1、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值文昌航天廣場項目整體定位與物業發展建議同致行海南2011.11本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需

2、求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值物業定位世界級地標性投資度假綜合體世界級：航天，全世界矚目點地標性：區域大盤集居住、商業、度假、休閑為一體。“航天廣場”政府給予的特殊名權，具有海南唯一性、可復制性。投資假：本案的核心價值所在，一皆為投資假考慮齊備，是主要使用功能，是附屬功能，是可有可無，是王牌價值。本報告僅供客戶內部使用，在

3、獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值戰略定位- 全球投資度假典范 -世界聚焦的航天新城本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值形象定位中國的航天城-世界的濱海別院-這里，有傳承中國航天精神的文化園林這里，有代表城市

4、頂級價值的高端配套本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新

5、價值創造地產新價值1 1重重要要客客戶戶一期客一期客戶戶二期客戶二期客戶 三期客戶三期客戶1 12 23 31 1、一期客戶：國家級專家，以航天專家為首，以、一期客戶：國家級專家，以航天專家為首，以及其他對國家科研事業有突出貢獻的專家；同人內及其他對國家科研事業有突出貢獻的專家；同人內部客戶。部客戶。2 2、二期客戶：同人內部客戶、二期客戶：同人內部客戶+ +同致行資源客戶同致行資源客戶客戶定位：客戶定位： 將目標客戶群體與航天產業、內部資源、區將目標客戶群體與航天產業、內部資源、區域旅游業進行復合域旅游業進行復合，通過三個維度推導出項目的客戶定，通過三個維度推導出項目的客戶定位位3 3、三期

6、客戶：海南度假市場上的投資、度假、養、三期客戶：海南度假市場上的投資、度假、養老客戶老客戶客戶定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值四類客戶：目標客群定位客群敲定同人自身資源同致行自身資源海南本島資源擴大資源同人內部客戶同人內部客戶+同致行資源客戶同人內部客戶+同致行資源客戶+島內客戶同人內部客戶+同致行資源客戶+島內客戶+國家級專家+全國其他客戶本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面

7、許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值海南度假需求特征、規律使用頻次使用方式非

8、度假時期的處置度假產品特點周末型和候鳥型客戶，一年居住的時間短，使用頻率低，室外活動多，對配套的要求大于居住功能本身。家庭度假以夫妻、情侶為主力方式，偏好公寓，三代度假少，朋友圈層度假推介購買。客戶閑置或看重投資回報和出租市場，一房和兩房較好出租。度假產品是占據客戶閑置資金的產品，由于非必須品，因此客戶多半因沖動而購買，只有加上價格優勢才能促使客戶把猶豫變為行動購買從度假需求特征來看，度假產品使用強度較低，閑置時期長，且一般需求面積不大，對功能要求不高（兩房以內），因此控制面積、控總價、加強度假氛圍是關鍵。本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報

9、告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值海南度假產品價值規律在保持度假舒適感的前提下，在保持度假舒適感的前提下，控制面積控制面積是度假產品的趨勢，也是度假產品的趨勢，也容易營造創新亮點容易營造創新亮點p從近期推售的產品來看，海南大部分從近期推售的產品來看，海南大部分項目出現以中小戶型產品為主，極為受項目出現以中小戶型產品為主，極為受市場認可，溢價能力較強，消化速度較市場認可，溢價能力較強，消化速度較快。快。p度假產品使用頻率低，客戶度假度假產品使用頻率低，客戶度假生活方式靈活，關

10、注產品創新；且生活方式靈活，關注產品創新；且一般大家族度假現象少，多數只為一般大家族度假現象少，多數只為過冬，因此對面積需求不大。過冬，因此對面積需求不大。度假需求特征、規律度假需求特征、規律產品定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值戶型建筑面積配比備注一房60-75 52%精裝兩房80-90 41%三房100-120 7%產品定位： 結合項目定位、客戶需求和市場現狀，給出以下定

11、位一房： 針對投資和部分養老度假客戶，快速走量，降低市場風險二房： 滿足島內外投資度假客戶需求三房：滿足少部分客戶對自住的需求60 80 100 120 高層本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本

12、報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值物業發展建議的出發點物業發展建議的出發點基于基于 cva cva ，即即“競競爭的價值增加爭的價值增加”(competition value added)(competition value added)給出能形成價值點和競爭力的因素給出能形成價值點和競爭力的因素解決從市場到產品對接的問題解決從市場到產品對接的問題本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許

13、可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值物業發展建議的考量因素case:項目條件customer:客戶敏感點competition:市場競爭客戶需求、敏感點客戶有什么需求？認同什么樣的項目特質？市場競爭和現狀項目本體特征市場現有項目水平？項目的自身條件有哪些可以構成核心競爭力？基于 3c 法來構建項目物業發展建議的體系項目的整體定位全球投資度假典范如何在物業發展中體現？本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分

14、都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值項目自身條件：大盤、新區、地標、綜合體本項目地塊占地面積19.5萬平米，建筑面積為42.4萬平米，容積率為2.5；地處文昌市清瀾鎮，位于海南著名灣區高隆灣灣區內，項目近海不臨海，有豐富的海景資源，易被打造成濱海休閑度假區。清瀾鎮大盤、綜合體、地標 本項目本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值2度假享

15、受升值潛力現代繁忙的城市生活使我心力交瘁，只想在遠離繁華都市的濱海區域有屬于自己的一套居所，節假日、年休假時能在這享受濱海度假的舒適邱小姐我所想要的物業是，既要有投資價值，又不失度假功能 楊先生投資、度假自由轉換客戶需求敏感點：享受綜合性配套服務，投資與度假自由轉換，享受、高端、品位、升值潛力是客戶追逐的重點本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值3華源清苑紅樹灣金山國際東海椰林綠島星藍灣陽光

16、東海岸椰海明珠觀瀾雅苑夏灣拿藍色假日一品國際波溪麗亞灣美蘭海岸白金海岸逸龍灣森海灣海拓瀾灣黃金海岸本項目市場競爭現狀1：區域內項目集中，產品同質化嚴重本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值3居住+小型商業產品純居住產品航天廣場綜合體產品 代表項目：海拓瀾灣、同創碧海城南苑美蘭海岸、星藍灣等 項目設置：商業、小型酒店、會所、小型廣場 代表項目：義方家園、華源清苑、東海椰苑等 項目設置：會所、泳

17、池、社區超市市場競爭現狀1：本項目為市場稀缺綜合體物業，本項目具有引領作用本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值市場競爭客戶需求及敏感點領 先 + 品質原則：品質打造，贏得市場競爭項目總體發展原則： 綜合體物業 + 借勢酒店、商業提升價值項目本體條件分析一期形象昭示、樹立形象標桿原則：領先市場，滿足客戶需求三期綜合價值體現二期形象昭示、利潤實現原則：創造市場銷售神話，引領市場利潤實現各物業在

18、項目中的價值貢獻點及原則范圍本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值物業發展原則確定物業發展原則確定產品定位產品定位物業發展策略方向物業發展策略方向物業發展建議原則物業發展建議原則高形象、高配置成就項目整體高端調性與高價值高形象、高配置成就項目整體高端調性與高價值制定文昌高端居住物業新標準，高端住宅標準打造，制定文昌高端居住物業新標準，高端住宅標準打造，居住配套方面雙重體現居住配套方面雙重體現

19、文昌標志性綜合體物業，高端配置新舒適度空間文昌標志性綜合體物業，高端配置新舒適度空間以城市精品物業為標準打造文昌領先型物業以城市精品物業為標準打造文昌領先型物業本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值物業發展建議原則具象分析物業發展建議原則具象分析高形象高形象綜合型產品綜合型產品品質外立面品質外立面高配套高配套酒店配套酒店配套商業配套商業配套高舒適度高舒適度戶型設置戶型設置物管服務物管服務我們

20、更關注符合項目未來的商業配置和居住功能配置我們更關注符合項目未來的商業配置和居住功能配置本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值項目擁有酒店、公寓、商業等多種物業類型，需要各種物業相互搭配，實現快速回現目標物業配置地塊價值依據地塊現狀，通過多種物業產品類型的合理搭配組合，充分的發揮項目地塊價值，提升項目整體價值。項目交通便利，周邊道路環繞，緊鄰文清大道等城市主干道，可便捷直通文昌市中心、清瀾港

21、，便捷的交通網絡提升了項目價值。四大原則交通及周邊環境注重項目本身產品打造，同時兼顧周邊區域美化，降低周邊村鎮給項目帶來的負面影響，加強區隔設置。規劃原則充分開發利用已有價值點，規避不利因素帶來負面效果。內外兼顧本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值項目整體布局地塊劃分及各自價值梳理c該地塊位于項目的西北側，地塊是整個項目當中最不規整的，周邊有村落，民宅，整體形象昭示性較差。地塊的規劃密度也

22、較大，居住的舒適度較低，要拉升該地塊的價值，唯有通過a地塊的成熟商業配套來提升。b地塊形狀較為規整，易于規劃，但是建筑密度大，四邊都受交通道路的影響，居住環境較為嘈雜，但可享受中間園林景觀。地塊價值在整個項目當中，位居其次。a地塊b地塊c地塊文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路a該地塊位于項目的南側，地塊是整個項目當中最為規整的，也是價值最大的地塊。易于規劃，規劃有商業廣場、洲際酒店、公寓，緊鄰文昌城區通往清瀾港的交通要道文清大道，該地塊產品是整個項目產品的形象，起到樹立標桿的作用。本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，

23、在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值項目整體物業規劃酒店、商業廣場、公寓 依據各地塊價值細節的不同，采用不同的物業類型與配套設施穿插，一方面體現出該地塊在整個項目中的職能作用，另一方面更重要的是實現該片區地塊的最優價值，達到項目整體價值表現最大化。一期二期三期文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路居住用地高層公寓商業用地居住用地酒店用地居住用地高層公寓高層公寓洲際酒店及其配套設施商業中心，植入航天、娛樂配套本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報

24、告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值項目各期規劃合理分配體量，實現銷售和利潤雙贏一 期p規模：7.7萬p產品組成：公寓、商業、航天廣場、星級酒店、免稅店二 期p規模：6萬p產品組成：公寓、園林一期二期三期文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路居住用地高層公寓商業用地居住用地酒店用地居住用地高層公寓高層公寓洲際酒店及其配套設施商業中心，植入航天、娛樂配套三 期p規模：5.8萬p產品組成：公寓、園林本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引

25、用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值物業發展建議產品結構產品結構酒店商業廣場中等戶型公寓價值提升性產品小戶型公寓高端配套產品主流產品次主流產品本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本

26、報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值a地塊b地塊c地塊文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路開發思路酒店標桿啟勢，世界濱海別院氛圍營造第一階段：標桿立勢第一階段：標桿立勢高端資源高端形象入市高端資源高端形象入市, ,啟動標桿地塊；啟動標桿地塊；引進五星級酒店及其相關配套提升區域價值；引進五星級酒店及其相關配套提升區域價值；形成區域標桿建筑。形成區域標桿建筑。第二階段：形象提升，高端氛圍形成第二階段：形象提升，高端氛圍形成完成項目核心產品完成項目核心產品航天廣場商業區及高層

27、公寓區域規劃建設，航天廣場商業區及高層公寓區域規劃建設，提升形象和盈利水平；提升形象和盈利水平；部分會所、運動休閑等配套設施形成，完善度假氛圍。部分會所、運動休閑等配套設施形成，完善度假氛圍。第三階段：利潤最大化，外銷發力第三階段：利潤最大化，外銷發力全面提升項目盈利水平，全面提升項目盈利水平，利用建成的成熟社區實現高層公寓產品的價值最大化；利用建成的成熟社區實現高層公寓產品的價值最大化；利用酒店、廣場高端形象帶動產品高端價值。利用酒店、廣場高端形象帶動產品高端價值。標桿立勢洲際酒店本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲

28、得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值a地塊b地塊c地塊文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路酒店啟動區價值重申項目形象標桿 引進洲際酒店，塑造項目整體的高端形象，樹立標桿。 依照項目濱海別院的定位概念和地塊的區位優勢，該地塊可打造為兼居住、展覽、商業、餐飲等

29、功能為一體的投資、度假綜合體。酒店位置本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值a地塊b地塊c地塊文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路航天廣場啟動區價

30、值重申項目形象標桿 航天廣場先行開發，引進商業，集聚人氣。廣場位置本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播

31、。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值一期自身條件：廣場規劃、酒店規劃、配套高端，文昌商業新里程作為本項目最優地塊，一期本著打造文昌首創大型綜合體的規劃理念，將洲際酒店、航天商業廣場、高端公寓等融合為一體打造。航天廣場航天廣場洲洲際際酒酒店店高高端端公公寓寓一期一期本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值2 2目標客群目標客群對于面向國家級專家客對于面向國家級專家客

32、戶群體及同人內部客戶戶群體及同人內部客戶的綜合體物業，除了有的綜合體物業，除了有自己的高標準要求，能自己的高標準要求，能夠較好的匹配專家的形夠較好的匹配專家的形象，不只表現在物業的象，不只表現在物業的外觀上，更多需要實際外觀上，更多需要實際的使用舒適。的使用舒適。高端可能不僅體現在高端可能不僅體現在形象與配置，更多時形象與配置，更多時候希望物業能承載一候希望物業能承載一定的獨特專家居住氛定的獨特專家居住氛圍，以體現價值所在圍，以體現價值所在之處之處高端配套高端配套獨特專家居住氛圍獨特專家居住氛圍一期物業：一期物業： 高端配套、高形象、市場標桿、獨特的專家居高端配套、高形象、市場標桿、獨特的專家

33、居住氛圍是客戶的訴求點住氛圍是客戶的訴求點一期客戶需求敏感點航天專家等國家級別以上專家航天專家等國家級別以上專家以及同人內部客戶以及同人內部客戶本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值二期自身條件：公寓、中央園林，借勢一期商業配套 作為本項目第二優地塊，二期本著打造高端公寓為理念，注重產品品質的塑造，借勢一期已經成熟的商業配套，提升產品價值，達到溢價的目的。二期文 清 大 道新 港 路規 劃路

34、規 劃路一期一期公寓公寓公寓公寓中央園林本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值2 2目標客群目標客群對于具有一定身份的專對于具有一定身份的專家級別人物，以及純度家級別人物，以及純度假客戶來說，優良的環假客戶來說，優良的環境，舒適的產品，如大境，舒適的產品，如大面積觀景陽臺、空間足面積觀景陽臺、空間足夠自由支配等是其關注夠自由支配等是其關注的重點。的重點。高舒適度高舒適度二期物業：二期物業：

35、高品質高品質、獨特的專家居住氛圍、度假居住舒適、獨特的專家居住氛圍、度假居住舒適度是客戶的訴求點度是客戶的訴求點二期客戶需求敏感點國家級別以上專家，同人內部客戶、國家級別以上專家，同人內部客戶、同致行內部客戶、投資度假需求客戶同致行內部客戶、投資度假需求客戶對于面向國家級別以對于面向國家級別以上的專家及島內外中上的專家及島內外中高端客戶，該類客戶高端客戶，該類客戶對產品的要求極高，對產品的要求極高，特別是對品質感的認特別是對品質感的認同度。同度。高品質高品質本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報

36、告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值三期自身條件：公寓、中央園林，借勢一期商業配套、二期高端產品作為本項目最后開發的地塊，三期主要打造純公寓，借助前兩期配套、產品提升本期產品的價值。二期文 清 大 道新 港 路規 劃路規 劃路一期一期公寓公寓公寓中央園林本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值2目標客群對于具有投資欲望的客戶

37、來說，每一次的置業，區域價值、產品綜合升值價值是其關注的首要點。海南的置業客戶，80%來自島外，絕大部分以投資、度假為目的。面積的贈送、寬大的陽臺、多露臺等體現性價比的地方是其關注的重點。升值潛力高性價比三期物業： 高性價比、度假居住舒適、產品未來的升值潛力是客戶的訴求點三期客戶需求敏感點同致行內部客戶、島內外投資度假需求客戶本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體

38、原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值建筑風格新中式建筑風格，古典穿越時空來到現代 新中式建筑在沿襲中國傳統精粹的同時，更注重對現代生活價值的精雕細刻，讓中式建筑以一種更自然、更現代、更具生命力的品相出現。 新中式風格通過現代材料和手法修改了傳統建筑中的各個元素，并在此基礎上進行必要的演化和抽象化，外貌上看不

39、到傳統建筑的原來模樣，但在整體風格上，仍然保留著中式住宅的神韻和精髓。空間結構上有意遵循了傳統住宅的布局格式，延續傳統住宅一貫采用的覆瓦坡屋頂。案例：廣州云山詩意人家案例：廣州云山詩意人家案例：北京禧福匯案例：北京禧福匯新中式風格比較能打動有新中式風格比較能打動有一定文化水平，性格沉穩，一定文化水平，性格沉穩，喜歡中國傳統文化的客戶。喜歡中國傳統文化的客戶。在打造時，應融入符合當在打造時，應融入符合當地氣候的元素，因地制宜。地氣候的元素，因地制宜。本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部

40、分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值建筑立面材質建議涂料+局部面磚外立面材料：涂料+局部面磚（陰面一般采用涂料/陽面或低層較多采用面磚）沿用中國傳統的中式建筑風格色調，以灰、白為主色調涂料+局部面磚例子涂料面磚本項目參考例子：本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值園林風格新中式風情園林，傳統中國文化與現代時尚元素在時間長河里的邂逅

41、“新中式”園林是把中國傳統風格揉進現代時尚元素的一種流行趨勢。 這種風格既保留了傳統文化,又體現了時代特色,突破了中國傳統風格中沉穩有余,活潑不足等常見的弊端。其特點是常常使用傳統的造園手法、運用中國傳統韻味的色彩、中國傳統的圖案符號、植物空間的營造等來打造具有中國韻味的現代景觀空間。新中式園林一般采用框景、障景、抑景、借景、對景、漏景、夾景、添景等中國古典園林的造園手法，運用現代的景觀元素，來營造豐富多變的景觀空間，達到步移景異，小中見大的景觀效果。借景手法的運用借景手法的運用對景手法的運對景手法的運用用漏景手法的運用漏景手法的運用灰色、木原色在鋪裝上的運用灰色、木原色在鋪裝上的運用本報告僅

42、供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值一期戶型

43、配比：以一房為主，少量兩房和三房為輔，組合產品推出期數期數物業類型物業類型戶型戶型面積范圍面積范圍戶型比例戶型比例戶型套數戶型套數總推售總推售數數推售面積推售面積占總面積比占總面積比例例一期一期產品產品一房戶型一房戶型 一房一廳一房一廳60 30%1806004.4萬萬11%一房兩廳一房兩廳(可改兩房可改兩房)7530%180兩房戶型兩房戶型兩房兩廳兩房兩廳80 20%120兩房兩廳兩房兩廳(可改三房可改三房)90 10%60三房戶型三房戶型三房兩廳三房兩廳100 5%30三房兩廳三房兩廳(可改四房可改四房)1205%30在保證樓盤戶型為相對銷售戶型,在對應空間實用功能均好、價差不大的前提下,

44、結合開發商意愿和項目自身的考慮，建議本案一期產品戶型面積區間以一房為主力,少量兩房和三房為輔,組合產品推出本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值二期戶型配比：以一房和兩房為主，少量三房為輔，組合產品推出期數期數物業類型物業類型戶型戶型面積范圍面積范圍戶型比例戶型比例戶型套數戶型套數總推售總推售數數推售面積推售面積占總面積比占總面積比例例二期二期產品產品一房戶型一房戶型 一房一廳一房一廳60

45、32%736230017萬萬46%一房兩廳一房兩廳(可改兩房可改兩房)7522%506兩房戶型兩房戶型兩房兩廳兩房兩廳80 28%644兩房兩廳兩房兩廳(可改三房可改三房)90 12%276三房戶型三房戶型三房兩廳三房兩廳100 4%92三房兩廳三房兩廳(可改四房可改四房)1202%46在保證樓盤戶型為相對銷售戶型,在對應空間實用功能均好、價差不大的前提下,結合開發商意愿和項目自身的考慮，建議本案二期產品戶型面積區間以一房和兩房為主力,少量三房為輔,組合產品推出。本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前

46、，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值期數期數物業類型物業類型戶型戶型面積范圍面積范圍戶型比例戶型比例戶型套數戶型套數總推售總推售數數推售面積推售面積占總面積比占總面積比例例三期三期產品產品一房戶型一房戶型 一房一廳一房一廳60 24%504210015萬萬43%一房兩廳一房兩廳(可改兩房可改兩房)7523%483兩房戶型兩房戶型兩房兩廳兩房兩廳80 30%630兩房兩廳兩房兩廳(可改三房可改三房)90 15%315三房戶型三房戶型三房兩廳三房兩廳100 5%105三房兩廳三房兩廳(可改四房可改四房)1203%63三期戶

47、型配比：以一房和兩房為主，少量三房為輔，組合產品推出在保證樓盤戶型為相對銷售戶型,在對應空間實用功能均好、價差不大的前提下,結合開發商意愿和項目自身的考慮。建議本案三期產品戶型面積區間以一房和兩房為主力,少量三房為輔,組合產品推出。本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值車位規劃：參考依據為文昌市場項目的車位比、市府車位規劃、自身建筑條件和需求地下停車室規劃停車位指標：停車位的確定為停車場建筑

48、面積進行估算提出一定依據。根據相關規定，小型車每車位約3040 。以上指標均包括停靠位和車道以及墻、柱等建筑構件面積。 本項目建筑基地面積約為本項目建筑基地面積約為3.5萬平米，那么可規劃地下室萬平米，那么可規劃地下室3.5萬平米，停車位萬平米，停車位采用采用40/位的標準位的標準。則預計可設計地下停車位。則預計可設計地下停車位875個個。 由于本項目為投資、度假物業，車位的使用率不高，另外，文昌市政府計劃投資建設的停車場，對項目的車位有分流作用。而據統計調查，文昌目前在售投資、度假物業的車位比主要在1:011:0.3，占比為44%，其次為1:0.51-1:0.8，占比為28%，極少有1:1的

49、車位比。 因此，綜合文昌目前在售的投資、度假項目的戶數與車位的比例，及自身需求，除去酒店450個車位，初步擬定本項目的車位比為1:0.21。即規劃地上停車位200個，地下停車位875個，共計1075個。本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值整體定位回顧物業發展建議總體原則確定價值點、客戶需求建筑、園林風格戶型、車位設置相關配套整體定位客戶定位產品定位本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許

50、可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值配套物業面積分配建議物業類型物業類型面積（平米）面積（平米）占比占比商業商業40000400009%9%酒店酒店40000400009%9%會所會所270027000.60%0.60%會所：會所能夠樹立地標形象，滿足定位：啟動期項目強勢占位階段，欲通過會所與售樓處展示大盤氣勢與實力，形成地標建筑功能面積（）備注大堂200休閑區棋牌室200美發、美容、spa400思妍麗健身房200室內游泳池400

51、25*10羽毛球場兼籃球場6006個標準場桌球1008桌小型影院30050人乒乓球2004個標準場書吧100合計2700建議占地面積10003層商業：商業建議沿著文清大道、航天廣場和小區規劃路建商業，商業建筑面積為4萬，其中，免稅店1萬。酒店：建筑面積4萬，具體操作跟洲際酒店商議本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值廣場物業發展建議航天廣場商業業態建議社區生活配套輻射型a區為社區提供配套服務

52、c區如：航天展覽/科普館/廣場雕像如：生活超市/藥店/精品店/便利店/水果/美發店/飲食店等社區公共、輻射型b區如：免稅店/特色餐飲/銀行/咖啡廳等提升項目整體形象a區區b區區c區區本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值低碳生態打造五大生態節能體系，植入低碳生活方式物業發展建議低碳房屋保溫子系統太陽能利用子系統垃圾生化處理子系統生態水環境子系統房屋呼吸子系統本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致

53、行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值hbs智能感應防盜門鎖車輛出入管理小區背景廣播信息系統小區安防監控系統中心業主論壇物業管理公告在線服務萬能ic卡物業智能系統安防智能系統指紋密碼鎖周界防范系電子巡查系統訪客對講系統防災害自動報警系統聯網可視對講及緊急求救系統居住生活智能系統寬帶網絡通信線路視頻接收端子物業發展建議智能化：打造三大智能系統本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、本報告僅供客戶內部使用，在獲得同致行書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。復制和傳播。專業專業+ +服務服務 創造地產新價值創造地產新價值航天主題公園航天主題公園：將航天模型、雕塑、園林景觀、休閑娛樂元素與商業主題完美的契合在一起，以航天展館帶動人氣，休閑娛樂帶動消費。打造一個集參觀、餐飲、購物、娛樂、休閑觀光、購物、文化等多功能于一體的