1、論房地產市場的法律規制摘要 :本文通過觀察當前我國房價畸高的現實狀況， 借 助事實整理出近年來我國房產市場在逐步規范的進程中存 在的問題并試圖找出原因，從對事實的觀察和原因的分析， 重點從法律的角度認識國家和中央政府規制房產市場的宏 觀調控政策的特點及不足。嘗試對完善現存的規制房產市場 的法律規范和政策措施提出建議，以求我國房產市場朝更健 康務實的方向發展。關鍵詞 : 房產市場；現狀；法律規制一、我國房產市場現狀及存在的問題1. 房地產業總體規模越來越大 我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的 情況。據國家統計局出版的中國大型房地產與建筑業企 業 2004年鑒， 2003 年，全國房

2、地產開發企業達到 37123 個，完成房地產開發投資 10154 億元，企業資產總值 40486 億元，經營總收入 9137 億元，利潤總額 506 億元。這表達 的是 2003 年的事。 2005 年 1-8 月，房地產業共完成投資 9958.42 億元人民幣，比 2004 年同期增長 23.9%。在國家統 計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅 次于制造業（ 27.5%），位居第二。 2005 年上半年，全國房地 產開發完成投資 6193.06 億元，同比增長 23.5%。這些數字 說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投 入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部

3、分行業。可以 說房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。2. 房價問題是房產市場的核心問題住房不是簡單的商品， 具有很強的 “公共產品” 的屬性。 老百姓只有“居者有其屋” ，社會才能長治久安，經濟才能 持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩 年，我國的房價飛速上漲把約 70% 的民眾隔離在市場之外， 從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了 政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出 消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房 地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否 確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的 家庭收入增

4、長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不 下已是不爭的事實。二、房價居高不下的原因分析國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將 成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。 1978 年至 2004 年，我國城鎮化水平由 17.9%提高到 41.8% ，城鎮人口從 1.7 億增加到 5.4 億，全國 城市總數由 193 個增加到 661 個。 能否抑制房地產出現的 泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點 在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。 房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收 入和快速拉高地方GDP,地方政府以各種

5、政策為地產業大開 方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如 果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實， 抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實 到位，抑制房地產泡沫才有希望。三、對規范房產市場的法律規制建議1.調控房價漲幅的必要性 關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其 屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要 國家和地區人均 GDP 在 1000美元至 3000 美元階段的消費 結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的 15 30；住房消費超過收入 30的家庭， 即存在過度負 擔。據我國主流媒體一項調查，目前 31.8的購房

6、者月供占 到月收入的 50以上，已超過國際上公認的住房消費警戒 線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影 響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴” 。中國開發房地 產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構 相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地 產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對 整體經濟的影響程度也就更深。2.明確房產市場的發展模式 目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產 市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工 作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和 消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定

7、 位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必 然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應 的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可 以說，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明 確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國 特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房 產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品 市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產 市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還 是政策效果都將完全不一樣了。3. 多種調控手段相結合要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制， 單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律 和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅 收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目 的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也 要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各 個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿 論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門 的監管機構， 專門收集市場的不誠信， 不規范的行為和現象， 提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做 出建議甚至立法的提案最