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文檔簡介

1、寫字樓市場調研寫字樓市場調研營銷中心2015.05.252014年,鄭州市非住宅投放564.66萬,同比下降16.86%,銷售321.63萬,同比增長8.28%,供銷比為1.76:1,較2013年的2.29:1有所縮減。其中,市區非住宅投放349.04萬,同比下降34.17%,銷售250.17萬,同比微降0.4%,供銷比為1.4:1,較2013年的2.11:1有較大縮減。從市區非住宅分物業類型供銷看,2014年,市區商業用房投放116.40萬,同比下降22.91%,銷售89.24萬,同比增長26.91%;寫字樓投放126.38萬,同比下降43.23%,銷售156.64萬,同比下降10.12%,

2、可以看出,市區非住宅的供應量得到一定控制,商業用房銷售量保持增長,而寫字樓的庫存也有了一定程度的消化。1 1、鄭州寫字樓市場、鄭州寫字樓市場一、寫字樓市場概述一、寫字樓市場概述 目前,鄭州市場上80%以上的寫字樓分布在鄭東新區及金水區,鄭東新區又形成了分布明顯的三個板塊CBD板塊、CGD板塊及高鐵站板塊,金水區寫字樓重點集中在花園路金水CBD板塊。本次報告主要以鄭東新區和金水CBD為主進行市場調研。具體項目主要為:美盛美盛中心、楷林中心、楷林IFC、綠地新都會、綠地中心、綠地新都會、綠地中心、升龍廣場、永和宇宙星、金水萬達中心、升龍廣場、永和宇宙星、金水萬達中心、建業凱旋廣場等項目建業凱旋廣場

3、等項目。2、鄭州寫字樓分布、鄭州寫字樓分布2014年辦公市場首現“供不應求”局面,實際仍為去庫存階段,全年總供應116萬,銷售148萬,供求比0.8,均價10901元/,價格小幅下降。3 3、鄭州寫字樓市場供銷、鄭州寫字樓市場供銷截至2014年12月,鄭州市整體寫字樓市場供應量剩余164萬。根據相關數據,進入2015年至今有約20萬的市場供應,根據目前的去化速度,目前市場供應需要15個月的銷售周期,方能去化完畢,庫存壓力有所減少。4、鄭州寫字樓存量分析、鄭州寫字樓存量分析5、2014年鄭州寫字樓市場排名年鄭州寫字樓市場排名二、鄭州寫字樓配置概況二、鄭州寫字樓配置概況三、三、2015年年1-4月

4、鄭州重點寫字樓銷售情況月鄭州重點寫字樓銷售情況四、鄭州寫字樓典型項目分析四、鄭州寫字樓典型項目分析1-4層商業5-10層分割銷售11-25層整層半層銷售喜來登酒店12345678910345.42388.32464.47279.8234.36338.12332.06480.44443.59289.8215-25層15-25層層D座標準層/面積166715-30F公寓7-13F辦公1-6F商業7#1#2#A2#B3#4#5#6#9#8#16F平面圖面積布局:面積布局:整體布局在2000平左右的產品居多,整體分割主要以100平300平的自由組合方式以及高端樓盤整層半層銷售的模式。物業管家:物業管家

5、:東區整體樓盤的物管相對競爭激烈,整體主要以戴德梁行,仲量聯行、第一太平戴維斯等世界五大管家服務,提升項目的價值;而東區易元國際,更是戴德梁行直接親自管理的項目,無疑將物管提升到了極致。硬件設施:硬件設施:標準化較高,5A甲級或超甲級寫字樓呈現,具體方面精裝大堂、高電梯配比、車位3層5層智能倉儲式停車系統、超級五星級酒店配備、高科技恒溫、恒濕、刷卡門禁、LOWE玻璃、無梁無柱技術的應用,及綠色認證方面存在相互比拼的現象。五、鄭州寫字樓調研總結五、鄭州寫字樓調研總結價格走勢:價格走勢:目前來看整體競爭壓力較大,價格戰是主要手段,在同質化嚴重的市場范圍下,價格戰比拼厲害,東區整體價格分為三個梯隊,

6、1100013000元/平;1300015000元/平;1500020000元/平,以及20000元/平的以上的高端項目。客戶群體:客戶群體:市場客戶群體整體依然是以投資客為主,整層大客戶為主,多為私營企業和大型國營企業的大集團客戶群體,散客主要為各企業的成功人士,關注將來升值潛力的空間,同時客群也看好高鐵商圈及金水CBD板塊將來的升值潛力。就目前寫字樓分布來講,高鐵站區域依舊是鄭州市寫字樓分布最多、密度最大的區域。隨著辦公時代的來臨,寫字樓存量也急需清理,作為存量最大的高鐵站區域出現并持續著寫字樓與住宅價格持平,甚至倒掛的現象,這種以價換量的表現使得高鐵站區域寫字樓存量被快速消化。隨著鄭汴一體化的實行,龍子湖區域也成為了眾多開發商爭搶投資的對象,龍子湖湖心島也成了大家相繼關注的話題,像正商四大銘筑等已搶先入市,也就標志著進入龍子湖區域時代已經不遠了。鄭西高新區和航空港區以及北環的鄭州人口聚集區的發展也不容小視,各大開發商也也相繼搶下千畝地塊,如金水區花園路的萬達中心、萬科的中州大道東、連霍高速北的千畝地塊、綠

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