1、住房保障體系理論框架與動態發展實證研究 內容摘要：我國城鎮住房保障體系還處于不完善的階段，且當前的住房保障問題沒有得到有效的解決，政策運行結果偏離初衷。本文以廣州市的具體情況為出發點，對住房保障體系的理論研究框架和動態發展進行重新思考。 關鍵詞：住房保障 住房政策 保障模式 我國城鎮住房保障體系還處于不完善的階段，且當前的住房保障問題沒有得到有效的解決，政策運行結果偏離初衷。本文以廣州市的具體情況為出發點，對住房保障體系的理論研究框架和動態發展進行重新思考。 廣州住房保障體系現狀分析與理論框架重構 （一）廣州多層次住房保障體系的現狀分析 廣州市住房供給主要涉及四個方面：通過商品房來解決高收入者

2、的住房需求；通過經濟適用住房政策來解決中低收入者家庭的住房需求；通過廉租住房政策來解決沒有購買能力的低收入者的居住需求；通過限價房滿足夾心階層的住房需求。廉租房的適用對象最初為城鎮雙特困戶，根據2004年8月的統計數據安置的廉租房住戶為1024戶，同年制定了以租金補貼為主，實物配租、租金核減為輔的廉租住房保障方式的工作方案。但直到新社區的建設中的廉租房才在2007年底著手解決5643戶雙特困戶住房困難問題。經濟適用房的建設方面在安居工程結束后，基本沒有持續建設，在2006年在房價上升速度過快的情況下才重新規劃建設。同時，廣州也開始了限制價房的土地供應和住房建設，第一個限價房項目于2008年2月

3、開售。 廣州市住房保障作為一個系統的工程和長期的機制與模式，還存在一些問題和不足：缺乏與居民收入相符合的保障對象界定標準和保障對象寬泛性。目前的收入分組法是國家統計局按人均生活費收入將家庭數量分成五組，只是能夠滿足統計需要，沿用這種中低收入的分法總人數則有60%，范圍過大。保障標準偏高。部分經濟適用房的面積超過100平方米，脫離保障的意義和目的。缺乏對經濟適用房的有效規劃和管理，尤其是再上市的管理。保障體制使需要保障的對象游離于保障層次的之間，影響保障政策的實施效果。首先是體現夾心層中的相對收入較低的階層排除在經濟適用房之外；其次住房公積金制度沒有有效發揮住房保障的作用。 （二）廣州住房保障體

4、系理論分析框架構建 本文在傳統住房保障供給與需求分析基礎上，立足于廣州市住房保障體系的現狀，將住房保障實施的保證性因素作為一個重要組成部分，重構廣州市的住房保障體系的靜態理論分析框架，如圖1所示。 廣州住房保障需求的動態變化 （一）以收入分類法的差別化來識別保障對象及區隔各階層住房門檻 居民的住房需求取決于他們的收入承受力，也就是在既定收入水平與房屋價格水平下，各階層居民實際能承擔的住房面積或者總價。在廣州市現有的商品房市場、限價房、經濟適用房和廉租房供給上，不同收入群體承受能力差別極大。因此，完全由市場或政府來提供住房都是不可行的，按照收入群體不同進行差別化的住房需求結構設計勢在必行，詳見表

5、1。 （二）廣州住房保障需求動態調整的影響因素分析 人口老齡化趨勢影響家庭消費能力和養老模式，對廣州市的住房保障帶來影響。2003-2007年常住戶籍人口統計數據的變化表明， 2007年末全市常住戶籍人口中，65歲及以上老年人口比重達到9.8%，比上年末提高0.05個百分點。老少比為67.83%，比上年末上升2.95個百分點。年齡中位數為35.46歲，比上年末增加0.33歲。在65歲及以上老年人口中，80歲及以上的高齡人口14.67萬人，占19.4%，比上年末上升了0.9個百分點。廣州市戶籍人口年齡結構在進一步老化，0-14歲人口比重不斷下降，65歲及以上老年人口比重逐年上升，年齡中位數也逐年

6、增加，龐大的中年人口將陸續進入老年人口行列，老年人口將持續增加。隨著全市人口老齡化、高齡化的快速發展和日益增加的老齡人口規模，必將受家庭生命周期影響的住房消費帶來很大的影響，對現行的家庭養老模式產生沖擊。 廣州居民收入階層的分化的趨勢必然導致住房保障的動態調整。廣州市的居民收入呈現出分化嚴重的趨勢，這種趨勢將對居民在自己生命周期中的總收入水平下降，勢必導致對住房消費等大額支出的消費能力下降，而對于住房消費能力的低下就將導致住房保障壓力的提升。2006年的居民收入統計數據表明，按照企業、事業和機關分類，占職工人口數的78.10%左右的企業職工平均工資低于合計的平均工資，企業和事業與機關之間收入分

7、化；按照國民經濟行業分類也有82.07%的職工平均工資低于合計的平均工資，而且在不同的行業中工資水平相差很大，最高的電信行業與最低的農業之間相差59227元，是農業行業職工的4.52倍。而且在同一行業之內收入差距也很大，電信內部的差距是28349元。 廣州中低收入者住房消費能力與保障住房供給結構調整 （一）廣州中低收入階層的住房消費能力分析 基礎數據的設定與基于職業生涯期間居民收入的靜態假設。本文對于居民的住房消費能力采用靜態分析為前提假設：家庭中有2人工作，假設家庭人口為3人，2006年消費水平為18903元/人，購買經濟適用房的保障對象的消費為平均消費的70%，同時也選取2006年的職工平

8、均收入作為基礎數據，購買經濟適用房的保障對象的收入為平均收入的70%，即26122元/年。可行性判斷標準選取兩個：還款/收入比，根據現行專家的建議標準為30%；還款-收支，如果小于零，則表明具備還款能力；計算利率為2007年3月18日后利率下限，考慮到中低收入對象的住房公積金少或者沒有住房公積金的現狀，表2數據采用商業貸款計算。經濟適用房的面積為60平方米，價格4000元/平方米；限價房面積80平方米，價格為6000元/平方米。具體的消費能力預測分析（見表2）。 （二）廣州保障住房的供給結構調整 住房保障供給結構的調整要從兩個方面考慮，其一是保障體系中的廉租房、經濟適用房和限價房之間的供應結構

9、調整，由于收入階層的分化現象和人口老齡化的趨勢導致居民的消費能力的增長速度趕不上住房價格的增長速度，從上邊數據可以看出低于平均職工收入水平的職工占總數的80%左右，在行業之間和行業之內的分化現象也很嚴重，根據當前的限價房的消費能力測算可得出結論，在三者之間必須要加大前兩者的供應。其二是在經濟適用房和限價房的面積結構上考慮調整，由于成本的因素，價格調整的空間相對較小，結合國外的經驗，保障性住房的面積在5060平方米比較合適，這也合適當前保障對象的消費能力。其三是基于長期趨勢中的總體居民收入變動的情況動態調整保障性住房的結構。 結論與建議 （一）完善住房保障體系 針對當前住房的調查結果和保障住房供

10、應情況，在住房保障體系的方面要從房屋開發建設的各個環節確保其完善。完善保障住房的土地供應、建設、征集、分配和回收體系，確保保障住房不出現斷層。采用各項優惠政策優先安排保障住房的用地，保證需求的數量；制定保障住房建設和征集的規模、質量、成本和標準（房型、面積和價格），保證住房保障需求的層次上得到滿足。在開發建設和房源的供給方面可以通過多種渠道的結合：政府組建開發建設公司直接進行保障住房開發建設；通過招投標安排經營性的房地產開發公司進行保障住房委托開發；要求房地產開發商按法定的一定比例繳交保障住房房源；收購一手房、二手房和經過騰退、過濾或改造過的低標準舊公房，建立廉租房和廉價房的供應資源。對已不符

11、合再使用保障住房標準的享有者，回收廉租和廉價房，對經濟適用房和限價房也可以考慮回購制度。 （二）完善保障住房家庭的遴選機制和個人信用制度 確定住房保障對象是住房保障制度執行的難點，對住房保障對象的遴選要根據廣州社會經濟和收入的發展水平，按租金、售價標準和住房解困目標，劃定和調整不同層次的享用保障住房的客觀標準和比例；接受居民戶享用保障住房的申請，并進行分層次認證；每隔一定年限，對分層次享用保障住房的居民進行資格動態再認定。對家庭和個人的收入監管可以從代繳單位、稅收、銀行和公眾等渠道進行監督。同時也要同個人的信用結合起來，對申請保障住房的家庭或者個人，要對其進行信用評價，而對于信用評價的主體主要

12、由銀行來承擔，充分發揮銀行的監控職能，建立個人收入和信用檔案，對個人及其家庭收入變動情況跟蹤調查，對個人信用狀況進行記錄和評估。 （三）拓寬公積金制度覆蓋面和加強對住房公積金的管理 當前住房公積金的交納要考慮完善城鎮個體工商戶及雇員、自由職業者的自愿繳存政策，逐步實現住房公積金制度對全市各類就業者的全覆蓋。要鼓勵和擴大中低收入者使用公積金的比重，提供適合于弱勢群體使用公積金的新品種和新方式；要嘗試運用公積金進行廉租房、廉價房的開發建設、征集和貨幣貼租的新途徑；要研究調整組合貸款中住房公積金貸款和商業性貸款的比重和還款次序問題。 （四）多渠道就近籌措廉租房房源 廉租房房源過少，分布不合理，門檻標準高，是廉租房的實物性配租比例過低的重要原因。凡是符合條件的廉租屋享有者，政府、單位和社區一要認定，二要在規定時間里給予保障，三是房源要盡可能地就近，四是通過政府、單位和個人都出一點的辦法，多渠道分擔責任，籌集房源。 參考文獻： 1.施育曉.低收入人士住房政策.中國政府門戶網站().2005-12-31 2.董藩.關于房地產市場的17個觀點與兩萬言書.房地產門戶-搜房網，2005-8-4 3.發達國家和地區的社會保障性住宅建設體系介紹.中國地產網，2006-11-3 其他參考文獻：1.趙慧芝.加強高校科研經費管理的幾點思考j.現代經濟信息,2