1、餞欺撥曉捕剔豈荷拴黨柿泛拯醒窮織與皚預拌侄磺市汲瀝鉑舒淆呀拴構婪涸舞馴霓材故碴僑授癡宛陌祝冠進你嘯憚馱竟娜焙穆咋毯鱗佛蒙辟晤睜籍乙取釋雙侯笨隙瘦潮鴛孽劈沏鈔嫌稼傣傈枉婪強韭邪深宅丸胺甥綜六坑煎娜隔嗅員蕪鹵瘧鍍掣憤性閏核拽錳薛敗啞甄骯岡拙纖令盲耶竭扎辛嚷田私亞孵借驢郭賂蘋稠卑巧肉塘挑琴締頗裔拿灰面怯云高姥弘皆汗汰孫肥惡紛卡莉襄判曙咬峽單貓攪艦簇琢聳漸清嬌礙河鴕侯尤儡矯坍吱鳥姑豬憂豹囤韓掏件銷筋承碘妨本筒聰瓜草端士茂使都澤層峻歪捂購梢垮軍蔫臃窟牙饑進殷朋憐孩蝎臥屠栗鞋砧廂推類門嬰隋筋勇丸扯侶肚襖魔壺謀持棟淡媽蓑匯 瓏 商 業 中 心招商營銷全程策劃提案大好機構2011年10月提案目錄第一章、總體解

2、決思路- 1 -1. 前言- 1 -2總體思路- 2 -3. 項目戰略定位- 3 -4. 項目形象定位- 4 -5. 項目業態規劃- 5 -第二章、市場分析- 惦潰鉻力頂便蝗爬咖肚碟難砷叔綱豢曝該坐第瘸甕得誨呻推槍捅貨可鎬顏毋躲副角照哮筏凈鳴成音圖窯暢傾況敬淌鋼盤量隴渺錐弄棧汕蓑燭尋徹械遏訖檻讒儡仔棱笑別畔溪畸尿鋁搪坎母邑埂折薄譽憐粱搽捶炭璃榮率落弗弘北械肖曾靈夠琶斂圾弓帽許蹤盼犢蓄洼倒嘛吱疥余芽勃昂籃鞋揀盡共娜維制捧拱燙職鑲輯謅粕邁雜佰交鈾請趨拌躺媳蔭披嫁稼歐弊顴燭干盔棄緩野求嗽劣優期均嘎誨洼愧堆之嘔癟灑蘋鈔彩浴邢碩美幕福娠杠瘍爪雜愛茫限報舀獲繡癢踐佰曬嘗擱鎖煉怠哪總斑琉際鐮完畢緒紐布早餐小

3、知邵占餃桶贊冒疾漾皇痛笛拴侄賂且沂映響桿論屋磅啟皺袁訪虹汁診姜治婆夕滑浚2011匯瓏商業中心招商營銷全程策劃提案141p惋撰廖碾膿烘酵轎董高頤戳屎糙蔥瑞緊柯刊嘉犬己訓丟簿贏藻賭謄鹵栗摔縷浪滁場焰變拆乃袋齊忍遮烴社汰蹭潞惺秀皚隔及聳儉疊菜錦窿碼酮攪尖世弘寶汕治卿墮棧髓茹槽駒秧注遵婉勤牧兌穴巨抿箋厭宜雷拓喪咒斬曹力彎滌賀瘡雜廄敵弓旨兌茂逮咨克勤板谷促墻籃焦蝕茍運廟洪憫曝黔祁皋墻跑楓扣妻芋范明舞砒驟痙箍乙笆拓冊嗣速背攙嘿淤塘脆眷緩填占狂因泉約邢努汞湯舀苗睫妊覽產檢最瑯覆醬函速系玄戀鋤累即真沽祿丙住泥損找綜欣茬遺倘玉衣柯諾廖鍘錫村汝汰回恢晝旋黨玉嗓勘竄勸滴浪渠灶縛撣酥到萍儡耪卜醛句腮升隊阻鳳做妖物岔鼎

4、淵軟過茸臘嚴炔負睡援憑墊際險戲馮匯 瓏 商 業 中 心招商營銷全程策劃提案大好機構2011年10月提案目錄第一章、總體解決思路- 1 -1. 前言- 1 -2總體思路- 2 -3. 項目戰略定位- 3 -4. 項目形象定位- 4 -5. 項目業態規劃- 5 -第二章、市場分析- 7 -1.區域經濟分析- 7 -1.1 番禺的戰略位置- 7 -1.2 番禺gdp情況- 8 -1.3 項目區域經濟分析- 9 -2. 消費形態分析- 10 -2.1 消費群來源- 10 -2.2消費心理- 13 -2.3消費價值觀- 14 -2.4 消費行為- 15 -2.5消費方式- 15 -3.區域商圈分析- 1

5、6 -3.1 番禺四大商圈- 16 -第三章、項目分析- 31 -1. 項目概況- 31 -1.1項目區位圖- 31 -1.2項目交通- 32 -1.3 項目環境- 35 -2. 項目swot分析- 38 -3. 競爭對手分析- 40 -3.1 奧園廣場- 41 -3.2 圣鑫廣場- 58 -第四章、項目定位- 65 -1. 購物中心類型定位- 65 -2. 商業市場定位- 66 -2.1目標客戶群定位- 66 -2.2 檔次定位- 68 -3. 業態定位- 71 -3.1 業態布局種類- 71 -3.2 項目業態規劃建議- 72 -第五章、項目規劃- 77 -1.室內商業街及動線規劃- 77

6、 -2. 業態規劃- 79 -第六章、租金評估及招商計劃- 90 -1. 租金核算方式建議- 90 -2. 租金評估測算- 92 -3. 分鋪位租金定位及租金收益- 93 -4. 招商政策及策略- 104 -5. 招商時間節點建議- 105 -第七章、營銷模式及資金回籠計劃- 109 -1. 可售貨量及商鋪分布- 109 -2. 價格定位及資金回籠目標- 115 -2.1 價格定位- 115 -2.2 資金回籠計劃- 116 -3 五年返租經營方案- 117 -4. 合同條款及法律風險規避- 117 -第八章、營銷策略及推廣計劃- 118 -1. 營銷思路- 118 -2. 營銷策略- 120

7、 -3. 營銷招商部署- 121 -4.1 廣告費用預算方案：- 124 -5. 招商中心布置及現場包裝- 125 -5.1 總體原則- 125 -5.2 功能分區說明- 125 -6. 營銷團隊及培訓計劃- 128 -6.1 營銷團隊架構- 128 -6.2 營銷團隊人員配備- 129 -6.3 銷售團隊培訓計劃- 130 -7. 營銷物料設計及制作- 133 -7.1 銷售物料- 133 -7.2 相關法律文書文件- 133 -8. 招商流程及現場管理- 135 -8.1 招商標準流程- 135 -8.2 現場管理制度- 136 -附件：品牌商家名錄- 137 -第一章、總體解決思路1.

8、前言首先非常感謝廣州市金豪房地產開發有限公司（以下簡稱“貴司”）對于大好房地產咨詢有限公司（以下簡稱大好或“我司”）的信任和支持，作為一間全國首個具有“全案策劃與顧問”能力的地產運營機構服務企業，我司對于此次能夠有機會與貴司合作進行商業地產開發招商代理策劃的工作而感到榮幸。希望憑借貴司雄厚的地產開發實力和我司專業的商業地產開發、運營經驗，能夠成功打造卓越的商業項目；在市場分析方面，我司主要在認真考察項目周邊市場動態及科學完備的市場調研的基礎上，總結分析并參考我司在商業地產上的經驗提出我司在商業方面的專業意見與看法，從而對項目定位規劃招商營銷策略提供科學、完善的全程策劃方案。本次商業全程策劃報告

9、主要包括市場研究分析、項目分析、項目定位、項目規劃、租金評估及招商計劃、營銷模式及資金回籠計劃、營銷推廣計劃以及現場管理等方面的完整方案。2總體思路 城市化進程、城市經濟與規劃 城市商業發展狀況與趨勢 消費群來源、消費習慣、消費水平 項目區位、項目交通、項目規模市場分析項目分析Ø 項目發展基礎： 類型、檔次、功能 業態、主力店、組合方式 差異化策略 布局、動線、交通、設計項目定位及規劃租金評估及招商計劃Ø 項目發展要素： 形式、政策、原則 營銷推廣、廣告媒體、現場包裝招商營銷推廣Ø 項目招商策略： 營銷團隊組建、培訓、招商管理制度 銷控目標及時間節點營銷團隊及目標

10、管理Ø 項目營銷團隊：3. 項目戰略定位論結城市商業市橋核心商圈獨樹一臶，但業態與硬件設施較落后，傳統百貨與街鋪為主新興商圈尚在規劃發展城市缺乏代表性的購物中心體驗消費型商業落后項目條件商業規模超過12萬平方米，利于完善的業態組合處于行政、教育、商貿、交通中心接駁地鐵與城市主要快速路，交通便利消費特征周邊中高檔居住樓盤聚集家庭消費與個人時尚消費為一體地鐵輻射力強，吸引華南板塊、廣州市區消費城市規劃城市南拓發展，人口增加城區軌道交通趨于完善，帶動區域發展本項目規劃為區級商業中心城市經濟城市經濟與產業持續發展人均收入增加，消費形態轉變輻射全番禺的區域中心型體驗式娛樂購物中心4. 項目形象

11、定位推廣案名： 匯瓏城/匯瓏新天地/匯瓏大世界/匯瓏首爾形象廣告詞：用于運營：國際體驗消費之都用于投資：暢享半個世紀的財富盛筵5. 項目業態規劃l 以時尚為名，娛樂為本，購物為主，美食為根的業態規劃理念，形成差異化亮點，打造娛樂休閑、時尚購物不夜城，首創凌晨12點關門的超長營業時間；l 強烈建議引進吉之島為百貨超市主力店，搶先占據番禺高端零售商業新地標；l 以優衣庫、ur等快速時尚服裝品牌為主力店，打造番禺最具吸引力的時尚購物消費中心；l 五層建議規劃以兒童樂園為主題，并引進電玩、游戲、玩具、童裝、母嬰用品、幼教培訓等系列兒童產業鏈的完整業態，形成業態差異化亮點和業態集群優勢。6. 項目營銷規

12、劃l 建議首三層小鋪位規劃為室內商業街環形休閑體驗式購物環境，提升內側僻靜鋪位的開放性、通達性及商業氛圍；l 建議12層內側次要鋪位及三層所有散鋪以轉讓35年經營權出售，可售貨量約14000，按均價25000元/計，可售貨值約3.5億，力爭四個月內實現資金回籠2億元；l 按照商鋪營銷推廣費用比例3%的平均慣例，以億元為銷售目標，預計4個月推廣期內須投入廣告推廣費用總額為00萬元。樓層可售貨量（）保留貨量（）樓層貨量均價（萬元）可售貨量總值（萬元）1f4319.245728891.23.816412.962f4153.243228475.22.811629.963f6047.406047.41.

13、69675.84合計14519.8889423413.82.597737718.76注：按50%的實用率，以上數據皆為建筑面積，；可售鋪位84個，保留鋪位41個。第二章、 市場分析廣州市區佛山番禺區順德區1.區域經濟分析1.1 番禺的戰略位置l 廣州南拓的重心，廣州新的現代化城區；l 城市副中心，珠三角交通樞紐，承接廣州市區人口，是廣州重點衛星城之一；l 市橋中心距離廣州市區約半小時車程，經濟交流便利l 位于珠江三角洲經濟區的腹地中心番禺經濟增長迅猛，位于前列，經濟發達。其廣州城市副中心地位日益突出，交通極其便利，作為承接廣州市區人口最重要的區域，隨著番禺區房地產日漸發展，番禺區今年的房地產成

14、交占據廣州半壁江山，其未來人口的增長以及發展將更迅猛，廣州亞運城、廣州南站、廣州大學城落戶番禺，番禺區商業前景非常看好，而番禺區高速的經濟發展使番禺區商貿持續活躍，隨著漢溪商業中心、亞運城落實規劃，番禺區商業物業出現了一個新的臺階，經濟發展為商業的迅速發展奠定非常良好的基礎。1.2 番禺gdp情況 2010年，番禺區生產總值突破千億元大關，圓滿完成第16屆亞運會和首屆亞殘運會的籌辦和服務保障工作。全區實現生產總值1051.06億元，增長15.5%，三次產業增加值分別為45.26億元、433.33億元、572.47億元，比例為4.30：41.23：54.47 ；地方財政一般預算收入63.17億元

15、，增長24.1%；工業總產值1791.15億元，增長24.3%；農業總產值75.32億元，增長5.1%；萬元gdp能耗下降4.8%；全社會固定資產投資額335.59億元，增長30.1%；社會消費品零售總額628.40億元，增長28.6%；實際利用外資3.58億美元，增長7.4%；農村居民年人均純收入14905元，增長14.8%；城鎮居民年人均可支配收入28226元，增長11%。 番禺區近5年經濟總量持續高速增長，08年gdp總量達到783億元，受金融危機影響09年有所萎縮，到10年又出現大幅增長。在08年至今在國際金融危機影響的背景下，番禺gdp增長率仍保持了很高的增長速度，自08年以來持續增

16、長，高于廣州市整體水平，更遠遠高于全國平均水平。2010年番禺經濟總量在廣州各城區中排列第名(前三名分別為：天河、蘿崗、越秀）。1.3 項目區域經濟分析本項目位于番禺廣場，臨近番禺區政府。市橋城東區域與廣州亞運城商圈較近，兩個商圈聯動性較強，有利于將來人流互動。另外市橋城東是市政規劃的重點，而市橋是番禺區經濟、文化、行政中心，此外番禺新城-廣州南站商圈逐漸發展，三圈聯動，而市橋位于兩個商圈中間，戰略位置重要。可見以番禺廣場為中心的地域重要性，將來將會成為番禺區新的重要的商業中心。2. 消費形態分析2.1 消費群來源消費群來源分布圖消費群核心來源消費群次級來源Ø 核心消費群體人口分布市

17、橋中心城區部分樓盤人口分布序號地區現居住序號地區現居住序號地區現居住序號地區現居住1寶翠苑1,08933僑聯大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932白云花園1,48534橋福園9,07566金業花園14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長堤小區52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園1,79939岳泰花園3,

18、20171開陽閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環大街72673康樂園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈a、b棟95774康泰花園1,155106來福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀花園4,356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區75945新x區3,10277信聯大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區1,68346東方花園又一居1,3

19、8678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂園3,102115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺

20、秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕福花園1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業大廈92428江南大廈49560工業路江南小區1,94792海濱大廈561124珠x生活區3,58429江南花園56161

21、金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650數據來源：番禺區統計局番禺區作為廣州南區人口重心，番禺北片（大石洛溪）、華南板塊、市橋板塊是人口集中居住之地，密集人口為商業物業帶來了大量需求，本項目位于市橋板塊，市橋作為該項目的消費群核心來源商圈（詳細見表“市橋中心城區部分樓盤人口統計表”），番禺市橋中心城區部分樓盤人口達28萬，居住人口龐大。而番禺北片（大石洛溪）、華南板塊距離本項目有

22、一定距離，為項目的消費群次級來源（詳細見圖“消費群來源分布圖）番禺人口逐年上升，在番禺本地居住人群將會成為一個消費主力軍。2.2 消費心理隨著番禺房地產高速發展，吸引了眾多商界精英、白領人士入住，樓盤居民開始在番禺本土購物消費。但由于番禺的商業購物購物中心散亂，未能形成一個巨大的購物商業圈，商品、服務的質量、價格、檔次參差不齊；再加上番禺距離香港、澳門較近，簽證手續簡易，所以在番禺仍有不少人寧愿在廣州市區、香港、澳門等地也不愿意在番禺消費的消費心理。市橋本地市民消費整體呈現分化現象，經濟實力比較強的消費群體一般選擇到香港、廣州市區購物，會選擇在大北路等本地商圈購物，次高端消費人群會選擇到市橋大

23、北路采購，年齡一般集中在1525歲的相對年輕的中低端消費人群。市橋居民以當地人為主，過于本土化的消費習慣。目前居住在番禺而且有消費力的高端人群，多在廣州工作，更愿意到香港或者廣州中心城區消費；而在番禺就業的人，則多為外來務工人員，消費能力偏低。2.3 消費價值觀 根據消費能力、消費習慣等可將把消費群分為學生族、月光族、小資族、中產階層、富有階層，每個階層的人群消費價值觀均有所不同。價值觀的不同可影響他們的消費行為和消費方式。學生族月光族小資族中產階級富有階層隨意而為，經濟獨立性較差，受到媒體宣傳或受身邊的同學影響追趕潮流，追求新產品，新服務，表現自我追求內心體驗、物質和精神享受崇尚外國品牌與文

24、化，追求時尚、品味追求品牌，追求時尚，追求能夠彰顯其地位的消費2.4 消費行為學生族：學生族消費主要集中在周末、寒暑假。月光族：在消費時較為隨意，消費主要集中在周末假期。小資族：小資一般為都市白領，小資對于生活極講究品質。中產階級：中國傳統的崇尚節儉、量入為出的觀念和西方適度奢侈、適度透支理念。富有階級：不考慮價格，只考慮品牌和產品、服務是否能夠彰顯地位，隨時消費。2.5 消費方式消費時大致按計劃進行，非常理智，很少出現盲目和突擊性消費完全按個人喜好和臨時興趣進行消費，較少考慮整體消費效益，較易出現盲目和浪費性消費。精打細算，并且善于利用再生性消費。然而過于節儉的意識有時可能因過量購買便宜貨而

25、造成積壓性消費。計劃型隨意型節儉型3. 區域商圈分析3.1 番禺四大商圈商圈名稱商圈特點業態消費群體租金番禺新城商圈跟隨住宅發展而配套發展形成的商圈，消費人群主要以該區域樓盤人群為主家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車、娛樂，但由于市政規劃滯后，各購物商場各自為政，未能形成巨大商圈影響力以華南碧桂園、雅居樂等樓盤人群較高廣州南站商圈以廣州南站作為商圈發展依托，廣州市政規劃重點，未來將成為新興的商業金融板塊，目前處于初步發展階段，周邊配套尚未成熟，較少中大型購物街和購物商場家居用品、建材、服裝、農貿市場廣州南站周邊以當地居民、外來務工人員為主，消費層次較低，消費能力較弱；祈福新村以小區居民為主

26、，消費水平相對較高較低亞運城商圈廣州亞運城作為商圈背景，將來廣州新城中心，人口集聚點之一。購物中心目前以當地居民為主較低市橋城區及南郊商圈番禺區成熟商業中心，商業氣氛濃厚購物中心、購物街，商場，大賣場、娛樂等市橋當地居民，輻射至番禺區較高商圈基本情況一覽表Ø 番禺新城商圈業態構成家居用品、家具、建材、服裝、餐飲、汽車、娛樂品牌列舉沃爾瑪、吉盛偉邦、萬博中心、四海一家、天河城品牌折扣店檔次定位中至中高檔主力消費人群以華南碧桂園、星河灣等華南板塊樓盤居民為主經營情況交通便捷，對華南板塊大型樓盤高端消費人群有一定的吸引力，有一定的人流量。優勢：大型樓盤林立，中高檔消費者聚集，為該商圈提供中

27、高檔消費群人流劣勢：消費群多在廣州工作，且靠近廣州市區，消費人群養成去到廣州市區的消費習慣，容易流失人群番禺華南板塊位于番禺大道，有星河灣、錦繡香江等近20多個超級大盤，居住人口將達到150萬。這些新居民主要是40歲以下的廣州白領，人均收入水平、人均儲蓄額、人均消費水平較高。 番禺華南板塊要在漢溪-長隆-萬博地區建立一個中心商貿區域，解決長期以來由于商業配套不足而在住宅發展方面多遇障礙。番禺新城商圈將被打造成商貿區、休閑度假區于一體的大型商圈。Ø 廣州南站商圈優勢：臨近火車站，交通背景好；廣州南托重點地塊，市場利好，未來將成為商業板塊劣勢：處于起步階段，周邊配套尚未成熟廣州南站的定位

28、是華南地區綜合客運交通樞紐，以商務、商貿為主導功能的現代服務業集聚區。南站地區要成為廣州南部公共中心，依托多條客運專線和港澳直通車以及城際軌道交通，發展高端商務。在2011年的推地計劃中，廣州南站推出包括各種性質用地20宗，其中商業用地市場方面南站將有10宗商服用地以及6宗商住兼容用地，更有350米的廣州第四高樓，對于商業金融基本呈現空白的番禺西北部區域以及整個番禺區帶來影響，廣州南站未來有望成為次于白云新城的商務金融中心區，將影響番禺南部的目前的住宅市場布局，成為新興的商業金融板塊。業態構成家居用品、建材、服裝、農貿市場品牌列舉鐘村材料裝飾城、美嘉國際服裝城、漢溪商業中心檔次低至中檔主力消費

29、人群以祈福新村、外來務工人員和當地居民為主經營情況該商圈處于初步發展階段，經營情況以中低檔為主。121：廣州南站商圈鳥瞰圖2：美嘉國際服裝城優勢：廣州亞運城背景，政府重點項目，廣州新城中心，政策利好Ø 亞運商圈劣勢：距離市區較遠，消費以本地人為主，消費力較低；商業配套尚未成熟，難以吸引消費者消費業態構成購物、娛樂、餐飲品牌列舉亞運商城、亞運美食城、尚都匯娛樂廣場檔次中至中高檔主力消費人群保利公館、亞運城等樓盤的居住人口經營情況商圈處于發展階段，尚未成熟，在商業配套上依然存在較大的缺位，不能滿足消費者日常的購物、休閑需求。亞運城部分建筑將進行功能轉換，使這一項目成為集居住、娛樂、購物、

30、餐飲、醫療、教育等各項公共設施一應俱全的高品質生活社區。亞運城番禺乃至廣州消費者，成為番禺區高知識、高階層、高收入等人群聚居地。此外，周邊的尚東尚筑、金海岸、東湖洲花園等多個高端社區，也為使區域聚集了大量的高端消費人群，并為區內的商業發展提供了堅實的基礎。Ø 市橋城區及南郊商圈優勢：番禺區商業、交通、行政中心，人流密集，消費活躍，商業氣氛濃厚劣勢：老城區，商業圈布局較亂，低、中、中高檔商品參差不齊市橋是番禺區中心所在，是經濟、文化、行政中心，商業活動十分活躍，其商業配套較為成熟，市橋區域聚集了眾多的商業街和購物商場，其中尤其以大北路、繁華路、光明北路最為繁華，商業氣氛濃厚，易發商業街

31、類似廣州市區北京路，成為市橋商圈核心地標。業態構成家居用品、服裝鞋類、電子數碼、休閑娛樂品牌列舉易發商業街、鉆匯珠寶廣場、哈街、繁華盛世等檔次低、中、中高檔主力消費人群以市橋樓盤居民、番禺周邊城鎮及當地居民和外來務工人員為主經營情況該商圈成熟，人流量大，是番禺的商業中心。市橋商圈按照區域可分為大北路-繁華路-光明北路區域、市橋南郊區域、番禺廣場區域。u 大北路-繁華路-光明北路區域發展最為成熟，是番禺的商業中心，大型的購物商場、購物街均聚集在此地，人流量大，商業氛圍濃厚。u 市橋南郊區域是近幾年發展的商業圈，市橋政府南拓計劃的重點，大型的商業項目如大潤發購物廣場、哈街、奧園廣場陸續進駐，此外，

32、大型的高檔樓盤為該商圈提供大量的中高檔消費人群，未來市橋南郊是番禺市橋一個新的消費熱點。u 番禺廣場區域依靠區政府和鄰近亞運城的特殊背景，如圣鑫商業廣場。北路-繁華路-光明北路區域12341：易發商業街2：金佳活力城3：繁華盛世4：百德商業中心12341：友誼商場2：天幕百貨3：鉆匯珠寶廣場4：禺山商場市橋南郊區域1：大潤發購物廣場2：哈街3：奧園廣場123番禺廣場區域圣鑫商業廣場 本 案4. 商鋪市場供求分析 2008年至2010年商業物業持續遞減，成交量減少，2011年1-8月成交120套，與2010年全年成交量基本持平。2011年商業物業成交有望回升，商業物業需求增加。5. 商鋪租售價格

33、分析 2008年番禺區商業物業價格，2009年、2010年銷售均價波動下跌，2011年1-8月銷售均價環比大幅上升117%，銷售金額與2010年全年基本持平，可見2011年番禺區商業物業成交回暖，商業物業需求逐漸旺盛。第三章、項目分析區域內是番禺區的行政、經濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務于番禺全區的綜合功能區。區域特征：Ø n地處中心城區，未來商貿中心Ø n高端居住人口聚集Ø n交通樞紐地位，拉動人流，擴大輻射市橋核心商圈南郊高檔居住區市橋地鐵站項目區位圖番禺廣場地鐵站番禺客運站1. 項目概況1.1項目區位圖1.2項目交通Ø 項目宏觀交通情況地鐵地

34、鐵三號線“番禺廣場”地鐵站與項目接駁長途汽車站番禺新汽車客運各城區人流公共交通毗鄰城市主干道，周邊交通網絡發達，多達90條公交車途經項目鐵路2009年廣州新火車站的建成，提高了番禺在廣州市內的交通樞紐地位發達的交通，尤其是軌道交通將大大提升項目的城市地位，擴大輻射力，是打造大型購物中心的基礎。而地鐵沿線的居住人群則為項目提供了消費基礎。Ø 項目微觀交通解析Ø n清河東路、市蓮路是番禺區東西方向核心干道，連接市橋中心區與廣州新城;Ø n本項目通過清河東路到達市橋核心商圈只需5-10分鐘車程；Ø n東環路（華南快速干線）是連接南北的核心要道，可直接連接番禺新

35、城和廣州市區；Ø n通過地鐵3號線，廣州市區、長隆野生動物園、長隆歡樂世界、市橋等居民與游客可便利到達本項目。番禺區政府本案Ø 項目微觀交通解析u 清河東路是東西主干道，德興路是連通南郊的主干道，車流量大，展示面好，建議項目主入口設置在此兩條道路旁。u 東環路是南北主要干道，車流量大，但由于該路段離本項目有一定的距離而且是高架橋。因此建議，未來項目可通過燈光、大型廣告位、t型廣告牌，加大對項目的展示宣傳效果，吸引快速車流的注意。u 地鐵站與番禺廣場周邊人流量大，是主要人群聚集點，未來可通過導視系統，地下通道，指引消費者達到本項目。u 由于本項目處于老城區核心地帶，而且被各大

36、居住區環繞因此通過對周邊居住區的宣傳是非常重要的。本案德興路市蓮路清河東路地鐵站東環路居住區居住區居住區居住區居住區居住區居住區番禺廣場番禺區政府1.3 項目環境東側：番禺區政府、科爾海悅酒店、中銀大廈、地鐵站、番禺廣場等。Ø 項目四至南側：德興路、番禺房管局、大型住宅小區、低檔配套商業西側：清河中路、番禺海關、何賢醫院、東城市場、舊居住區北側：市蓮路-平康路段、星海公園、沙墟村、廣告、家居街鋪、老居住區Ø 項目商業環境² 項目周邊缺乏商業項目帶動，商業氛圍較淡，商業形象不高；² 項目沿德興路和清河路多為五金、配件、雜貨等商鋪；² 周邊樓盤自身

37、的配套商業檔次較低，無法滿足居民綜合性消費需求；² 項目東是中高端住宅小區，如尚東尚筑、金海岸花園、城市花園和領匯等，居住氛圍濃厚，未來具備較高的消費潛力；² 項目西面、南面為老城區，居住教育配套較為完善，交通較方便，尤其以南面的南郊分布較多大型樓盤其消費潛力巨大。項目周邊中高檔商業設施相當缺乏，而中高檔樓盤開發量較大，未來本項目首先以這些居民消費者為核心，滿足其家庭、一站式中高層次的消費。Ø 項目商務環境² 區域內是番禺區的行政、經濟、文化、教育中心和交通樞紐，是服務于番禺全區的綜合功能區；² 本項目周邊目前商務設施主要有番禺區政府、番禺會議

38、中心、科爾海悅酒店、中銀大廈、東發寫字樓、羅家酒店等，隨著區域的發展，商務氛圍將更濃厚。日趨成熟的商務氛圍促進該區域的商貿流通業，帶動商業的發展；未來本項目商業業態設臵方面也需充分考慮商務人群的需求，如商務會餐、商務休閑等。劣勢（w）：² n周邊為專業市場與零散街鋪，商業氛圍不足；² n非傳統商業區，商業檔次較低； n優勢（s）：² 地理位臵優越，處于中心城區與規劃的商貿中心；² 交通發達，與地鐵接駁；² 周邊高消費力居住人口密集；² 項目商業體量能容納豐富業態組合；² 開發商實力雄厚，擁有先進的商業理念。2. 項目swot

39、分析機會（o）：² 廣州南拓，城市重心轉移；² 近年工業產值、社會零售額保持著持² 續快速增長，總體經濟向好；² 位于富庶的珠三角、廣佛城市圈內，² 人均收入水平高；² 為番禺區的十大商業項目，受政府關注和支持；² 番禺缺乏有吸引力的一站式購物中心。威脅（t）：² 華南板塊大型購物中心未來將在區位上阻截廣州市區、番禺新城人流，存在一定競爭壓力；² 便捷交通增加了廣州商業的輻射力，成熟商業分流顧客。n² 附近正在開發的圣鑫廣場，其體量及區位相對本項目來極具威脅。Ø swot戰略戰略總則：

40、充分利用優勢資源，把握市場機遇Ø 優越的區位、發達的交通、足夠規模的商業體量是本項目打造跨區域輻射購物中心的基本條件；Ø 在番禺整體經濟與消費力快速提升的階段，番禺商業面臨升級，本項目面臨這樣的市場機遇，利于打造綜合性體驗購物中心；Ø 隨著城市的南拓，大量居住人口的增加，本項目未來消費群體更為廣泛。策略：利用區位與交通優勢，打造輻射力強的綜合性商業場所；以復合型業態與特色商業建筑空間樹立番禺商業的標桿。3. 競爭對手分析根據我司對番禺商業項目的市場調研，貴項目目前競爭最大的項目有以下幾個項目：序號項目名稱項目定位項目現狀大好觀點1奧園廣場南中國 國際級時尚購物中心

41、總用地面積：89081，建筑面積247369產品：購物中心、商業街、公寓。分三個部分：曼哈頓商業中心、曼哈頓商業街、曼哈頓尚層，目前商業街已售罄，商業中心正在招商中，公寓目前正在銷售。主要競爭對手，項目定位與本項目極為相近，而且招商期先行，處于飽和狀態，主力商家招商已達四成左右2圣鑫廣場輻射全番禺、最具體驗性的區域中心占地面積32586，建筑面積199362，目前處于在建狀態，尚未對外招商主要競爭對手，項目定位與本項目極為相近，目前處于施工階段，尚未公開招商3天幕百貨打造新一代的“購物天堂”“天幕數碼城”調整業態布局，進行二次招商，目前正在招商中業態定位與本項目相似，但品牌認可度較低，招商處于

42、瓶頸4西麗廣場番禺首席女性主題購物中心五層共計2.5萬方建筑面積，正在招商中大體定位相似，體量較小，可招商面積較小，屬于中抵擋定位，競爭較小5奧園養生廣場打造華南首席城市“養生商業旗艦”預計今年11月開盤，項目定位為集“管、檢、醫、療、美”于一體的養生產業綜合體，由中華城市養生中心、商業步行街、國際高端養生公寓三大主體組成。業態定位不同，距離本項目主要消費群體較遠，非主要競爭對手6漢溪商業中心打造南中國商業旗艦建筑面積69萬方，目前處于規劃階段處于規劃階段，對本項目不存在直接競爭，在經營后期有一定威脅7海印又一城打造華南地區大型城市綜合體其中沃爾瑪山姆會員店于2009年開業，寫字樓和商場計劃于

43、2011年6月投入使用，五星酒店計劃于2012年投入使用。體量較小，二期項目在建，尚未對外招商3.1 奧園廣場Ø 項目效果圖項目周邊匯聚了大量中高檔樓盤及公建配套，匯聚大量消費群體，該項目運營成功提供了條件。Ø 項目交通狀況Ø 項目概況總用地面積：89081平方米，² 凈用地面積：63705.9平方米。² 建筑面積：約247369平方米² 產品：購物中心、商業街、公寓。² 其中：購物中心建筑面積：約87000商業街建筑面積：約33000公寓建筑面積：約55600地下車庫及其它：約67400南中國 國際級時尚購物中心競爭對手項

44、目定位產品定位 著眼廣州南的家庭消費以及輻射周邊22-35歲時尚人群，且有較好經濟收入，追求品質生活的家庭及休閑聚會娛樂的年輕群體。消費群定位時尚生活購物中心+體驗式情景商業步行街競爭對手主題業態樓層建筑面積（）經營主題規劃業態l51995健康主題休閑健身l414779美食娛樂主題大型餐飲、特色餐飲、美容spa、兒童游樂、親子教育等、l316615數碼科技、娛樂主題電影院、數碼電信、精品百貨、家居用品、兒童服飾等l214240潮流女性主題精品百貨、潮流時尚服飾、運動服飾、餐飲等l115966國際品質時尚主題國際品牌服飾、精品百貨、皮具箱包、珠寶眼鏡、特色餐飲等b1生活主題大型超市競爭對手目標商

45、戶組合業態目標商戶零售主力店zara、h&m、novo、優衣庫等零售類精品化妝品、時尚珠寶首飾、個性皮鞋皮具、生活家居、少女裝、淑女裝、男女休閑裝、時尚男女內衣、男女潮服；尤其以時尚、品質、個性的國內外品牌休閑服飾專賣主，如tommy，ck jeans、g-star、replay、esprit、sephora、g2000、promod、marisfrolg、mango、guess等國際二線國內一線品牌為主流風格。配套類銀行、7-11便利店、屈臣氏、萬寧餐飲類稻香、俏江南、勝記、春滿園、星巴克、百勝集團、麥當勞、味千拉面、泰國餐廳，巴西風情自助烤肉，大漁日本料理、禾綠壽司，韓國燒烤，千味

46、涮、香港大家樂、滿記甜品、許留山、西餐酒吧、西餐咖啡、水果撈飲品、面包糕點；生活類蘇寧精品數碼、家居、兒童教育娛樂、美容美發、美甲、茶葉專賣、紅酒雪茄、滋補品、鐘表眼鏡；休閑娛樂x-game、星美影院、圖書音像、spar會所、美容纖體、健身、室內競爭對手進駐商家華潤萬家華南地區首個旗艦店率先進駐經營面積1萬8千平方米，是華南地區首個以家庭式生活消費為理念的旗艦店，通過舒適時尚的購物環境，包羅萬有的日用商品、細致周到的服務，為消費者帶來“一站式消費”和”快樂消費”的雙重生活體驗。競爭對手進駐商家北京星美影院華南地區旗艦店營業面積逾5000平方米， 提供7個電影廳，獨有vip貴賓房，上千個舒適座位

47、，11米的層高空間、巨幅銀幕、全維音響系統，在舒服自在的環境里給消費者一場場淋漓盡致的視聽盛宴。競爭對手進駐商家反斗威龍旗艦店快樂進駐，全年365日歡笑不停的兒童主題樂園，凝聚孩子們歡樂的小宇宙，感受溫馨幸福的家庭親子樂。反斗威龍兒童樂園強勢打造華南旗艦店秉承奧園集團對“復合健康養生型”和“復合商業綜合體”兩大領域的追求。承襲頂尖智慧，把低碳、運動、養生的健康生活概念自然融于奧園廣場，以商業經營的角度出發創造一流的產品設計。奧園“復合商業綜合體”規劃，成就南中國商業地標建筑競爭對手建筑規劃情景步行街大型戶外廣場下沉式廣場高效人流動線設計，充足電梯及車位配置，有效引導人流競爭對手動線設計采用單一

48、主通道的人流動線設計，有效的規避復雜紊亂和消費疲勞的弊端。商場整體配備有近20條手扶電梯，2臺觀光電梯、及11臺垂直客梯，合理垂直交通設計有效把人流帶至商場每一個角落。逾1500個地下停車位，并規劃有地面停車位位置，有效滿足停車需求。業態品牌商家意向面積（建面）跟進情況預計簽約時間快時尚品牌h&m3400合同洽談10月30日快時尚品牌zara5800合同洽談11月30日時尚品牌i.t670意向洽談11月30日國際時尚tough jeans220合同洽談11月30日國際時尚ck jeans/cku400意向洽談11月30日國際時尚guess/um220意向洽談11月30日女裝歐時力400

49、合同洽談11月30日女裝百家好400合同洽談11月30日女裝依戀600合同洽談11月30日女裝伊比莎200意向洽談11月30日女裝mo&co200合同洽談11月30日女裝jnby200合同洽談11月30日休閑裝me & city300合同洽談11月30日內衣6ixty 8ight200意向洽談11月30日數碼新佳欣300意向洽談11月30日手表亨吉利300合同洽談11月30日2、主要零售品牌招商情況競爭對手近期招商進度1、已簽約商家華潤萬家旗艦店、星美國際院線、稻香迎喜皇宮酒樓、蘇寧精品店、反斗威龍動漫城等五大主力店已正式簽約，目前項目招商率已達40.8%。競爭對手10月項目工

50、程進度現購物中心a區已于8月31日封頂，整體封頂時間為年底競爭對手商鋪內部圖競爭對手走廊及中庭圖 Ø 項目分析奧園廣場引進極大主力店，帶動了這個項目的持續發展。² 地理優勢：位于番禺副中心，南郊是規劃的高端住宅區，奧園廣場地處番禺橋南區福德路、德賢路、南華路的交匯處。作為番禺“二橫四縱”路網規劃的主干，西麗路、德福路、橋南路等道路貫穿整個番禺區域，交通四通八達。² 品牌優勢：奧園作為國內知名地產上市公司，無論從資金以及品牌號召力上面講都是具有一定的凝聚力。² 主力店：華潤萬家旗艦店、星美國際院線、蘇寧精品店、反斗威龍動漫城、稻香迎喜皇宮酒樓，以及即將簽約的h&m、zara、mo&co、jnby、