1、物業(yè)管理公司的設(shè)立第一篇物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理公司的設(shè)立公司公司是依法成立的以盈利為目的的企業(yè)法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人資格，是一種企 業(yè)法人;(2)公司是以盈利為目的的法人組織，通過其在法左范用內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動獲取經(jīng)濟(jì)利益;(3) 公司是依照公司法而成立的企業(yè)法人，區(qū)別于依照民法的規(guī)左設(shè)立的其他法人。有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司又稱有限公司，是公司的一種形式。它是指由法律規(guī)立的一左人數(shù)的出資人或者股 東組成，所有出資人或股東均以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé) 任的公司形式。有限責(zé)任公司特征有限責(zé)任公司有以下幾點(diǎn)特征：(1)有限責(zé)任公司的出資人或

2、者股東僅以其出資額為限對公司負(fù)責(zé)，對公司的債權(quán)人不負(fù)直接責(zé) 任;(2)有限責(zé)任公司的股東人數(shù)有限制;(3)有限責(zé)任公司不能公開募集股份，不能發(fā)行股票刊的有限責(zé)任 公司股東的出資轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制;(5)有限責(zé)任公司的資本總額與各股東出資額均應(yīng)在章程中記載，并 須一次繳足;(6)有限責(zé)任公司是不公開發(fā)行股票的公司，股東人數(shù)比較固定;(7)有限責(zé)任公司的設(shè)立程序 和組織機(jī)構(gòu)較股份有限公司簡便。股份有限公司股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以英所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其 全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下幾點(diǎn)特征：(1)股份 有限公司是最典型

3、的合資公司.其信用基礎(chǔ)是資本而不在于股東個人，出資形式只能是現(xiàn)金或?qū)嵨铮?不能是信用或勞務(wù);(2)股東必須達(dá)到法定人數(shù);(3)資本劃分為均等的股份川的股東承擔(dān)有限責(zé)任;(5)股份 有限公司具有較多的優(yōu)越性，如有利于集中資本，有利于分散投資者的風(fēng)險，有利于自由轉(zhuǎn)讓股票，具 有廣泛的社會性，適應(yīng)了企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的需要等。國有獨(dú)資公司國有獨(dú)資公司是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國家授權(quán)的部門單獨(dú)投資設(shè)立的有限責(zé)任公司。根據(jù)我 國公司法的規(guī)定，凡是國務(wù)院確左的生產(chǎn)特殊產(chǎn)品的公司或者屬于特定行業(yè)的公司，均應(yīng)采取國有 獨(dú)資公司的形式。合資公司合資公司是指由兩個或兩個以上的投資者共同出資成立的有限責(zé)任公司

4、或股份有限公司。國內(nèi)公司國內(nèi)公司是指投資人全部為中國國內(nèi)公民和法人的公司。涉外公司涉外公司是指外國投資者依照中國法律，在中國境內(nèi)成立的獨(dú)資或外方合資公司。分公司分公司是本公司或總公司的對稱，是公司的分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)，而公司本身則稱之為總公司或 本公司，其分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)就是分公司。分公司的特征是：分公司沒有獨(dú)立的法律地位，不具有法 人資格，英民事責(zé)任由總（本）公司承擔(dān)。子公司子公司是指股權(quán)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)活動受其他公司控制的公司，亦稱為”附屬公司或”從屬公司，子公 司是相對于控股公司或母公司而言的，其股票的半數(shù)以上（有時無須達(dá)到半數(shù)）歸于實(shí)際控制的公司（控股 公司或母公司）所有。我國公司法規(guī)泄

5、:公司可以設(shè)立子公司。子公司的特征是:具有相對獨(dú)立的法人 資格，有自己的公司冬稱、章程，以自己的名義從事經(jīng)營活動，與母公司的財產(chǎn)彼此獨(dú)立，依法獨(dú)立承 擔(dān)民事責(zé)任。控股公司控股公司亦稱”持股公司或股權(quán)公司，是指通過持有另一個或幾個公司的一泄比例以上的股票或 其他證券而對其實(shí)行控制的公司。控股公司必須是”母公司”（母公司不一左是控股公司），被控公司為子 公司”。控股公司按其控股的方式不同可分為純粹控股公司和混合控股公司兩種。上市公司上市公司亦稱”公眾公司、公開公司，是指其股份按一立程序在證券交易所上市交易的股份有限 公司。我國公司法所稱上市公司是指所發(fā)行的股票經(jīng)國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)證券管理部門批準(zhǔn)

6、在證 券交易所上市交易的股份有限公司。物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司組建原則根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理公司組建的原則是zG）企業(yè)化;F業(yè)化;社會化。物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，英性質(zhì)是具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按自 主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益 的綜合統(tǒng)一為目的。物業(yè)管理公司分類根據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)，物業(yè)管理公司可分為全民、集體、私營以及外商投資企業(yè)，包括中

7、外合 資、中外合作或外商獨(dú)資企業(yè)。專項(xiàng)管理公司為了提高效率，進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營，社會上涌現(xiàn)岀一些高度社會化、專業(yè)化的專業(yè)物業(yè)管理公司(專 項(xiàng)公司)來承擔(dān)單一的某項(xiàng)服務(wù)，例如淸掃保潔公司。專項(xiàng)管理公司的種類在物業(yè)管理發(fā)展過程中，涌現(xiàn)出很多專項(xiàng)管理公司，通常有以下類型：(1)園林綠化專業(yè)公司;(2)淸 掃保潔專業(yè)公司;(3)保安公司川4)市政管養(yǎng)專業(yè)公司;(5)電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司等。園林綠化專業(yè)公司專門從事林木、花卉、草坪的培冇，保養(yǎng)以及美化環(huán)境的工作的企業(yè)。淸掃保潔專業(yè)公司專門從事居住小區(qū)(大廈)范帀內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生淸掃和保潔的企業(yè)。保安公司專門提供保安服務(wù)，為保障居住小區(qū)(大廈)內(nèi)的業(yè)主(使用者)

8、的人身安全和財產(chǎn)安全的企業(yè)。電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司專門從事電梯裝的企業(yè)。房屋修繕專業(yè)公司專門從事房屋的維修、保養(yǎng)的企業(yè)。設(shè)立公司的條件根據(jù)公司法規(guī)泄，設(shè)立公司必須符合以下條件：(1)符合法立的出資人數(shù);(2)注冊資本達(dá)到法左的最 低限度，以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等出資的，不得超過資本總額的20%;(3)有共同制趙的公司章程; 有明確的公司名稱和組織機(jī)構(gòu);(5)有固泄的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。資質(zhì)資質(zhì)就是資格等級，公司的資質(zhì)就是公司的經(jīng)營能力。資質(zhì)等級髙的，經(jīng)營范用就大;資質(zhì)等級低 的，經(jīng)營范國就小。資質(zhì)等級為了加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的管理，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，政府主管部門借鑒其他行業(yè)的經(jīng)

9、驗(yàn)， 建立物業(yè)管理公司資質(zhì)評審制度。根據(jù)物業(yè)管理公司的技術(shù)資質(zhì)、規(guī)模和業(yè)績，可將物業(yè)管理公司劃分 為一、二、三等若干不同等級，并規(guī)左物業(yè)管理公司的資質(zhì)必須與所管理的物業(yè)檔次相吻合，不夠等級 資質(zhì)的企業(yè)一律不允許從事同等級的物業(yè)管理。資質(zhì)條件物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件一般應(yīng)有以下幾點(diǎn)：(1)有合格的管理章程和管理辦法;(2)有20萬30萬元 以上的貨幣注冊資金;(3)有固定的注冊地點(diǎn)及經(jīng)營地點(diǎn);(4)擁有或受托管理建筑而積(卜5)萬平方米以上 的物業(yè);(5)有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員，專業(yè)管理人員按建筑而積10萬平方米訃算，多層房 屋配6人，高層大樓配8人，不足10萬平方米的不少于5人。企業(yè)

10、在冊管理人員中專業(yè)技術(shù)人員不得 少于三分之一;(6)有完備的房屋維修、管理與養(yǎng)護(hù)的保障措施。資質(zhì)審批資料物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批必須提供的資料有：(1)主管單位提請對物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)進(jìn) 行審批的報告;(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性研究報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件:(3)擁有或受托管理 物業(yè)的證明資料;(4)驗(yàn)資證明;(5)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件刊的企業(yè)法宦代 表人任命書或聘任書刊(7)管理章程或管理辦法;(8)注冊及經(jīng)營地點(diǎn)證明;(9)其他有關(guān)資料。屬于私營企 業(yè)的，還須報業(yè)主身份證明、簡歷和雇員名單。外商投資企業(yè)除提報上述各類有關(guān)資料外，屬于合資、 合作企業(yè)的

11、，還需報合資或合作項(xiàng)目建議書、合同的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件。此外，外商 獨(dú)資企業(yè)還需委托具有對外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報批的文件。資質(zhì)審批程序申請單位首先要向房地產(chǎn)主管單位遞交物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)報告及齊全的申請資料。房地產(chǎn) 主管單位審核完畢后，如符合經(jīng)營資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件。然后按有關(guān)規(guī)定，申請單位向工商行政 管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后，才能對外營業(yè)。公司的組織機(jī)構(gòu)公司的組織機(jī)構(gòu)是公司在法律關(guān)系中代表公司整體，實(shí)施法律行為的機(jī)構(gòu)。它的行為直接表現(xiàn)為 法人行為。股東會和股東大會股東會是由有限責(zé)任公司的全體股東共同參加組成的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東大會是由股份有限 公司的全體股

12、東參加的公司最髙權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會和股東大會負(fù)責(zé)決左公司的最根本的事務(wù)，如決左公 司的經(jīng)營方針、投資計(jì)劃，選擇和更換董事，審議公司的預(yù)、決算方案等。董事會和監(jiān)事會董事會是公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，行使公司的職權(quán)。董事成員必須是股東，董事長或執(zhí)行董事為公司的 法人代表。監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由股東代表和職工代表組成。經(jīng)理經(jīng)理是由公司董事會聘任的負(fù)責(zé)公司日常生產(chǎn)、經(jīng)營等各項(xiàng)活動的執(zhí)行人。經(jīng)理可以是股東也可 以不是。經(jīng)理的主要任務(wù)是主持公司的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作，實(shí)施董事會決議，完成公司的年度經(jīng)營 計(jì)劃等。公司債券公司債券是指公司為籌措資金，依照法定條件和程序發(fā)行的、約定在一眾期限內(nèi)還本付息的有價 證券。公司

13、債券持有者是公司的債權(quán)人，持券人的權(quán)利是按約左條件向公司索取利息和到期收回本金， 并可優(yōu)先于股東分紅取息，當(dāng)公司破產(chǎn)淸算時，也優(yōu)先于股東收回本金，但公司債券的持有者無權(quán)參與 公司的決策和經(jīng)營管理活動。公司的合并公司的合并是指一個公司吸收其他公司而使英他公司成為自己的一個組成部分或兩個以上的公 司合并成立一個新公司，各合并公司均為新公司的組成部分。公司分立公司分立是將公司分解，各岀資人成立新公司，或?qū)⒐镜囊徊糠謴墓局蟹殖觯鳛榱硪环?人存在的行為。公司破產(chǎn)公司破產(chǎn)是指公司因經(jīng)營管理不善造成嚴(yán)重虧損，不能淸償?shù)狡趥鶆?wù)，經(jīng)債權(quán)人或公司自己申請, 由人民法院裁立的公司解體。公司破產(chǎn)的條件公司破產(chǎn)

14、的條件是公司的資產(chǎn)不能淸償?shù)狡诘膫鶆?wù)，即資不抵債，但符合下列條件的，人民法院 可以不宣告破產(chǎn)：一是公司的經(jīng)營內(nèi)容與國計(jì)民生有重大關(guān)系，國家統(tǒng)一資助或幫助采取苴他描施淸償 服務(wù)的：二是公司取得擔(dān)保，自破產(chǎn)申請?zhí)釋缰掌鹆鶄€月內(nèi)淸償債務(wù)的；三是公司與債權(quán)人達(dá)成合解 協(xié)議，債權(quán)人同意延期還債，公司能夠在所延長的期限內(nèi)淸償債務(wù)的。公司解散公司解散是相對于公司設(shè)立而言的。公司解散是依照公司法或章程規(guī)左申請注銷公司登記， 終止其法人資格的行為。公司因設(shè)立而取得法人資格，因解散淸算而消火法人資格。解散是消火法人資 格的開始，經(jīng)過淸算和注銷公司登記消火法人資格。公司解散的方式，可分為強(qiáng)制解散與自行解散兩種。公

15、司解散的條件公司解散必須符合下列條件之一：一是公司章程規(guī)泄的營業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)泄的其他解散事 由出現(xiàn);二是股東會議解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因違反法律、法規(guī)而被有關(guān)部 門依法責(zé)令關(guān)閉而強(qiáng)行解散的。公司淸算淸算是指公司在解散過程中，為保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，終結(jié)現(xiàn)存的各種法律關(guān)系，而對公 司的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系等進(jìn)行淸理、處分的行為。公司淸算分為按公司法規(guī)左進(jìn)行的正常淸算和 按有關(guān)破產(chǎn)的法律規(guī)左進(jìn)行的破產(chǎn)淸算。淸算組織機(jī)構(gòu)組成公司解散時，有限責(zé)任公司的淸算組由股東組成;股份有限公司的清算組由股東大會確沱人選;不 能成立淸算組的由人民法院指左。公司破產(chǎn)后財產(chǎn)的處理被淸算

16、的公司財產(chǎn)，首先支付淸算費(fèi)用、職工工資和勞動保險費(fèi)用，然后繳納所欠稅款，淸償公 司債務(wù)。不能清償全部債務(wù)的，參照民事訴訟法關(guān)于淸償順序和按比例分配的辦法向債權(quán)人淸償。物業(yè)管理公司的注冊登記公司章程企業(yè)注冊登記時，必須制左一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中應(yīng)明確各方的權(quán)利、 義務(wù)、責(zé)任。物業(yè)管理公司章程的主要內(nèi)容根據(jù)國家規(guī)左，章程應(yīng)包含以下主要內(nèi)容：(1)總則，主要包括企業(yè)的名稱(全稱)、地址等;(2)物業(yè) 管理企業(yè)的經(jīng)營宗旨;(3)物業(yè)管理公司經(jīng)營的范羽刊的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)及組織形式;(5)注冊資金;(6)機(jī) 構(gòu);財務(wù)會計(jì)制度川的利潤分配制度刊的職工錄用方式、待遇及管理方法;(10)企

17、業(yè)的兔種規(guī)章制度等。 按公司法規(guī)圧，企業(yè)設(shè)立必須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。初 中英語八大時態(tài)綜合時態(tài)練習(xí)( ()1.)1. WhatWhat _youyou _overover thethe weekend?weekend?A.A. will;will; dodoB.B. does;does; dodo C.C. did;did; dodoD.D. were,;were,; doingdoing()2.()2. XiaoXiao LiLi usuallyusually _toto schoolschool byby bikebike lastlast year.

18、year.A.A. goesgoesB.B. wentwentC.C. willwill gogoD.D. isis goinggoing()3.()3. WhatWhat_inin ourour towntown 100100 yearsyears fromfrom now?now?A.A. happenedhappened B.B. isis happenedhappened C.C. hashas happenedhappened D.D. willwill happenhappen()4.()4. Mr.Mr. SmithSmith _toto seesee youyou inin a

19、nan hour.hour.A.A. camecameB.B. hashas comecome C.C. willwill comecome D.D. comescomes)5.)5._youyou_fromfrom youryour parentsparents recently?recently?A.A. Did;Did; hearhear B.B. Have;Have; heardheard C.C. Do;Do; hearhear D.D. Will;Will; hearhear)6.)6. WeWe _TVTV atat homehome thisthis timetime last

20、last night.night.A.A. werewere watchingwatching B.B. watchedwatchedC.C. havehave watchedwatched D.D. wouldwould watchwatchD.D. willwill liveliveD.D. willwill collectcollect)7)7 WeWe _overover 15001500 EnglishEnglish wordswords byby thethe endend ofof lastlast monthmonth A.A. havehave learnedlearned

21、B.B. hadhad learnedlearned C.C. willwill learnlearn D.D. learntlearnt)8.)8. SheShe _inin ShanghaiShanghai forfor tenten yearsyears sincesince 1992.1992.A.A. hashas livedlived B B hadhad livedlived C.C. livedlivedD.D. willwill livelive)9.)9. SheShe _inin ShanghaiShanghai forfor tenten years.years.A.A

22、. hashas livedlived B.B. hadhad livedlived C.C. livedlived)10.)10. WeWe allall knowknow thatthat thethe earthearth_roundround thethe sun.sun.A.A. goesgoesB.B. wentwentC.C. isis goinggoingD.D. willwill gogo)11.)11. u uWhereWhere areare thethe boys?”boys?” TheyThey _soccersoccer onon thethe playground

23、.playground.A.A. playplayB B areare playingplayingC.C. werewere playingplaying D D playedplayed)12.)12. Look!Look! LucyLucy _underunder thethe tree.tree.A.A. readsreadsB B isis readingreadingC.C. waswas readingreading D D readread)13.)13. HeHe _moremore thanthan 200200 modelmodel carscars inin theth

24、e lastlast fivefive years.years.A.A. hashas collectedcollected B.B. hadhad collectedcollected C.C. collectedcollected)14)14 JimJim _a a letterletter toto hishis parentsparents atat 7:307:30 lastlast night.night.A.A. hadhad writtenwritten B.B. wrotewroteC.C. wouldwould writewrite D.D. waswas writingw

25、riting)15.)15. TheThe SmithsSmiths _inin BeijingBeijing sincesince twotwo weeksweeks ago.ago.A.A. stayedstayedB.B. werewere stayingstaying C.C. wouldwould staystay D.D. havehave stayedstayed)16.)16. u uWhenWhen _youyou _thethe bike?”bike?” LastLast Monday.”Monday.”A.A. have;have; boughtbought B.B. did;did; buybuyC.C. will;will; buybuy D.D.