1、“富春景觀渡假公寓”開發思路建議“富春景觀渡假公寓”項目設想一、地點：桐廬市區山間二、景觀及生活設施地處二峰之間的山腰高峰，正南方為富春江，背靠分水，二邊為山地森林，100米處有一小型水庫。山路上來后直達小區。離小區下山200米為生活小區，整個小區封閉性強，生活方便而又清靜悠閑，是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設想 1、總體設想a大樓設想：18層或更高；一層車庫，室內游泳池，前排為營業房；二層總臺、商場、商務中心等輔助設施；三層餐飲娛樂等；三層平臺：內設備管理房；外四、五樓的陽光房及茶座。四以上層：單身公寓；要求：（1） 20至30平方米為主的度假公寓；（2） 部分可大一點，但要預留管道，可分隔

2、；（3） 室內要求：a、衛生間；b、室內可分隔成會客與休息二個區間；c、無管煤，不能生火，但要有廚房操作區，不必臨窗；d、落地窗；e、統一空調室外機；f、冷熱水；g、預留報警設備及可視門鈴接口（可視設備需另收費）；h、衛星電視； （4）裝修要求： a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛生間：三件套并裝飾完成（價格在6000元）b、每套房三種設計標準 現代中式 簡約 西歐式統一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層：設住戶會所，除層頂外以玻璃為主。 內設：簡餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉OK室、自助餐廳、音像及圖書店、閱讀室、影視廳、臺球、乒乓、網球 會員專用（住客也不能入內）2、物管設想（1） 總臺

3、：物管窗口及住客登記（另有詳細說明）；（2） 保安：全樓層監控 ；裙樓電梯不停，進入電梯必須有證明或會員及住戶同意；（3） 水電修理；（4） 住戶免費停車證（限一輛）；（5） 送餐、洗衣、打掃衛生（收費）；（6） 磁性門卡（安全原因）；3、外型設想 針對外地人士為主的中高收入者，年齡20至50間中青年。因此外型要有現代感、雕塑感，且色彩亮艷、夸張，造型前衛。與環境的配合不是適應環境，而是作為環境的點綴，要顯眼，要跳，要作為環境的點晴之筆。4、造價設想 以夸張，現代的造型顯現大樓，而在用材及造價上，要盡可能的節省。因為此樓的買點是：（1） 環境；（2） 休閑、渡假；（3） 便宜；（4） 收益；四

4、、環境及活動項目環境是此樓的第一買點，因此這個樓不能象住宅只以環境作點綴，而應下大功夫，并爭取靠環境也能在以后有所收益。1、室外網球場、小型籃球場；2、活水魚塘，是景觀也是垂釣區；3、茶座： a、室外草坪茶座； b、三層平臺景觀茶座； c、室外簡易房；4、兒童樂園、兒童戲水池；5、燒烤區；6、攀巖處；7、水庫的水上活動區；8、果園；9、慢跑道；10、室內游戲池、健身房、洗浴中心（一樓）；11、臺球、乒乓球室、游戲房、棋牌室（二、三樓室內）；12、餐飲、娛樂（室內，承包）；13、會議廳、培訓中心14、足浴、美容美發等；15、小型蹦極臺（水庫上）；16、室外養殖場 所有這些項目設在室外或裙樓。對外

5、營業，與會所可能重復。“富春景觀渡假公寓”銷售設想一、關于售價的設想以20至30平方米建面的單間為主，銷售均價為2000元。25平方米×2000元=50000元（如加裝飾：8000元 衛浴8000元 電器：空調、電視臺、微波爐、小冰箱、VCD、小型音響、電話機、廚房設備 10000元 家俱：衣櫥、廚房工作臺、寫字樓、床、床臺框、沙發、茶幾、窗簾等 4000元 其他裝修普遍房價：50000元或帶精裝修80000元。首付：15000元或24000元，月付250元或390元。（20年按揭）（即首付在12000至30000元之間）優惠：1、贈送免費停車證一張；2、贈送價值5000元俱樂部會員

6、卡一張；3、渡假休閑項目享受一定折扣。二、誰是我們的買主 1、桐廬人 桐廬的買主可能較少，一般是單身貴族，有錢年青人，在桐廬企業或在桐廬工作的外地人或外地公司；2、桐廬附近 這會是較大的一個群體，他的家在桐廬附近，但由于工作、生活上的原因經常會出差桐廬，如住賓館或當天趕回，不如在桐廬有一個落腳點省心。3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花園，桐廬已成了杭州人的后花園。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州還是一個新生事物，但其吸引力是可以預見的。（1） 交通更方便，杭州到桐廬全程一級公路，只需1個半小時，上海過來也不過三小時。（2） 山清水秀，桐廬政府近年大力推行旅游經濟

7、，其旅游優勢有目共睹；（3） 地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段，地理位置優越；（4） 本樓盤自身優勢高，地處山腰，封閉性強，森林環繞，正南見富春江，景觀豐富；（5） 價格低廉，首付最低可達1.3萬元；（6） 后期服務完善，可購房收益；因此，對上海人、杭州人來說，這種消費可以是實惠的休閑度假，也可以是長期收益，而且是人人可都承受的。加上現在私人購車的涌躍，這應該是有車族的一個佳音。4、消費者描述（1） 桐廬富陽附近活躍的青年人士、企業及經常去桐廬人士；（2） 杭州、上海有車族；（3） 中、青年人為主；（4） 好動有活力、有現代氣息的人士；（5） 希望有購房收益的人；三、銷售設想 1、

8、分點銷售（1） 桐廬a、以富春公司原有銷售點為基礎，在桐廬開展銷售；b、現場建立售樓處，并作為處地參觀者的接待處；（2） 杭州a、交通便利處建樣板房的售樓處；b、售樓人員3人，另一個兼財務；c、杭州辦理按揭及合約登記（可否？）（3） 上海a、選擇幾家銷售代理公司；b、如何辦理按揭及合約登記？（4） 富陽、新安江a、選擇一房產公司代理；2、銷售重點（1） 桐廬a、重點是接待介紹工作；b、組織藝人進行宣傳，宣傳對象是旅行者，各賓館的住客；（2） 杭州a、新聞炒作；b、有針對性的廣告宣傳；c、專車接送桐廬看房；d、主要的銷售地；（3） 上海a、專人促銷；b、銷售需桐廬的配合；（4） 富陽、新安江a、

9、專人促銷；b、提供宣傳資料；四、銷售步驟 1、前期準備工作；（另有詳細說明）2、新聞炒作； 新聞點：（1） 浙江首批度假式公寓，將單身公寓的概念發展；（2） 廣告公司與開發商的風險合作；（3） 桐廬房子杭州銷；（4） 負面：渡假公寓的管理；（5） 有個性的房子一定好銷；3、廣告攻勢；4、人員促銷；5、旅游旺季的大型促銷活動爭取綠化先行完成；6、桐廬市長來杭、滬促銷桐廬旅游； （旅游廣告市長做演員）7、結頂儀式 免費請潛在客戶在桐廬旅游。8、發售會員卡 桐廬為主，富陽、新安江、上海為輔。9、新聞炒作 新聞點：（1） 在外地安個家；（2） 城市人真的要回歸山野嗎？（3） 渡假公寓銷勢火爆；10、廣

10、告后的攻勢，杭州發行會員卡。五、建造建議 1、先行建造戶外部分及綠化；2、室內設計先行；六、銷售前景估計公寓房約300至400間。杭州擁私車人數約二萬，而私車族大部分為年輕人，加上部分私用公車，可自由支配車輛的年輕人應在2萬以上，而這部分人大都已有住房，并生活富裕、相信只要廣告宣傳得當，達到2%的銷售是不成問題的。而這2%，就有400人。加上上海保守估計30人，桐廬保守估計20人，桐廬附近保守估計50人，總人數應在130人以上。此樓盤應是供不應求的。（類比數據：夢湖山莊會員卡，售價3萬元。五年前銷售，不能做廣告，只靠人員促銷，在杭州售量為200張。 杭州大廈會員卡，限用一年。住二天，可打折，價

11、1888元，每年銷售數為2000張以上。杭州此類會員卡約有十家左右在發行，總數量應在3萬張以上。）“富春渡假公寓”合作設想一、分工與合作甲方為富春房產公司，獨立負責房產的開發建設工作。雙方已商定并由廣告新聞等媒介宣傳的項目、設施及服務，甲方應盡量做到。乙方為風巢企劃，主要負責房產的包裝、各類廣告的設計制作及發布工作，同時組織人員促銷，并具體負責杭州的銷售工作。合作：1、對樓盤的外型、結構、戶型、配套設施、物業管理、室內裝修、戶外綠化、休閑設施等，雙方共同商定，但最后決定權在甲方；2、在銷售上，以杭州的銷售為主，并由杭州進行客戶管理，但總體上應由甲方負責，并以甲方為主負責財務、公關、與政府部門協

12、調，與工程部等內部協調；3、工程進度及各類政府批文、財務情況應雙方公開，但乙方有義務為甲方保守商業秘密，并不得以甲方名義作任何甲方未成文的承諾；4、所有用材由甲方決定，乙方只有建議，并不承擔有關責任；二、資金責任甲方：承擔除廣告外的一切費用，包括在桐廬的銷售人工、房租，并應嚴格按商定進度施工。如有影響銷售的事故，甲方應承擔乙方損失。乙方，承擔此樓盤銷售及廣告所需的一切房租、人工、設計制作、宣傳、媒介發布費用。工作包括：1、各地人員促銷；2、各類廣告品的設計、制作、印刷、發布等費用；3、新聞宣傳的費用，桐廬政府方面的支出由甲方出面解決；4、在杭售樓處的各項開支，及樣板房的建立；5、在杭房交會的參

13、加及各項費用；6、售樓人員工資、獎金（桐廬公司除外）；三、獎勵及資金按排獎勵按銷售額提成：3%廣告支出；2%銷售費用；2%工資資金；10%公司提成；（1） 裙樓及休閑設施銷售不計乙方提成；（2） 所有公寓部分，不管是誰銷售，都計入乙方提成；（3） 按月提取，以按揭數為準。四、權益 1、乙方有一定名額數的房子可以2個百分點的打折，但需說明理由并有甲方總經理簽字，另有重要客戶需打折的，說明原因，并報清甲方抵準； 2、乙方在廣告設計、制作、發布應有一定的自主權； 3、任何一方中途悔約，都必須賠償另一方相應損失。“富春景觀渡假公寓”廣告設想一、廣告主題 “富春江畔XX山，你的私人療養院”。二、吸引點

14、a、首付1.8萬元的渡假公寓； b、富春景觀度假公寓，4萬元賣給你；三、支持點 a、交通 b、休閑項目 c、景觀四、廣告要求 此類消費，并不是生活必須，而是屬“沖動型銷費”，因此一定要在宣傳品味上做足功夫。五、廣告項目 1、印刷類 a、樓書；b、宣傳頁；c、大型噴圖；d、度假公寓VI系列；2、電子媒介類 a、電視廣告30秒、15秒創意廣告；3分鐘介紹廣告，并制成VCD；b、廣播廣告 30秒 15秒3、其它廣告類 a、報紙廣告 整版、半版、通欄、半通 b、戶外路牌 c、廣告牌（桐廬各賓館）4、公關活動 a、開盤新聞發布表； b、市長做廣告，開發桐廬旅游業； c、結頂嘉年華會； d、組織關于“私人

15、療養院”或休假日公寓的市場前景的專家研討會； e、上海新聞發布會（看銷售情況是否需要）；5、現場展示 a、杭州售樓處及樣板房；（1：1） b、各地代理處及展示； c、工場接待處； d、杭州房交會；6、人員促銷 a、各地針對有車族的宣傳頁的分發； b、針對企業經理層的DM（直郵）； c、各地賓館住宿人員的宣傳；六、廣告文案及策略由于時間緊，未作進一步的創意。七、效果預計由于廣告費用有一定的局限（本樓盤本身營業額不大，且廣告費比例是一般房產公司的一半），因此會有一定的知名度，而真正要引起轟動，主要靠新聞炒作。可能存在的幾個問題一、景觀的先行問題希望在土建的同時，先行搞好景觀的綠化及部分休閑項目的建

16、設工作，這對以后的銷售工作會有很好的幫助。但也要考慮到費用問題，希望不要因此有二次綠化或較大的浪費，這要求甲方、設計單位、施工單位及景觀施工單位的良好協調及配合。二、門鎖的問題由于要用于出租，希望開發商能使大門一次到位，而不能讓住戶更換，同時要贈送磁卡電子鎖，并在總臺建更改系統，以利于住戶安全。三、電話問題電話費是要戶主承擔的，而有可能住戶的使用量較大。為避免以后物管與戶主的紛爭，應有一個解決的方法，鎖碼或另用技術解決。四、物管多一些臨時收費項目，減少常規物管費用如：打掃衛生、洗衣、停車費、經營部分休閑項目、代理出租費等項目收費，以盡量減少常規物管費用。同時將綠化、園林等項目與果園、養殖一起外

17、包，爭取在戶外管公司不用出錢，最好還有收益。五、會所建在樓頂以臨時建筑形式出現，會員活動、以自助為主，目的是提供一個相對高尚的人員環境，不以營利為目的，對房產公司的效益，可能只是用部分會員卡贈送當地重要客戶及有關人士，體現房產公司的品味。因此，報價5000元，有宣傳，但不作促銷活動，不低價傾銷，而且這5000元只代表一種會籍，不能用于消費，消費需另付錢，會所也不要為贏利而做任何有違法規的活動。會所收費以收回投資為目的。會所要嚴格執行非會籍人員邀請不得入內的規定。有違法行為人員的會籍，一經發現，馬上取消。贈送的會籍，不作補償，如購買之會籍，原款退回。六、按揭問題 a、應與銀行商定，裝修費一并進入

18、按揭；b、外地人士在按揭上的問題；c、杭州人在杭州辦理按揭；d、裝修費只有三種選擇，房產公司與物管公司只協助監理，不承擔相應責任。七、各項室內設計先行，要在銷售前有效果圖，費用由甲方承擔，乙方對設計有建議權。八、裙樓問題裙樓銷售的可能性大不大？估計有一定的難度。因此很大可能性是房產公司的利潤就在裙樓上，如是這樣，就一定要事先考慮到裙樓的經營問題。能出租，由他人經營，這是最好的一種方式；如要由房產公司裝修，由他人承包經營，就要考慮到盡量小而全，空出多余的空間來作為辦公出租。三樓的用途要考慮好。從而決定裙樓是否要裝中央空調。九、電梯問題電梯不到一樓車庫。二樓作底樓，步行人直接上二樓，這樣二樓到三樓

19、也不裝自動扶梯之類。電梯直上四樓以上，以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室內的最理想，但要考慮一下投資及桐廬的市場。“富春景觀度假公寓”會員卡設想一、會員卡說明 1、售價 8600元2、優惠 a、贈俱樂部會員卡一張，價格5000元； b、各項消費享受一定的折扣； c、每年免費用房20天，可用20年，除飲料、長話外不收任何費用（即每天房租金21.5元）； d、節假日、旅游旺季需預定；3、可行性 其實是將價格10萬的房，分別賣給12個人； 總價為103200元（其中應有0.5萬元為促銷獎勵）； 物管公司承擔這些房子的物管，水電、清潔、市話費用，但物管公司擁有這些房子的產權。20年后使用權仍屬物管公司或甲