1、正商耿莊城中村改造項目正商耿莊城中村改造項目發展策略提報發展策略提報易居（中國）正商耿莊項目組易居（中國）正商耿莊項目組謹呈：謹呈：河南正商置業有限公司河南正商置業有限公司東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系物業發展建議物業發展建議營銷戰略營銷戰略解讀耿莊城中村改造項目解讀耿莊城中村改造項目繼繼“金色港灣、花都港灣、蔚藍港灣金色港灣、花都港灣、蔚藍港灣”等等“港灣系港灣系”產品產品一次升級之旅一次升級之旅！品牌升級：從品質地產向精品地產的轉型品牌升級：從品質地產向精品地

2、產的轉型戰略升級：正商鄭州大東南板塊戰略的橋頭堡戰略升級：正商鄭州大東南板塊戰略的橋頭堡產品升級：打造環線內稀缺低密度產品標桿產品升級：打造環線內稀缺低密度產品標桿東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系物業發展建議物業發展建議營銷戰略營銷戰略七里河文化長廊運河新區本案本案七里河七里河文化長廊文化長廊p 十七里河定位為給城市居民提供休閑娛樂、游覽觀光的城市河流。p 十八里河定位為展現地域特色，融入豐厚歷史文化城市河流。運運河新區河新區p 是我市西南經濟板塊上的一顆璀璨的明珠

3、。p 北起南三環、南至新鄭、西起繞城公路、西南連鄭堯高速引線、西北接新鄭路、東至管城，總面積約28平方公里。p 由“三縱”（京廣路、大學南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環、南水北調運河、南四環）所圍合12平方公里的運河新區核心區將是鄭州西南部未來發展的一個重要空間。東南板塊發展東南板塊發展“七里河文化長廊七里河文化長廊”和和“運河運河新區新區”等城市規劃的提等城市規劃的提出，為區域發展描繪較好的生態環境支持！出，為區域發展描繪較好的生態環境支持！東南板塊發展東南板塊發展未來城市南北軸核心地帶，未來城市南北軸核心地帶，“東擴南起東擴南起”已拉開新一輪已拉開新一輪造城序幕，城南中央生活區未來造城序

4、幕，城南中央生活區未來1 12 2年呼之欲出年呼之欲出啟示東南居住區主要承接在即，區域價值大有可為；耿莊項目東接七里河運河公園，西接市政主干道紫荊山路及地鐵2號線，優越的自然資源和地鐵物業將為項目打造精品奠定基礎。東擴南起：東擴南起：鄭東新區年度投資410億元，開發建設面積20平方公里。目前土地稀缺、急劇飽和。北區由于受到黃河濕地影響被限制建設。南區相對其他區域土地資源豐富，東南板塊處于一心、一帶、一軸的交匯地帶，潛力巨大。鄭州市90%郊縣在西南，規劃未來較長時間內會以南區發展為重點，努力在南區土地上再造一座國際化的新城。東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目

5、價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系物業發展建議物業發展建議營銷戰略營銷戰略區域競爭分析區域競爭分析主主力產品線力產品線以二房為主，表現出明顯的以二房為主，表現出明顯的“年輕化年輕化”置業特置業特征，一房出現明顯的供大于求現象，四房及復式等產品市場征，一房出現明顯的供大于求現象，四房及復式等產品市場需求不足，成為滯銷產品需求不足，成為滯銷產品一房市場集中35-50兩房市場集中70-90三房市場集中80-120 四房（復試）市場多為150以上大戶產品分析產品分析區域產品附加值存在區域產品附加值存在“錯層、入戶花園、露錯層、入戶花園、露臺臺”空

6、白點，空白點，“功能性功能性” ” 創新的產品更能贏得市場。創新的產品更能贏得市場。項目名稱平層錯層復式凸窗轉角窗步入凸窗入戶花園露臺多陽臺空中花園挑高陽臺橄欖城 幸福港灣 藍鉆 新藍鉆 橡樹玫瑰城 美景鴻城 亞星城市山水 中原新城 升龍國際中心 美林河畔 金海京江花園 區域競爭分析區域競爭分析區域產品在配套方面空白點較少，新項目必須需先達到區區域產品在配套方面空白點較少，新項目必須需先達到區域平均水平。域平均水平。項目名稱雙氣地暖新風系統水系水景特色樹種社區標志休閑設施老人活動設施兒童活動設施橄欖城 幸福港灣 藍鉆 新藍鉆 橡樹玫瑰城 美景鴻城 亞星城市山水 中原新城 升龍國際中心 美林河畔

7、 金海京江花園 區域競爭分析區域競爭分析物業類別： 住宅、寫字樓 商業項目特色 ：國際化社區建筑類別 ：多 層 小高層 高 層占地面積：1594畝建筑面積：135萬平方米地址：南三環與石柱路交匯處環線內唯一低密度、多層花園洋環線內唯一低密度、多層花園洋房式社區房式社區區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究- -橄欖城橄欖城75.29兩室兩廳一衛33.12一室一廳 戶型設置分配均勻，多層布局，落地平開窗，采光通風好，版式設計。 項目推盤策略采用大小戶型結合方式推出，避免客戶比較中舉棋不定，適用不同客戶的需求。區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究橄欖城橄欖城來源：來源：大范圍

8、集中在項目周邊的專業市場外，對金水、 中原、管城有零散輻射。 仍然以城市西南區域為核心區域。 市中心區域的移植度不高。新密新密耿莊耿莊客戶職業客戶職業私營業主是主力客群，其中以項目周邊專業市場為主。周邊市場有：京廣路鞋城、馮莊路茶葉市場、中陸物流廣場、萬客來、摩配城 。區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究橄欖城橄欖城物業類別：住宅、商 鋪建筑類別：高 層、小高層、多層均價：4800總戶數：2607（累計推案）客群：周邊改善需求、市區內低收入剛性需求區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究橡樹玫瑰城橡樹玫瑰城房型套數比例一房30-5037614.42%合計376100.00%

9、二房50-70118345.38%70-9014712.43%90-11093078.61%合計1068.96%三房130-1501044840.20%90-11031530.06%110-130403.82%70-9037936.16%合計31429.96%區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究橡樹玫瑰城橡樹玫瑰城89全明三房布局緊湊、89三房全明，并且配備飄窗和露臺126全明三房布局較為緊湊，面積利用率高；區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究橡樹玫瑰城橡樹玫瑰城物業類別：住宅、寫字樓、商鋪建筑類別：高層均價：4800元/平客群：周邊改善需求、市區內低收入剛性需求區域競

10、爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究美景鴻城美景鴻城120三房變四房（西邊戶）81兩房變三房（南戶）贈送面積贈送面積衛生間暗間（可引導）衛生間暗間（可引導）區域競爭分析區域競爭分析典型個案研究典型個案研究美景鴻城美景鴻城東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系物業發展建議物業發展建議營銷戰略營銷戰略未來未來東南板塊的核心，東接鄭東新區，南連運河新區和東南板塊的核心，東接鄭東新區，南連運河新區和航空物流港，臨近南三環，地理位置具有強烈的地域標航空物流港，臨近南三環，地理

11、位置具有強烈的地域標識性和輻射力。識性和輻射力。南區處于一心地帶，潛力巨大。市政配套將會不斷完善，城市化進程必將吸引更多的周邊地市人口落戶鄭州，90%的郊縣在鄭州西南，南區是郊縣移民入鄭首選。管城區在南三環路以北、商崗東路以東建設片級商業服務中心，遠期進一步發展體育設施，形成城市級體育文化中心；三環路以南地區，改造金岱工業園區，提高土地的利用率，建設高密度住宅區；紫荊山路南三環東環鄭東新區運河新區塊塊價值分析塊塊價值分析扼守鄭州東南，緊鄰地鐵，地鐵、扼守鄭州東南，緊鄰地鐵，地鐵、brtbrt快速公交構成快速公交構成立體交通、瞬間即可通達全城。立體交通、瞬間即可通達全城。p 東南區為鄭州以南地市

12、客源進入鄭州的必經之地。p 交通網絡優化，城邊村改造，基礎設施、公共服務設施的配套與共建共享，生態環境保護與營造，構建可持續發展的城市邊緣區。京珠高速、107國道、機場高速，鄭石高速、均與航海路匯合，直通全省。p 客運總站、 brt以及未來的地鐵5號線，都將為項目所在的區域帶來巨大的人流量地塊價值分析地塊價值分析p 十八里河鎮總體規劃，旨在通過規劃將規劃區域打造成為河南省實施城鄉統籌發展的先導區和示范區。n11占地55.67畝，原規劃教育用地，與n5互換后，同n4一樣，品質較高n7占地52.72畝，距氣象塔不足1000米，恐受氣象塔的限高的制約n9占地45.4畝，臨近南三環與中州大道十字交叉口

13、，是展示項目形象的最佳位置，相鄰氣象站，3.8容積率利用較低 n8占地55.74畝，臨主干道、存在噪音污染n10占地29.4畝，臨主干道南三環，又與社區隔主干道紫荊山路，建議原計劃用途不變項目教育、商業、安置房等硬性指標的實現結合地塊規模項目教育、商業、安置房等硬性指標的實現結合地塊規模分地塊價值分析分地塊價值分析東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系項目物業發展建議項目物業發展建議項目定位項目定位 水岸水岸 生態生態 低密度低密度 品質社區品質社區用最好的資源、板塊最先

14、進的居住規劃理念全用最好的資源、板塊最先進的居住規劃理念全 力打造市場上最優秀的水岸精品社區力打造市場上最優秀的水岸精品社區市場定位市場定位水岸生態，中央生活水岸生態，中央生活形象定位形象定位南區一種全新的生活空間南區一種全新的生活空間獨特的設計理念獨特的設計理念精致創新的產品精致創新的產品時尚氛圍的營造時尚氛圍的營造人性化人性化/個性化的服務個性化的服務趣味生活的體驗趣味生活的體驗 在產品上的表現方式在產品上的表現方式獨特獨特精致精致時尚時尚趣味趣味量身度做量身度做產品定位產品定位東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地

15、產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系項目物業發展建議項目物業發展建議營銷戰略營銷戰略公寓樓公寓樓（n1）高密度品質組團高密度品質組團（n3、n4、n11）安置房組團安置房組團（n6、n8、n10）住宅總體布局住宅總體布局依托運河景觀帶，按氣象站和高壓走廊依托運河景觀帶，按氣象站和高壓走廊的限制條件可劃分為低密度品質組團、高密度品質組團、的限制條件可劃分為低密度品質組團、高密度品質組團、安置房組團和公寓樓四種品質安置房組團和公寓樓四種品質中、低密度品質中、低密度品質組團（組團（n7、n9）低密度效果圖物業發展建議物業發展建議q配合用地邊界，建議局部通過旋轉、錯位的設計，令項目地塊得

16、以充分利用；q整體布局以坐北朝南行列式布局為主；但局部可有一些變化。如：錯落型的布局，局部增加一些點式的布局等，使居住空間的歸屬感更強；組團內平面布局形態組團內平面布局形態物業發展建議物業發展建議商業總體布局商業總體布局n2n2地塊設置集中商業，業態發展考慮地塊設置集中商業，業態發展考慮中型超市和會所配套服務設施，增加產品品質，沿魏莊中型超市和會所配套服務設施，增加產品品質，沿魏莊西街建特色商業一條街，貫穿項目整體形象西街建特色商業一條街，貫穿項目整體形象集中商業效果圖商業街效果圖臨干道雙層商鋪臨干道雙層商鋪社區商業街（社區商業街（2f）4f集中商業集中商業物業發展建議物業發展建議醫療醫療中、

17、小學中、小學（n5）會所會所配套總體規劃配套總體規劃社區配套整合市政中小學、醫院、運河公社區配套整合市政中小學、醫院、運河公園，盡可能提高其品牌效應，并和會所功能、特色商業街一園，盡可能提高其品牌效應，并和會所功能、特色商業街一起打造專屬業主的私人領地。起打造專屬業主的私人領地。停車場停車場n2物業發展建議物業發展建議典雅主義典雅主義物業發展建議物業發展建議順應發展，體現都市形象順應發展，體現都市形象吻合目標客戶需求吻合目標客戶需求成本角度考慮，控制成本成本角度考慮，控制成本本案：簡約主義風格本案：簡約主義風格建筑風格建筑風格特別做法：特別做法：通過大膽的色塊的運用，增強項目的昭示性及通過大膽

18、的色塊的運用，增強項目的昭示性及差異化、個性化，突顯項目的品質感、價值感。差異化、個性化，突顯項目的品質感、價值感。物業發展建議物業發展建議外立面外立面產品產品創新創新“n+1”戶型戶型入戶花園和內陽臺由早期提供過渡、休閑空間的功能入戶花園和內陽臺由早期提供過渡、休閑空間的功能物業發展建議物業發展建議雙層高陽臺建筑細部效果圖建筑細部效果圖建筑細部效果圖建筑細部效果圖雙層高陽臺產品產品創新創新錯層挑空陽臺錯層挑空陽臺物業發展建議物業發展建議里：通過外墻外移并將其做成凸窗完成產品創新產品創新凸窗利凸窗利用用物業發展建議物業發展建議產品創新產品創新提供多個套型平面，滿足家庭生命提供多個套型平面，滿足家庭生命周期內的多種需求周期內的多種需求定位思考定位思考東南板塊發展東南板塊發展正商板塊運動啟示正商板塊運動啟示項目價值分析項目價值分析區域競爭分析區域競爭分析鄭州房地產大勢鄭州房地產大勢項目定位項目定位kpi體系體系項目物業發展建議項目物業發展建議營銷戰略營銷戰略強化資源的運營強化資源的運營客戶營銷策略客戶營銷策略營銷布局營銷布局“以資源整合建立完善的營銷體系以資源整合建立完善的營銷體