1、房地產運營與管理 主講：王莉飛第一章 房地產投資概述第一節 房地產的種類 第二節 房地產投資的特性 第三節房地產投資的方式和利弊第四節 房地產投資的風險 第五節 風險與投資組合第一節 房地產的種類一、土地 二、在建工程 三、建成后物業 一、土地一能否開發：未開發的-鄉村集體土地已開發的-城市國有土地二土地所處形狀：生地、毛地、熟地二、在建工程曾經開場工程建立但尚未開工投入運用的房地產。三、建成后物業1.居住物業2.商業物業3.工業物業4.特殊物業第二節 房地產投資的特性一、位置的固定性(不可挪動性)二、壽命周期長 自然壽命 經濟壽命三、順應性四、不一致性五、政策影響性六、對專業管理的依賴性七、

2、相互影響性第三節 房地產投資的方式和利弊一、房地產投資的方式二、房地產直接投資 三、房地產間接投資四、房地產投資的利弊 一、房地產投資的方式直接投資間接投資直接投資 投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程,參與有關的管理任務，包括：從購地開場的開發投資和物業建成后的置業投資。間接投資將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理任務。二、房地產直接投資一房地產開發投資 投資者賺取開發利潤，風險大收益也大二房地產置業投資 投資者期望獲得收益、保值、增值和消費四方面的利益。一房地產開發投資指投資者從購買土地運用權開場，經過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃

3、設計和施工建立等過程，建成可以滿足人們某種入住需求的房地產產品，然后將其推向市場進展銷售，收回投資獲得利潤的過程。二房地產置業投資房地產置業投資的對象：增量房地產和存量房地產三、房地產間接投資一購買住房抵押支持證券二購買房地產開發投資企業的債券或股票三投資于房地產投資信托基金四、房地產投資的利弊 一房地產投資之利 二房地產投資之弊一房地產投資之利1.相對較高的收益程度2.可以得到稅收方面的益處3.易于獲得金融機構的支持4.能抵消通貨膨脹的影響5.提高投資者的資信等級二房地產投資之弊1.變現性差 非流動性資產2.投資數額宏大3.投資回收周期長4.需求專門的知識和閱歷第四節 房地產投資的風險一、系

4、統風險 二、個別風險 三、風險對房地產投資方向選擇的影響 一、系統風險對市場內一切投資工程均產生影響、投資者無法控制的風險.(一)通貨膨脹風險 (二)市場供求風險(三)周期風險 (四)變現風險(五)利率風險 (六)政策風險(七)政治風險 (八)或然損失風險二、個別風險僅對市場內個別工程產生影響、可以由投資者控制的風險.(一)收益現金流風險 (二)未來運營費用風險(三)資本價值風險 (四)比較風險(五)時間風險 (六)持有期風險三、風險對房地產投資方向選擇的影響(一)投資者根據不同類型房地產投資風險的大小,確定其合理的投資收益程度;(二)投資者盡能夠躲避控制或轉移風險.第五節 風險與投資組合投資組合實際投資組合實際:在一樣的宏觀經濟環境變在一樣的宏觀經濟環境變化下化下,不同投資工程的收益會有不同的反不同投資工程的收益會有不同的反響。把適當的投資工程組合起來便可以響。把適當的投資工程組合起來便可以到達一個最終和最理想的長久投資戰略。到達一個最終和最理想的長久投資戰略。 在一個固定的預期收益率下使風險