1、房地產基礎知識一、地產經營管理知識1、房地產：具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。又稱為“不動產”，英文為“REALESTATE”。2、房地產業：是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。包括：1）土地開發；2）房屋建設、維修、管理；3）土地使用權的有償劃撥、轉讓；4）房屋所有權的買賣、租憑；5）房地產抵押貸款；6）房地產市場。3、建筑業：從事勘察、設計、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建筑物或構筑物。4、土地所有權：含有法律意義上的所有權和經濟意義上的權雙重含義。所謂法律意義

2、上的所有權，表示土地所有者將土地當作自已的財產，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權力。所謂經濟意義上的所有權應該表達為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經濟收入。只有具有雙重意義上的所有權者是完整的所有權概念。5、房產：即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權力。我國目前的房產所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產。房產按用途分類：1）用于居民個人生活居住消費的住宅房產：2）供企事業單位及機關學校等用的非住宅房產。6、房地產經營：狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質是營銷策略的實施。廣義的房地產經營是指房地產企業根據經營目標

3、，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全過程作出科學的決策，并組織有效的實施。7、房地產經營管理：是指房地產經營和對房地產經營進行管理的雙重含義。8、土地產權：是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔保的權利。9、地上權：是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，它的實質就是土地使用權。10、地役權：是指利用他人土地供自已使用的權利。11、抵押權：是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或用作擔保的權利。12、租賃權：是指土地使用權獲得者在其有效使用期限內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該土地的租賃權。

4、房地產的不動性或固定性市場供求的不可調劑性房地產投資時間的長期性市場供求變動的不靈活性房地產投資經營的固定性投資經營的不易變現性市場信息的分散性市場的不充分性和變現的困難性房地產開發經營的風險成因二、房地產開發相關知識1、房地產開發：是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地及拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。2、土地開發：是將“生地”（不具備使用條件的土地）開發成可供使用的土地。房地產疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產證券交易等，連接房地產的開發

5、、建設及房地產消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。3、房屋開發：由買得土地使用權的發展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然后建造各類房屋以及公共設施。4、房地產開發的特點：房地產開發具有投資風險大、收益高、增值快的特點。其風險主要來自四個方面：第一，是市場風險，由于房地產市價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能，第三，是拖欠風險，由于房地產購買者財務狀況的惡化而使房地產投資及全部收回的可能；第四，是由于自然災害和意外事故的發生而給投資者造成損失的可能。5、工業物業開發：是指將資金投入到工業標準廠房、倉庫及其他工業項

6、目的開發經營活動。6、商業物業開發：是指將資金投入到商店、商業大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業、旅店、賓館、批發和零售市場等物業的開發經營活動。7、房地產二次開發：指先將“生地”（不具備使用條件）開發成熟地（具備使用條件），然后再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。8、房地產一次開發：一次性連土地、房屋開發完成。9、房地產市場：房地產疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產證券交易等，連接房地產的開發、建設及房地產消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。10、一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的

7、年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。11、二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。12、三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。13、房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。14、土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土

8、地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用。15、紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。16、房地產所籌資金：用于購置土地、支付制造房屋及其設施的費用。17、工程建設建立：指對工程建設中的技術經濟活動進行監督和管理，使這些活動符合有關的法律、政策、技術標準、規范及合同的規定。18、能源系統：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設施。19、給水、排水系統：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配

9、水管網（上下水道）、排水管網（下水道）、污水處理、排放工程。20、道路及交通系統：包括城市內部交通道路、設施及城市對外交通道路、設施兩部分。22、房屋建筑、樓宇開發：包括土地“三通一平”或“七通一平”。建筑分類按用途劃分：居住、商業、旅游、工業、農業按層數劃分：低層：1-3層、多層 ：4-6層、小高層：7-11層、中高層：12-16層、高層 ：16層以上三、房地產面積相關知識（一）房屋面積的種類：1、建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上的（含2.20m，下同）的永久性建筑。2、使用面積：是指房

10、屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。3、套內建筑面積：是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積。4、共有建筑面積：是指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定方式在各產權人之間進行分攤。5、分攤的共有建筑面積：指某個產權人在共有建筑面積中所分攤的面積。6、預測面積根據預測方式的不同，分為兩種：1）按圖紙預測的面積：指在商品房預售時按商品房建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。2）按已完工部分結合圖紙預測的面積：指對商品房已完工部分實際測量后，結合商品房建筑設計圖，測算出的房屋面積。7、實測面積：又稱竣工面積，指房屋竣工后由房產測繪單位實際測

11、量后出具的房屋面積實測數據。實測面積有時及預測面積不一致，原因可能是允許的施工誤差、測量誤差造成的，也可能是工程變更（包括設計變更）、施工錯誤、施工放樣誤差過大、房屋竣工后原屬于應分攤的共有建筑面積的功能或服務范圍改變等造成的。8、合同約定面積：簡稱合同面積，指商品房出賣人和買受人在商品房預售合同中約定的所買賣商品房的面積。9、產權登記面積：指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上、記入房屋權屬檔案的房屋的建筑面積。（二）房屋面積測算的一般規定1、房屋面積測算是水平投影面積測算。2、房屋面積測量的精度必須達到中華人民共和國國家標準房產測量規范的規定的房產面積的精度要求。精度分三級。3、房屋面

12、積測算必須獨立進行兩次，其較差應在規定的限差以內，取簡單算術平均數作為最后結果。4、量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。5、邊長以米（m）為單位，取至0.01m；面積以平方米為單位，取至0.01m2（三）房屋建筑面積的測算1、計算建筑面積的一般規定：1）計算建筑面積的房屋，應是永久性結構的房屋。2）層高（高度）應在2.20米以上。層高指上下兩層樓面或樓面及地面之間的垂直距離。3）同一房屋如果結構、層數不相同時，應分別計算建筑面積。2、計算全部建筑面積的范圍：1）單層房屋，按一層計算建筑面積，二層以上（含二層，下同）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。2）房屋內的夾

13、層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。及房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影

14、面積計算。房屋永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。7)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。8）有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。9）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。10）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。12）有伸縮縫的房屋，如果其及室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。3、計算一半建筑面積的范圍1

15、）及房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。4、不計算建筑面積的范圍1）層高在2.20m以下（不含）的夾層、插層、技術層和層高在2.20m以下的地下室和半地下室。2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3）房屋之間無上蓋的架空通廊。4）房屋的天面、挑臺、天面

16、上的花園、泳池。5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）及房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。5、幾種特殊情況下計算建筑面積的規定1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不相同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。2）房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑

17、面積。3）全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。4）及室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。5）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。6）樓梯已計算建筑面積的，其下文空間不論是否利用均不再計算建筑面積。7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構

18、，均不計算建筑面積。8）及室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不教育處建筑面積。9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。躍層樓梯面積 樓梯投影面積 × 房屋的層數（四）、成套房屋建筑面積的測算1、成套房屋建筑面積的內涵：通常指分戶建筑面積。分戶建筑面積指以一個套間為單位的建筑面積。2、成套房屋建筑面積的組成建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積3、套內房屋使用面積的計算1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2）套內樓梯按自然層數的面積總

19、和計入使用面積。3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。4、套內墻體面積的計算套內墻體面積：指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套及公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。5、套內陽臺建筑面積的計算均按陽臺外圍及房屋外墻之間的水平投影投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。6、分攤的共有建筑面積的計算1）共有建筑面積的類型A 幢共有建

20、筑面積：指為整幢服務的共有建筑面積，如為整幢服務的配電房、水泵房等。B 功能共有建筑面積：指專為某一使用功能服務的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業）服務的電梯、樓梯間、大堂等。C 本層共有建筑面積：指專為本層服務的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。2）共有建筑面積的內容包括：公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；套及公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不計入共有建筑面積的內容有：Ø 獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防

21、工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。Ø 建在幢內或幢外及本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外及本幢不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。3、共有建筑面積分攤的原則Ø 產權各方有合法產權分割文件或協議的，按其文件或協議規定進行分攤。Ø 無產權分割文件或協議的，根據房屋共的建筑面積的不同使用功能，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。4、共有建筑面積分攤的計算公式各套應分攤的共有建筑面積=分攤系數*各套內建筑面積分攤系數=應分攤的共有建筑面積/各套內建筑面積之和

22、5、共有建筑面積分攤的方法1）住宅樓：以幢為單位，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。2）商住樓：以幢為單位，據住宅和商業的不同使用分為：A 住宅專用（功能）的共有建筑面積B 商業專用（功能）的共有建筑面積C 住宅及商業共同使用的（幢）共有建筑面積分攤方法：u 住宅專用的面積加上按比例分攤的面積，按住宅各套內建筑面積比例進行分攤；u 商業專用的面積加上按比例分攤的面積，按商業各層套內建筑面積比例分攤至商業各層，作為商業各層共有建筑面積的一部分，加上商業相應各層本身的共有建筑面積，得出商業各層總的共有建筑面積，再按相應層內各套內建筑面積比例進行分攤。3）綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的

23、功能，參照上述商住樓分攤的方法進行分攤。（五）、其他相關概念1、規劃建設用地面積：指城市規劃主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。2、居住小區總用地：是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。3、住宅總用地：指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。4、公建總用地：指小區內部公共建筑占地面積的總和。5、道路、廣場用地：指小區內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。6、庭院、綠化面積：指小區內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以

24、及公共活動場所等為小區所有居住人員共同使用的權的綠化面積之總和。7、人均總占地面積（平方米/人）人均總占地面積建筑紅線內總用地/本小區規劃居住總人數。8、人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積小區內總住宅用地/本小區規劃居住總人數。9、總建筑面積（平方米）：指小區內住宅、公共建筑、人防下地室面積總和。10、人口毛密度人口毛密度小區內總居住人數/小區內占地面積（公頃）。11、建筑容積率建筑容積率小區內總建筑之和（平方米）/小區總占地面積（平方米）*100%。12、居住建筑密度居住建筑密度小區總居住建筑基地面積/小區總用地面積*100%13、居住建筑面積毛密度居住建筑面積毛密度小區總居住建

25、筑面積/小區總用地面積*100%14、居住建筑面積凈密度居住建筑面積凈密度小區居住總面積/小區居住總用地。15、住宅間距系數二棟住宅間距（外墻皮及外墻皮）及前面（一般指南面）住宅高度的比值。16、層高：指主要臥室的下一層結構頂面至上一層結構頂面標高之間的距離。17、平均每平方米造價（元）平均每平方米造價建筑物總造價/建筑面積18、使用面積系數K1（%）使用面積系數K1總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）*100%。19、居住面積系數K2（%）居住面積系數K2總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）*100%。20、結構面積系數K3(%)結構面積系數K3總結結構面積（平方米）/總建筑面積

26、（平方米）*100%。21、使用面積：是指建筑物各層平面中直接為行產或生活使用的凈面積的總和。22、輔助面積：是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。23、結構面積：是指建筑物各層中外墻、內墻、間壁墻、垃圾墻、通風道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。24、套內使用面積：指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。25、套外使用面積：指套外全部住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。26、綠地率：綠地率居住區綠地面積/居住區用地總面積27、容積率：是指總建筑面積及建設用地面積之比值。28、綠化率：綠

27、化率植被垂直投影面積/居住區總面積29、拆建比：拆建比新建房屋面積/被拆除房屋面積。30、物業的竣工驗收：是指從物業形態上說，建筑商完成了一項最終產品，開發商也完成了物業開發任務，這時他們之間所發生的一個法定手續。31、入伙：業主領取鑰匙，接房入住。32、業主公約：一份由業主承諾并對全部業主有約束力的有關物業使用、維修、保養方面的權利及義務的行為準則。33 、物業管理：泛指一切有關房地產開發、經營、商品房銷售、租賃及售后服務。34 、道路紅線：是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。35、玄關：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。36、期房：是指開發商從取得商品房預售許可

28、證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房。37、現房：是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。38、毛坯房：是指沒有裝修的房屋。四、房地產登記相關問題（一）、綜合類1、預售商品房的條件房地產開發預售房地產應當符合下列條件：Ø 土地使用權已經登記，取得房地產權利證書；Ø 取得建筑許可證和開工許可證；Ø 除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達工程預算投資總額的25%，并經注冊會計師驗資；Ø 房地產開發商和金融機構以已簽訂預售監管協議；Ø 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條

29、件的，經主管機關核準后，發給房地產預算許可證。核定為外銷的商品住宅，還應發給商品住宅外銷許可證。四、房地產登記相關問題2、住房公積金制度是結合我國城鎮住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，是指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等環節有機構成的整個行運行機制和管理制度。3、房地產登記的程序房地產登記按下列程序辦理：1、提出申請2、受理申請3、審查申請文件4、權屬調查5、依法公告6、確認房地產權利7、將核準登記事項記載在房地產登記冊上8、計收規費并頒發房地產權利證書9、立卷歸檔四、房地產登記相關問題4、房地產登記的種類房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、變更登記、其他登記。5、怎樣申

30、請房地產權登記申請房地產權登記，應當按照各省市房地產登記條例規定的時間向登記機關提交申請書及有關文件，經審查，申請人的申請符合規定的，登記機關應于規定時間內核準登記，并發給房地產權利證書。四、房地產登記相關問題6、地產登記的權利人名稱是如何確定的？u 企業法人，為該企業法人的法定名稱；u 國家機關、事業單位，為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱；u 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；u 個人，為合法身份證明上的姓名；u 共有人，為各權利人的名稱或姓名。四、房地產登記相關問題7、房地產登記是以什么為單位進行登記的？房地產登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地，是指以

31、權屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。四、房地產登記相關問題1)土地使用權或建筑物、附著物所有權的初始登記；2)因繼承或遺贈取得房地產的轉移登記；3)因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記。4)變更登記；5)因土地使用年限屆滿的注銷登記；6)因房地產權利證書丟失、破損而重新申領、換領房地產權利證書等其他登記。四、房地產登記相關問題10、法律規定共同申請的，一方當事人不配合，應承擔什么法律責任？四、房地產登記相關問題按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機

32、構的，須辦理合同公證手續。四、房地產登記相關問題按各省房地產條例規定，一般情況下，申請房地產登記，權利人應按下列規定交納登記費：1) 初始登記的，按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納；2) 轉移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納。3) 抵押登記的，按抵押價值萬分之一交納。但每項最低不低于一百元。4) 變更登記及其他登記的，每項交納二十元。四、房地產登記相關問題因為實行房地產一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律調查及登記，包括土地產權的登記和土地分類

33、面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程中產生的各種圖案、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。四、房地產登記相關問題1)個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅，不是一年的，銷售時按售價減去原購價的差額計征；2)個人擁有的普通住宅，轉讓時暫免征土地增值費；普通住宅是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇；3)積壓空置的商品房在銷售時應繳契稅在2000年底前予以免稅優惠。其條件為：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建設局所發的竣工驗收證為準；商品住宅于1999年8月1日之后售出。四、房地

34、產登記相關問題1、房地產權初始登記指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。四、房地產登記相關問題3、申請土地使用權初始登記應提交什么文件？1) 房地產初始登記申請書；2) 身份證明，包括：個人身份證，或企業法人營業執照和法定代表人證明，或國家機關負責人證明，或市政府批準設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業、組織提供的身份證明應按規定經過公證或認證。四、房地產登記相關問題3) 土地權屬證明，包括：n 以出讓方式取得土地使用權的應提交：土地使用合同書，根據土地使用合同書規定由權利人自行證地的，應同時提交征地補償協議書；付清地價款證明

35、。n 以行政劃拔方式取得土地使用權的應提交：市政府批準用地文件；用地紅線圖；征地補償協議書；以其他合法形式取得土地使用權的，應提交有關證明文件。n 登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。四、房地產登記相關問題4、申請房地產權初始登記應提交什么文件？1) 地使用權屬證明；2) 建筑許可證；3) 施工許可證；4) 建筑物竣工驗收證；5) 經市政府指定的機構審定的竣工結算書；6) 建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）；7) 登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。5、哪些房地產登記需要公告？公告期是多長？申請房地產初始登記及申請補發房地產證需要進行公告

36、，公告期分別為30日及6個月。6、土地的使用年限是如何確定的？凡及省市規劃國土局簽訂土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。四、房地產登記相關問題7、什么是宗地？宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。宗地號代表什么意思？如深圳市的土地，以宗地為基本單位統一編號，又稱地號，其胛層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。如：B10724這個地號表示福田區第1帶07片第24宗地。四、房地產登記相關問題8、什么叫宗地圖

37、？什么叫證書附圖？宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑物位置及性質、及相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產后地圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。四、房地產登記相關問題9、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？印花稅：數額為交易價的萬分之五，每證另貼花五元。登記費：數額為交易價的千分之一。四、房地產登記相關問題10、房地產權初始登記流程圖四、房地產登記相關問題1、房地產轉讓房地產轉讓,是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組

38、織，通過買賣、交換、贈及將房地產轉移給他人的法律行為。2、需要辦理房地產轉移登記的情況經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起30天內申請辦理轉移登記：買賣；繼承；贈及；共有房地產的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉移；依照法律、法規規定作出的其他強制性轉移。四、房地產登記相關問題3、房地產買賣合同應當具備的條款n 當事人的姓名或者名稱、地址；n 房地產權利證書編號；n 房地產坐落的位置、面積、四周界線；n 土地宗地號、土地使用權的性質和年限；n 房地產的用途;買賣價款支付方式和日期;n 房地產交付合用的日期;n 公用部分的權益分享及共有人的權利義務;

39、n 違約責任;n 合同糾紛的解決辦法;n 合同生效的條件及時間;n 雙方認為必要的其他事項.四、房地產登記相關問題4、樓花是否可以轉讓?原規定預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時,可憑登記機關備案的買賣合同再轉讓,并在合同背上載明再轉讓的價格等情況。目前禁止投機炒房，已不允許銷售樓花，便無談轉讓。四、房地產登記相關問題5、什么樣的房地產不予轉讓?n 根據城市規劃,市政府決定收回土地使用權的;司法機關,行政機關依法裁定,決定查封的或者以下其他形式限制房地產權利的；n 共有房地產,未經其他共有人書面同意的設定抵押權的房地產,未經抵押權人同意的;n 權屬有爭議的;n 法律,法規或市政府規定

40、禁止轉讓的其他情況。四、房地產登記相關問題6、辦理房地產二級市場轉移需提交的文件1)房地產轉移登記申請書;2)房地產證或其它權利證書;3)買賣合同書;4)行政劃撥或減免地價款的土地,需提交市局或分局同意轉讓的批準文件及補足地價款的證5）市、區房改辦的批復及分戶匯總表；6）身份證明；7）非法人單位的，需提供其產權部門同意轉讓的證明。四、房地產登記相關問題7、房地產轉讓時，其他公用設施是否一起轉讓？房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同

41、時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利擁有。四、房地產登記相關問題1、房地產抵押指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。2、申請抵押登記應提交的文件1）房地產抵押登記申請書；2）房地產權利證書；3）身份證明；4）主合同和抵押合同；四、房地產登記相關問題非法人企業、組織的房地產抵押，應提交其產權部門同意抵押的批準文件；預購的房地產抵押時，應提交本條第1）、2）、3）項規定的文件和房地產買賣合同書。四、房地產登記相關問題4、跨區的房地產抵押如何辦理？跨區抵押的，按各區的順序依次確定

42、辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區的房地產區同為同一主債權債務關系抵押擔保的，若其中有前一順序區域的房地產，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關分局的產權科。四、房地產登記相關問題5、同一抵押物設立若干抵押時如何辦理登記？根據抵押貸款管理規定的規定，以同一房地產設定若干抵押時，抵押人在設定抵押權前，須將設定抵押權狀況告知各抵押權人，抵押權的順序以核準登記的先后為序。四、房地產登記相關問題6、土地來源屬于行政劃撥或減免地價款的房地產抵押登記如何辦理？凡企業土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產抵押，根據有關規定，其地面建筑物已經合法登記的，可同意單獨房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托省市不動產拍賣行進行拍賣或變賣，不動產拍賣行負責扣發應補交的地價款，凡行政、事業單位的房地產，不得擅自為企業提供抵押擔保。四、房地產登記相關問題7、已抵押的房地產能否轉讓？根據中華人民共和國擔保法的規定，已抵押的房地產可以轉讓，但應由抵押人、轉讓人和受讓人三方簽訂有關的