1、中國城市房地產供需情況分析一、供需體系指標表1 供需體系指標內生指標外生指標解釋市場需求剛性需求適齡人口未購房比例有效需求購買力指標新增需求外來人口流入指標市場供應短期供應去化周期（當前待售庫存/月均銷量）中長期供應土地儲備（過往8年住宅用地出讓-過往8年商品住宅銷售）/過往年均商品住宅銷售面積適齡人口未購房比例：對城市2433歲常住人口未購房比例進行了測算，未購房比例較高的城市未來剛性需求較強。購買力指標：用城市年均商品住宅銷售額對應該城市非農人口總儲蓄的比例來衡量購買力，比值越小則顯示該城市整體購買力越強外來人口流入指標：（常住人口-戶籍人口）/常住人口，此比例較高時，表明該城市的人口吸附

2、能力較強。去化周期：一般認為去化周期為6-12個月較為健康。土地儲備：用20072014 年累積的住宅用地成交建筑面積與商品住宅銷售面積之差除以過往年均商品住宅銷售面積，得到土地儲備可供消耗年數。如果出讓的住宅用地遠遠超過住宅的銷售，可供消耗年數偏高，則說明該市場供大于求，投資潛力偏弱。二、需求指標解析2.1剛性需求指標：適齡人口未購房比例計算說明：假設所有城市戶均2.5 人，戶均住房面積100 平米。根據各年商品住宅銷售面積和相應的購房者年齡段比例計算出目標人群的累計購房面積，進而根據戶均購房面積和戶均人數計算出已購房人數，從而推導出未購房人數占比。表2 適齡人口未購房比例排名（1-20）排

3、名城市適齡人口未購房比例1深圳85.0%2溫州85.0%3湛江84.5%4邯鄲84.5%5東莞83.5%6北京82.6%7石家莊82.1%8泉州82.1%9太原81.6%10臺州81.6%11贛州81.6%12廣州81.1%13金華81.1%14上海80.6%15衡水80.6%16寧波80.6%17蘭州80.6%18寶雞80.6%19廈門80.1%20桂林80.1%注：適齡人口未購房比例和以下幾個因素有關：城市外來人口比例、城市房價、城市居民購買力水平、購買意愿度水平等。因此，不同城市導致指標的原因可能不同，應具體城市具體分析。 結論：一線和四線城市的潛在剛性需求較好。2014年全區域24-3

4、3歲常住人口未購房比例中，一線城市為85%，2線城市和2.5線城市分別為69%和68%，三線城市為79%，四、五線城市為81%；在地區分布上，東北地區為66%，華北地區為80%，華東地區為74%，華南地區為83%，華中和西北地區均為79%，西南地區則為68%2.2有效需求指標購買力水平計算說明：用城市年均商品住宅銷售額對應該城市非農人口總儲蓄的比例來衡量購買力，比值越小則顯示該城市整體購買力越強表3 房地產購買力水平排名（1-20）排名城市購買力1南通9.50%2蘭州9.95%3太原10.40%4北京11.29%5石家莊12.19%6金華12.19%7衡水12.19%8寶雞12.19%9西寧1

5、2.19%10鄂爾多斯12.19%11深圳12.64%12溫州12.64%13廣州12.64%14上海12.64%15湘潭12.64%16唐山12.64%17佛山13.09%18嘉興13.09%19烏魯木齊13.09%20邯鄲13.54%結論：雖然房價高企，一線城市購買能力整體仍然較好；區域上東北、西北、華北購買力透支少2.3新增需求指標外來人口比例表4 外來人口比例排名（1-20）排名城市（常住-戶籍）/戶籍1東莞77.0%2深圳75.3%3中山53.6%4廈門51.9%5佛山50.2%6蘇州41.9%7上海40.2%8北京38.5%9廣州38.5%10烏魯木齊38.5%11珠海35.2%1

6、2海口31.8%13無錫30.2%14惠州30.2%15寧波28.5%16嘉興26.8%17天津26.8%18鄂爾多斯25.1%19呼和浩特25.1%20南京25.1%結論：過去10 年人口都流去一二線城市，區域上，華中、西北、西南均外流；三、供給指標解析3.1短期供應指標存量去化周期計算說明：當前待售庫存/月均銷量（上海、杭州庫存中不包含保障房）圖1 截止2015年11月各典型城市存量去化周期結論：統計的39 個城市可售庫存去化周期在18.5 個月左右，其中一、二線城市去化周期（平均在12 個月以下）明顯好于其他中小城市（平均在20 個月以上）。二線城市中，蘇州、南京等城市去化周期較短3.2

7、中長期供應指標土地儲備量計算說明：用20072014 年累積的住宅用地成交建筑面積與商品住宅銷售面積之差除以過往年均商品住宅銷售面積，得到土地儲備可供消耗年數。如果出讓的住宅用地遠遠超過住宅的銷售，可供消耗年數偏高，則說明該市場供大于求，投資潛力偏弱。土地儲備（年）=（過往8年住宅用地出讓-過往8年商品住宅銷售）/過往年均商品住宅銷售面積表5 土地儲備排名（1-20）排名城市土地儲備（年）1深圳-5.92三亞-4.23上海-3.14廣州-3.15東莞-2.06北京-1.57廈門-0.98合肥-0.99中山-0.410珠海-0.411成都-0.412包頭-0.413鄭州-0.414北海-0.41

8、5銀川0.216福州0.217南寧0.218南京0.719石家莊0.720南昌0.7圖2 各城市能級土地儲備情況結論：樣本城市中，僅有一線城市的住宅累計銷量超過過往土地供應，而25 線城市均有不同程度的土地供應溢出。從土地儲備去化周期角度看，一二線城市表現相對較好，平均去化周期分別為-3.3 年和3.3 年，而2.55 線城市去化周期均在5年以上3.3供應指標短期指標VS長期指標圖3 典型城市房地產供應情況分析結論：1、將短期庫存去化與長期土地儲備結合起來看，篩選出庫存去化月數低（小于15 個月），且土地積壓較少（小于2 年）的城市，包括深圳、上海、北京、廈門、鄭州、合肥、南京等2、而短期去化

9、水平健康，未來仍將大量釋放供應的城市包括武漢、寧波、大連、蚌埠、長春等附表1 2015年11月典型城市房地產交易表結論：典型城市房地產成交量近9層環比上漲，其中漲幅較大的為南京、廈門、青島附表2 2015年1-9月典型城市房地產交易表結論：2015年前三季度，典型城市房地產成交量近9層同比上漲，且漲幅可觀；合肥、南充、南昌降幅明顯中國家庭（富裕家庭）資產結構一、家庭財富分級表1 各分位家庭資產狀況 2013年2011年全國城市農村全國城市農村10分位17,35022,40014,00018,565 22,100 15,400 20分位50,750104,40031,25046,250

10、 90,650 30,650 30分位103,900203,69956,55091,800 151,100 55,700 40分位169,300306,67190,900135,300 213,410 87,805 50分位252,200422,950129,600191,700 310,950 117,650 60分位362,680577,955180,400276,930 454,600 161,800 70分位523,200808,015248,450404,650 755,500 222,750 80分位812,2501,205,900362,000718,900 1,231,900

11、320,000 90分位1,542,0102,224,850619,8291,647,350 2,616,850 536,480 圖1各階層資產占比比較結論：我國最富有10%家庭擁有社會總財富60.6%二、富裕家庭的資產分布表2 家庭資產構成表全國資產前5%資產前1%金融資產8.1%7.4%6.7%非金融資產91.9%92.6%93.3%負債5.8%4.6%5.3%凈資產94.2%95.4%94.5%結論：1、從全國來看，總資產中金融資產和非金融資產的比重分別為8.1%、91.9%，金融資產占總資產的比重非常低；2、隨著家庭資產的增加，富裕家庭呈現出金融資產下降及非金融資產上升的趨勢圖2金融資

12、產構成結論：1、從全國來看，無風險資產占金融資產比重最高，為62.1%；風險資產占金融資產比重僅為24.3%，借出款占比為13.6%2、隨著家庭資產的增加，富裕家庭呈現出無風險資產資產下降及非風險資產上升的趨勢表3 金融風險資產構成全國資產前5%資產前1%股票50.2%52.1%53.9%債券6.3%6.4%9.9%基金11.7%8.0%6.0%衍生品0.8%0.6%0.7%金融理財產品21.6%21.0%19.2%非人民幣4.4%5.7%6.6%黃金5.0%6.1%3.7%結論：1、 從全國來看，風險資產中股票所占比例最高，為50.2%；其次為金融理財產品和基金，所占比例分別為21.6%和1

13、1.7%。2、 富裕家庭中，股票資產占風險資產比重略高于全國平均水平。中國金融不良資產現狀一、總體情況圖1 中國不良貸款變化趨勢結論：不良貸款有三次大幅下降，主要是由于三次不良資產的剝離，分別是：1、2004 年5 月，建行和中行剝離2000 多億元損失類貸款，同年6 月，建行和中行剝離2700 多億元可疑類貸款；2、2005 年6 月，工行剝離超過4000 億元可疑類貸款；3、2008 年底，農行剝離處置不良資產8156.95 億元，其中可疑類貸款2173.23 億元、損失5494.45 億元、非信貸資產489.274 億元二、分機構情況2.1分機構不良貸款余額圖2 商業銀行分機構不良貸款余

14、額結論1、 不良資產余額的絕對數大幅增長：國有商業銀行不良資產規模急劇攀升。第三季度，農業銀行、工商銀行和建設銀行不良貸款繼續超千億元大關，分別是農業銀行1791.58 億元，工商銀行1714.085億元，建設銀行1499.71 億元。2、 不良資產余額結構比重趨于穩定：國有商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、農村商業銀行不良貸款和外資銀行的余額總的不良貸款余額的比重趨于平穩，2015 年第三季度，占比分別為54.57%、20.18%、10.24%、13.85%和1.16%。但由于商業銀行不良資產總額在持續增加，所以各類機構的不良款余額的絕對數也在不斷增加。2.2分機構不良貸款比率圖3 商

15、業銀行分機構不良貸款率結論：近期各類機構不良貸款率均呈上升態勢1、其中，尤以農村商業銀行不良貸款率最高，2015 年第三季度，農村商業銀行不良貸款率為2.35%。2、商業銀行不良率1.59%3、 五大行不良資產壓力較大，平均不良率達1.55%。具體來看，農業銀行不良率2.02%位居首位，其余依次是建設銀行1.45%、工商銀行1.44%、中國銀行1.43%和交通銀行1.42%。三、分區域情況表1 2014 年分地區不良貸款圖4 2012-2014 年分地區不良貸款率注：上圖分別是2012-2014 年六年間各地區不良貸款率的變遷，以上顏色從淺至深五個顏色分別代表不良率<0.8%、0.8%-

16、1.2%、1.2%-1.6%、1.6%-2%、>=2%五大分類結論：1、 不良貸款余額相比2013 年，不良資產余額大幅上漲。其中，內蒙古、黑龍江、廣西漲幅最大，分別為182.5%，106.77%，86.25%；不良貸款從東南沿海開始向內地蔓延，內陸地區不良貸款余額迅速上升；從不良資產余額絕對數看，受基數影響，浙江、江蘇、廣東、山東、福建、上海等東南沿海發達省市由于基數較大，雖然增幅相對不大，但余額仍較大，居于前幾名2、 不良貸款余額相比2013 年，不良貸款率增幅也上升較快，尤其是內蒙古、黑龍江、云南尤為突出，不良貸款率增幅分別為145.45%、70.33%、67.86%不良率的變化趨勢與不良貸款余額相似，從東南沿海向內陸城市蔓延。3、總體而言，從2012 年到2014 年，不良率地區變化的明顯趨勢是從沿海向內陸蔓延，尤其是北部和東北部省份的不良率逐年攀升，不良上升壓力明顯。沿海地區不良貸款高企由來已久，且基數較大四、行業分布4.1 分行業不良貸款余額表2 2