1、香港昌升商業(yè)項(xiàng)目前期策劃案2011.19第第 一一 部部 分分contents目錄目錄一、大慶市概況一、大慶市概況二、大慶市整體商業(yè)規(guī)劃概況二、大慶市整體商業(yè)規(guī)劃概況三、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目四、項(xiàng)目swot分析分析五、項(xiàng)目定位及五、項(xiàng)目定位及usp導(dǎo)向?qū)蚯扒?言言 本案主要由市場(chǎng)分析、推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、swot分析、項(xiàng)目定位及“usp”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的推廣策略及公司簡(jiǎn)介。 本案僅僅是體現(xiàn)了西賓對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還需經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)

2、成一致意見(jiàn)后另行制定。 因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，需通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于商鋪銷(xiāo)售的整合推廣。 魅力大慶大慶市概況 大慶市地理位置優(yōu)越，為黑龍江省地區(qū)的中心城市，區(qū)域人口規(guī)模較大，大慶市2011年登記總?cè)丝跒?00萬(wàn)； 大慶市歷史悠久，自然資源及旅游資源豐富，又為石化特區(qū)，在各類(lèi)政策上得到國(guó)家的傾斜與支持； 大慶市交通便捷，高鐵的建成貫通將有利帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生極大的利好； 大慶市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，增速較快，年增幅約為12%，在全黑龍江省處于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力及居民消費(fèi)能力較強(qiáng)，

3、2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為20000元和8000元、增長(zhǎng)10.1%和22%；商業(yè)大慶 大慶市整體商業(yè)規(guī)劃概況 大慶市2011政府工作報(bào)告在商業(yè)發(fā)展部分明確指出：全面推進(jìn)慶南、慶北新城建設(shè)，強(qiáng)效推進(jìn)龍鳳濕地周邊開(kāi)發(fā)，拓展東部地區(qū)城市空間和大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，以大型商業(yè)設(shè)施，具有商貿(mào)集聚效應(yīng)為主要發(fā)展模式。 規(guī)劃的特點(diǎn)在于各組團(tuán)原有的發(fā)展基礎(chǔ)上建立中心商業(yè)區(qū)，并加大中心區(qū)的發(fā)展，以輻射周邊區(qū)域，帶動(dòng)組團(tuán)商業(yè)整體的穩(wěn)健提升，總的來(lái)看，商業(yè)結(jié)構(gòu)脈絡(luò)更為清晰，以點(diǎn)帶面的思路明顯。項(xiàng)目概況 位置位置 項(xiàng)目位于大慶市薩爾圖區(qū)萬(wàn)寶三期。 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 五金、汽配、小商品 商業(yè)面積情況商

4、業(yè)面積情況 占地面積：約23萬(wàn) 項(xiàng)目由于是獨(dú)立的商業(yè)開(kāi)發(fā)地段，商業(yè)開(kāi)發(fā)可塑性大，宜根據(jù)項(xiàng)目將來(lái)經(jīng)營(yíng)定位來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，直接開(kāi)發(fā)符合經(jīng)商需要的商業(yè)物業(yè)模式。 項(xiàng)目地項(xiàng)目地項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（strength）分析）分析 1）項(xiàng)目地理位置發(fā)展前景優(yōu)越，居民平均消費(fèi)力強(qiáng)，是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的保障。 2）交通發(fā)達(dá)，公共交通出行便利，對(duì)商業(yè)發(fā)展提供了有利的條件。 3）發(fā)展商有較高的品牌知名度，是投資商及承租商的信心保障。 4）項(xiàng)目區(qū)域及周邊將是近年內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，在住宅銷(xiāo)售成為熱點(diǎn)后， 商業(yè)物業(yè)將 是市場(chǎng)追捧的對(duì)象。 5）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)可根據(jù)經(jīng)營(yíng)定位而定，可直接配合經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)硬件需求

5、。 龍鳳火車(chē)站（大慶東站）龍鳳火車(chē)站（大慶東站）龍鳳火車(chē)站（大慶東站）概述龍鳳火車(chē)站（大慶東站）概述 根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，建設(shè)好的大慶東站站房面積為1.5萬(wàn)平方米，車(chē)站內(nèi)將設(shè)置4座站臺(tái)，包括進(jìn)站臺(tái)、中間站臺(tái)和兩座基本站臺(tái)，8條鐵路線。站前將興建一處面積為10萬(wàn)平方米的休閑廣場(chǎng)。大慶東站建成后，途經(jīng)我市的眾多列車(chē)都將在該站停靠，屆時(shí)，在大慶東站乘車(chē)遠(yuǎn)行的旅客數(shù)量將大增。同時(shí)，大慶東站附近還將辟建長(zhǎng)途、出租、公交以及社會(huì)車(chē)輛候車(chē)點(diǎn)，屆時(shí)東城區(qū)市民出行將變得更加方便迅捷。 大慶東站也將是全國(guó)第一座“森林車(chē)站”東站將以優(yōu)美的林源為主要景觀，大慶東站不僅僅是一座車(chē)站，也將是一座代表著大慶的觀光旅游景點(diǎn)。 東站

6、的建成，也勢(shì)必將帶動(dòng)周邊范圍的商業(yè)活動(dòng)的增加，對(duì)本項(xiàng)目也產(chǎn)生極大的利好。 項(xiàng)目劣勢(shì)（項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness)分析分析 1）商業(yè)氣氛較為薄弱，整體商業(yè)環(huán)境需加以時(shí)日。 2）大慶的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量日趨上升，對(duì)本項(xiàng)目招商和銷(xiāo)售 有著一定影響。 3）大慶消費(fèi)群體消費(fèi)思想較為固化，在消費(fèi)觀點(diǎn)上，保守 程度較大，對(duì)于改變購(gòu)物環(huán)境和場(chǎng)所比較抵觸，接受 較慢。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity)分析分析 1）項(xiàng)目區(qū)域及周邊今年內(nèi)將開(kāi)發(fā)大中型高檔次高尚住宅， 為商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 2）項(xiàng)目區(qū)域缺乏中高檔次的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 3）西賓強(qiáng)大的資源支持與多年的經(jīng)驗(yàn)將成為項(xiàng)目成功有力 的保障，通過(guò)

7、多年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，西賓積累了大量的商 業(yè)資源和商戶資源，并有著強(qiáng)大整合營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和信息 資源，將成為項(xiàng)目成功的有力保障。 項(xiàng)目潛在威脅（項(xiàng)目潛在威脅（threat）分析）分析 1）項(xiàng)目未來(lái)幾年內(nèi)面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力 大慶地區(qū)在近幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)中心更趨向于集中，項(xiàng)目將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn) 越來(lái)越多的商業(yè)投資者已經(jīng)意識(shí)到項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)空白，更多的中高檔專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將會(huì)涌現(xiàn)。項(xiàng)目定位及usp導(dǎo)向 西賓經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為打造專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的發(fā)展也是一條途徑 因此本案定位的總原則是：綜合

8、化專(zhuān)業(yè)類(lèi)市場(chǎng)體系 以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施： 形象定位 1） 優(yōu)良的形象品質(zhì)-以建造大慶市高檔商業(yè) 中心為目標(biāo)，品質(zhì)保證； 2） 尊榮旺鋪理念-打造黃金地段，發(fā)展前景及 旺鋪概念 3） 物業(yè)保證-開(kāi)發(fā)商所屬物業(yè)托管，后期保障 4） 環(huán)境感官-在裝修和環(huán)境上力求突破以往 的商業(yè)化模式，打造綠色購(gòu)物空間，綠色經(jīng)營(yíng)空間。 功能定位 1） 自由空間、自由組合-框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 2） 投資潛力大-地處成熟地段，未來(lái)的“品 類(lèi)商業(yè)中心” 3） 物流交通便利-龍鳳火車(chē)站（大慶東 站）、高鐵、 大慶物流園，交通便利 4）投資條件-商戶可選擇性大，對(duì)于初始成本 從業(yè)者提供有力條件 經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式定位經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)

9、營(yíng)模式市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化統(tǒng)一管理模式設(shè)想：市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化統(tǒng)一管理模式設(shè)想： 敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。即統(tǒng)一開(kāi)市收市敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。即統(tǒng)一開(kāi)市收市 時(shí)間，統(tǒng)一服裝形象等。時(shí)間，統(tǒng)一服裝形象等。 品牌定位 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為大慶市品牌項(xiàng)目，而使開(kāi)發(fā)商也成為大慶明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。 項(xiàng)目“usp”的提煉通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，西賓認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“usp” （unique selling proposition，即獨(dú)特銷(xiāo)售主張）是關(guān)鍵。 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升usp；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合） 高位嫁接，從形象

10、上提升usp； 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性） 高貴性（購(gòu)物品質(zhì)的全面提升） 便利性（交通的便利，生活的便捷）第第 二二 部部 分分contents目錄目錄一、大慶市商業(yè)發(fā)展特征一、大慶市商業(yè)發(fā)展特征二、大慶市同類(lèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布二、大慶市同類(lèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布三、大慶市同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)概況三、大慶市同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)概況四、大慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按量概述四、大慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按量概述 大慶市商業(yè)發(fā)展特征 大慶市商品市場(chǎng)通過(guò)十幾年的發(fā)展,取得了一定成績(jī),但也存在一些有待解決的問(wèn)題: 部門(mén)分割,多頭管理,發(fā)展后勁不足;缺乏合理規(guī)劃與創(chuàng)新,重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重;市場(chǎng)管理水平不高,低層次問(wèn)題較多等。應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控,規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序;改

11、造提升傳統(tǒng)批發(fā)產(chǎn)業(yè);營(yíng)造公平有序的市場(chǎng)環(huán)境,依托優(yōu)勢(shì)建設(shè)一批專(zhuān)業(yè)性商品市場(chǎng),做響一批大型商業(yè)品牌。不斷擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模,引導(dǎo)商業(yè)資源向?qū)I(yè)化、國(guó)際化方向發(fā)展,增強(qiáng)其貿(mào)易功能,發(fā)揮市場(chǎng)配置商品資源的作用,提高大慶市場(chǎng)的集聚輻射能力。大慶市同類(lèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布一、五金分布： 主要集中在薩爾圖區(qū)的中橋路 二、汽配城分布： 北方汽配城（讓胡路新潮） 祥閣汽配城 團(tuán)結(jié)路（萬(wàn)寶） 五排地區(qū)三、小商品分布集中在薩爾圖區(qū)（小商品集貿(mào)城）大慶市同類(lèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布圖大慶市同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)概況 五金類(lèi)：五金類(lèi)： 中橋路：500家商鋪，一家商戶面積共208分上下層每層都是104，另有贈(zèng)送的 92地下，共計(jì)300。根據(jù)地理位

12、置的不同商服年租金在6萬(wàn)元10萬(wàn)元之間。商服售價(jià)1.2萬(wàn)/，平均年收入80萬(wàn)元左右。經(jīng)營(yíng)者約有2000人，建房約30年，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約1020年，本地人口經(jīng)營(yíng)約占25%，外地人口經(jīng)營(yíng)約占75%。汽配類(lèi)：汽配類(lèi)：五排：410家，各家商服的面積約80，年租價(jià)在2萬(wàn)元左右，經(jīng)營(yíng)人數(shù)約1650人，本地經(jīng)營(yíng)約占20%。根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況不同，保底收入7萬(wàn)元左右，10萬(wàn)50萬(wàn)一部分，50萬(wàn)100萬(wàn)一部分，150萬(wàn)的占一部分，200萬(wàn)元收入的約有20家。 團(tuán)結(jié)汽配：325家商鋪經(jīng)營(yíng)汽配修理，人數(shù)約1300多人，一戶的面積為240，上下三層，每層的面積都是80。年租金在5萬(wàn)7萬(wàn)之間。商服的售價(jià)是1.2萬(wàn)/平方米。現(xiàn)在經(jīng)

13、營(yíng)者年收入8萬(wàn)50萬(wàn)之間，本地人經(jīng)營(yíng)約占30%。 北方汽配：208家商服，177家經(jīng)營(yíng)汽配修理，人數(shù)約為708人。a類(lèi)商服的面積為300，分上下三層，每層的面積為100，年租金在10萬(wàn)元左右。b類(lèi)商服的面積為180，分上下三層，每層的面積為60，年租金在6萬(wàn)元左右。北方汽配城成立于1998年，其中外地人占70%。經(jīng)營(yíng)汽配的年收入在10萬(wàn)、50萬(wàn)、80萬(wàn)、100萬(wàn)、200萬(wàn)不等。 祥閣汽配：40家4s店，86家商服。86家商服有30家是經(jīng)營(yíng)汽配修理約120人，年收入10萬(wàn)80萬(wàn)之間。商服上段的年租價(jià)是在5萬(wàn)10萬(wàn)之間，下段的租價(jià)是在3萬(wàn)5萬(wàn)之間。商服的售價(jià)是1.3萬(wàn)/平方米。小商品類(lèi)小商品類(lèi) 小

14、商品批發(fā)：集中在火車(chē)站附近的地區(qū)，約共有2400家6000人經(jīng)營(yíng)小商品。90%是外地人在大慶經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)，他們大多數(shù)在大慶置業(yè)。年收入在16萬(wàn)150萬(wàn)之間， 占地總面積大約在2.5萬(wàn)平方米，共有7個(gè)商品批發(fā)城，商貿(mào)批發(fā)的年房租價(jià)是在2萬(wàn)到5萬(wàn)之間，其里面大多是做服裝生意，其余5家批發(fā)城的年租價(jià)均為2萬(wàn)到3萬(wàn)大慶汽車(chē)保有量統(tǒng)計(jì)年度年度新車(chē)注冊(cè)量新車(chē)注冊(cè)量保有量保有量2005100002006270002007310002008350002009548602746232010565773240002011第一季慶汽車(chē)保有量統(tǒng)計(jì) 2010年有56577輛新車(chē)注冊(cè)，比200

15、9年多出994輛新車(chē)，平均每天增長(zhǎng)236輛新車(chē)落戶。保有量為32.4萬(wàn)輛。 2011年，第一季度有1.3萬(wàn)輛新車(chē)落戶。現(xiàn)有車(chē)輛414573輛。預(yù)計(jì)2011年的新車(chē)落戶數(shù)量將與2010年持平。車(chē)輛激增帶火大慶汽車(chē)后市場(chǎng) 產(chǎn)值達(dá)10億 汽車(chē)后市場(chǎng)，是指汽車(chē)銷(xiāo)售以后，圍繞汽車(chē)使用過(guò)程中的各種服務(wù)，包括汽保行業(yè);汽車(chē)維修及配件行業(yè);汽車(chē)精品、用品、美容、快修及改裝行業(yè);二手車(chē)及汽車(chē)租賃行業(yè)等 近年來(lái)，大慶市民的購(gòu)車(chē)熱，不僅使我市機(jī)動(dòng)車(chē)的保有量逐步攀升，而且使汽車(chē)后市場(chǎng)逐漸發(fā)展壯大起來(lái)。 市汽配修商會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮德強(qiáng)說(shuō)，所謂汽車(chē)后市場(chǎng)是指汽車(chē)銷(xiāo)售以后，圍繞汽車(chē)使用過(guò)程中的各種服務(wù)，包括汽保行業(yè);汽車(chē)維修及配件

16、行業(yè);汽車(chē)精品、用品、美容、快修及改裝行業(yè);二手車(chē)及汽車(chē)租賃行業(yè)等。目前，在我市，這個(gè)市場(chǎng)每年創(chuàng)造的產(chǎn)值能達(dá)到10億元之多。機(jī)動(dòng)車(chē)總量攀升催熱后市場(chǎng) 截至目前，全市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已經(jīng)超過(guò)了31萬(wàn)輛，汽車(chē)銷(xiāo)售的火熱為汽車(chē)后市場(chǎng)創(chuàng)造了巨大的商機(jī)。祥閣汽配城附近的一家汽車(chē)美容店商戶介紹說(shuō)店內(nèi)面積雖然不大，可是顧客很多。“現(xiàn)在做汽車(chē)美容生意很火，尤其是正值換季時(shí)期，冬季的防凍液、機(jī)油等產(chǎn)品一天能賣(mài)好幾箱。” 三年前5元錢(qián)就能洗一輛車(chē)，現(xiàn)在洗臺(tái)車(chē)得個(gè)20、30元的，最便宜也得15元。經(jīng)了解，位置較好、善于經(jīng)營(yíng)、服務(wù)滿意率較高的洗車(chē)店生意十分紅火，就算是在11月份，每天也能洗60-70輛車(chē)，夏季能達(dá)到130

17、臺(tái)左右，部分洗車(chē)店高峰時(shí)日洗車(chē)量達(dá)到200臺(tái)。洗車(chē)工的工資也都漲到了千元以上，但即便如此，熟練的洗車(chē)工還是非常難招到。 不僅汽車(chē)美容、洗車(chē)店火爆，汽車(chē)維修、保養(yǎng)、裝潢等各類(lèi)門(mén)店競(jìng)相開(kāi)業(yè)，大慶汽車(chē)的后市場(chǎng)日趨火爆。北方汽配城重點(diǎn)提示 五排汽配將要拆遷，其中經(jīng)營(yíng)較大的商家在不同的區(qū)都有店面。團(tuán)結(jié)路汽配城商鋪現(xiàn)租用率在35%左右，五排拆遷后團(tuán)結(jié)路前景可觀。對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的影響。 大慶五排汽配街 中五路，百姓俗稱(chēng)的五排公路是汽修店的聚集地，自1987年第一家汽修店成立以來(lái)，至今已經(jīng)增加到了400多家，他們?cè)诜?wù)百姓的同時(shí)，也嚴(yán)重地影響了周邊環(huán)境。同時(shí)，中五路各家門(mén)戶規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)范圍、品種檔次、維修技

18、術(shù)、經(jīng)營(yíng)方式雷同，缺乏特色，不能滿足現(xiàn)代汽車(chē)后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求。 隨著汽車(chē)后市場(chǎng)的成熟，行業(yè)會(huì)進(jìn)行細(xì)分，潛在市場(chǎng)很大，從這一角度來(lái)說(shuō)，汽車(chē)后市場(chǎng)前景相當(dāng)廣闊。 今年，我市將對(duì)中五路、中強(qiáng)北街進(jìn)行集中改造，重新規(guī)劃，并擇地建設(shè)汽車(chē)工業(yè)園，全面搬遷和整合沿路汽車(chē)配件商店。 據(jù)調(diào)研薩爾圖區(qū)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)信息，他們通過(guò)對(duì)用地區(qū)位、周?chē)鷹l件、交通條件以及汽配行業(yè)特殊性的分析研究，初步設(shè)計(jì)兩個(gè)選址方案。 方案一：原址新建，在原有中五路、中強(qiáng)北街范圍內(nèi)，對(duì)沿線建筑進(jìn)行拆除整合，集中建設(shè)汽配中心。規(guī)劃形成配套服務(wù)中心區(qū)、汽車(chē)維修售后服務(wù)區(qū)、汽車(chē)裝飾美容區(qū)、汽車(chē)配件區(qū)、汽車(chē)展示銷(xiāo)售區(qū)“一心四區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。 方案

19、二：異地新建，在萬(wàn)峰路、機(jī)場(chǎng)路交叉口西側(cè)，參照國(guó)內(nèi)外汽配市場(chǎng)，建功能健全的綜合性汽配中心。 大慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按量概述 2011年上半年 城市、縣城房屋建設(shè)工程129項(xiàng)，投資315.5億元，建設(shè)總面積1058.52萬(wàn)平方米。其中：市區(qū)工程建設(shè)面積939.98萬(wàn)平方米，投資298.45億元；縣城工程建設(shè)面積118.54萬(wàn)平方米，投資17.05億元。市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積741.07萬(wàn)平方米，投資235.97億元。 具體如下：住宅建筑總面積住宅建筑總面積830.99萬(wàn)平方米，投資萬(wàn)平方米，投資244.04億元億元.1、市區(qū)工程建設(shè)面積737.35萬(wàn)平方米，投資232.24億元。其中：開(kāi)發(fā)面積718.35

20、萬(wàn)平方米，投資227.94億元；新開(kāi)發(fā)面積395.32萬(wàn)平方米，投資129.52億元。2、縣城工程建設(shè)面積93.64萬(wàn)平方米，投資11.8億元。其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅建筑面積82.13萬(wàn)平方米，投資10.59億元；新開(kāi)發(fā)面積34.56萬(wàn)平方米，投資3.71億元。【市場(chǎng)概況】 根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)研的情況了解到目前經(jīng)營(yíng)五金的情況良好，年收入可觀，前景比較好。 經(jīng)營(yíng)汽配的情況目前也是相當(dāng)理想。前景較好。 小商品目前主要集中在薩爾圖批發(fā)大市場(chǎng)地區(qū)，比較密集，批發(fā)量較大，利潤(rùn)也很高。 從上述信息機(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，本項(xiàng)目所涉的業(yè)務(wù)情況前景良好，后續(xù)發(fā)展性較高，可塑性較大。第第 三三 部部 分分contents目錄目錄

21、一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析二、行銷(xiāo)策略二、行銷(xiāo)策略三、西賓簡(jiǎn)介三、西賓簡(jiǎn)介四、具備優(yōu)勢(shì)四、具備優(yōu)勢(shì)五、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)五、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)七、附加服務(wù)七、附加服務(wù)項(xiàng)目分析 從項(xiàng)目本身價(jià)值的分析我們可以看出，雖項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)所在，但對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)鍵的商業(yè)氣氛較為缺乏，項(xiàng)目的銷(xiāo)售及招商經(jīng)營(yíng)形式并不容樂(lè)觀，如果如果能將發(fā)展商的強(qiáng)大實(shí)力與西賓的資源優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，并搶能將發(fā)展商的強(qiáng)大實(shí)力與西賓的資源優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，并搶先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，我們將有信心將本項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)，先一步占領(lǐng)市場(chǎng)，我們將有信心將本項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)，使開(kāi)發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。使開(kāi)發(fā)商獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。行銷(xiāo)策略 基本原則：強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，規(guī)避項(xiàng)

22、目劣勢(shì)基本原則：強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì) 1 1、 通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分階段進(jìn)行推廣通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)分階段進(jìn)行推廣 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷(xiāo)售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是以單個(gè)鋪面銷(xiāo)售為主。 22、 先關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，后市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)先關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，后市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買(mǎi)客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)則是針對(duì)于單個(gè)客戶。 3 3、 以賣(mài)為主，以租為輔以賣(mài)為主，以租為輔 對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣(mài)為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)全力銷(xiāo)售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。 主要媒體通路 媒體選擇：媒體選擇：

23、 1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)； 2）電視媒體：通過(guò)大慶“百湖頻道”新聞欄目（收視率遙 居榜首） 3）燈箱廣告：給人以視覺(jué)沖擊（多為形象廣告） 4）高炮廣告：瀏覽量大，視覺(jué)沖擊力較強(qiáng)，具有較高的持 久性； 報(bào)廣媒介電視媒體廣告推廣策略 備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見(jiàn)詳細(xì)整合推廣案?jìng)渥ⅲ阂韵聻楹?jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見(jiàn)詳細(xì)整合推廣案 主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷(xiāo)來(lái)成名，而后通過(guò)造勢(shì)來(lái)進(jìn)行廣告主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷(xiāo)來(lái)成名，而后通過(guò)造勢(shì)來(lái)進(jìn)行廣告 宣傳；宣傳； 廣告訴求點(diǎn)廣告訴求點(diǎn) “尊榮旺鋪?zhàn)饦s旺鋪 ”為主線設(shè)計(jì)為主線設(shè)計(jì) 各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施 一、 籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的投資方式等概念； 二、 公開(kāi)期：以倡導(dǎo)尊榮旺鋪方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，以商鋪品質(zhì)和投資潛力為主線進(jìn)行宣傳； 三、 熱銷(xiāo)期：通過(guò)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、返租辦法，品牌入駐等完美結(jié)合點(diǎn)進(jìn)行推廣 四、 持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳銷(xiāo)售價(jià)格及入市時(shí)間建議一、市場(chǎng)因素 1、一般的本土商戶同商場(chǎng)的簽約合同都是以到12月30日為終止期，這個(gè)期間也是大部分商戶重點(diǎn)考察市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。 2、由于大慶五排路商戶的拆遷，五排路的汽配（汽修）商戶，也在尋找適合自己的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)抓住