1、目錄第一章 北京商業地產的發展時機4一、促進市場發展的主要因素41、首都經濟的持續增長42、北京商業的全面發展43、發展規劃的出臺實施44、市場調控的規范加強45、區域商圈的功能變化4來源于：房地產E網-6、重大事件的突發影響57、宏觀環境的不斷優化58、消費投資的逐漸理性5二、引起快速升溫的直接原因51、投資轉移52、需求拉動53、利益驅動64、運作靈活6第二章 北京商業地產的市場形勢6倍訊易 一、整體市場6（一）市場概況61、全國市場62、北京市場7（二）主要情況81、市場供給82、市場需求83、市場行情（資源來源：易鋪網）84、運作方式95、價格分布106、項目分布10二、區域市場11（

2、一）CBD地區111、供給方面112、新舊主要項目123、需求方面124、市場形勢12（二）中關村131、中國硅谷助推投資熱潮132、供求關系決定市場高價133、住宅底商有利可圖134、 中小投資者不容忽視14（三）亞運村141、供需矛盾突出142、市場持續熱銷14（四）南城地區151、商業地產漸成規模152、市級物流中心初步顯現153、三大城區廣匯商機15第三章北京商業地產的未來趨勢15一、北京商業的規劃發展15（一）北京“十五”期間商業發展規劃151、發展基本目標152、商業發展重點163、業態引進重點16（二）區域規劃情況161、市級商業中心，新一輪的升級調整啟動。162、區級

3、商業中心，完善、發展、同步、預留。173、社區商業中心。174、特色商業街。17（三）北京商業的發展趨勢171、北京的流通業172、北京的商業街173、北京的零售業18二、市場存在的問題現象18（一）自身不足181、開發資金匱乏。182、復合人才稀缺。183、軟硬件不配套。184、管理服務滯后。18（二）市場表現191、主要問題192、具體現象19三、市場發展的未來態勢19（一）基本態勢：競爭加劇、聚集擴散191、兩個主要外在因素192、兩個主要的內在因素：20（二）總體趨勢201、供應方面：逐年遞增，且規模與分布更日趨理性化。202、需求方面：穩中趨旺。203、區域分布：多中心化。214、市

4、場價格：先升后降21（三）投資重點211、重點項目：政府鼓勵的4大類212、重點區域：三、四環周邊地區213、重點業態：零售物業214、重點類型：臨街底商22第四章北京商業地產的投資探討22一、商業地產的投資概述22（一）投資風險的規避221、經營模式。222、合作方式。223、規劃設計。224、商圈需求。23（二）投資的基本考慮231、商圈的規模232、商圈的變動233、主力店效應234、廣場和人氣235、品牌店效應236、地理位置247、商鋪的通用性248、周邊的價格水平24二、商業地產的簡單思考24思考一：商業定位24思考二：商業物業的管理24思考三：商業地產的二、三級市場24思考四：商

5、業價值與業態規模24思考五：商業與房地產的對接25北京商業地產市場研究報告第一章 北京商業地產的發展時機對北京商業地產市場的發展時機，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進市場發展的主要因素下列因素，孕育并夯實了北京商業地產市場發展的基石，有力地促進了市場發展。1、首都經濟的持續增長北京快速發展，宏觀經濟指標（如國內生產總值、人口總量及其結構、人均可支配收入及其結構、社會消費品零售額等）穩步增長或優化，商業發展空間日益廣闊，居民消費能力持續增強，新一輪的投資消費升級已展開，助推了商業地產市場的發展。2、北京商業的全面發展首先，市級商業、區域商業和社區商業的快速增長，促進了商業地產與之的同步

6、發展。其次，商業業態日益的多元化和現代化，拉升了對商業地產的需求。再者，商業與地產相互融合、相互促進已到了一個全新的階段，直接壯大了商業地產市場。3、發展規劃的出臺實施城市總體規劃、奧運行動規劃、商業發展規劃、商業物流規劃、基礎設施建設與發展規劃等北京市各項規劃的相繼出臺及實施對商業地產市場發展都將有積極的導向和促進作用。4、市場調控的規范加強市場的日益規范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩定、透明；股市匯市的風險加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調及央行121號文等政策的深遠影響，都促使開發商、投資者和居民個人對剛剛起步但潛力巨大的商業地產給予了高度關注。5、區域商圈的功能變化商圈功能可

7、看作是居住功能（住宅）、商業功能（商鋪）、商務功能（辦公樓）的有機結合。隨著北京城市建設及更新改造的力度不斷加強、步伐不斷加快，各商圈居住及商務功能正發生明顯的變化，這必將引起區域商圈的功能變化，從而促進商業業態的優化和增加對商鋪的需求。區域商圈功能變化對商業地產市場的影響將持續增強。 6、重大事件的突發影響奧運、入世極大地促進了商業地產市場的發展，影響長期深遠。而非典疫情對商業地產市場的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的發展，同時非典后各項鼓勵優惠政策的及時出臺，不但使市場復蘇迅速，而且對市場的今后發展也產生了積極影響。7、宏觀環境的不斷優化一方面，北京是外資投資熱點地區之一，國外投資

8、者普遍看好即將全面開放的中國市場及其巨大的發展潛力，作為首都，北京自然是熱點；另一方面，北京也是內地投資熱點地區之一，內資企業加快進京步伐，民間投資漸成規模之勢。上述兩方面都直接或間接促進了北京商業的繁榮和商業地產市場的發展。8、消費投資的逐漸理性以往幾次消費投資熱潮的經歷教訓，使市場的消費需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業地產市場今后的規范發展和逐步成熟。二、引起快速升溫的直接原因下列原因，直接引起了北京商業地產市場的快速升溫，成為了市場的投資熱點。1、投資轉移隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加劇和利潤的公開透明，加之投資渠道的單一狹窄及股市匯市的風險加劇，使商業地產漸成了股市、

9、匯市、高檔住宅投資以外的一種新的理財方式。同時，房地產投資一般都經歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發展歷程，商業地產（開發建設與商業經營融合而成的復合地產）是房地產開發的趨勢之一，也為目前以單一項目開發為主的傳統房地產投資提供了一個全新的拓展空間。2、需求拉動居民投資消費能力日益提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運的深遠影響，都對商業地產市場快速升溫起到了需求拉動作用。簡單來說，商業地產的需求空間很大。人均商業面積需求方面。人均商業面積比是衡量一個城市商業面積是否合理的一個指標，紐約、東京大概是1.6、1.7，香港約1.3，

10、上海接近1。若按1300萬城市人口及人均1平方米計算，北京將至少需要1300萬平方米的商業面積，但據統計，2002年北京商業物業總面積現有900多萬平方米左右，發展潛力巨大。消費水準提升需求方面。以往消費主要是購買式的，而如今已向體驗式轉變，原有商業已無法滿足人們日益增長的多元化消費需求，需要新的商業業態進入。區域商圈分塊需求方面。以往商業主要表現是城市中心集中地段的集中消費，而如今隨著城市內向（舊城改造）及外向（新區開發）兩方面的快速發展，消費由購買式向體驗式的轉變，原有商業格局必然改變，多級中心及多極商圈必然出現，這必然加大對區域商業中心、特色商業街、專業市場、社區商鋪等的需求，促進商業地

11、產市場發展。此外，三外投資（外資、外地、外行）齊頭并進，中小投資者踴躍參與，特別是國內外商業巨頭紛紛搶灘北京商業市場，一大批特許經營或加盟連鎖店競相陸續選址落戶，都直接起到了需求拉動的作用。3、利益驅動首先目前商業地產開發周期較快、投資回報率較高，其次近期商業地產供不應求，市場發展潛力巨大；再者商業地產尚處于起步摸索階段，較之趨于規范的其他投資方式，賣點及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引越來越多的投資進入。同時，這種復合地產也大大提升了區域地塊及開發項目的附加值和競爭力，使房地產投資越來越多地注重商業地產。4、運作靈活商鋪不但有較高的投資價值，而且運作多樣、經營靈活，可出售也可出租，可

12、經營也可委托，可大可小、可合可分，又可根據市場需求及競爭狀況進行及時調整，因此具有很強的市場適應性和抗風險性。第二章 北京商業地產的市場形勢對北京商業地產市場的現狀，簡單概括是：供求兩旺、并持續高溫。一、整體市場（一）市場概況1、全國市場1997年以來，國內商業地產市場迅速復蘇、高速增長。首先，全國范圍內城市化進程的加快和大規模的舊城改造，一方面使傳統商業中心亟待改造提升，另一方面也使新興區域商圈亟待開發建設，加之大范圍的產業結構調整、第三產業的飛速發展，直接形成了對商業地產的大量需求。其次，中國入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業的國際商業巨頭競相加快了搶灘中國市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、

13、歐倍德、百安居、麥當勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業地產需求的同時也促使了一些新型商業業態的引入和新型商業地產的開發，如ShoppingMall、OutletStore（工廠直銷店）、超市連鎖店和特色商業街等，有力推動了商業地產市場的快速升溫。具體現象：l 一些大中城市的商業類物業供不應求，商鋪價格飛漲、屢創新高。l 全國范圍內爭建商業特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等不少大中城市都正在籌劃或已經興建ShoppingMall。l 眾多開發商紛紛加大商業地產項目的開發，其中大連萬達將商業地產作為與住宅開發并重的主攻目標，并與國際商業巨頭沃

14、爾瑪結成戰略性同盟，計劃在上海、北京等15個城市開發大型商業地產。今后，其商業地產的開發規模和銷售額均超過住宅類物業。據不完全統計，19972002年，國內商鋪銷售占整體房地產銷售的比例約為7，但增幅日益明顯，2000、2001、2002年增幅分別達到40%、10.6、30。2002年國內商業地產的投資額同比增幅為11.8。2003年18月，全國商業營業用房新開工面積和投資額增幅均超過40，在房地產分類物業中增幅最高。從原由各小區臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業，再到以大型百貨商廈為中心的區域商業，直至如今以超級購物中心為代表的專業商業地產，商業物業模式經歷了一系列變革后，房地產業越來越

15、向第三產業、商業傾斜，日益與之對接融合。復合地產已成為房地產開發的一個必然趨勢。2、北京市場北京商業地產市場的發展略晚于深圳、上海。迅速升溫于2002年。從朝外“老番街” 火爆開盤到回龍觀底商快速結案，從中關村科貿中心12.8萬元天價的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業地產市場眾人矚目、風光無限。持續高溫到2003年。新型商業地產陸續開發，世紀金源領軍，Shopping Mall率先開工；大連萬達隨后，訂單地產反響熱烈；其他開發商據了解也紛紛行動。華遠有意與沃爾瑪合作建設包括沃爾瑪中關村連鎖店在內的三至四個大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在

16、西單合作開發4S新型轎車銷售服務商場，新組建的太合商業房地產公司也將加大商業地產的投資。眾多新老項目也都加大了對商業物業的投入。左岸工社與全球最大的商業健身連鎖機構中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式，繼續開發特色商業街；后現代城已規劃出一條風格獨特的商業休閑街；富力城也擬準備引進2.53萬平方米的大型綜合類超市；蘋果社區設計了20萬平方米的商業面積，包括1.5萬平方米的綜合超市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商業地產西單商場及恒基中心也加快了全新改造。同時，國內外商業巨頭進京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超

17、市方面的沃爾瑪、歐尚、711便利店、迪亞折扣店等，或開業、或落戶、或籌備、或選址、或報審。大商集團、上海華聯、物美超市等國內大型商業企業也積極在京拓展。（二）主要情況1、市場供給據市統計局統計，截止2002年底，北京商業零售業物業總面積為998.5萬平方米，營業面積529萬平方米；餐飲業總面積206.8萬平方米，營業面積130萬平方米。2003年111月，商業營業用房施工面積同比增長34.2%，增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報告，對大型商業物業的市場供給情況了解如下：l 從現有存量上看，2002年大型商業物業存量約為160多萬平方米，

18、其中百貨業27.9萬平方米，購物中心66.1萬平方米，外資超市33.2萬平方米，甲級寫字樓底層商鋪36.7萬平方米。2003年大型商業物業（萬平方米以上）達到120個，可提供商業總面積294.5萬平方米，平均規模為2.5萬平方米。l 從潛在供量上看，2002年至今在建項目71萬平方米，擬建項目320萬平方米。同時據了解，未來幾年內，北京還將批復500萬平方米的商業面積。l 從可能增量上看，2002年為23.59萬平方米，2003年近30萬平方米（2003年110月為20萬平方米），2004年預計約53萬平方米，而到2007年將可能突破300萬平方米。2、市場需求l 從需求主體上看，大型商業集團

19、（特別是國內外零售商業巨頭）帶動了大型商業地產的需求，中小企業及個人（尤其是中小投資者）帶動了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對小型商鋪需求最大。l 從需求區域上看，首選朝陽區的東三環和亞運村，其次是海淀區的中關村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅區、商務區以及附近商業氛圍較成熟的地段。l 從需求類型上看，大型商業地產中新型業態（大型購物中心、專業市場、特色街、超市連鎖等）的需求遠大于傳統業態（如百貨商場），小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠大于娛樂類。l 從需求規模上看，呈兩極化發展趨勢，大型商業地產主要集中在46萬平方米之間，同時10萬平方米以上超大型項目不斷涌現；小型商鋪主要集中在10

20、200平方米之間，同時出現了可分割式商鋪，專業市場中的商鋪面積更小。3、市場行情（資源來源：易鋪網）l 商鋪最高售價排行參考商鋪最高銷售單價排行榜商鋪名稱售價排行中關村科貿中心13萬元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬元/平方米2第五大道4.2萬元/平方米3建外商鋪3萬元/平方米4朝陽門外的老番街2.5萬元/平方米5國展家園商鋪2.3萬元/平方米6歐陸經典2.1萬元/平方米7九臺2000商鋪1.98萬元平方米8l 辦公樓底商售價參考城區位置項目商業面積及樓層售價(元建筑平米)西城復興門遠洋大廈4,00030,000西城阜成門國潤大廈60012,600海淀西北三環數碼大廈240/首層25,000海

21、淀四道口國興大廈600首層均價12,000朝陽北三環邊浙江大廈13,90010,00027,000朝陽東四環住邦2000約5,60016,00019,800l 住宅樓底商售價參考城區位置項目商業面積及樓層售價(元建筑平米)朝陽大北窯現代城20,000一二層20,00023,000朝陽亞運村風林綠洲5,00014,00023,000朝陽芍藥居旭風苑4,0009,200海淀國興大廈四道口20,00014,000東城安定門外柳源居約1,00012,500宣武廣安門朗琴園約4,000首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,00020,0004、運作方式據不完全統計，商業地產的運作方式主要

22、有租賃、銷售、租售并舉、自營或聯營等形式。其中：租賃的項目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16萬平方米的華貿中心為代表5、價格分布據統計，2003年110月，商業營業用房銷售均價10394元平方米，同比增長38.5%，增幅遠高于商品房平均銷售價格的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的報告顯示，截止

23、2003年10月，優質商鋪首層、二層的平均租金報價分別為2.75美元、1.37美元，分別上升了0.4%、0.2。同時，據不完全統計，價格區間分布情況如下：l 銷售價格底商價格一般是住宅或公寓價格的23倍均價4萬元以上的項目，約占總量的4%，主要集中在中關村和CBD均價34萬元的項目，約占總量的9%均價23萬元的項目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價位均價11.5萬元的項目，一般是城區內非商圈商鋪的主力價位均價50008000元的項目，一般是遠近郊區商鋪的主力價位l 租金價格5元/平方米·天以上的項目，約占45%34元/平方米·天的項目，約占22

24、%45元/平方米·天的項目，約占22%23元/平方米·天的項目，約占11%6、項目分布一是從區域方位上看，目前商業地產項目區域劃分明顯，價值差別也很明顯。近50%的項目集中于市級和區域商業中心。市級商業中心位于城市中心，包括王府井和西單；區域商業中心主要集中在東部和西部，散布于商務區、居住組團或交通樞紐附近，目前發展較為成熟的有中關村、CBD、建國門、朝外、亮馬河、亞運村和公主墳。其中，CBD、中關村是兩大核心。l 東區：CBD，是消費檔次較高的區域商業中心。財富中心、建外SOHO、昆泰國際中心、萬達廣場、華貿中心以及即將推出的大成天地時尚之窗，CBD及周邊已經成為商業投資

25、的熱點區域。l 西區：西北三環、中關村沿線，始終是商業地產的投資熱點，尤其是中關村一帶，市場供不應求，價格居高不下。l 北區：亞運村地區，從原有的歐陸經典、陽光廣場到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區保證了區域商業地產投資的熱度。l 南區：一向是商業投資的軟肋地帶，與上述三區相比略顯不足，商業投資氛圍及人氣還需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿商城(木樨園)等項目較有影響。二是從投資類別上看，目前商業地產項目種類日益豐富，投資也各有特點。一般可分為市級商業中心、區級商業中心、社區商業中心、專業市場、特色商業街和底商等六種。l 市級商業中心：商圈輻射半徑達78公里甚至全市。包括原有三

26、個（前門、王府井和西單）和新興五個（CBD、中關村、馬甸、公主墳和木樨園）商業中心。商業規模大，業態、業種復合度高、輻射半徑大。因此，商鋪租售相對容易、投資回報率高、回收周期較短，投資可保證長期穩定的回報。但價格也高，前期投入較大，運作空間也有限。l 區級商業中心：服務區域，如方莊、望京。社區商業中心：服務社區，如天通苑、世紀城。商鋪價格相對不高、經營較穩定，但不同位置價值差別很大。l 專業市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫；IT類如中關村的科貿中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場等。其最大特點就是單個商鋪面積小（不超過10），單價高、不能獨立經營需要托管或自營

27、。因此高風險和高回報并存。l 特色商業街：市場行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。l 底商：最多，簡單可分為辦公樓底商(如數碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經濟適用房)兩大類。其中擁有獨立門面及固定消費人群、經營穩定、投資風險小、價格相對低廉的住宅底商最受歡迎。二、區域市場（一）CBD地區1、供給方面近兩年，CBD及泛CBD地區在住宅和寫字樓新建項目集中推出的同時，商業物業的開發及供應也明顯升溫，成為商業地產的投資熱點地區。據戴德梁行統計，到2008年，CBD新增商業面積將不低于90萬平方米，如國貿三期的5萬平方米、LG大廈的3

28、.5萬平方米、華貿中心的16萬平方米等，約占北京新增商業總面積的29%。若加上原有的國貿商城、嘉里中心等項目，商業總面積將超過100萬平方米，屆時北京商業格局將發生較大變革，作為新興的市級商業中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規模最大的商業區。2、新舊主要項目項目名稱項目位置項目規模開業時間租售狀況國貿商城建外大街1號60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號15000平方米2000年只租不售SOHO現代城建國路88號20000平方米2002年銷售京匯大廈國貿橋東南3000平方米2002年只租不售國貿三期建外大街1號60000平方米2007年只租不售華貿中心光華路1號1

29、60000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號90000平方米2004年銷售萬達廣場國貿橋東南70000平方米2005年以租為主3、需求方面對CBD地區的商鋪需求有明顯增長的主要行業如下： l 品牌服飾 作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。l 餐飲 數以百萬計的工作人口，且有大量的商務往來，都將為餐飲業創造巨大的商機，CBD將成為餐飲業的必爭之地。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉變，致力于創造獨特體驗的中高檔品牌將會把開設展廳的目標鎖定在CBD。l 配套服務 由于在CBD工作與生活的人群數量龐大，將需要不同

30、類別的配套服務，如票務、商業印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數量的需求亦相對較大。4、市場形勢l 產品定位普遍高啟客戶定位是產品定位的依據。據北京CBD商業發展規劃(2002-2010)預測，CBD的消費人群約有50萬，其中，年輕時尚的商務白領約2530萬，常駐財富階層及涉外人士各約有5.5萬，商務旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約12萬，觀光人群約48萬。另據資料顯示，CBD擁有北京高檔商務寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業項目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費者的種種個

31、性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強攜手的萬達廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風情商業走廊的珠江帝景可以說是典型代表，。l 商鋪租價平穩上揚目前CBD商業面積不足10萬平方米，約占北京的7%。而且業態較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿、嘉里中心和貴友。況且自國貿二期后，新增供應較少，因此面對穩步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩上升，首層優質商鋪月租金為60120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。l 東區成為發展重心目前CBD西部和北部都已經形成了一定規模的商業區，如以藍島、豐聯廣場為中心的朝外商業街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻

32、一直缺少一個較有規模和品牌效應的商業區，因此眾多重量級項目都選址在此，東部將是未來CBD發展的一個重心和方向。如華貿中心正精心建設16萬商城、國貿正著力打造全球最大國際貿易中心，加之建外SOHO等周邊商業街的補充呼應，CBD東區日益顯現CBD商業中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區，擁有高檔商住公寓、酒店式服務公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業街等，配套之全更是其他項目難望項背。 l 集成社區受市場追捧從投資類型看，集成社區已成為最受市場追捧的熱點。所謂的集成社區，就是以集成開發的理念整體解決業主生活，一次性開工，一次性交付所有設施，有別于目前通用的滾動

33、開發模式。珠江帝景歐洲風情商業走廊的火爆認購，除CBD因素外，集成社區也是項目賣點和亮點之一。（二）中關村1、中國硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國的電子產品集散地，加之地處成熟的老城區及周邊科研院所林立，特別是隨著中國硅谷地位的日益穩固，中關村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財智中心、數碼01、中關村科貿中心等一批擁有商業面積的新型寫字樓相繼建設，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業，世紀金源ShoppingMall也即將封頂和開業。2、供求關系決定市場高價中關村商鋪多被銀行、證券和電子市場等高端行業占領，大中小企業及市場交易額逐年增加，同時隨著中關村整體商務環境改造規劃的出臺，絕大

34、部分的臨街小商鋪被拆除，因此地區商鋪一直供不應求及市場價格高開高走。3、住宅底商有利可圖萬柳地區新起點家園、萬泉新新家園底商和板井區域 世紀城 4萬平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會展中心底商的成功案例，都說明此點。成熟商圈，擁有大量、穩定的消費群體，商機多、投資風險小，即使底商價格不菲，但由于位置和人氣上的優勢，也可獲得較高回報及較穩定的收益。4、 中小投資者不容忽視 從市場現狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規模，與大企業投資不相上下，由此帶動了小型底商及電子市場商鋪需求量的增加。需求的區域主要集中在人流量大、

35、交通方便的住宅區、商務區以及附近商業氛圍較成熟的地段。（三）亞運村亞運村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達50萬以上和流動人口30萬以上，并且規模日益壯大，范圍延至北五環，隨奧運村建設，今后亞奧區域將可能更延伸至昌平區東小口，西達京昌高速路。作為中心居住區(CLD)，亞運村與東部CBD、西部中關村齊名。1、供需矛盾突出亞運村商業一直是投資熱點，除奧運經濟外部催化及奧運建設內部拉動的原因外，較小供應量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但亞運村現有商業供應量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市、家和超

36、市等幾家為代表的商業面積遠遠無法滿足人們的高品質生活需求，巨大的消費能力很難得到釋放，同時也難于適應今后奧運村的建設和需求。這使規模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業額一直排在北京市所有大型商業購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經自發初步地形成了餐飲一條街。同時，目前絕大多數是臨街商業店鋪，業態分布比較零亂，且文化設施欠缺，個性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費需求。2、市場持續熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運村商業消化速度很快。建筑規模3.5萬平方米的第五大道，目前銷售已達90以上，售價達1.84萬元，相繼有星巴克、全聚德、新世紀錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽光新干線底商也創造了

37、100的銷售奇跡，售價達2.73萬元。華匯集團的7萬平方米商業和歐陸經典1萬平方米的底商也引起了市場的高度關注。同時據悉，亞運村一大型商業區將出現在未來亞運村和奧運村交錯的核心地帶，總規劃建筑規模達85.6萬平方米，其中，包括亞運村的首條超大規模商業街21.4萬平方米(其中店鋪式商業10.8萬平方米，綜合商場8.5萬平方米，主題商場近2萬平方米)。這將對該地區的商業格局產生較大變革，有力提升該地區的商業水準。（四）南城地區1、商業地產漸成規模城市基礎設施的極大改善，使南城的開發空間日益拓展，南城商業水平的提高也日益加快。目前已經建成的大規模住宅小區如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡海花園

38、、莊維花園等都建有配套的大型商業設施，給南城商業地產的發展增添了新的活力。“十五”期間，北京還將分別建設東南西北4個大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續加強，南城的大型商業地產已初露端倪，漸成規模。同時據悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經營為特色的商業中心，大型商業中心也將在此落成。2、市級物流中心初步顯現除眾多頗有實力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯、沃爾瑪等紛紛進駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內知名店面的強勢加盟迅速帶動了南城人氣的增長，使之逐步成為京城的物流中心。3、三大城區廣匯商機崇文區：經多年改造，以新世

39、界中心為代表的崇文門地區日益成為一個人流如織、繁華熱鬧的區域商業旺地。宣武區：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區域，已成為區域商業聚集地。此外還有馬連道茶葉一條街。豐臺區：擁有豐臺百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業設施和以農副產品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿市場90余個。其中新發地批發市場是首都農副產品集散中心。第三章北京商業地產的未來趨勢對于北京商業地產的未來趨勢，總體預測是：競爭加劇、聚集擴散。一、北京商業的規劃發展（一）北京“十五”期間商業發展規劃1、發展基本目標l 商品流通總

40、規模年平均增長10%。社會消費品零售額2005年達到2330億元，年平均增長10%；2010年達到3700億元，比2000年增長1.6倍。商品購銷總額與社會消費品零售額基本保持同步增長。l 網絡商業的份額達到30%。 包括連鎖商業和電子商務的網絡商業實現零售額占社會消費品零售額的份額，2005年達到30%（連鎖商業網占27%左右，電子商務網占3%左右），2010年達到48%（連鎖商業網占40%，電子商務網占8%），分別比2000年提高18、36個百分點。l 人均擁有零售商業網點營業面積達到0.9平方米。2005年零售商業營業面積從2000年的840萬平方米增加到1000萬平方米左右，戶籍常住人

41、口人均擁有營業面積0.9平方米左右。2010年零售商業營業面積達到1200萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業面積1.0平方米左右。2、商業發展重點l 促進兩網，即促進連鎖商業網和電子商務網的發展；l 提高三區，即提高城市中心區（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業中心），商務中心區（包括建國門外、朝陽門外兩個商業中心），中關村科技園區商業發展的水平；l 繁榮三圈，即發展三環路周邊以零售商業為主的商業圈，四環路周邊以大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈，公路一環周邊以大型多功能購物中心和現代化商業物流配送區為主的商業圈；l 開拓十城，即開拓十個遠郊區（縣）中心城鎮的商業中心；l

42、培育十街，即培育十條左右各具經營特色的商業街(區)；l 完善400社區，即完善市區和郊區城鎮400個左右社區商業中心；l 加快發展四類商業，即加快發展發揮北京優勢的服務會展商業、旅游休閑商業、科技文化商業和綠色生態商業。3、業態引進重點重點引進大型購物中心、大型專業店、折扣店、便利店、倉儲式超市、綜合超市等六種商業業態。其中，四環將作為折扣店、便利店、大賣場等新商業業態的增長帶集中發展，五環計劃建成四個大型的購物中心。（二）區域規劃情況1、市級商業中心，新一輪的升級調整啟動。西部的公主墳商業區、北部的雙榆樹大鐘寺商業區兩個市級商業中心著手統一規劃設計、整體提升改造。東部的朝外大街制定總體方案，

43、啟動了20萬平方米的工程項目。南部的木樨園市級商業中心加快建設，以形成以服裝經營為特色的商業中心。城中的西單整體改造、王府井規劃升級和前門中軸路地下商業街著手建設，以振興市中心原有的商圈經濟。2、區級商業中心，完善、發展、同步、預留。對于三、四環路周邊原規劃的區級商業中心，已經基本形成，進一步完善功能；尚未形成規模的，加快發展，如酒仙橋、豐臺鎮、盧溝橋、望京、豐臺橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設的，要與周邊住宅的開發建設同步發展，近期不能開發建設的要保留商業規劃用地。如角門、毛家墳、大紅門、萬泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。同時，10-15

44、萬人的新建居住區，要規劃建設一個區級商業中心。3、社區商業中心。距離市級、地區級商業中心1公里以外且居住人口達13萬的居民區，原則上應有一個綜合性的社區商業中心，4、特色商業街。對具有特色商業街(區)雛形和發展趨勢的街(區)，因勢利導，鼓勵發展。目前，已經初具規模或正在發展的東內和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女人街、中關村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街（區）等，要進一步改善環境，促進發展。此外，朝外大街、平安大道、大都市街等隨道路建設而形成的商業街區也迅速興起。（三）北京商業的發展趨勢1、北京的流通業自傳統

45、百貨業沒落后，北京商業呈現出以下發展態勢：l 倉儲式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業新的增長點l 折扣店、專賣店的業種迅速增長，重要性日益提高l 專業市場、特色街已成為商鋪開發的重要方向l 超大型購物中心已漸入人心，成為投資新的熱點l 老字號商業中心的整體改造和重新復蘇2、北京的商業街主要有兩條發展主線，一是原有老商業街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴張兩方面的快速發展，新興或特色商業街的興起，但共同有以下發展態勢：l 配套型商業街，通常位于大型居住區中心或臨街一側，滿足區域需求、積聚商機人氣、提升項目附加值l 專業型商業街，市場自然形成或政府規劃引導而成的，滿足全市范圍內某一方面的

46、需求，如電器、家裝、服裝等l 大型綜合商業街，集休閑、觀光、購物、旅游等為一體的大型購物廣場及特色商業街，這將是今后大型商業地產的主要方向。其中特色商業街，尤其是具有北京地域特色、傳統文化氣息的特色商業街將有很大吸引力。3、北京的零售業l 現代零售業逐步取代傳統零售業l 食品銷售的市場份額將會繼續擴大l 中小流通企業將通過多種形式創辦協會聯合起來，爭取與大企業的同等利益l 不同業態互相滲透，同時大量以連鎖形式進入居民社區，提供生活方面的便利服務l 各類中小超市占有相對穩定的市場份額l 國內外商業巨頭進入加快了零售業的結構調整，市場集中度提高二、市場存在的問題現象（一）自身不足1、開發資金匱乏。

47、這是國內房地產開發的通病。自有資金短缺，一方面加大項目的開發風險，過于依賴貸款和預售，加之商業敏感的市場反映，因此宏觀經濟或市場環境一旦有所波動，項目都極有可能出現危機。另一方面制約項目的未來發展，過分注重資金回收的營銷策略，對于項目招商、市場定位和功能布局有可能產生嚴重制約。2、復合人才稀缺。北京商業地產剛剛起步，對房地產、商業、消費心理三種知識融會貫通的商業地產復合型人才還很少。3、軟硬件不配套。商業地產賣的不僅僅是房子，更多的是商業氛圍和商機。因此，硬件建設僅是商業地產的基礎，項目的增值空間往往主要在軟件上，即經營管理。項目定位失敗，經營管理不行，即使建設的再好也無法吸引投資者。4、管理

48、服務滯后。對于商業地產，政府的行政干預過多、管理服務過少。政府角色應盡快地由原來的管理者轉變為規劃者和服務者，以有力地促進商業地產快速、健康的發展。（二）市場表現1、主要問題l 商鋪市場局部有可能過剩綜合世邦魏理仕和戴德量行的報告，2007年前，商業地產項目將相對集中推出，且區域地點又相對集中，因此，在整體市場依然供不應求的大局下，局部項目有可能過剩。l 需求和供給間有可能錯位一是與需求的錯位。開發商自身項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，目前市場上需求最大的是超市、家居等主題店，但未來三四年供應量最大的是ShoppingMall，有可能出現無效供應。二是無差異的供給。開發商各自為戰，規

49、劃同一，難免導致眾多項目雷同，有可能出現積壓沉淀。l 銷售成功不一定經營順利一方面目前市場對商業地產的銷售一片看好，但對未來經營卻看法不一，早期項目參差不齊、不盡人意的經營狀況更使市場對此充滿了擔心。另一方面，商業地產的產權分割、管理分散、經營無序的狀況，也有可能使項目與原有定位出現偏差，增加經營難度，收益回報難于實現預期目標。2、具體現象預計今后34年內，商業地產市場有可能出現以下現象：l 推出時對投資者的承諾不能充分兌現l 不少項目由于定位不準確，進行反復調整，有些項目甚至會很快關閉l 銷售后，置之不理后期的招商、開業等工作，投資者也無能無力l 由于資金實力問題，出現一些爛尾工程，甚至是圈

50、錢騙錢問題三、市場發展的未來態勢中國城市房地產開發投資潛力10強研究報告顯示，北京商業用房的開發投資潛力在中國省會城市及計劃單列的35個大中城市中排名第一。市場已進入穩定的高速發展期。（一）基本態勢：競爭加劇、聚集擴散競爭加劇：是市場的一個基調。內外兩方面因素，決定了市場必將進入競爭時代。1、兩個主要外在因素l 供求關系的根本轉變。未來2-3年內，市場將處于階段性的飽和狀態。局部過剩、供求錯位，將直接加劇市場競爭。l 信貸政策的直接影響。央行121號文影響巨大，特別是對于在建項目。2、兩個主要的內在因素：l 開發定位的趨同。商業地產還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發水平將有可能造成市場上

51、眾多現有及在建項目的定位趨同。l 盈利空間的縮小。投資及置業者投資水平的提高及成熟有可能要遠快于開發商。面對日趨理性、成熟的投資置業需求，市場上現有及在建項目的盈利空間將會極為有限。同時，國外商業地產巨頭的相繼進入，也勢必加大競爭壓力及加快優勝劣汰的步伐聚集擴散：是市場的兩個焦點。聚集擴散呈現市、區級商業中心（或特色街）及社區商業兩方向的兩極化。l 高級商品及高檔消費向商業中心（或特色街）聚集，而日用商品及中低級消費向社區擴散。l 商業中心（或特色街）日益繁華，聚集程度進一步提高，而社區商業將飛速擴散。l 特色商品及消費向特色街聚集，普通商品及消費向社區商業擴散。l 商業中心（或特色街）有價格

52、整體走高的可能，而社區商業則有溫和調整或降低的可能。l 在日益規范化的基礎上，商業中心（或特色街）有大型化、訂單化、規模化的趨勢，而社區商業則有小型化、連鎖化、網絡化的趨勢。（二）總體趨勢1、供應方面：逐年遞增，且規模與分布更日趨理性化。從供應結構上看，大型物業供應較多，大型購物中心和倉儲式超市是供應主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應量較平穩，主要位于中、小型商業街和新建或在建的住宅小區，尤其是一些大規模的住宅小區。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。2、需求方面：穩中趨旺。從業態形式上看，新型業態（大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專賣店、專業市場）構成需求主體。從需求主體上看，

53、國有資本、民營資本和合資外資構成三大主力，國有資本需求主要表現為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團，民營資本需求主要表現為各類專賣店和專業市場、小型店鋪，合資外資需求主要表現為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。從需求特點上看，各類業態對商鋪產生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業態對大型商鋪需求不減，國內外投資進入加快增大商鋪需求，市場競爭加劇使商家擴大規模。3、區域分布：多中心化。原有商業中心改造升級，提升功能、挖掘潛力。新建商檔商鋪和商業街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環境較好的區域，設施先進，經營有特點、特色。大型商業地產出現在居民集中、地段便宜的城市邊緣。特色商業街

54、則各自分散在既有特定的區域地段，輻射全市。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區內或小區附近，并形成一定的集聚點。4、市場價格：先升后降隨競爭加劇、市場規范、供應加大、需求理性，市場價格和利潤回報有可能呈先升后降的走勢。但位置優越的零售物業仍將保持其良好的競爭力。同時，市場供求關系的變化必然導致項目營銷手段的變化。在目前供不應求的情況下，項目租售并舉，但以租賃為主，待高價售出，一方面可保證穩定收益、降低風險，另一方面最終可實現利潤最大化，但隨著今后供應的增加、市場的規范、投資的理性成熟，項目雖還是租售并舉，但會逐漸轉變為以銷售為主，不求最大利潤，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢將逐漸明

55、顯。（三）投資重點1、重點項目：政府鼓勵的4大類l 市區商業中心及大型購物中心，滿足中高水平的消費主體，總控制面積為45萬平方米左右。l 中小型網點，重點發展餐飲業、旅店、文化娛樂，具有傳統文化特色的旅游商業區。l 社區商業，創造并提供更加全面、人性化和便利化的服務功能。鼓勵消費水平比較高的社區開辦美容美發、茶館，建設休閑娛樂為一體的網點及特色街。l 發展專業市場和批發市場，重點要對四環路五環路附近農產品市場進行改造。2、重點區域：三、四環周邊地區城市中心區的商業地產發展快速，初步統計二環路以內的營業面積占全市的47%，且大型商業地產已基本飽和，開發向外擴展是必然，對此，北京也將大力優化三環和四環的周邊用地，形成新的商業發展空間，其中三環路周邊將加快形成市級和地區級商業中心，四環路周邊積極發展大型商業地產。三、四環周邊地區今后將一直是商業地產開發的旺地。3、重點業態：零售物業零售業的發展趨勢和方向將直接影響商業地產的開發方向并將直接成為商業地產的開發重點。其中，大型超級市場、專業市場處于明顯增長趨勢，而百貨業需求比例相應下降。休閑、娛樂、餐飲、健身等場所將大量出現在未來的零售物業中。4、重點類型：臨街底商社區的配套商業，即臨街底商，日益成為住宅項目的賣點、亮點和盈利點，對住宅項目有很大的互動性，提高住宅項目的附加值。對外，可規劃形成區域商業中心或商業街，對內，可規劃成為迅