1、中國房地產市場供求問題及對策研究【摘要】 本文在全球金融危機的大背景下，對房地產經濟周期的深入的分析和探討，并運 用微觀帀場的價值規(guī)律，從房地產市場的供求關系問題中，運用定性和定量相結合的方法分 析中國出現房地產市場不景氣的原因，從而相應的提出對策研究。木文主要通過對比分析房 地產市場供求結構的變動。【關鍵字】房地產；經濟成熟期；供求結構；對策及建議一、背景美國次貸危機應從2001年初美國聯(lián)邦基金利率下調50個基點開始，美聯(lián)儲的貨幣政策 開始了從加息轉變?yōu)闇p息的周期。此后的13次降低利率z后，到2003年6刀，聯(lián)邦基金利 率降低到1%,達到過去46年以來的最低水平。寬松的貨幣政策環(huán)境，反映在房

2、地產市場上, 就是房貸利率也同期下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8. 1%下降到2003年的 5.8%； 一年可調息按揭貸款利率從2001年底的7. 0%,下降到2003年的3.8%。這一階段持 續(xù)的利率下降，是帶動21世紀以來的美國房產持續(xù)繁榮、次級房貸市場泡沫起來的重要因 素。因此，2006年出現不可避免的出現美國次貸危機的苗頭，在2008年下半年徹底爆發(fā)， 沖擊全球經濟增長。在全球金融市場上股票大跌的情勢下，房地產市場也難逃厄運。中國房 地產低靡，大量樓盤空置，房價大幅度下降，商業(yè)銀行大量資金被套住，特別是一些貸款機 構甚至推出了”零首付“、“零文件”的貸款方式，即借款人可以

3、在沒有資金的情況下購房，k 僅需屮報其收入情況而無須提供任何有關償還能力的證明，放貸機構之間的竟爭乂加劇催綸 了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品，這樣一來，許多商業(yè)銀行宣告破產或瀕臨。房地產 市場嚴璽失衡：1、房地產過度開發(fā)與供求市場不相應適應；2、過多空置樓盤與低收入階層 購買能力冇限形成反差。中國房地產將何處何從？二、房地產需求潛力評估（1）、房地產市場己經達到飽和，已經進入經濟周期的成熟期 收集1978年一2006年間居民人均住宅而積如下表所示：表178-06年人均住宅面積統(tǒng)計表年份城鎮(zhèn)新建住宅面積（億平方米）農村新建住宅面積（億平方米）城市人均住宅建筑 面積（平方米）農村人均住房面積（

4、平方米）19780. 381.006. 7& 119800. 925.007.29.419851.887.2210.014.719862.229. 8412.415.319872.238.8412.716.019882.408.4513.016.619891.976. 7613.517.219901.736.9113.717.819911.927.5414.21&519922.406. 1914.818.919933.084.8115.220.719943. 576. 1815.720.219953. 756. 9916.321.019963.958.2817.021.7199

5、74.068.0617.822.519984. 768.0018.723.319995. 59& 3419.424.220005.497.9720.324.820015. 757.2920.825.720025.987.4222.826.520035. 507.5223.727.220045.696. 8025.027.920056.616. 6726. 129.720066. 306. 8427.030.7數據來源：國家統(tǒng)計局由表1可知：1978年，我國城市人均住宅建筑面積為6.7 h12,假定一個三口之家，那 么在78年，一個標準的城市居民的住宅建筑面積只有20. 1冊；2006年

6、，我國城市人均住 宅建筑而積為27 nv,同樣，一個三口之家的城市居民的住宅建筑面積已經超過了 80hv,也 就是說，到06年，我國收入較高的城市居民住房條件越來越好。上述對比意味著房地產市 場需求的飽和度越來越高，屮高收入階段的居民的住房條件己相當好。作為耐用消費品住房 市場已經進入到經濟增長的成熟期，市場需求已經趨于飽和。(2) 、屮高收入階層住房大為改善我國中高收入城市居民的住房面積有大多數超過了 100 m2,有些還不止擁有一套住房, 有些的住房面積甚至超過了 200 nr的別墅。作為耐用消費品住房平均經濟壽命至少為10年, 所以，在進入成熟期后，房地產開發(fā)應該放緩。(3) 、低收入階

7、層收入低，購買力低我國低收入階層住房而積的人均住房面積遠遠低于27 h12,所以，在低收入階層存在很 大的購買需求，即房地產市場在低收入階層的需求潛力還是很人。可是，雖然有購買需求, 但收入跟不上。所以，為了解決過多空置樓盤的房地產現狀，應該鼓勵低收入家庭購房。綜上所述，我國房地產市場需求結構發(fā)生了轉移，需求結構逐漸從小高收入階層家庭轉 向低收入家庭。所以，解決房地產市場問題也就順勢轉向提高低收入家庭的購買力問題上。 中國的領導者也在通過財政和貨幣政策鼓勵低收入購房：1、對經濟適用房的購買者加大了 補貼力度；2、暫吋免征商品房購買契稅，鼓勵居民購房。三、房地產供給分析(1) 、房地產廠商開發(fā)過

8、猛通過表1的數據可以看ib： 1978年，城市新建住宅面積只有0.38億平方米,而到了 2006 年，城市新建住宅面積已經達到了 6. 3億平方米，相當于78年的16. 6倍。如此瘋狂的增長, 真是房地產商開發(fā)過猛的最直觀的表現。為了更直觀的描述住宅面積的增長，由表1小的城 市新建住宅面積和城市人均住宅而積兩個指標建立時間序列圖如下：30.000. 0025. 0020.0015. 0010.005. 0000 lqo- 86 6006ico600600izzlo o o z6t-城鎮(zhèn)新建住宅面積（億 平方米）t-城市人均住宅建筑面積（平方米）圖1新建住宅面積和現有住宅面積時間序列圖由圖1可以

9、看岀：在城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積不斷上漲的悄況下，城鎮(zhèn)新建住宅而積幾乎 與人均住宅而積同步增長，這也是空置樓盤迅速增長的本質原因。（2）、房地產企業(yè)增長速度過快從國家統(tǒng)計局收集到97年到06年房地產企業(yè)惜況如下表所示：表2房地產企業(yè)變快情況表年份企業(yè)個 數平均從業(yè) 人數本年完成 開發(fā)的土 地面積土地購置 費用待開發(fā)的 土地面積本年購置 的土地面積（個）（個）（萬平方米）（億元）（萬平方米）（萬平方 米）1997212866832177371.3247.617670. 16641.71998243788258887730. 1375.413530. 710109.319992576288025793

10、19.6500.013505. 211958.920002730397194211666. 1733.914754. 816905. 2200129552106231915315.81038.814582. 123409. 0200232618113400919416. 01445. 81917& 731356.8200337123120535522166. 32055. 221782.635696. 5200459242158542819740. 22574. 539635. 339784. 7200556290151615022676. 22904.427522. 038253.

11、7200658710160093027128. 43318.037523. 736573. 6數據來源：國家統(tǒng)計局表2數據顯示：1997年,房地產企業(yè)為21286個，到2006年,房地產商企業(yè)已達到58710 個，平均增長率為 在戒矩9年間，企業(yè)個數將近翻了三翻（2.76）。1997年，土地購置費 用只冇247.6億元，到達2006年，土地購置費用已經達到3318.0億元，平均增t速度為 33.42%。房地產市場可以用雨后春筍涌現出來，本年已完成開發(fā)的土地而積iii 1997年的 7371. 3萬平方米達到2006年的27128. 4萬平米，平均增長速度為15. 58%o用于房地產開發(fā) 的土地

12、總面積在2006年已經達到101225.7萬平方米（本年完成開發(fā)的土地面積+待開發(fā)的 土地面積+木年購置的土地面積），平均增長速度也大大超過了 10%。房地產市場規(guī)模不斷擴人，必然會造成房地產微觀市場的供人于求，造成資源的人暈浪費。綜上所述，政府應該采取宏觀調控手段，運用強制手段控制房地產商的擴人，限制其他 單位和個人進入房地產市場，使得社會資源得到最優(yōu)配置。（3）、房地產商資木結構不合理，企業(yè)負債率很高企業(yè)的負債越高，企業(yè)經營風險就也就越人。杳資料所得：2006年房地產商的負債為超過 70%,接近75%。一般認為企業(yè)的資產負債率在50%左右才合理，超過50%的資產負債率的企 業(yè)風險太大。在接

13、近75%的負債率的狀況下，房地產企業(yè)的風險很大。在h前樓盤空置，造 成房地產資金大量被占用，房地產出現危機，此危機可算是牽一發(fā)陽動全身，尤其是對房地 產的主耍債權人一商業(yè)銀行造成很大困擾，使得銀行大量資金被套住，進而引發(fā)而今的金融 危機。為了更深入地探討房地產資金結構，從國家統(tǒng)計局收集如下表資料:表3房地產商資金來源結構分析表年份本年資金來源小計國內貸款（萬元）利用外資（萬元）19973817065091119024608565199844149422105317123617581199947959012111156642566022200059976309138507561687046200

14、1769638771692196813570442002974995362220335715722842003131969224313826991700040200417168766931584126228200120052139783893918077825781112006271355516535697954001541貸款所占 比重自籌資金自籌資金所占比 重(%)（萬元）(%)23. 87972883125.4923. 851166982126.4323.amp; 0-123. 091614212226.9121.992183958728.3822. 77273

15、8445128. 0923. 78377068912& 5718.405207562730. 3318.317000392432.7219. 748597085331.68上表數據表明：19972006年間房地產產商的白籌資金在總資金的比巫雖然一直在增加, 但是增加的幅度很小；貸款在19972000年維持在23%左右，沒有多人的變化。2001年下 降超過一個百分點。2004年貸款比重下降到18. 40%,但是2006年房地產資金屮貸款資金的比例開始上升并一直維持到全球金融危機的爆發(fā)。綜上所述：房地產商占籌資金比重太小, 金業(yè)風險依然較人。對上表小的數據分別做1978年和2006年餅圖如

16、下:國內貸款 利用外資 自籌資金 其他資金圖2 1978年資金結構圖國內貸款 利用外資 自籌資金 其他資金圖3 2006房地產商資金結構圖由上述兩個餅圖対比可以看出：兩個時間段房地產資金中比重最大的其他資金，變化最大的 為利用外資資金所占的比重，2006年，利用外資資金所占的比重少之乂少四、房地產廠商的造價和銷售價格嚴重偏差合理的房價應與居民收入水平及經濟發(fā)展相適應，從理論上說，房屋總體價格符合價值才 合理。價值由社會必要勞動時間決定，畢竟是抽象的理論論證，具體到實際價格，就表現 為商品房成木加利潤。商品房成木因地價等因素的變化而變化，合理的利潤應為平均利潤, 國外房地產開發(fā)企業(yè)平均利潤率為6

17、%-8%,有的國家僅為3%o而，我國房地產廠商的造 價和銷偉價格嚴格偏差，產生過人的房地產泡沫，并且開發(fā)商利潤期望過人，寧可空置也 不愿意降價，導致空置樓盤劇增。收集數據如下：年份商品房平均小售 價格（元/平方米）住宅售價199719971790199820631854199920531857200021121948200121702017200222502092200323592197200427782608200531682937200633673119別墅、高檔 公寓售價經濟適用 房售價竣工房屋的 造價（元/平 方米）53821097117545961035121845031093115

18、2428812021139434812401128415412831184414513801273557614821402583416551451658517291564對上述表格建立時間序列圖如f：商品房悄偉價格f七宅別空或高檔消費品經濟適用房竣丄房屋造價圖4房屋造價和各類商品的時間序列圖由圖4可知：別艷或高檔房間的售價一直遠遠超過其他類型住房售價,就是一直高高處于 其他類型的售價，從2003年開始，高檔房屋的偉價還是出現了近乎肓線增長，到目前， 別墅或高檔住房的平均售價超過7000元/平方米。從商品房銷偉價格和竣工房屛造價兩條 趨勢線可以看出：商品房的售價也是遠遠高于竣工房屋的造價，尤其從2002年開始，商 品房的售價的增長速度遠遠大于竣工房屋的造價，兩者的偏離度越來越大。房地產產商在 其中牟取大量眾利。特別是，從圖中也可以看出造成大量空置樓盤的原因:1997-1999年 經濟適用房的偉價和竣工房屋造價以近乎同步增長態(tài)勢增長，但從2000年開始經濟適用 房售價的增長速度逐漸超過竣工房屋售價的增長速度，