1、自2000年來連續10年房地業一路高歌，暢通無阻、雖有小風小浪但還是造就了一批批億萬、千萬、百萬富翁，也使老百姓購房成為了奢望;自2010年以來，我國房地產市場經歷了史上最嚴厲的調控，在限貸、限購、限價等一系列政策措施的作用下，2011年樓市成交量大幅萎縮，房價過快上漲的勢頭得到遏制。2012年1月31日溫家寶主持召開國務院第六次全體會議，對當前重點工作部署時提到要繼續促進房價合理回歸。2012年房地產調控仍將繼續，但在執行細則方面進行微調的聲音也此起彼伏。而2012年海南房地產市場調控政策將會發生哪些變化？這些變化又將對海南房地產市場產生什么影響？購房時機何時出現？圍繞這些問題我進行簡要剖析

2、。一、2012年調控主基調不變，存在適度微調的可能性與以往的“空調”不同，此次房地產調控效果已經初步顯現。作為調控最為嚴厲的北京，2011年樓市成交量大幅下降。統計數據顯示，2011年北京市新建住宅成交9萬套，較2010年下降4%，較2009年下降39%;二手房成交13.7萬套，較2010年下降23%，較2009年下降45%。調控成果來之不易，調控成果的鞏固必然成為2012年北京市相關部門的重要工作，這也是2012年中央政府部署的重點工作之一。目前北京市已經明確提出2012年將繼續“限購”政策。2011年國家房地產宏觀調控政策對海南房地產市場影響明顯，2010年海南完成房地產開發投資46787

3、億元，2011年海南房地產開發完成投資663.05億元，比上年增長41.7%，占固定資產投資額的41.1%;全年房屋施工面積3659.88萬平方米，增長35.6%;銷售面積888.19萬平方米，增長3.9%。在房屋價格方面，海口去年12月房屋銷售價格同比上漲35.5%，環比上漲0.2%;三亞房屋銷售價格同比上漲43.35%，環比漲0.1%，兩城市房價同比漲幅繼續領跑全國。2011盡管房地產開發投資繼續增長，但房地產業的增速卻由2010年增長27.1%回落到5.0%。海南省政府秘書長徐莊介紹，海南省2011年地區生產總值(gdp)2515.29億元，比上年增長12%，經濟保持平穩較快增長，但也存

4、在經濟增速減緩等問題，未完成全年預期增長13%的目標。其主要原因是國家加大宏觀調控力度，出臺了一系列遏制樓市的措施，對海南房地產影響非常明顯，導致房地產業回落幅度較大，從而影響整個經濟增速回落。海南省住房和城鄉建設廳廳長王志宏說，為了促進海南房地產業發展，今年將繼續鼓勵支持行業協會、開發商繼續舉辦各類房地產促銷展銷活動;建立多元多層次房地產開發體系，重點發展度假酒店、度假村、養生療養等經營性房地產業;同時將完善預售資金監管機制。海南省統計局局長符國瑄表示，在保障房方面，去年海南開工建設11.22萬套保障房，竣工4.85萬套，占計劃的119.1%;全年開工建設面積900.01萬平方米，占計劃總面

5、積的140.5%，其中竣工面積384.66萬平方米，占計劃的155.9%。2012年是全面實施“十二五”規劃的第二年，是國際旅游島建設全面推進的重要一年，省委、省政府把2012年確定為“項目建設年”，海南將在重點項目建設，擴大投資方面下真功夫，2012年海南將努力促進房地產業健康發展，抓住房地產市場調控契機，推動房地產結構調整，控制普通商品住房開發，控制岸線房地產規模，重點發展旅游地產、商業地產等高檔經營性項目，優化空間布局，提高檔次水平，促進可持續發展。加大房地產促銷力度，逐步消化保有量，爭取2012年房地產銷量穩中有升，繼續發揮在穩增長中重要作用。三亞市六屆人大一次會議上，三亞市市長王勇作

6、的政府工作報告指出，五年來全市生產總值年均增長17.9%。今后的5年，三亞將著力保持房地產業平穩健康發展，加大商業地產和商務辦公地產發展力度，嚴格控制濱海一線住宅建設，三亞普通住宅“大限”或至。盡管房地產調控的主基調未變，但調控政策仍存在適度微調的可能性，原因主要有三點：一是、海南國際旅游島建設離不開房地產對經濟的拉動，離不開島外資金的流入，企業在承受資金壓力的同時，海南省各級政府也在承受經濟下行的壓力。二是、國內外經濟形勢的巨大不確定性增加了2012年經濟下行的壓力，而考慮到房地產市場對經濟發展的拉動作用，不排除對現行調控措施進行微調的可能性;三是、現行的調控措施在打擊投資投機需求的同時，也

7、不可避免地誤傷了剛需和改善型需求等自住需求。從這點來看，房地產調控政策也存在微調的必要性，比如首套房利率和首付成數回歸優惠，既符合房地產調控的大方向，同時也有助于房地產行業實現“軟著陸”; 海口市產權式酒店管理暫行辦法于2012年2月1日起施行，具分析海口推出海口市產權式酒店管理暫行辦法的目的是為了海口住宅銷售市場轉型，海南原本就在大搞旅游地產，產權式酒店是一個折中做法，一種變相的松動;直接說松動，在風口浪尖上;直接搞酒店，不一定有那么賺錢，產權式酒店應運而生，其實就是一種變相的酒店住宅或住宅酒店而已。二、銀行壓力與信貸松動住建部曾在2011年底表示嚴格實施差別化住房信貸政策，優先保證首次購房

8、家庭貸款需求，該表態隨后引發市場對首套房利率放松的猜測。住建部和央行連續釋放滿足首套房貸款需求的信號之下，市場對于首套房利率放開的預期也在增加。2012年金融市場工作座談會上，央行行長助理郭慶平指出，2012年金融市場工作要圍繞“穩中求進”的主基調和穩健貨幣政策基本要求展開。在房貸方面，繼續落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭貸款需求。2月7日從中國銀行某支行了解到只要在該行存有金融資產50萬以上，就能享受8.5折的首套房貸款利率優惠。所謂金融資產，是指存款、理財產品、基金等。中國銀行上述支行規定，客戶若存有金融資產50萬以上

9、，就能享受首套房貸款利率8.5折優惠;如果存30萬40萬，則是9折;10萬30萬，為9.5折;10萬以下的話，則是基準利率。并非所有銀行都有同樣措施，在首套房貸款利率方面，中信銀行在基準利率基礎上上浮5%，深發展上浮10%，郵儲銀行則上浮15%。二套房貸款利率方面，中行為基準利率的1.1倍，有金融資產也不能下調。其他銀行二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮5%至15%不等。每家銀行都不一樣，有的銀行資金寬裕就不需要這樣，堅信2012開發商、政府日子不好過、銀行的日子也不好過，信貸松動勢在必行。三、2012年上半年房價下行壓力較大，下半年成交量將會漸趨穩定在嚴厲的樓市調控下，海南房地產市場經歷了前

10、所未有的調整。2012年1月海南商品房市場共簽約2753套，環比上月減少了113套，簽約面積260230.51，環比下降3.60%，簽約均價14664.76元/，環比上漲32.93%;量跌價漲成為事實。2012年1月三亞商品房簽約112184占全省簽約總量的43%排名第一，海口簽約102051占全省的39%排名第二，瓊海簽約15912占全省6%排名第三，文昌簽約14074占全省6%排名第四，其他依次為陵水4091占2%，五指山3289、定安2988、保亭2602各占1%。 簽約面積環比增加的市縣有5個，分別是：定安48.09%、三亞44%、保亭13%、萬寧8%、文昌4%;簽約面積環比減少的市縣

11、有4個，降幅分別為：陵水下降13%、海口下降22%、五指山下降47%、瓊海下降50%。本月三亞商品房簽約均價24457.48元/排名第一，其次為陵水簽約均價21277.25元/，瓊海簽約均價9363.22元/排名第三，保亭簽約均價8038.22元/排名第四，萬寧6750.18元/排名第五，其余：海口6711.02元/、五指山6460.04元/、文昌5561.88元/、定安3556.78元/。 本月有4個市縣均價上漲，瓊海漲幅最高達29.10%，三亞漲幅27.06%排名第二，其余為保亭7.69%、五指山1.84%;均價下降的市縣有5個，定安下降16.62%、陵水下降15.06%、海口下降9.72

12、%。2012年1月海口商品房市場共簽約964套，環比上月減少224套，簽約面積102051.13，環比下降21.81%，簽約均價6711.02元/，環比下跌9.72%。2012年1月三亞商品房市場共簽約1153套，環比上月增加287套，簽約面積112183.86，環比增加43.93%，簽約均價24457.48元/，環比上漲27.06%。海南島經濟快速增長，在2010年海南房地產開發涌動新一輪熱潮、住宅銷售形勢一片火爆之際，有人預計好景長不了，事實則證明他們的預言不準。2011年海南全省房屋銷售誰最牛？海口市，省統計局數據顯示：2011年，全省共銷售各類房屋888.19萬平方米，比2010年的8

13、54.73萬平方米增加33.46萬平方米，同比增長3.9%，共實現銷售額759.27億元，比2010年的734.09億元增加25.18億元，同比增長3.4%。在全部十八個市縣中，年銷售面積在50萬平方米以上的市縣依次是海口市、三亞市、瓊海市、文昌市、澄邁縣、陵水縣，全年分別銷售225.55、163.69、112.44、81.92、81.84、52.19萬平方米。 2011年是海南房地產投資快速增長年，房地產開發投資水漲船高，增速也很快。在全省十八個市縣中，有七個市縣的房地產開發投資成倍數增長，依次是臨高縣、白沙縣、儋州市、屯昌縣、瓊中縣、保亭縣、萬寧市，全年房地產開發投資分別較上年增長5.4、

14、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍。 2011年房地產開發投資規模居全省前五位的市縣依次是三亞市、海口市、陵水縣、瓊海市、澄邁縣，全年分別完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.85億元，較上年分別增長34.6%、39.8%、59.3%、21.3%、13.4%。 2011年全省共完成固定資產投資1611.41億元，比上年增長36.2%，在列入統計的十九個投資行業中，投資增長最快的建筑業，全年實際完成投資37.44億元，較上年的增幅達3.2倍，居十九個行業之首。居二至五位的依次是采礦業、科研技術服務及地質勘查業、衛生社會保障和社會福利業、信息傳輸計算機服務和軟

15、件業，較上年的增幅分別為2.4倍、1.3倍、99.7%、78.3%。而投資規模最大的前五個行業依次是房地產業、住宿餐飲業、制造業、電氣燃氣及水的生產和供應業、水利環境和公共設施管理業，全年分別完成投資746.66、148.41、132.84、119.59、108.02億元，也是五個投資過百億元的行業。 從整體上看，目前房地產市場的觀望氣氛已經形成，限購繼續、調控大環境未變的情況下，海南房地產市場的低迷不太可能出現大的轉變，因此我認為2012年上半年海南房地產業仍將面臨較大的壓力，而隨著市場的發展、房價的調整、調控政策的微調，2012年10月份以后海南房地產市場成交量將會逐漸趨于穩定，對于投資度假置業的購房者來說，2012年二季度末三季度初或是個不錯的購房時機。 海南房地產屬于旅游地產，非硬性需求，即旅游、投資、度假養老為一體的復合式地產;大海、沙灘、空氣