1、有效管理下的地產產品創新 管理篇 總目錄房地產設計管理的范疇與定義房地產設計管理的范疇與定義123456房地產企業不同發展階段的管控模房地產企業不同發展階段的管控模式與相應設計管理模式式與相應設計管理模式建立精細化市場需求下的規范化設建立精細化市場需求下的規范化設計管理體系計管理體系設計管理效率指標設計管理效率指標設計管理通病與案例分析設計管理通病與案例分析專業團隊建設與能力提升專業團隊建設與能力提升一：房地產設計管理的范疇與定義涉及房地產開發的全過程。內容包括：從項目初判的跟蹤,到項目決策中的概念草案研究，從概念設計到施工圖設計，從施工現場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的

2、技術支持等。契合企業的發展戰略，鎖定項目的經營目標,在符合企業發展的產品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產品制造過程中實施的涉及設計內容的管理。v房地產設計管理的范疇v房地產設計管理的定義狹義的產品指生產著通過生產勞動而生產出來的用于滿足消費者需要的有形實體廣義的產品不僅指基本的產品實體這一物質屬性,還包括產品的價格、包裝、服務、交貨期、品牌、商標、企業信譽、廣告宣傳等一系列有形或無形的特質產品的定義產品的定義一：房地產設計管理的范疇與定義涉及產品的種類、品牌、以及開發運營模式契合企業的發展戰略，鎖定項目的經營目標,在符合企業發展的產品策略指導下，

3、通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產品制造過程中實施的涉及設計內容的管理。v產品的戰略v產品的策略品質保證、進度控制、成本控制v設計管理三大目標二：房地產企業不同發展階段的管控模式與設計管理模式v1.1 企業管控模式的分類v1.2 設計管理模式的分類v1.3 企業管理模式與設計管理模式的優化組合之思考v1.4 設計管理資源配置基準1.1 企業管控模式的分類企業管控模式的分類財務型(投行)戰略型操作型(運營型)管控模式財務型管控財務型管控( (投行投行) )以財務指標進行管理和考核, 總部無業務管理部門投資回報通過投資業務組合的結構優化來追尋公司價值最大化v總部與

4、下屬分公司的關系v管理目標財務控制法律企業并購v總部的核心職能戰略型管控戰略型管控以戰略規劃進行管理和考核公司業務組合的協調發展投資業務的戰略優化與協調戰略協同效率的培養v總部與下屬分公司的關系v管理目標l財務控制l戰略規劃與控制l人力資源l技術管理戰略與平臺建設v總部的核心職能操作型管控操作型管控( (運營型運營型) )通過總部業務管理部門對下屬企業的日常經營運作進行管理各子公司經營行為的統一與優化公司整體協調成長對行業成功因素的集中控制與管理v總部與下屬分公司的關系v管理目標l財務控制/戰略l營銷/銷售l項目策劃v總部的核心職能l設計開發l工程管理l人力資源1.2 設計管理模式的分類設計管

5、理模式的分類職能型公司型(項目制型)矩陣型項目管控模式設計管理模式與企業對項目管理設立的管控模式一一對應1.2 設計管理模式的分類設計管理模式的分類職能型管理是根據項目管理中工作任務的相似性來設立管理部門,它最顯著的特點就是管理層次比較分明v職能型管控職能型設計管理模式：職能型設計管理模式：主要特征是設立專職的產品設計管理部門，管理產品設計的全過程，針對公司發展的不同階段分為本區域的小職能型及跨區域的大職能型。職能總經理對產品設計成果負責1.2 設計管理模式的分類設計管理模式的分類公司型管理是按公司項目(或產品)的分類來搭建公司組織構架,首創于二十世紀二十年代的美國通用汽車公司。在該組織結構每

6、個項目(部或中心)擁有自己的項目經理和必須的職能部門,能相對獨立運作項目v公司型(項目制型)管控項目制型設計管理模式：項目制型設計管理模式：主要特征是不僅公司有專職的設計管理部門，各項目(部或中心)也相應配置設計管理人員，各項目設計人員對項目總經理負責，項目總經理對產品最終成果負責1.2 設計管理模式的分類設計管理模式的分類矩陣式組織就是在同一組織機構中把按職能劃分部門和按項目劃分部門相結合而產生的一種組織形式v矩陣型管控在這種組織結構中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領導,即不僅要受職能部門領導的指揮,還要受一個或多個項目經理的指揮和領導矩陣型設計管理模式：矩陣型設計管理模式：也稱

7、小項目制，成立以項目總經理牽頭負責的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關技術人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領導1.3 企業管理模式與設計管理模式的優化組合之思企業管理模式與設計管理模式的優化組合之思考考組合組合1 1組合組合2 2多項目區域總部多項目區域總部多項目跨區域整合多項目跨區域整合多項目多項目 跨區域跨區域多項目多項目 單區域單區域集群式集群式復合職能型復合職能型項目制型項目制型(大、小大、小)職能型職能型1.4 設計管理資源配置基準設計管理資源配置基準合理的項目人員數量和結構配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是項目有效實施的保證。配置基準應基于企業項目的運

8、作模式、運作水平和人力資源成熟度企業年度人力資源規劃 新增項目人員配置規劃參考 多項目運作狀況下，項目之間人員動態規劃和調配v人員配置基準目的v人員配置基準的作用v案例:某大型地產公司人員配置基準三.建立精細化市場需求下的規范化設計管理體系v3.1 建立規范化管理體系的意義規范化設計管理體系能夠提高企業內部的設計管理業務水平,規范設計管理制度和流程,以保證項目開發質量，提高項目開發效能，提升公司項目運營能力，打造企業核心競爭力3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 負責項目設計管理，保證設計質量、進度、成本目標的實現(規劃、建筑、結構、水電、景觀、室內設計) 材料設備

9、選型定板 配合成本管理中心建立設計成本基準體系,建立從研發開始的成本控制理念與系統,提高產品綜合性價比 。組織并參與主要材料、設備的調研, 與成本管理中心配合,建立按體系、專業分類的材料信息庫(含品牌及供應商評價)v3.2.1 設計管理職責v3.2.1.1 一般意義下的設計管理職責一般意義下的設計管理職責3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 項目開發部項目開發部l按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件；l負責與政府部門就各階段設計中間過程成果的技術溝通及完成各政府相關部門的申報審批工作v 其它部門在設計管理過程中的職責成本管理部成本管理部l按要求及時向設計

10、管理部提交各設計階段所需成本目標；l隨著圖紙的不斷深化，調整成本及控制目標； l負責組織方案設計招標中的各項工作市場營銷部營銷部l按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件； l負責對各階段設計成果地產公司內部技術評審提供市場評價建議；l負責制定各階段設計任務書中的市場定位部分的內容3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 3.2.2 組織與架構優化案例分析一：北京金地北京金地20062006設計部設計部組織架構圖組織架構圖 3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 案例分析二：0607深圳金地設計部構架圖(改進前)項項目目組組1項項目目組

11、組2項項目目組組3項項目目組組n 結結構構組組 設設備備組組 景景觀觀組組 室室內內組組專業組主管負責制強大的技術支撐平臺重點“技術支持+質量控制”項目組設計經理制重點“前期方案+項目設計管理”設計總監設計總監部門經理部門經理專業組專業組項目項目（建筑師（建筑師)組組建建筑筑研研發發組組 材材料料組組部門副經理部門副經理 行行政政秘秘書書3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.3.1 設計管理業務流程的意義梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設梳理設計工作流程，明確設計管理的控制

12、節點和不同階段的設計輸入條件計輸入條件, ,清晰規范項目設計管理過程中的控制節點，以便清晰規范項目設計管理過程中的控制節點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到有效控制有效控制diagram主線流程主線流程概念設計方案設計擴初設計施工圖設計配合部門配合部門營銷成本工程開發物業主線部門主線部門設計部v 2.3.2 業務流程總的房地產運營框架圖總的房地產運營框架圖說明及圖例：說明及圖例：一、房地產開發業務劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。二、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間

13、存在重疊。三、本示意圖中僅列舉四個專業的工作內容，其他的專業的工作內容在流程文件中有詳細的描述。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條件。：配合專業的任務。項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設 計 管 理 階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項目論證初步產品定位營銷組織項目策劃/產品、市場及客戶定位研究規劃要點/規劃草案概念規劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設計方 案 設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工 程

14、 施 工至 竣 工 驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理入伙事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結算設計流程階段設計流程階段設計流程框架圖設計流程框架圖施工圖設施工圖設計計建筑、建筑、規劃方案規劃方案部品部品設計設計及及定板定板擴初設計擴初設計拿地節點拿地節點概念規概念規劃草案劃草案概念規概念規劃方案劃方案 方案報建方案報建方案設計方案設計擴初設計擴初設計施工圖設計施工圖設計模型研究模型研究施工圖設計指引施工圖設計指引部品材料調研部品材料調研部品材料清單部品材料清單 部品材料定板封樣部品材料定板封樣銷售配合資料銷售配合資料結構設計設備選型

15、建筑平面實施方案設計階段實施方案設計階段產品、技術創新研發產品、技術創新研發論證階段論證階段策劃階段策劃階段設計管理階段設計管理階段工程工程管理管理銷售示范區設計銷售示范區設計分階段業務流程圖分階段業務流程圖成本基價表（估算）-項目初判設計流程框架圖設計流程框架圖一級流程: 項目投資決策論證管理階段流程 項目設計管理階段流程 項目投資決策論證管理階段流程 項目投資決策論證管理階段流程 項目入伙管理階段流程二級流程: 設計管理流程 設計單位選擇管理流程 設計合同及付款管理流程 材料設備選型/定板/驗板管理流程 設計變更管理流程設計流程框架圖設計流程框架圖三級流程： 設計費用預算計劃編制細則 設計

16、合同編制工作細則 設計任務書編制工作細則 設計、咨詢單位選擇及信息管理細則 施工現場設計配合工作細則 設計關鍵點控制工作細則 計變更管理細則3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.3.3 管理流程主要是涉及設計職能的公司管理制度，如地產公司設計總監管理辦法、設計管理階段集團對子公司監控程序、實施地產項目開發周期基準作業指導書等3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.3.4 優化的流程帶來的管理效率和效益梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設計輸入條件計輸入條

17、件, ,清晰規范項目設計管理過程中的控制節點，以便清晰規范項目設計管理過程中的控制節點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到有效控制有效控制3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.3.1 設計管理業務流程的意義梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設計輸入條件計輸入條件, ,清晰規范項目設計管理過程中的控制節點，以便清晰規范項目設計管理過程中的控制節點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到提高設計

18、管理效率，保證設計質量、進度、成本三方面均得到有效控制有效控制3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容v 2.3.4 優化的流程帶來的管理效率和效益市場與產品定位評審、概念設計方案評審合并到投資決策評審會,強調工作前置,縮短項目開發周期目標目標案例分析：某大型地產公司關鍵把控節點反思案例分析：某大型地產公司關鍵把控節點反思未有效地實現工作前置和并行開展；項目投資決策報告達不到市場、設計、成本等 各專業的成果標準,(僅滿足拿地測算要求)：拿地后, 市場定位、方案深化與投資決策時往往發生很大的 變化，降低投資決策的嚴肅性；市場與產品定位、概念設計方案、目標成本等專業 職能評

19、審缺位；反思反思diagram12345關鍵把控節點反思關鍵把控節點反思集團總部范圍內四方評審，確保實施方案符合項目 經營、成本的要求目標目標 由于設計管理階段時間較長，原評審節點位于實施 方案2/3這一時間點，在實際工作中把控時間不明確， 造成成本、市場、營運等各專業不能有效對接，同時 此評審點相對滯后，集團總部不能有效的對項目經營 方案進行風險把控； 部門接口間關系及相關的成果標準未完全梳理清晰， 例如：實施方案評審時,成本專業成果是未經過子公 司評審的目標成本,待目標成本確定后，項目進度已 到施工圖階段；反思反思3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 流程關

20、鍵績效反省流程關鍵績效反省經營責任書作為集團管理流程的關鍵績效指標，在實施過程中存在部分問題：在投資決策評審時，項目的irr和銷售凈利潤可以確定，其他指標如：項目的成本目標等值無法準確確定，致使項目經營責任書簽署的嚴肅性降低目標成本控制方面：集團對子公司的把控，主要問題是只對項目經營評價只關注財務指標，其他如成本偏差、進度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項目成本均超出預控目標，雖然提高售價，項目的收益達到了集團的要求，但成本組認為目前的售價提升有市場向好的因素，但市場一旦疲軟，可能導致收益下降。經營責任書中二級指標反省:項目開發周期方面：目前集團各子公司項目開發周期與集團頒布的基準周期仍然

21、存在差距。3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.4 計劃管理 目的：目的：理順各項工作的銜接關系，明確里程碑點和責任歸屬，保障開發周期基準的有效實施，實現快速滾動的地產開發模式。 2.4.1 設計周期基準地產項目設計周期參考基準值簡圖noimageblock diagram項目計劃2.4.2.1各級計劃的制定方式與監控辦法v2.4.2 項目總體計劃下設計計劃的分級控制與風險管理 公司一級計劃公司一級計劃部門二級計劃部門二級計劃部門月度計劃部門月度計劃項目組周計劃項目組周計劃3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 各級計劃的制定方

22、式縮短計劃督查期，在重要節點提前核對督促通過項目組周例會檢查周工作計劃，部門例會檢查月計劃，跨部門項目協調會協調解決項目計劃實施中的不定因素和困難等，同時檢查和修訂二級計劃和一級計劃公司客觀制訂一級計劃設計部制定項目設計計劃部門經理與各項目設計經理分解計劃各項目設計經理與組員再分解計劃v 監控辦法3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.4.2.2考核制度與風險防范設計部年度kpi(關鍵業績指標及年度計劃 )考核評價設計部門月份績效計劃/考核評價 各人月度計劃考核評價項目緊張時，周計劃考核評價設計巡檢制度設計部年度kpi(關鍵業績指標及年度計劃 )考核評價表設計

23、部月績效考核評價表員工月績效考評表3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.5 規范化的文件標準、技術標準及產品標準設計管理階段及專業的合理劃分 專業：總圖、規劃與建筑、景觀、室內、展示 階段：概念設計、方案設計、實施方案設計、 施工圖設計、部品設計2.5.1 建立標準的基礎3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.5.2 設計文件的管理與模板建立概念規劃設計任務書方案設計任務書住宅施工圖設計任務書景觀概念規劃設計任務書景觀方案設計任務書景觀施工圖設計任務書室內設計任務書2.5.2.1 設計文件的內容2.5.2.1.1任務書類3.

24、2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 概念設計咨詢合同建筑方案/擴初設計合同建筑施工圖設計合同景觀方案設計合同景觀施工圖設計合同室內設計合同銷售示范區包裝設計合同2.5.2.1.2合同類2.5.2.2 模板標準化3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.5.2 設計文件的管理與模板建立概念規劃設計任務書方案設計任務書住宅施工圖設計任務書景觀概念規劃設計任務書景觀方案設計任務書景觀施工圖設計任務書室內設計任務書2.5.2.1 設計文件的內容2.5.2.1.1任務書類3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.5

25、.2 設計文件的管理與模板建立產品配置標準建議書方案設計指引及施工圖設計指引統一技術標準:區域通用節點構造設計標準及區域 通用節點構造設計標準交樓標準方案、實施方案、施工圖設計各階段成果標準及深度要求新技術應用2.5.3.1 技術標準的內容2.5.3.2 模板3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.5.4 產品標準的建立對每項設計管理工作，除頒布程序(工作的方法) 成果標準 外，同時根據企業的技術戰略,建立相關的評價標準，使設 計管理質量保證質量保證工作有章可循。v 2.5.5 評審或評估標準項目投資決策評審階段概念設計成果評價表項目經營方案評審階段方案設計成

26、果評價表設計巡檢評價表三個評價表項目投資決策評審階段概念設計成果評價表評價緯度評價緯度關鍵要素關鍵要素評價標準評價標準評價意見評價意見技術成果技術成果達標達標成果內容符合性成果內容符合性滿足投資決策評審階段設計成果標準（編號sj201）中對內容及深度的要求。技術指標符合性技術指標符合性經濟技術指標符合政府規劃要點和項目經營性指標的要求設計成果科學性設計成果科學性l設計方案可實施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等），避免技術指標的虛假性l滿足各項設計規范要求l交通組織、空間構成、物業分布等合理、舒適并符合價值最大化原則設計成本設計成本關鍵因素關鍵因素地下室及停車位地下室及停車位l地下室布局

27、滿足技術合理、成本最優原則l地下停車場內交通組織高效、便利其他特殊因素其他特殊因素l因特殊情況帶來的其它超常規成本（如特殊地質條件、特殊場地條件、特殊結構形式等）應進行成本收益論證產品價值產品價值分析分析設計概念設計概念l項目規劃設計手法和概念應形成鮮明的特色，并支撐項目賣點，為項目創造附加值。產品設計產品設計l規劃布局應建立在多方案收益比較的基礎上遵循經濟效益最大化原則l配套設施（會所、商業等）布局有利于居住品質提升、經濟效益最大化l典型住宅單元配置標準（包括層數，單元戶數，梯數，各戶型面積等）應符合高性價比原則典型單體價值點挖掘：設計創造價值原則l附送空間l創新的結構形式（高廳等）開發周期

28、開發周期分期策略分期策略分期策略應滿足結轉要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項目定位項目定位產品定位、設計方案是否有利于快速滾動開發結論結論項目經營方案評審階段方案設計成果評價表評價緯度評價緯度關鍵要素關鍵要素評價標準評價標準評價意見評價意見 產品實現產品實現產品符合性產品符合性l設計成果滿足市場定位要求；l設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續性指標符合性指標符合性l各項經濟技術指標滿足項目經營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術成果達技術成果達標標成果內容符合性成果內容符合性l設計成果內容及深度滿足金地集團項目經營方案評審階段設計成果標準要求（編號sj202）技術指標符

29、合性技術指標符合性l各項經濟技術指標滿足政府部門規劃要點及項目經營性指標要求設計成果科學性設計成果科學性符合各項國家及地方設計規范要求，滿足日照間距、建筑節能的要求方案設計合方案設計合理性理性規劃效益規劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環境，豎向設計及公建配套等）的規劃設計合理并滿足價值最大化原則。居住區規劃利于物業管理及運營分期規劃合理首期銷售示范區規劃布局及銷售路線清晰合理產品創新產品創新在滿足成本收益原則的基礎上進行戶型設計創新提高產品附加值建筑技術應用建筑技術應用應用合適的建筑技術提高居住性能及產品附加值立面設計立面設計l建筑主題突出、特性鮮明l色彩及材料搭

30、配合理開發周期開發周期設計進度設計進度導致關鍵節點設計進度偏差的設計原因結論結論設計巡檢評價表評價緯度評價緯度關鍵要素關鍵要素評價標準評價標準評價意見評價意見 設計實現度設計實現度戶型成果符合性戶型成果符合性立面成果符合性立面成果符合性l現場實施效果與經營評審階段設計方案的符合性 示范區效果示范區效果示范區整體形象示范區整體形象展場包裝效果展場包裝效果l示范區整體形象整潔、美觀l銷售路線便捷，標識系統清晰，設置合理l示范區形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合項目整體形象定位要求建筑細部建筑細部節點技術處理節點技術處理立面材料交接立面材料交接立面色彩處理立面色彩處理l門窗、陽臺欄桿、樓梯構

31、造設計無功能性缺陷l立面材料分色、交接處理無原則性錯誤客戶服務客戶服務設計問題投訴設計問題投訴l來自客戶服務部門、物業管理部門的設計投訴問題處理、反饋情況項目經營方案評審階段方案設計成果評價表評價緯度評價緯度關鍵要素關鍵要素評價標準評價標準評價意見評價意見 產品實現產品實現產品符合性產品符合性l設計成果滿足市場定位要求；l設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續性指標符合性指標符合性l各項經濟技術指標滿足項目經營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術成果達技術成果達標標成果內容符合性成果內容符合性l設計成果內容及深度滿足金地集團項目經營方案評審階段設計成果標準要求（編號sj202）技術指

32、標符合性技術指標符合性l各項經濟技術指標滿足政府部門規劃要點及項目經營性指標要求設計成果科學性設計成果科學性符合各項國家及地方設計規范要求，滿足日照間距、建筑節能的要求方案設計合方案設計合理性理性規劃效益規劃效益對各項元素（總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環境，豎向設計及公建配套等）的規劃設計合理并滿足價值最大化原則。居住區規劃利于物業管理及運營分期規劃合理首期銷售示范區規劃布局及銷售路線清晰合理產品創新產品創新在滿足成本收益原則的基礎上進行戶型設計創新提高產品附加值建筑技術應用建筑技術應用應用合適的建筑技術提高居住性能及產品附加值立面設計立面設計l建筑主題突出、特性鮮明l色彩及材

33、料搭配合理開發周期開發周期設計進度設計進度導致關鍵節點設計進度偏差的設計原因結論結論3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.6 設計策劃管理2.6.1.2 方法：成功的相似工程經驗，是篩選入圍單位的手段，也是考察的重點（是否是原班人 馬參與本項目）。設計單位在項目設計組織方面：管理模式、人員配備、職責劃分、審核和審批制 度、進度保證體系及大體水平、利益分配，如何調動設計人員的積極性，設計人 員的流動情況。與甲方的配合情況。項目主要設計人員情況，包括：設計負責人，主要建筑師、結構負責人、機電各 專業負責人。主要考察：業務能力，責任心、改進意識。本項目的設計費及進

34、度情況，能否滿足公司要求。方案、擴初、施工圖深度及質量考察（在基本確定兩到三家時進行）；了解各階 段的圖紙的細致全面程度、各階段發現問題及落實問題能力、設計修改及變更情況。到甲方考察（與考察其施工圖紙同一項目），了解甲方對設計的滿意度，施工 過程的主要問題，設計問題的配合情況，設計人員的變動情況。2.6.1 設計單位的比選與組合優化2.6.1.1 目的：規范項目設計單位的考察及確定程序，促進 設計工作的順利進行。3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 noimage3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.6.2 設計費用成本目標模板案

35、例：3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 v 2.6.3 合同管理2.6.3.1 合同技術管理2.6.3.1.1 設計人員2.6.3.1.2 設計周期2.6.3.1.3 設計費用2.6.3.1.4 設計配合內容：目的：使設計合同的簽訂、履行規范化，并最大限度的 避免風險，促進設計工作的順利進行。景觀配合營銷配合室內設計配合及戶型室內咨詢燈光設計配合2.6.3.1.5 成果標準說明月度付款計劃付款動態監控表2.6.3.2 合同付款管理3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 2.7.1 建立成本管理目標及節點v 2.7 設計管理過程中的成本管理

36、項目關鍵節點項目關鍵節點輔助節點輔助節點管理目標管理目標案例案例項目初判成本估算表項目決策項目成本測算方案階段成本基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結構指標表施工圖成本預算清單全精裝修房施工圖成本預算清單竣工驗收成本結算noimage3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 2.7.2 建立相關部品信息庫noimage2.7.2 .1 項目信息庫模板2.7.2 .2 項目信息庫建立的要點(工程)材料分判標桿企業主流材料部品品牌及成本基準借鑒戰略供應商合作及集團采購建立信息庫共享平臺3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 2.7.3 .1 典型結構指標復核noimage2.7.3 .2 主要材料設備選型定板及價格控制設備:電梯、中央空調.材料:外墻磚、內外涂料、門窗、欄桿.v 2.7.3 成本管理監控 主體結構比選基礎形式比選v 2.7.4 精細化成本分配及動態調整3.2 體系建立的組成要素與核心內容體系建立的組成要素與核心內容 價值工程應用介紹:價值工程發展至今已將近半個世紀，但直到近年來，國內的房地產業、建筑業，由于成本控制及產品品質的相互平衡等因素，才開始對它產生興趣，引為談論話題。事實上，在其它高科技產業如電子業等，早就將該技術應用于研究發展，