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文檔簡介

1、“富春景觀渡假公寓”開發思路建議“富春景觀渡假公寓”項目設想一、地點:桐廬市區山間二、景觀及生活設施地處二峰之間的山腰高峰,正南方為富春江,背靠分水,二邊為山地森林,100米處有一小型水庫。山路上來后直達小區。離小區下山200米為生活小區,整個小區封閉性強,生活方便而又清靜悠閑,是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設想 1、總體設想a大樓設想:18層或更高;一層車庫,室內游泳池,前排為營業房;二層總臺、商場、商務中心等輔助設施;三層餐飲娛樂等;三層平臺:內設備管理房;外四、五樓的陽光房及茶座。四以上層:單身公寓;要求:(1) 20至30平方米為主的度假公寓;(2) 部分可大一點,但要預留管道,可分隔

2、;(3) 室內要求:a、衛生間;b、室內可分隔成會客與休息二個區間;c、無管煤,不能生火,但要有廚房操作區,不必臨窗;d、落地窗;e、統一空調室外機;f、冷熱水;g、預留報警設備及可視門鈴接口(可視設備需另收費);h、衛星電視; (4)裝修要求: a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛生間:三件套并裝飾完成(價格在6000元)b、每套房三種設計標準 現代中式 簡約 西歐式統一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層:設住戶會所,除層頂外以玻璃為主。 內設:簡餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉OK室、自助餐廳、音像及圖書店、閱讀室、影視廳、臺球、乒乓、網球 會員專用(住客也不能入內)2、物管設想(1) 總臺

3、:物管窗口及住客登記(另有詳細說明);(2) 保安:全樓層監控 ;裙樓電梯不停,進入電梯必須有證明或會員及住戶同意;(3) 水電修理;(4) 住戶免費停車證(限一輛);(5) 送餐、洗衣、打掃衛生(收費);(6) 磁性門卡(安全原因);3、外型設想 針對外地人士為主的中高收入者,年齡20至50間中青年。因此外型要有現代感、雕塑感,且色彩亮艷、夸張,造型前衛。與環境的配合不是適應環境,而是作為環境的點綴,要顯眼,要跳,要作為環境的點晴之筆。4、造價設想 以夸張,現代的造型顯現大樓,而在用材及造價上,要盡可能的節省。因為此樓的買點是:(1) 環境;(2) 休閑、渡假;(3) 便宜;(4) 收益;四

4、、環境及活動項目環境是此樓的第一買點,因此這個樓不能象住宅只以環境作點綴,而應下大功夫,并爭取靠環境也能在以后有所收益。1、室外網球場、小型籃球場;2、活水魚塘,是景觀也是垂釣區;3、茶座: a、室外草坪茶座; b、三層平臺景觀茶座; c、室外簡易房;4、兒童樂園、兒童戲水池;5、燒烤區;6、攀巖處;7、水庫的水上活動區;8、果園;9、慢跑道;10、室內游戲池、健身房、洗浴中心(一樓);11、臺球、乒乓球室、游戲房、棋牌室(二、三樓室內);12、餐飲、娛樂(室內,承包);13、會議廳、培訓中心14、足浴、美容美發等;15、小型蹦極臺(水庫上);16、室外養殖場 所有這些項目設在室外或裙樓。對外

5、營業,與會所可能重復。“富春景觀渡假公寓”銷售設想一、關于售價的設想以20至30平方米建面的單間為主,銷售均價為2000元。25平方米×2000元=50000元(如加裝飾:8000元 衛浴8000元 電器:空調、電視臺、微波爐、小冰箱、VCD、小型音響、電話機、廚房設備 10000元 家俱:衣櫥、廚房工作臺、寫字樓、床、床臺框、沙發、茶幾、窗簾等 4000元 其他裝修普遍房價:50000元或帶精裝修80000元。首付:15000元或24000元,月付250元或390元。(20年按揭)(即首付在12000至30000元之間)優惠:1、贈送免費停車證一張;2、贈送價值5000元俱樂部會員

6、卡一張;3、渡假休閑項目享受一定折扣。二、誰是我們的買主 1、桐廬人 桐廬的買主可能較少,一般是單身貴族,有錢年青人,在桐廬企業或在桐廬工作的外地人或外地公司;2、桐廬附近 這會是較大的一個群體,他的家在桐廬附近,但由于工作、生活上的原因經常會出差桐廬,如住賓館或當天趕回,不如在桐廬有一個落腳點省心。3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花園,桐廬已成了杭州人的后花園。每年在旅游人口中,上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州還是一個新生事物,但其吸引力是可以預見的。(1) 交通更方便,杭州到桐廬全程一級公路,只需1個半小時,上海過來也不過三小時。(2) 山清水秀,桐廬政府近年大力推行旅游經濟

7、,其旅游優勢有目共睹;(3) 地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段,地理位置優越;(4) 本樓盤自身優勢高,地處山腰,封閉性強,森林環繞,正南見富春江,景觀豐富;(5) 價格低廉,首付最低可達1.3萬元;(6) 后期服務完善,可購房收益;因此,對上海人、杭州人來說,這種消費可以是實惠的休閑度假,也可以是長期收益,而且是人人可都承受的。加上現在私人購車的涌躍,這應該是有車族的一個佳音。4、消費者描述(1) 桐廬富陽附近活躍的青年人士、企業及經常去桐廬人士;(2) 杭州、上海有車族;(3) 中、青年人為主;(4) 好動有活力、有現代氣息的人士;(5) 希望有購房收益的人;三、銷售設想 1、

8、分點銷售(1) 桐廬a、以富春公司原有銷售點為基礎,在桐廬開展銷售;b、現場建立售樓處,并作為處地參觀者的接待處;(2) 杭州a、交通便利處建樣板房的售樓處;b、售樓人員3人,另一個兼財務;c、杭州辦理按揭及合約登記(可否?)(3) 上海a、選擇幾家銷售代理公司;b、如何辦理按揭及合約登記?(4) 富陽、新安江a、選擇一房產公司代理;2、銷售重點(1) 桐廬a、重點是接待介紹工作;b、組織藝人進行宣傳,宣傳對象是旅行者,各賓館的住客;(2) 杭州a、新聞炒作;b、有針對性的廣告宣傳;c、專車接送桐廬看房;d、主要的銷售地;(3) 上海a、專人促銷;b、銷售需桐廬的配合;(4) 富陽、新安江a、

9、專人促銷;b、提供宣傳資料;四、銷售步驟 1、前期準備工作;(另有詳細說明)2、新聞炒作; 新聞點:(1) 浙江首批度假式公寓,將單身公寓的概念發展;(2) 廣告公司與開發商的風險合作;(3) 桐廬房子杭州銷;(4) 負面:渡假公寓的管理;(5) 有個性的房子一定好銷;3、廣告攻勢;4、人員促銷;5、旅游旺季的大型促銷活動爭取綠化先行完成;6、桐廬市長來杭、滬促銷桐廬旅游; (旅游廣告市長做演員)7、結頂儀式 免費請潛在客戶在桐廬旅游。8、發售會員卡 桐廬為主,富陽、新安江、上海為輔。9、新聞炒作 新聞點:(1) 在外地安個家;(2) 城市人真的要回歸山野嗎?(3) 渡假公寓銷勢火爆;10、廣

10、告后的攻勢,杭州發行會員卡。五、建造建議 1、先行建造戶外部分及綠化;2、室內設計先行;六、銷售前景估計公寓房約300至400間。杭州擁私車人數約二萬,而私車族大部分為年輕人,加上部分私用公車,可自由支配車輛的年輕人應在2萬以上,而這部分人大都已有住房,并生活富裕、相信只要廣告宣傳得當,達到2%的銷售是不成問題的。而這2%,就有400人。加上上海保守估計30人,桐廬保守估計20人,桐廬附近保守估計50人,總人數應在130人以上。此樓盤應是供不應求的。(類比數據:夢湖山莊會員卡,售價3萬元。五年前銷售,不能做廣告,只靠人員促銷,在杭州售量為200張。 杭州大廈會員卡,限用一年。住二天,可打折,價

11、1888元,每年銷售數為2000張以上。杭州此類會員卡約有十家左右在發行,總數量應在3萬張以上。)“富春渡假公寓”合作設想一、分工與合作甲方為富春房產公司,獨立負責房產的開發建設工作。雙方已商定并由廣告新聞等媒介宣傳的項目、設施及服務,甲方應盡量做到。乙方為風巢企劃,主要負責房產的包裝、各類廣告的設計制作及發布工作,同時組織人員促銷,并具體負責杭州的銷售工作。合作:1、對樓盤的外型、結構、戶型、配套設施、物業管理、室內裝修、戶外綠化、休閑設施等,雙方共同商定,但最后決定權在甲方;2、在銷售上,以杭州的銷售為主,并由杭州進行客戶管理,但總體上應由甲方負責,并以甲方為主負責財務、公關、與政府部門協

12、調,與工程部等內部協調;3、工程進度及各類政府批文、財務情況應雙方公開,但乙方有義務為甲方保守商業秘密,并不得以甲方名義作任何甲方未成文的承諾;4、所有用材由甲方決定,乙方只有建議,并不承擔有關責任;二、資金責任甲方:承擔除廣告外的一切費用,包括在桐廬的銷售人工、房租,并應嚴格按商定進度施工。如有影響銷售的事故,甲方應承擔乙方損失。乙方,承擔此樓盤銷售及廣告所需的一切房租、人工、設計制作、宣傳、媒介發布費用。工作包括:1、各地人員促銷;2、各類廣告品的設計、制作、印刷、發布等費用;3、新聞宣傳的費用,桐廬政府方面的支出由甲方出面解決;4、在杭售樓處的各項開支,及樣板房的建立;5、在杭房交會的參

13、加及各項費用;6、售樓人員工資、獎金(桐廬公司除外);三、獎勵及資金按排獎勵按銷售額提成:3%廣告支出;2%銷售費用;2%工資資金;10%公司提成;(1) 裙樓及休閑設施銷售不計乙方提成;(2) 所有公寓部分,不管是誰銷售,都計入乙方提成;(3) 按月提取,以按揭數為準。四、權益 1、乙方有一定名額數的房子可以2個百分點的打折,但需說明理由并有甲方總經理簽字,另有重要客戶需打折的,說明原因,并報清甲方抵準; 2、乙方在廣告設計、制作、發布應有一定的自主權; 3、任何一方中途悔約,都必須賠償另一方相應損失。“富春景觀渡假公寓”廣告設想一、廣告主題 “富春江畔XX山,你的私人療養院”。二、吸引點

14、a、首付1.8萬元的渡假公寓; b、富春景觀度假公寓,4萬元賣給你;三、支持點 a、交通 b、休閑項目 c、景觀四、廣告要求 此類消費,并不是生活必須,而是屬“沖動型銷費”,因此一定要在宣傳品味上做足功夫。五、廣告項目 1、印刷類 a、樓書;b、宣傳頁;c、大型噴圖;d、度假公寓VI系列;2、電子媒介類 a、電視廣告30秒、15秒創意廣告;3分鐘介紹廣告,并制成VCD;b、廣播廣告 30秒 15秒3、其它廣告類 a、報紙廣告 整版、半版、通欄、半通 b、戶外路牌 c、廣告牌(桐廬各賓館)4、公關活動 a、開盤新聞發布表; b、市長做廣告,開發桐廬旅游業; c、結頂嘉年華會; d、組織關于“私人

15、療養院”或休假日公寓的市場前景的專家研討會; e、上海新聞發布會(看銷售情況是否需要);5、現場展示 a、杭州售樓處及樣板房;(1:1) b、各地代理處及展示; c、工場接待處; d、杭州房交會;6、人員促銷 a、各地針對有車族的宣傳頁的分發; b、針對企業經理層的DM(直郵); c、各地賓館住宿人員的宣傳;六、廣告文案及策略由于時間緊,未作進一步的創意。七、效果預計由于廣告費用有一定的局限(本樓盤本身營業額不大,且廣告費比例是一般房產公司的一半),因此會有一定的知名度,而真正要引起轟動,主要靠新聞炒作。可能存在的幾個問題一、景觀的先行問題希望在土建的同時,先行搞好景觀的綠化及部分休閑項目的建

16、設工作,這對以后的銷售工作會有很好的幫助。但也要考慮到費用問題,希望不要因此有二次綠化或較大的浪費,這要求甲方、設計單位、施工單位及景觀施工單位的良好協調及配合。二、門鎖的問題由于要用于出租,希望開發商能使大門一次到位,而不能讓住戶更換,同時要贈送磁卡電子鎖,并在總臺建更改系統,以利于住戶安全。三、電話問題電話費是要戶主承擔的,而有可能住戶的使用量較大。為避免以后物管與戶主的紛爭,應有一個解決的方法,鎖碼或另用技術解決。四、物管多一些臨時收費項目,減少常規物管費用如:打掃衛生、洗衣、停車費、經營部分休閑項目、代理出租費等項目收費,以盡量減少常規物管費用。同時將綠化、園林等項目與果園、養殖一起外

17、包,爭取在戶外管公司不用出錢,最好還有收益。五、會所建在樓頂以臨時建筑形式出現,會員活動、以自助為主,目的是提供一個相對高尚的人員環境,不以營利為目的,對房產公司的效益,可能只是用部分會員卡贈送當地重要客戶及有關人士,體現房產公司的品味。因此,報價5000元,有宣傳,但不作促銷活動,不低價傾銷,而且這5000元只代表一種會籍,不能用于消費,消費需另付錢,會所也不要為贏利而做任何有違法規的活動。會所收費以收回投資為目的。會所要嚴格執行非會籍人員邀請不得入內的規定。有違法行為人員的會籍,一經發現,馬上取消。贈送的會籍,不作補償,如購買之會籍,原款退回。六、按揭問題 a、應與銀行商定,裝修費一并進入

18、按揭;b、外地人士在按揭上的問題;c、杭州人在杭州辦理按揭;d、裝修費只有三種選擇,房產公司與物管公司只協助監理,不承擔相應責任。七、各項室內設計先行,要在銷售前有效果圖,費用由甲方承擔,乙方對設計有建議權。八、裙樓問題裙樓銷售的可能性大不大?估計有一定的難度。因此很大可能性是房產公司的利潤就在裙樓上,如是這樣,就一定要事先考慮到裙樓的經營問題。能出租,由他人經營,這是最好的一種方式;如要由房產公司裝修,由他人承包經營,就要考慮到盡量小而全,空出多余的空間來作為辦公出租。三樓的用途要考慮好。從而決定裙樓是否要裝中央空調。九、電梯問題電梯不到一樓車庫。二樓作底樓,步行人直接上二樓,這樣二樓到三樓

19、也不裝自動扶梯之類。電梯直上四樓以上,以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室內的最理想,但要考慮一下投資及桐廬的市場。“富春景觀度假公寓”會員卡設想一、會員卡說明 1、售價 8600元2、優惠 a、贈俱樂部會員卡一張,價格5000元; b、各項消費享受一定的折扣; c、每年免費用房20天,可用20年,除飲料、長話外不收任何費用(即每天房租金21.5元); d、節假日、旅游旺季需預定;3、可行性 其實是將價格10萬的房,分別賣給12個人; 總價為103200元(其中應有0.5萬元為促銷獎勵); 物管公司承擔這些房子的物管,水電、清潔、市話費用,但物管公司擁有這些房子的產權。20年后使用權仍屬物管公司或甲

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