階段即開始介入,從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。一、全壽命物業管理的內涵1、全壽命管理概念 是指對建設項目從前期策劃、建設，到使用的整個壽命周期進行的項目管理。 其中，為業主服務的稱為業主方的項目管理（ OPM ），是項目管理的主要形式。一、全壽命物業管理的內涵而由于市場的現實需要，項目管理出現了向前、向后不斷延伸的趨勢。項目管理越來越多地介入了項目前期策劃過程（即開發管理， DM ），以及其后的物業管理（ FM ），并逐漸發展成為項目全壽命管理的思想。 項目全壽命管項目全壽命管 理理是對開是對開 發管理（發管理

3、（ DM DM ）、業）、業主方項目管理（主方項目管理（ OPM OPM ）和物業管理（）和物業管理（ FM FM ）的系統集成。的系統集成。一、全壽命物業管理的內涵2、全壽命物業管理的內涵 全壽命物業管理：即指廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，并為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。 隨著我國物業管理業的進一步發展，全壽命物業管理也將出現并呈發展的趨勢。二、二、國外物業管理模式的介紹國外物業管理模式的介紹香港香港 物業管理物業管理 專業化的法團式管理模式專業化的法團式管理模式香港的物業管

4、理模式對目前大陸物業管理有著直接的影響，經過數十年的發展，香港的物業管理形成了自己的獨特的模式和完善的運行體制機制，具有自身鮮明的特色。（1）香港地狹人稠，通過健全的法律體系來規范物業管理各相關主體之間的關系是其物業管理的一大特色。在香港有關物業管理的問題皆有章可循。有關物業管理的法律涉及到業主法團（業主委員會）、物業管理企業、業主或住戶、欠費問題等，具有很強的操作性和法律執行的強制性，比如法律規定不繳納物業管理費是違法的。（2）香港物業管理企業注重服務品質的提升，將業主的利益當成自身的利益，盡力將每一項服務工作做到盡善盡美，努力為業主提供最優的服務。3香港的業主對物業管理服務也有很好的認識，

5、支持和理解物業管理服務工作，很少發生拖欠物業管理費的情況。（3）香港市民有著良好的法律意識，業主委員會在法律的框架下具有很強的維護自身利益的能力，對于物業公司的選聘，乃至日常材料的采購，均廣泛采用招投標的方式，促進了物業管理市場的有序競爭。二、二、國外物業管理模式的介紹國外物業管理模式的介紹 新加坡物業管理新加坡物業管理 法制化的共管式管理模式法制化的共管式管理模式 新加坡物業管理以其環境優美、服務細致、生活便利而享譽世界，尤其是對住屋（住宅小新加坡的法制健全，并且十分嚴厲，通常會在公共場所或大型社區貼有罰款警示標志，罰款數額成百上千不等。其中最為著名的要數鞭刑了，足以令犯罪分子聞風喪膽，不敢

6、再犯。因此，新加波的社會治安良好。這位物業管理行業的發展營造了一個有利的大環境。新加坡住宅物業的類型主要分為兩大類， 一類是政府開發的組屋，另一類是私人開發的高級住宅，當地稱為共管式公寓。它是指將小區內的公共設施交由全體業主共同管理、共同所有、共同使用，物業管理公司僅代表業主行使權力，這種方式較受業主們的歡迎，對于提高服務質量是一個很好的途徑，當然這也離不開政府的法律法規的約束。新加坡建屋發展局在物業管理的這個過程中的監管工作做的很到位， 他們針對居民住宅及物業管理制定了細致的規章制度， 明確了各方的權利和義務，不管是物業公司還是居民都必須遵守，如果有違反規章制度， 則會按照相應的程度給予懲罰

7、。 對于物業公司，輕則給與處罰，重則吊銷公司營業執照。 物業管理從業人員要求必須接受專業培訓，通過專業考試才能上崗。物業管理合同一年一簽，因此，物業公司會十分注重同業主間的聯系，認真聽取業主意見并改善服務細節， 以期望爭取長期的管理合同， 而業主也期望通過物業公司創造一個良好的甚至是引以為傲的生活環境，提升自身的生活質量。三、全壽命物業管理的實施原則1、用戶至上、服務第一的原則 物業管理者在管理過程中，要始終如一地堅持用戶至上、服務第一的原則，盡心盡職地提供盡善盡美的服務， 努力營造舒適、方便、安全、優美的工作和生活環境。三、全壽命物業管理的實施原則2、統一經營、綜合管理的原則 住宅小區的這種

8、整體特性，決定了只能通過統一經營、綜合管理，才能使各種物業和工作、居住環境相協調，發揮整體作用。三、全壽命物業管理的實施原則3、信息共享原則 通過有效的信息管理，使工程前期及實施期產生的大量信息為物業管理提供支持，同時物業管理階段產生的信息又可以指導同類項目前期決策及項目具體實施，極大地提高工程項目的運作效率。四、全壽命物業管理的實施方法 現代建筑設計復雜、 技術含量高，安裝、施工難度大。 為了對一個物業實施有效管理， 保證物業正常使用和功能的發揮，需要將物業管理介入項目管理各個階段，進行全壽命物業管理。四、全壽命物業管理的實施方法 第一 從項目決策階段開始提前介入， 參與物業建設項目的決策并

9、優化設計，為完善物業建設提出意見，避免物業建成后的使用和管理問題。x四、全壽命物業管理的實施方法 物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮得十分全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。四、全壽命物業管理的實施方法 第二 積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。四、全壽命物業管理的實施方法 開發商因素 在工程施工這個關鍵時期

10、，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量， 使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工 程質量的 全面監控。四、全壽命物業管理的實施方法 物業管理公司 選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。 有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便， 也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意、物業管理順利雙贏效果打下了基礎。四、全壽命物業管理的實施方法 第三 提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。四、全壽命物業管理的實施方法 有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。 物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使