1、房屋面積測繪基本知識(一)首先，本期將對房地產面積測繪過程中使用一的一些術語闡述一下：       1、房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高 2.20m 及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。房產證記載的面積也就是指的房屋建筑面積，包括房屋的套內建筑面積和分攤的共有共用建筑面積。2、層高 指下層地坪或樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。層高超過2.20米(含)才計算建筑面積。 3、凈高 指房屋下層地坪或樓面

2、到上層樓板底面或構件底面之間的垂直距離。 4、房屋層數 房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。房屋層數是指房屋室外地坪以上的自然層數，所在層次用自然數表示，地坪以下為地下層數，用負整數表示。 自然層指房屋室內地坪±0.00以上，層高在2.20m以上，按樓板、地板結構分層的樓層。 5、夾層 指房屋自然層內未形成完整樓層結構但屬于房屋整體結構一部分的局部樓層，不計層數。層高超2.20米(含)的夾層計算建筑面積。 6、地下室指房間室內地坪低于室外地面的高度超過該房間室內凈高12的房屋地下使用空間。 7、半地下室 指房間室內地坪低于室外地面的高度超過該房間室內凈高的且不超過，采光窗在地坪以

3、上的房屋。 8、閣樓 指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的悶頂部分作為使用空間，該使用空間稱閣樓。繪圖以實測為主，層高在2.20m（含）以上的計算建筑面積，不計層數。 9、門廳 指建筑物中位于出入口處用于接納和疏散人流、物流及聯系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。門廳占兩層高度的，按一層計算建筑面積。10、大堂指具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的使用空間。大堂占兩層高度的，按一層計算建筑面積。11、廊指聯系建筑物的水平交通空間。一般是指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 檐廊：設置在建筑物

4、底層出檐下的水平交通空間，一般兩端有圍護且有平臺(應高出室外地面一個臺階以上)、無柱。 挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的水平交通空間。 回廊：在建筑物門廳、大堂內，設置在二層或二層以上的回形走廊。 門廊、門斗：以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風、御寒等作用的過渡性建筑空間。設置在房間內部的稱內門斗，設置在房間外部的稱外門斗。 12、陽臺指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護結構，供人們活動、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設施。 13、封閉陽臺 指陽臺采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。 房屋

5、在規劃、設計等環節都已確定為封閉的，才能視為封閉。封閉陽臺按外圍投影計算全面積。14、飄窗 指與房屋室內相連通，為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。與室內相通臺高小于20cm（高度2.20m 以上）的視為落地飄窗，計算建筑面積，臺高大于20cm的飄窗不計算建筑面積。15、幕墻指突出于建筑主體結構以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護結構。在主墻外掛幕墻的，按主墻外圍投影計算面積。以幕墻作為主墻的，按幕墻外圍投影計算建筑面積。16、露臺（平臺） 指供居住者進行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護結構，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護結構水平投影面積1/2的活動空間。

6、露臺不計算建筑面積。17、伸縮縫(溫度縫) 在長度較大的建筑物或構筑物中，設置在基礎以上的豎直縫，將建筑物或構筑物分隔成段，借以適應溫度變化所引起的伸縮，避免產生裂縫。亦稱溫度縫。 與室內相通的伸縮縫計算建筑面積，不與室內相通的伸縮縫不計算建筑面積。18、抹灰 指采用石灰砂漿、混合砂漿、聚和物水泥砂漿、麻刀灰、紙筋灰等對建筑物面層的罩面工藝。 外墻抹灰不計算建筑面積。以上是房屋測繪中常用到的一些術語的解釋及在房屋建筑面積測算過程中應該注意的一些問題，下期我們將對房屋建筑面積計算規則與大家進行交流。期我們對房地產面積測繪過程中使用的一些術語進行了闡述，本期我們將對建筑面積計算規則進行詳細的說明。

7、以期能解老百姓對房屋面積來源之困惑。一、 一般規定1、面積測算系指水平投影面積測算。包含房屋面積和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算。房屋建筑面積按幢進行計算2、房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高2.20米及其以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。 3、房屋用地面積包含院地面積和占地面積。二、房屋建筑面積計算規則1、計算全部建筑面積的范圍1.1 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。1.2 房屋內的夾層、插層

8、、技術層、結構轉換層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米及其以上部位計算建筑面積。1.3 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機房，按其外圍水平投影面積計算。斜面結構屋頂（坡屋頂）層高在2.20米及其以上的部位計算其建筑面積。水箱間是指建有儲水池及機械設備的房屋。1.4 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。1.5 穿過房屋僅供本樓通行的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米及其以上的，按其水平投影面積計算。1.6 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米及其以上的，按

9、其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。原規劃、設計層高大于2.20米，以實測為準；不足2.20米以原規劃、設計為準。1.7 封閉的陽臺、挑樓、挑廊按其外圍水平投影面積計算。封閉是指房屋在規劃、設計、施工等環節都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。1.8 與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱（不論是否突出墻外）或有圍護結構的門廊、門斗、雨篷，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊（有兩排以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。1.9 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。有上蓋指完全遮蓋，一般情況下有N-1個投影

10、（直上梯除外），以實測為準。上層樓梯的梯段應視為本層樓梯的頂蓋。1.10 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。1.11 玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準計算建筑面積。1.12 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。1.13 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的并整修有底板的，按其高度在2.20米及其以上部位的外圍水平投影面積計算。1.14 與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。1.15 旋轉上升式的樓房，樓

11、層以其旋轉一周的水平投影為自然層，其軸心部分依照自然層計算。1.16 室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下方空間加以利用的，高度在2.20米及其以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。1.17 當外墻設有保溫層時，按保溫層外表面水平投影面積計算，根據魯建標字200312號。1.18 窗臺與樓地面距離低于0.20m且與室內相通的飄窗（高度2.20m以上），應計算建筑面積。2、計算一半建筑面積的范圍2.1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。2.2 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一

12、半計算。2.3 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影內上蓋水平投影面積的一半計算。2.4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3、 不計算建筑面積的范圍3.1 層高小于2.20米以下的房屋、架空層、夾層、插層、技術層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。3.2 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊；無上蓋的陽臺、挑廊。若陽臺、挑廊與其上蓋隔層以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積

13、小于陽臺、挑廊維護結構水平投影面積一半的，均視為無上蓋。3.4 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。3.5建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。3.6 臨街樓房、挑廊下底層作為公共通道街巷通行的，不論是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。公共通道是指社會性（市政）公用通道的道路或街巷的那一部分。3.7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。3.9 檢修、消防等用途的室外爬梯及簡易樓梯。3.10 其它建筑物、構筑物等，如獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。3.11 與房屋室內不相通的房屋伸縮縫、沉降縫。3.12 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑。3.13 樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的。3.14 房屋內的中空部分。3.15 窗臺與地面距離高于0.20m的飄窗（不論其高度）。三、特殊情況下的建筑面積計算1 、復式樓內的梯間，按自然層計算建筑面積。預留的復式樓梯間，實測時據規劃許可的設計圖紙，也應按自然層計算建筑面積。2 、連接幾幢房屋及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋應計算建筑面積。3、 以走廊、雨棚的頂蓋或下一層房屋的平屋面作為陽臺，以上一層陽臺的水平投影面積計算。4、