1、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)篇一、昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況:近幾年來，昆明市的房地產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已占全市g(shù)dp的5%以上,成為昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重耍支柱產(chǎn)業(yè)。擁有全 省近一半的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500余家，注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有400余家，商品房的建設(shè)、開發(fā)、銷售以及存量房的上市交易等占到了 全省總量的一半以上，昆明的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)直接影響著全省房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)。2004-2007年上半年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)|呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)逐年小幅上揚(yáng)，市場(chǎng)趨向規(guī)范合理，投機(jī)性購(gòu)房受 到抑制，購(gòu)房者消費(fèi)心理顯得成熟而理性，商品住宅價(jià)格未出現(xiàn)大的波動(dòng)，商品房結(jié)構(gòu)屬于合理范圍，供給和需求基本平衡。二

2、、昆明市歷年gdp情況：2004年昆明市g(shù)dp總值為942億元,g0p增長(zhǎng)率為12%。2005年昆明市g(shù)dp總值為1061億元，gdp增長(zhǎng)率為11. 1%。2006年昆明市g(shù)dp總值為1203億元,gdp增長(zhǎng)率為12. 3%。2007年上半年昆明市實(shí)現(xiàn)gdp總值593. 97億元，比去年同期增長(zhǎng)14. 2%,為近十年增長(zhǎng)最快。此外，最令人關(guān)注的cp1數(shù)據(jù)為3. 2%,與全國(guó)數(shù)據(jù)持平，gdp則高于全國(guó)平均水平2. 7個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，昆明經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行內(nèi)在質(zhì)量不斷捉高，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)投資以提供了良好的發(fā)展背景。三、07年上半年昆明樓市綜合價(jià)格指

3、數(shù):2007年昆明市二季度住宅商品房和別墅綜合刀度指數(shù)和刀度均價(jià)（元/平方米）2007年4月指數(shù)130. 082007年4月均價(jià)4300. 602007年5月指數(shù)130. 792007年5月均價(jià)4324.002007年6月指數(shù)142. 062007年6月均價(jià)4696. 682007年昆明市二季度住宅商品房和別墅綜合季度指數(shù)和季度均價(jià)（元/平方米）07年二季度指數(shù)134.3007年二季度均價(jià)4381.21由于第一季度別墅項(xiàng)目較少，不能充分反應(yīng)為綜合價(jià)格指數(shù)，因此通過對(duì)第二季度綜合指數(shù)同比分析，也可以反映出昆明整個(gè)住 宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨向，2007年4月綜合指數(shù)同比增長(zhǎng)28. 36個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)

4、上漲950元/平方米，5月指數(shù)同比增長(zhǎng)了約30個(gè)百 分點(diǎn)，6月份增幅最大，指數(shù)同比增長(zhǎng)近40個(gè)百分點(diǎn)，07年二季度的均價(jià)同比上漲了 1037元，可見，|較去年同期而言，2007年二季度的住房?jī)r(jià)格增幅較大。(罷)畫60402000806040200昆明住宅商品房丿j度均價(jià)及指數(shù)圖ooooo oooooooooooo5050505004433221150（數(shù)據(jù)來源：昆明市風(fēng)之鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)）從上面住宅商品房川度均價(jià)及指數(shù)的走勢(shì)圖上看，自2006年1丿的基期時(shí)起，昆明的住宅商品房市場(chǎng)的指數(shù)及均價(jià)持續(xù)走 高，可見，昆明樓市商品房的價(jià)格一直處于“熱”狀態(tài)，同時(shí)也與全國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格普遍持續(xù)上漲的大趨勢(shì)保

5、持-致。從數(shù)據(jù) 上看，2006年到12月份達(dá)到年度高峰期，均價(jià)為3388元/平方米，2007年一季度價(jià)格比較平穩(wěn)，明顯的是，二季度均價(jià)及指數(shù)一路攀升，到2007年6月份達(dá)到新的峰值，均價(jià)達(dá)到4000元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6. 04個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)約36. 5個(gè)百分點(diǎn), 均價(jià)同比增長(zhǎng)幅度約為1069元/平方米，漲勢(shì)明顯。四、07年二季度各環(huán)路住宅商品房均價(jià)變動(dòng)分析：昆明市住宅商品房各環(huán)路月度價(jià)格指數(shù)（）一環(huán)內(nèi)一環(huán)到二 環(huán)z間二環(huán)到三 環(huán)z間三環(huán)外2007年4月177.17122.35120.07146.872007年5月197.70125.50152.33153.102007年6月200.051

6、23.45152.48168.57昆明市住宅商品房各環(huán)路月度均價(jià)（元/平方米）2007年4刀6469.313519.343210.343861.162007年5月7218.883609.844072.924024.882007年6月7304.833550.854077.084431.71昆明市住宅商品房季度均價(jià)2007 年二 季度均價(jià)6997. 673600. 814002. 344042. 518000. 007000. 006000. 005000. 004000. 003000. 002000. 001000. 000. 00昆明市住宅商品房各壞路均價(jià)對(duì)比圖t環(huán)內(nèi)t環(huán)到二環(huán)z間二環(huán)到三環(huán)

7、z間*三環(huán)外（數(shù)據(jù)來源：昆明風(fēng)z鈴市場(chǎng)咨詢機(jī)構(gòu)）通過對(duì)以上兩圖表的分析，我們可以看出昆明市的房?jī)r(jià)由一環(huán)到三環(huán)基木上層遞減趨勢(shì)，即離市中心越近，房?jī)r(jià)越高。昆明市在各環(huán)路上的均價(jià)都有所上升，尤其是一環(huán)內(nèi)的均價(jià)漲幅最大，具體分析如下:> 一壞內(nèi)住宅商品房漲勢(shì)明顯昆明市一環(huán)內(nèi)住宅商胡房均價(jià)走勢(shì)圖進(jìn)入2007年第二季度，-環(huán)內(nèi)均價(jià)有相當(dāng)大的漲幅，比3月份每平方米增長(zhǎng)了 1579.48元，環(huán)比上升了 3.23%，其月度指 數(shù)同樣增長(zhǎng)了 40多個(gè)百分點(diǎn),相對(duì)于06年同期增加73.09%； 5月份均價(jià)繼續(xù)上升,環(huán)比增加11.6%,同期增長(zhǎng)達(dá)90%,到6 月份，住宅商品房的均價(jià)仍然上升但幅度有所下降，環(huán)比

8、只增加1.19%,指數(shù)環(huán)比增加了約2個(gè)百分點(diǎn)，至報(bào)告期為止，均價(jià)達(dá) 到了最高值，約7300元/平方米。從趨勢(shì)上看，二季度一環(huán)內(nèi)的均價(jià)持續(xù)走高這主要得益于其擁有昆明市內(nèi)唯一的cbd,具有無可比擬的交通、周邊文化環(huán) 境、商業(yè)及娛樂設(shè)施等，促使房?jī)r(jià)持續(xù)上升，但并不是無限制的，如6月份漲幅就所下降。由于人們總會(huì)在通勤成木和房?jī)r(jià)z間 進(jìn)行權(quán)衡，當(dāng)房?jī)r(jià)過高，人們就會(huì)偏向于增大通勤成本，從而降低一環(huán)內(nèi)住房市場(chǎng)的需求，使房?jī)r(jià)有所下降。> 一二壞之間價(jià)格有所冋落昆明市一二環(huán)間住宅商品房均價(jià)走勢(shì)圖-二壞的住宅商品房均價(jià)在06年年末的基礎(chǔ)上呈小幅上漲，2007年二季度在三月份高峰值的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，5月份均

9、 價(jià)雖有所回升但幅度不大，環(huán)比增加2.57個(gè)百分點(diǎn)，6月份均價(jià)再次回落，可以看出一二環(huán)之間的均價(jià)在_季度波動(dòng)較大，但二 個(gè)月份均比06年同期增加了約二十個(gè)百分點(diǎn)。> 二三環(huán)之間先升后穩(wěn)昆明市1-環(huán)間住宅商甜房均價(jià)定勢(shì)圖450040003500300025002000-1500-1000500. 1 1 1 1110x2007年四川份的均價(jià)環(huán)比有所下降；5、6川份均價(jià)水平有大幅回升并保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，到報(bào)告期為止，6 h份均價(jià)達(dá)到4077.08元/平方米，比06年同期增長(zhǎng)41.5%o> 二環(huán)外均價(jià)持續(xù)走高昆明市三環(huán)外住宅商品房均價(jià)走勢(shì)圖從均價(jià)比較圖中可以看出，相對(duì)于其他環(huán)路的均價(jià)，三環(huán)外二季度均價(jià)上漲趨勢(shì)最為明顯。07年4月份的均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng) 21.28%,同比增長(zhǎng)34.1%, 5、6月份環(huán)比增長(zhǎng)較4月份緩慢，價(jià)格指數(shù)增加分別為6個(gè)"0分點(diǎn)和15個(gè)百分點(diǎn)，到報(bào)告期為止， 6月份均價(jià)達(dá)到4432元，同比增長(zhǎng)41.5%,價(jià)格上漲406.8元/平方米。總結(jié)7月23口據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)杳顯示，今年6月，在全國(guó)7()個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體上漲的大背景下，昆明房屋 銷售價(jià)格同比上漲3.3%, 6月份住宅商品房均價(jià)漲至4432元/平方米，比上期環(huán)比增長(zhǎng)10%,并會(huì)繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，據(jù)省統(tǒng)計(jì)局投資