1、襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險狀況研究摘要近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我市發(fā)展相當(dāng)迅速，與此同時，商業(yè)銀行作為背后有利的支持者，在其中扮演了重要的角色。但由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭過快、銀行信貸過于集中的狀況使得房地產(chǎn)金融機構(gòu)承擔(dān)著較高的金融風(fēng)險。如何防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險已成為當(dāng)前商業(yè)銀行需要研究解決的問題之一。本文從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開展的實際情況出發(fā)，在對房地產(chǎn)金融的相關(guān)概念研究的基礎(chǔ)上，從商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀著手，分析襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險，提出進一步完善襄陽商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理對策建議。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險AbstractIn recent ye

2、aes,the real estate industry in XiangYang developed rapidly.At the same time ,commercial banks as a strong supporter behind the real estate industry,which plays an imporong role .However , due to the momentum of rapid development of Chinas real estate industry,the status of bank credit is too focuse

3、d on making the real estate financial institutions bear higher financial risks. How to prevent and control the solve the problem.This real estate finance from the commercial bank to carry out the actual conditions of business,real estate finance in the study,based on relevant concepts from the comme

4、rcial bank current situation of the real estate finance business,commercial bank,the existence of real eatate finance risk. Commerical bank further improve financial risk management of real estate countermeasures.Keywords: Commercial bank Real estate Financial risk目 錄1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險-51.1房地產(chǎn)金融的含義和特點-51

5、.1.1房地產(chǎn)金融的含義-51.1.2房地產(chǎn)金融的特點-51.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的構(gòu)成及原因-72、襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及存在的風(fēng)險-72.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀-72.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀-82.1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)-92.1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)-102.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險-112.2.1房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致的市場風(fēng)險-112.2.2房地產(chǎn)信貸操作不當(dāng)導(dǎo)致的信貸風(fēng)險 -112.2.3房貸市場競爭無序?qū)е碌男庞蔑L(fēng)險-122.2.4假按揭行為導(dǎo)致的道德風(fēng)險 -123、進一步完善襄陽商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的對策-133.1立足

6、長遠轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營理念-133.2優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風(fēng)險防范能力-133.3構(gòu)筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系-133.4運用多種手段優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)分散市場風(fēng)險-143.5加強與相關(guān)管理部門的溝通完善外部環(huán)境-14結(jié)束語-16房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌集資金、融通資金、結(jié)算或者清算資金并提供風(fēng)險擔(dān)保或保險及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價證券的發(fā)型和代理發(fā)行與交易等。可見，房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運

7、用多種金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)在生產(chǎn)過程的順利進行。一、 商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險1.1房地產(chǎn)金融的含義和特點 1.1.1房地產(chǎn)金融的含義房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的的總稱。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按

8、揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取Ｎ覈壳暗姆康禺a(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。1.1.2房地產(chǎn)金融的特點(一)集中性 房地產(chǎn)是大宗商品，不僅表現(xiàn)在它的面積和體積上，而且表現(xiàn)在它所包含的價值上。房地產(chǎn)相對于絕大多數(shù)商品而言其單件價值大，一幢房屋一般來講少則十幾萬，幾十萬，多則數(shù)千萬

9、，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。因此，在房地產(chǎn)金融活動中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費貸款，都必須有金融機構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在國外，房地產(chǎn)資金的融通通常由專門金融機構(gòu)(如美國聯(lián)邦住宅儲蓄銀行、巴西住宅銀行、日本住宅金融公庫等)來從事。 (二)資金周轉(zhuǎn)期長 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需經(jīng)過取得土地并進行開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、(裝修)、竣工驗收等一系列復(fù)雜且耗時長的過程。相對于其他商品的生產(chǎn)周期來說，房地產(chǎn)開發(fā)所需時間更長，短則一年、二年，長則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價值大，購買

10、者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款方式購房；若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產(chǎn)的資金運用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。 (三)資金運動固定性 房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體和不可分割的。由于土地不能移動，因而房地產(chǎn)固定在某一場所，不能移動，通常也稱為不動產(chǎn)。在交換上，它既不能發(fā)生空間位置的移動，也不存在物流，它的流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系的變更。因此，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費都是在同一地域位置上依次完成的。這就決定了房地產(chǎn)資金的投人、形態(tài)的轉(zhuǎn)換以及補償，都是在同一固定的位置上按順序進行的。 (四)資金增值性 一方面，房地產(chǎn)資金能帶來收益

11、即利息，這是房地產(chǎn)資金增值的一種表現(xiàn)。房地產(chǎn)資金的增值是社會再生產(chǎn)的結(jié)果，是物質(zhì)生產(chǎn)者的勞動創(chuàng)造。在社會再生產(chǎn)過程中，資金通過形態(tài)改變使最終點的貨幣量大于起始點的貨幣量，就是資金運動所帶來的增值。房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金不斷地運動，就能實現(xiàn)一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的資源，也是人類生產(chǎn)與生活的基本要素，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求將日益增加，使得房地產(chǎn)會日益稀缺，房地產(chǎn)價格也會不斷上漲。因此金融機構(gòu)為了使自身的貨幣資產(chǎn)得到保值和增值，也樂于進行房地產(chǎn)投資或從事房地產(chǎn)信貸活動。 (五)風(fēng)險性 在房地產(chǎn)金融活動中，由于存在事先無法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的諸因素，有可能使預(yù)期

12、的房地產(chǎn)收益與實際的房地產(chǎn)金融收益相背離，因而存在產(chǎn)生資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)資金的融通大多數(shù)是中長期融資，從資金投入到收回期限一般較長，在這個投人產(chǎn)出過程中，如果融出的資金難以收回，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自以下四個方面，即：政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、自然風(fēng)險、和財務(wù)風(fēng)險。如政策的改變可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生不同于投9資決策時所預(yù)料的情況，或者由于投資決策原本就存在錯誤，因而無法實現(xiàn)預(yù)期的投資收益，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)融通的資金無法完全收回；又如各種突發(fā)性的自然災(zāi)害(地震、洪水、火災(zāi)等)發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目遭到嚴(yán)重破壞甚至不復(fù)存在，從而難以收回融出的房地產(chǎn)資金；此外，在房地產(chǎn)金融活動

13、中，由于種種原因，致使債務(wù)人不能償還貸款本息，或者證券發(fā)行者到期不能償付本息，也會發(fā)生房地產(chǎn)金融財務(wù)風(fēng)險。1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險的構(gòu)成及原因我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要成因： 1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。2.相關(guān)政策、法律不健全。一個地區(qū)的房地

14、產(chǎn)市場繁榮與否取決于國家和地區(qū)出臺的政策能否刺激房地產(chǎn)的發(fā)展。但目前出現(xiàn)了一種比較極端的傾向：一些地區(qū)片面追求GDP增長，強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用，這樣就造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風(fēng)險。3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。在信息源的占有上，開發(fā)商與銀行相比具有優(yōu)勢。由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解。而開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)

15、生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”向銀行借款。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。二、襄陽市商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及存在的風(fēng)險2.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 2.1.1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀以2016年10月為例（1）土地使用情況2016年10月，襄陽市市區(qū)通過掛牌出讓3宗房地產(chǎn)項目開發(fā)用地，土地成交面積12.33萬平方米，成交金額共1.34億元，平均地價72萬元/畝。其中，土地性質(zhì)為商住用地2宗，由襄陽市建設(shè)*經(jīng)營有限公司竟得，建筑面積分別約6萬平方米、5萬平方米，樓面地價613元/平方米、740元/平方米；土地性質(zhì)為商業(yè)用地1宗，由湖北中

16、豪商業(yè)有限公司竟得，建筑面積約9萬平方米，樓面地價660元/平方米。（2）商品房銷售情況10月襄陽市商品房成交面積29.55萬平方米，環(huán)比減少6.46%，同比增加12.06%。其中商品住宅成交面積27.24萬平方米，環(huán)比減少8.22%，同比增加14.12%；寫字樓成交面積0.09萬平方米，商業(yè)用房成交面積2.18萬平方米，工業(yè)用房和其他成交0.04萬平方米。10月，襄陽市商品房成交均價5605.97元/平方，環(huán)比減少0.37%，同比增加4.26%。其中商品住宅成交均價5282.12元/平方，環(huán)比減少1.75%，同比增長7.15%；寫字樓成交均價6177.92元/平方，環(huán)比增加3.97%,同比增

17、長25.18%；商業(yè)用房成交均價9666.66元/平方，環(huán)比增加0.5%,同比減少17.76%。從以上數(shù)據(jù)來看，襄陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭不容小覷。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，擴大內(nèi)需，拉動投資，促進消費，改善居民的居住條件和城鎮(zhèn)面貌，帶動建筑建材行業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但與此同時也帶來了各種問題。2.1.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展是隨著我國住房制度改革而發(fā)展起來的，在上世紀(jì)90年代，我國取消了福利性住房分配，改為貨幣分配，開始了商品房的市場化，房地產(chǎn)開發(fā)商可自由開發(fā)，消費者可自由購房商品房，房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行融資，促進了銀行的房地產(chǎn)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，在銀行信

18、貸比例中，占據(jù)重要地位。同期開展的一項信貸業(yè)務(wù)就是“個人購置商品房抵押貸款”，此項措施加速了房地產(chǎn)市場發(fā)展，迅速活躍了房地產(chǎn)銷售市場，從以前單一的開發(fā)商融資渠道，變?yōu)橘徺I者購買住房的資金來源渠道，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)商主要的銷售資金回籠渠道，保證了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系到國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國近幾年來啟動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長、改善人民生活的重要途徑之一。房地產(chǎn)行業(yè)因為它的投資和收益周期長，同時房地產(chǎn)業(yè)存在自身的周期性波動，是一個高風(fēng)險行業(yè)。對房地產(chǎn)開發(fā)商來講是一個大投入高產(chǎn)出的行業(yè)，對銀行則是一個面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款償還風(fēng)險的行業(yè)。這種高風(fēng)險伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，體現(xiàn)

19、在房地產(chǎn)開發(fā)的各個方面。而房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)又是近年來各商業(yè)銀行的一項核心業(yè)務(wù)，對于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高自身經(jīng)營效益具有重要意義，但目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良比率呈惡化的趨勢，這不僅關(guān)系到銀行整體資產(chǎn)質(zhì)量的好壞，還直接影響到房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展勢頭，甚至對整個國家的金融系統(tǒng)和經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展都有著非常重大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)貸款：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是銀行提供的涵蓋土地整理儲備、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的融資品種。根據(jù)投入用途不同主要分為：土地儲備貸款、住房開發(fā)貸款和商用房開發(fā)貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款人必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，必須用于開發(fā)建造向市場租售的經(jīng)濟適用住房或各檔次商品住宅，或者開發(fā)建造向

20、市場租售的用于商業(yè)和商務(wù)活動的寫字樓、辦公樓、商場、商鋪等商用房。個人住房抵押貸款：個人住房抵押貸款是貸款的重要形式，一般是指借款人以所購買或所擁有的住房作為抵押向金融機構(gòu)申請貸款，并按借款合同規(guī)定履行還本付息的義務(wù)。在西方國家，個人住房抵押貸款余額大大高于中、短期消費貸款余額。我國的個人住房抵押貸款是伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革而出現(xiàn)的，是住房商品化的產(chǎn)物。1987年中國建設(shè)銀行率先頒布住房儲蓄存款和住宅借款暫行辦法，標(biāo)志住房抵押貸款在我國正式推行。短短二十幾年，從無到有，從少到多，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展。個人住房抵押貸款一般有以下幾種主要類型：標(biāo)準(zhǔn)的固定利率住房抵押貸款、買下住房抵押貸

21、款、較短期限的住房抵押貸款、可轉(zhuǎn)換住房抵押貸款、兩步式住房抵押貸款、反向年金抵押貸款。2.1.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)個人信貸業(yè)務(wù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的內(nèi)涵。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)公司以土地、房屋等產(chǎn)權(quán)或期權(quán)作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產(chǎn)開發(fā)活動的一種抵押貸款方式。房地產(chǎn)信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風(fēng)險、高回報等特點，在現(xiàn)代商業(yè)銀行所有信貸業(yè)務(wù)中占有舉足輕重的地位。商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)對資金的大需求量，高回報率，促使金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)開始支持，截止到2010年底房地產(chǎn)貸款已接近6.2萬億元。不同地域之間的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在著較大的差別。在房產(chǎn)開發(fā)商的資金

22、結(jié)構(gòu)中，銀行信貸是主要組成部分。自1996年，人民銀行允許各家商業(yè)銀行開辦個人呢住房貸款以來，個人信貸業(yè)務(wù)品種不斷創(chuàng)新，設(shè)計領(lǐng)域逐漸擴大，演變出了較為豐富的產(chǎn)品體系。商業(yè)銀行個人呢信貸產(chǎn)品一般分為三個大類，即個人呢住房貸款、個人消費貸款、個人經(jīng)營貸款。個人住房貸款本質(zhì)還是支持購房消費的，但其自己形成了完整的體系，又是業(yè)務(wù)量大的品種。分為：個人一手房貸款，個人二手房貸款，個人商用房貸款，個人自建房貸款，個人住房公積金貸款。在很長一段時間里，個人一手房貸款就是商業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)的代名詞。此種貸款一般采用開發(fā)商先提供階段性保證擔(dān)保，后轉(zhuǎn)為抵押的擔(dān)保模式。這是因為絕大多數(shù)樓盤在期房階段就開始銷售，房

23、屋售出貸款辦理完畢后至少需要1-2年的時間才能逐漸入住，竣工驗收，產(chǎn)權(quán)分割等相應(yīng)的一系列手續(xù)。在銀行落實抵押擔(dān)保前，開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保，開發(fā)商會與銀行簽訂合作協(xié)議并在銀行處開立保證金賬戶，存入一定能夠的金額保證金，同時銀行也會在一定程度上對開發(fā)銀行的銷售回款進行監(jiān)督，控制開發(fā)商挪用資金的情況，降低項目爛尾的風(fēng)險。這也是為什么一手樓盤往往開發(fā)商會制定少數(shù)幾家按揭銀行的原因。個人二手房貸款同一手房一樣，銀行業(yè)務(wù)發(fā)展需要依存翻翻地產(chǎn)市場的發(fā)展。二手房業(yè)務(wù)中銀行一般需要依靠評估公司出具評估報告來確定抵押物的價值，評價費一般由借款人或中介來支付，借款人希望評估高一點，銀行希望評估低一點，評估公司夾

24、在中間怕?lián)p失業(yè)務(wù)量又怕?lián)p害與銀行的合作關(guān)系。這種時候?qū)J款額度的把控難度很大。個人商用房貸款發(fā)展也依靠個人購置商用房需求的增長與市場的發(fā)展。商用房貸款的用途略有不同。不像住宅具有居住功能，商用房一般來說只能經(jīng)營使用。有些開發(fā)商確實將商用房做成住宅一樣銷售，達到規(guī)避調(diào)控或其他目的。商業(yè)銀行在貸款統(tǒng)計上是把個人商用房貸款歸為經(jīng)營類。個人公積金委托貸款是比較特殊的一個貸款品種。委托貸款是和自營貸款相對而言的，簡單的來說銀行是用自己的錢來放貸就是自營貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)是委托貸款是因為放貸用的是住房積金管理中心的錢。商業(yè)銀行在這里主要起到一個媒介的作用，同時還幫助公積金中心進行貸款管理工作，從中收取一

25、定的手續(xù)費作為收益。2.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險2.2.1房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致的市場風(fēng)險房地產(chǎn)市場風(fēng)險是指在房地產(chǎn)交易變現(xiàn)所需的期間內(nèi)，由房地產(chǎn)市場價格、供求關(guān)系等因素的變化以及房屋價格與借款人收入之間的情況變化而形成的交易市值發(fā)生負面變化的風(fēng)險。它主要表現(xiàn)為兩個方面：一是由于各種原因致使房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生大幅度波動而給投資者帶來的風(fēng)險；二是當(dāng)投資者購入房地產(chǎn)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出或出租時，可能會遇到找不到適合的買家或租賃者的情況。在市場經(jīng)濟條件下，這種不確定因素非常多，國內(nèi)外社會變動、經(jīng)濟變動、政策變動、居民收入水平的變動等都會影響房地產(chǎn)市場的運行，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場風(fēng)險。在襄陽這種三線發(fā)展中城市

26、，房地產(chǎn)市場風(fēng)險還比較小，隨著經(jīng)濟的發(fā)展襄陽人民的生活水平提高對住房要求也提高。現(xiàn)在面臨的問題就是去庫存，目前東津樓盤閑置較多。2.2.2房地產(chǎn)信貸操作不當(dāng)導(dǎo)致的信貸風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險與銀行資產(chǎn)安全性高度相關(guān)。一方面,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要銀行業(yè)大量的資金支持,房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在60%以上;另一方面,房地產(chǎn)業(yè)也是銀行業(yè)重要的服務(wù)領(lǐng)域,目前房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占銀行業(yè)中長期貸款的1/3以上。此外,銀行業(yè)持有的大量企業(yè)和居民債權(quán)都是以房地產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)抵押擔(dān)保形式,房地產(chǎn)價格漲跌、行情冷暖會導(dǎo)致銀行業(yè)資產(chǎn)價值和資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)大幅波動,房地產(chǎn)出現(xiàn)風(fēng)險處理不當(dāng),泡沫破滅,極有可能出現(xiàn)巨大的社會資產(chǎn)

27、損失,甚至可能出現(xiàn)銀行危機和貨幣危機,直至危及整個金融體系的安全。 當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現(xiàn)對象為:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款風(fēng)險及個人住房貸款風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險主要表現(xiàn)在:1高負債經(jīng)營隱含財務(wù)風(fēng)險,2房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運營能力弱。個人住房貸款風(fēng)險主要表現(xiàn)在:1投資性購房風(fēng)險增大,2個人收入穩(wěn)定性成為個貸回收的基本前提,目前這一前提正在受到挑戰(zhàn)。同時房地產(chǎn)信貸的法律風(fēng)險正在逐步加大。 鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和產(chǎn)業(yè)政策背景趨緊,以及房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險加大,國內(nèi)銀行業(yè)需對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和以房產(chǎn)做抵押的貸款持更為謹(jǐn)慎的信貸政策,同時采取必要的防范措施來控制和防范風(fēng)險。為及時防范和化解房地

28、產(chǎn)金融風(fēng)險,商業(yè)銀行應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查,規(guī)避房貸操作風(fēng)險,防范“假按揭”風(fēng)險,完善懲戒機制,加強利率風(fēng)險管理。2.2.3房貸市場競爭無序?qū)е碌男庞蔑L(fēng)險銀行存款市場無序競爭產(chǎn)生的負面影響.帶來潛在的流動性風(fēng)險。銀行向員工借款以及鼓勵員工貸款充抵存款的做法最明顯的特點是待存款考核結(jié)束后,則立即將這部分資金抽出歸還員工和銀行,這容易造成存款的大幅波動,從而引發(fā)流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)商向銀行貸款蓋樓，房子非但賣不出去還無力償還貸款。2.2.4假按揭行為導(dǎo)致的道德風(fēng)險個人商住房"假按揭"通常是指房地產(chǎn)開發(fā)商以套取銀行信貸資金為目的，采用虛假申請人、虛假申請材料、虛增房價(面積)

29、、虛假申請事由等手段，向商業(yè)銀行申請個人商住房按揭貸款的行為。個人商住房按揭貸款具有成本低、收益穩(wěn)定、風(fēng)險相對較小等特點，因此成為商業(yè)銀行優(yōu)先發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。但近期各商業(yè)銀行"假按揭"案件頻發(fā)，形式多種多樣。一些商業(yè)銀行受市場競爭和經(jīng)營績效考核的驅(qū)使，而競相發(fā)展個人商住房按揭貸款，簡化貸款條件，不按章操作，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商、非法中介機構(gòu)利用"假按揭"套取銀行信貸資金；個別商業(yè)銀行員工甚至與房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)交易所工作人員內(nèi)外勾結(jié)，偽造貸款抵押物他項權(quán)證和中介機構(gòu)評估報告等相關(guān)要件，騙取商業(yè)銀行貸款。這些"假按揭"不僅使商業(yè)銀行遭

30、受信貸資金的損失，還會因此造成負面的社會影響、引發(fā)商業(yè)銀行的信譽風(fēng)險，嚴(yán)重危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。購房者信用風(fēng)險表現(xiàn)在兩方面：一方面，在"假按揭"業(yè)務(wù)中，多數(shù)購房借款人不具有還款能力：有的購房借款人是虛構(gòu)的，沒有真實的購房借款人來履行借款合同項下的義務(wù)；有的購房人是開發(fā)商找來的無固定職業(yè)者，商業(yè)銀行根本無法找到真正的購房借款人；有的購房借款人被反復(fù)利用、多次"購買"多套房產(chǎn)，借款金額巨大，根本不具有還款能力。而且當(dāng)前我國信用體制很不完善，個人財產(chǎn)很容易被轉(zhuǎn)移、隱匿，要從執(zhí)行個人的財產(chǎn)中彌補商業(yè)銀行資金損失，往往效果不佳；另一方面，購房借款人還貸意愿不

31、真實，違約可能性極高。在正常住房按揭業(yè)務(wù)中，購房借款人具有真實的購房意愿，并且已經(jīng)支付了首付款，因此，其違約成本較高，在通常情況下不會輕易放棄供房。但是在"假按揭"中，購房借款人的購房意愿不真實，或就高價部分貸款意愿不真實，沒有還款意愿，其還款資金來源于房地產(chǎn)開發(fā)商。因此，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，購房借款人就會立即停止償還商業(yè)銀行貸款，致使商業(yè)銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險。三、進一步完善襄陽商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險對策3.1立足長遠轉(zhuǎn)變商業(yè)銀行經(jīng)營理念新常態(tài)下，銀行必須重新梳理發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)布局和發(fā)展節(jié)奏，切實轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)模式和盈利模式，提高精細化管理水平和專業(yè)化經(jīng)營能力

32、，走資本節(jié)約、創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)涵增長的可持續(xù)發(fā)展道路。例如：就經(jīng)營理念而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行樹立可持續(xù)發(fā)展理念，將結(jié)構(gòu)優(yōu)化作為經(jīng)營轉(zhuǎn)型的重中之重，加快轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)增長方式和盈利模式，走集約化發(fā)展道路；就服務(wù)實體經(jīng)濟而言，新常態(tài)要求銀行業(yè)進一步明確自身定位，平衡好追求經(jīng)濟利益和履行社會責(zé)任的關(guān)系，加大支持實體經(jīng)濟力度，實現(xiàn)金融與實體經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展和良性互動；就增長速度而言，新常態(tài)要求銀行業(yè)必須摒棄過去的思維模式，主動適應(yīng)經(jīng)濟增速的新常態(tài)，既要避免過于追求過快增長，又要保持一定的增長速度，努力實現(xiàn)速度、質(zhì)量和效益的有機統(tǒng)一；就經(jīng)營結(jié)構(gòu)而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行相應(yīng)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)

33、，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、渠道、市場和盈利來源的多元化，更好地服務(wù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整升級和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；就風(fēng)險控制而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行加強全面風(fēng)險管理，有效防范各方面風(fēng)險；就改革創(chuàng)新而言，新常態(tài)要求商業(yè)銀行必須加大創(chuàng)新力度，增強發(fā)展的內(nèi)生動力和活力，努力向管理變革要紅利、向技術(shù)創(chuàng)新要紅利。3.2優(yōu)化房地產(chǎn)信貸操作流程提高風(fēng)險防范能力（一）關(guān)注相關(guān)政策，調(diào)正經(jīng)營方向和策略 銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展動向，對各類批發(fā)市場、缺少良好物業(yè)配套的單體樓盤、寫字樓、中高價商用房、非商品住宅等限制介入；對已有不良記錄、抗風(fēng)險能力較差的小型開發(fā)企業(yè)、自由資金明顯不足的項目不得介入。認真學(xué)習(xí)貫徹房地產(chǎn)金融的相關(guān)政策走向，

34、嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。（二）優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu) 商業(yè)銀行應(yīng)對住房開發(fā)貸款、土地儲備貸款、商用房開發(fā)貸款實行嚴(yán)格分類管理，調(diào)整內(nèi)部貸款結(jié)構(gòu)，將風(fēng)險度高的貸款逐步調(diào)整為風(fēng)險度低的貸款，降低風(fēng)險高的貸款占貸款總額的比重，將風(fēng)險較高、時間較短的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款和風(fēng)險較小、時間較長的房地產(chǎn)銷售抵押貸款適當(dāng)分離，實行住房開發(fā)貸款和個人住房貸款增量比例管理，一般按1：3比例管理。（三）合理控制和發(fā)放個人按揭貸款 個人住房貸款還款期限通常為2030年，在這期間個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制個人住房貸款者的信用級別，對于新收到的個人按揭貸款申請，必須到單位核實收入證明，核實

35、貸款者真實身份；而已經(jīng)辦理完按揭的借款人，要重新檢查相關(guān)資料核對確認，降低按揭貸款的信用風(fēng)險，避免出現(xiàn)虛假按揭等現(xiàn)象。3.3構(gòu)筑商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系加強業(yè)務(wù)人員素質(zhì)，降低銀行內(nèi)部操作風(fēng)險。 信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項目抗風(fēng)險能力；