1、江蘇省宿遷市人民政府辦公室關于印發 宿遷市市區房屋拆遷補償評估 技術細則（試行）的通知 各縣、區人民政府，宿遷經濟開發區、市湖濱新城、蘇州宿遷工業園區，市各委、辦、局，市各直屬單位： 宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則 （試行） 已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹 執行。宿遷市市區房屋拆遷補償評估技術細則 （ 試行 ）第一章 總 則第一條 為了規范城市房屋拆遷評估工作，維護拆遷當事人的合法權益，保障房屋拆遷評估工作的順 利進行，根據中華人民共和國城市房地產管理法、國務院城市房屋拆遷管理條例、江蘇省城市 房屋拆遷管理條例以及房地產估價規范、城市房屋拆遷估價指導意見、宿遷市市區房屋拆遷

2、管理實施辦法等法律、法規和有關規定，制定本細則。第二條 本細則適用范圍與宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法適用范圍一致。第三條 從事房屋拆遷評估的單位，應當是具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評 估資質的房地產估價機構 （ 以下簡稱評估機構 ） 。市房屋拆遷行政主管部門每年向社會公布經備案的評估機 構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。第四條 承擔房屋拆遷評估的房地產估價專業人員應當是符合本細則第三條規定的評估機構中的專職 注冊房地產估價師。每個拆遷估價項目，評估機構均應派出至少一名專職注冊房地產估價師駐項目現場開 展工作，其他人員則應當持有拆遷評估工作人員上崗證。第五條 拆遷估價對象被拆

3、遷范圍內經現場查勘認定具有合法產權的被拆遷房屋 （ 含其占用范圍內的 國有土地使用權 ） 及其附屬物。 2003年航拍圖上標明的無合法產權房屋參照有合法產權房屋評估。第六條 拆遷估價目的應統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。第七條 拆遷估價時點為房屋拆遷許可證頒發之日。因延長拆遷期限換領拆遷許可證的仍以首次拆遷 許可證頒發之日為估價時點。拆遷規模大、分期分段實施的項目，以當期 （段） 房屋拆遷許可證頒發之日為估價時點。第八條 拆遷評估的價值標準為公開市場價值，不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封 等因素的影響。第九條 房屋評估價格構成為被拆遷房屋的房地產

4、市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和 拆遷非住宅房屋造成的停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。第十條 拆遷估價應當按照下列程序操作：1. 依法征求意見，確定評估機構； 2. 接受評估委托，明確基本事項； 3. 查閱相關資料，開展前期調 查； 4. 擬訂作業方案，進行現場勘察； 5. 參照技術細則，進行評估測算； 6. 確認測算結果，撰寫估價報 告； 7. 匯總相關資料，提交估價報告； 8. 現場咨詢答疑，估價材料存檔。第十一條 房屋拆遷項目補償資金評估結果以項目拆遷補償評估報告和項目拆遷補償資金評估匯總表 反映；房屋拆遷分戶補償金額估價結果通過分戶的評估報告和

5、 宿遷市房屋拆遷補償資金分戶估價表 （ 附 件 15） 反映。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。第十二條 估價結果應用的有效期為自提交正式估價結果（估價報告 ） 之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。第二章 被拆遷房屋性質認定及分類第十三條 依據江蘇省城市房屋拆遷管理條例第十八條和宿遷市市區房屋拆遷管理實施辦法 第三十九條的規定，房屋性質認定以房屋所有權證書上標明的用途為準。房屋所有權證書未標明用途的， 以產權檔案中記錄的用途為準。 對取得工商營業執照并已持續經營、 持續納稅一年以上的住宅房屋 （ 即“住 改非”房屋 ） ，應當參照經營用房估價，具體方法見本細則第十八條。第十四條 被拆遷房屋

6、一般分為住宅房屋、非住宅營業用房、非住宅非營業用房（附件 10） 。第三章 住宅拆遷估價方法及應用第十五條 住宅房屋拆遷估價一般采用市場比較法評估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場比較 法時，可采用其他市場化估價方法評估。第十六條 對適用市場比較法估價的一般住宅房屋，其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：1. 確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準，“標準樣本住宅”的設定 要求參見附件 2；2. 測算基準價格。依據相關評估技術規范規定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基 準價格。基本公式為：100 (K2) 100 100基準價格Vb = Vs xx x x

7、 (K1) 100 (K3) (K4)Vs為可比實例價格；K1 為交易情況修正系數。對于采用買賣的正常交易實例為可比實例的，該系數取100；對于拍賣、抵賬等非正常交易的可比實例，該系數應由房屋拆遷管理部門會同相關部門根據具體情況確定；K2為交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況，并參照當地相 關價格指數確定。一般情況下，在估價時點前 6 個月內該系數不超過 101，在估價時點前 6 12個月內該 系數不超過 102；K3為可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定參見附件3 ；K4為可比實例區位因素情況修正為標準樣本住宅區位因素情況的

8、修正系數，系數確定參見附件4。確定“標準樣本住宅”的基準價格應選取 3個以上可比實例，經過上述各種修正后，再計算平均值， 得出的結果為“標準樣本住宅”的基準價格。測算基準價格的可比實例選擇條件參見附件2。3. 確定評估價格。各被拆遷房屋分別與“標準樣本住宅”進行房地產實體狀況因素比較，得出各被拆 遷住宅房屋的評估價格。基本公式為：(K5)Vz = Vb x 100Vz為被拆遷住宅評估價格；Vb為標準樣本住宅基準價格；K5 為標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件3。第四章 非住宅營業用房拆遷估價方法及應用第十七條 非住宅營業用房拆遷估價首選市場比較法進行

9、。因實例收集等具體原因無法適用市場比較 法時，應適用收益法估價。第十八條 本細則第十三條所述“住改非”房屋參照營業 用房評估的方法，根據其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：1. 對沿街的“住改非”房屋 （附件 5 中標明的道路沿線的“住改非”房屋 ） ，其估價是根據營業年限取 其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。2. 對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定，具體標準參見附件5。第十九條 非住宅營業用房市場比較法估價技術路線：1. 確定房屋類別。 根據房屋的性質、 用

10、途確定其所屬類別。非住宅營業性用房一般劃分為商場類建筑 （大型百貨商場、超市等 ） 、商鋪類建筑 （ 門面房、商鋪等 ） 、商務類建筑 （金融、證券、商業寫字樓等 ） 、旅 館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑 （參見附件 10） 。2. 搜集可比實例。按照市場比較法的評估要求，在拆遷項目周邊或項目內搜集交易實例。3. 測算評估價格。 按照市場比較法評估的應用要求， 將 3 個以上可比實例分別修正后計算平均值得出標準樣本房屋的基準價格，再測算出非住宅營業用房的拆遷評估價格。具體要求參見附件6。第二十條 非住宅營業用房收益法估價技術路線： 采用收益法評估被拆遷營業用房的拆遷補償價格時， 應采用有限期

11、收益法公式。考慮到拆遷估價的補償性質，一般采用穩定收益情形測算，通常采用如下公式 計算：a 1Vy = 1 r （1+r）nVy為評估價格，a為估價對象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件 7。 文案大全第五章 非住宅非營業用房拆遷估價方法及應用第二十一條 非住宅非營業用房拆遷估價可以采用市場比較法，也可以采用成本法。采用市場比較法 應依照附件 1 的要求選取交易實例，并按照市場比較法評估的應用要求進行估價；對于交易實例收集較為 困難的，采用成本法進行估價。第二十二條 非住宅非營業用房成本法估價技術路線：1. 成本法的內涵： 成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價

12、格， 然后扣除折舊， 以此估算估 價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產價格各構成部分的累加為基礎來 估算房地產市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎的客觀市 場價格。2. 成本法的基本公式：根據房地產估價規范，考慮到城市房屋拆遷補償估價的特點，成本法估價 的基本公式為：拆遷補償評估價格 = 土地重新取得價格 建筑物重置價格 建筑物折舊 = 土地重新取得價格 + 扣除折舊后的建筑物現值。土地重新取得價格是估價時點的土地取得價格。3. 參數確定： 除另有規定外， 土地重新取得價格 （ 或國有土地使用權市場價格 ） 可采用成本法、 基準

13、地 價修正法、市場比較法等確定；各類建筑物重置價格、折舊的確定可參見附件8、9 的說明。第六章 其他拆遷估價問題處理第二十三條 住宅房屋價格修正的實體因素和區位因素權重設定： 實體因素為 P1=0.2 、P2=0.1 、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具體內容參見附件 3;區位因素為 a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、 a6=0.15、a7=0.15，具體內容參見附件 4。第二十四條 取得工商營業執照并作為營業用房持續使用、持續納稅一年以上的非營業用房和住宅， 按以下規定估價：估價價格=土地使用權為劃撥的營業用房估價價格X營業年

14、限權重+住宅（或非營業用房）估價價格X （1營業年限權重 ） ;營業年限權重=（拆遷年份-取得營業執照年份）-（拆遷年份-基準年份1991）。該權重最大值取1。第二十五條 收益法估價規定：采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經營收益 確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經營收益按照其同一經營用途、同一區位的社會 平均收益水平修正確定。第二十六條 成本法估價規定：采用成本法估價的，應當采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合房地

15、產估價規范的有關規定，可參見附件 8 房屋折舊采用成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折 舊。第二十七條 臨時建筑和在建工程估價規定：未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工 程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。第二十八條 非房屋及其附屬物估價規定：凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業技術工作的，可委托有資格從事該類業務的機構單獨估價。第二十九條 非住宅房屋“地大于房”的估價規定：1. “地大于房”

16、的面積僅指土地使用權證 （或同類有效證件 ） 載明的面積 （不含臨時用地面積 ） 大于該宗 地上被確認合法房屋建筑面積的面積。2. “地大于房”面積補償價格的計算公式：Z= （M1 M2）X ux T其中：Z為“地大于房”面積補償價；M1為土地使用權證（或同類有效證件）上載明的面積；M2為房屋所有權證上載明的面積 （以及拆遷當事人協商確定的合法房屋建筑面積），若M M2為負值,則取零；u 為市國土部門頒布的在用基準地價標準；T 為個別因素調整系數，國有劃撥土地調整系數按60%計取，國有出讓土地調整系數 =（ 批準出讓年限 -已使用年限 ）/ 批準出讓年限，低于 60%的按照 60%計算。3 .

17、 “地大于房”部分不得重復評估補償。4 . 土地行政主管部門有具體規定的，參照其規定執行。第三十條 非住宅房屋劃撥土地估價：拆遷估價時涉及被拆遷非住宅房屋的合法用地為劃撥性質時， 應將其占用的合法用地的國有土地使用權的出讓金部分予以扣除；出讓金數額為其合法用地國有土地使用 權市場評估價格的 40%。國有土地使用權市場評估價格的確定按第二十二條相關規定執行。第三十一條 其它估價規定： 室內裝修裝飾的補償參照附件 11 確定的標準執行。 未超過批準期限的臨 時建筑應按成本法評估其建筑物殘值。第七章 拆遷估價報告第三十二條 拆遷評估機構應按房地產估價規范的規定格式，參照本細則的要求出具拆遷估價報告。

18、第三十三條 拆遷評估機構出具的估價報告應當由專職注冊房地產估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構 公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對估價報告的內容和結 論負責。第三十四條 房屋拆遷估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。第八章 拆遷估價工作準則第三十五條 被選定的拆遷評估機構應與委托單位簽訂拆遷估價委托協議，并將委托協議原件于協議 簽訂后十五日內報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷估價委托協議中應約定本次拆遷估價操作程序及時間安 排。第三十六條 評估機構必須確定受委托拆遷估價項目的估價技術負責人，估價技術負責人最終確定估 價技術方案，并對估價方法的

19、選用、應用以及估價結果的合理性承擔技術責任。第三十七條 所有拆遷估價項目均須開展現場查勘工作，承擔估價業務的評估機構應派出有拆遷估價資格的專業人員對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的 影像資料。實地查勘記錄是拆遷估價測算和撰寫估價報告必備的基礎資料，要有實地查勘的估價人員、拆 遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷 人拒絕在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的項目所在地街道辦、居 委會工作人員作為第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。第三十八條 估價人員應持證上崗，逐戶

20、逐項估價，做到實地勘測準確、影像資料全面、估價到戶到 項。第三十九條 拆遷評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式估價報告前負有審 查、調整、復核估價報告的技術責任。第四十條 拆遷評估機構在估價委托協議約定的時間內，應向拆遷人提交正式的拆遷估價分戶報告， 并由拆遷人委托實施單位將分戶報告送達被拆遷人。拆遷估價分戶報告需經含項目估價技術負責人在內不 低于兩名的注冊房地產估價師簽字認可。第四十一條 拆遷評估機構、估價技術負責人以及其他估價專業人員負有解釋估價報告技術問題、接 受拆遷當事人就估價報告相關問題咨詢和質疑的義務，并負有向拆遷評估專家委員會報告和答復技術質詢 的義務。第九章 拆遷估價工作資料存檔第四十二條 評估機構應當將下列資料 （原件或復印件 ） 與估價報告 （含技術報告