1、政策性住房概念政策性住房：指政府提供優惠政策，享受政府相關稅收、 福利等條件，具有保障性質的住房。包括：限價商品房、公 共租賃住房、廉租住房、經濟適用住房、棚戶區改造安置房、 農村危房改造住房等。保障性住房：是指公共租賃住房、廉租住房、經濟適用 住房、棚戶區改造安置房、農村危房改造住房。一、公共租賃住房：是指限定建設標準和租金水平，面 向符合規定條件的城鎮 中等偏下收入住房困難家庭、新就業 無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員由租的保障性 住房。公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。成套建設的公共租賃住房，單套套內建筑面積控制在 60平方米以下。土地供應可以采取由讓、劃撥、租賃、土

2、地作價入股注 入項目公司等方式。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃 住房，建設用地 實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住 房，建設用地可以采用由讓、租賃或作價入股等方式有償使 用。對于按照規定采取劃撥方式供地的，需依法支付土地補 償費、拆遷補償費。二、廉租住房：廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物 配租等相結合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請 廉租住房保障的 城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補 貼，由其自行承租住房。實物配租是指 縣級以上地方人民政 府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住 房，并按照規定標準收取租金。 單套套內建筑面積控制在 50 平方米以下。土地供應實行

3、行政劃撥方式供應。三、經濟適用住房：是指政府提供政策優惠，限定套型 面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地鎮的范圍內，家 庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規定條件的家庭。 經濟適用住房應當控制在中小套型范圍內，中套住房面積控 制在80平方米（ 5乎方米），小套住房面積控制在 60平方 米（5平方米）。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不 高于3%核定。土地供應實行行政劃撥方式供應。需依法支付土地補償 費、拆遷補償費。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后, 以補交土地由讓金等方式

4、，變相進行商品房開發。四、棚戶區改造安置房： 棚戶區拆遷或改造后的補償安 置房。主要包括城市棚戶區、 國有工礦棚戶區、國有林區（林 場）棚戶區、國有墾區（農場）棚戶區。土地供應實行招標拍賣桂牌由讓方式供應，安置住房中 涉及的經濟適用住房、廉租住房和符合條件的公共租賃住房 建設項目可以通過劃撥方式供地。對于按照規定采取劃撥方式供地的，需依法支付土地補償費、拆遷補償費。五、限價商品房：國務院辦公廳轉發建設部等部門關 于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知（國辦發,2006? 37號）中指由：土地供應應在限套型、限房價基礎 上，采取竟地價、竟房價的辦法，以招標方式確定開發建設 單位。其中提到的“限

5、套型”、“限房價”的普通商品住房， 被稱作“限價商品房”。各地實際操作中采取了 “限地價、競房價”，“限房價、竟地價”，“限地價、竟配建政策性住房”等多種模式。士地供應實行招標拍賣掛牌出讓方式供應。2015年7月3日整理政策性住房文件摘錄國務院關于豉勵和引導民間投資健康發展的若干意 見（國發，2010? 13號）：豉勵民間資本參與政策性住房建設。支持和引導民間資 本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參 與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。國務院辦公廳轉發財政部發展改革委人民銀行關于 在公共服務領域推廣政府和社會資本合作模式指導意見的 通知（國辦發，2015? 42號）：（

6、指能源、交通運輸、水利、 環境保護、農業、林業、科技、保障性安居工程、醫療、衛 生、養老、教育、文化等公共服務領域）多種方式保障項目用地。實行多樣化土地供應，保障項 目建設用地。對符合劃撥用地目錄的項目，可按劃撥方式供 地，劃撥土地不得改變土地用途。建成的項目經依法批準可 以抵押，土地使用權性質不變，待合同經營期滿后，連同公 共設施一并移交政府；實現抵押權后改變項目性質應該以有 償方式取得土地使用權的，應依法辦理土地有償使用手續。 不符合劃撥用地目錄的項目，以租賃方式取得土地使用權 的，租金收入參照土地由讓收入納入政府性基金預算管理。 以作價由資或者入股方式取得土地使用權的，應當以市、縣 人民

7、政府作為出資人，制定作價出資或者入股方案，經市、 縣人民政府批準后實施。山東省人民政府關于豉勵和引導民間投資健康發展 的實施意見（魯政發，2012? 32號）：（二）引導民間資本投資保障性安居工程建設27 .豉勵民間資本根據市、縣 （市、區）保障性安居工程 建設規劃和年度計劃，通過直接投資、間接投資、參股、委 托代建等多種方式，參與廉租住房、公共租賃住房、經濟適 用住房、限價商品住房和棚戶區改造等保障性安居工程建 設，按規定或合同約定的租金標準、價格，向政府核定的保 障對象由租、由售。其中，接受政府委托代建廉租住房和公 共租賃住房的，建成后由政府按合同約定回購。28 .建立多元化的資金來源渠道

8、。對實行公司化運作并 符合貸款條件的民間投資保障性住房項目，銀行業金融機構 按照風險可控、商業可持續原則給予積極支持，各級政府要 根據山東省公共租賃住房項目貸款財政貼息資金管理暫行 辦法（魯財綜，2011? 138號）規定的貼息幅度及年限對公 共租賃住房建設和運營給予支持。支持民間投資主體在政府 核定的保障性安居工程建設投資額度內，通過發行企業債券 進行項目融資。29 .落實稅費優惠政策。民間資本投資建設的保障性安 居工程，符合財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟 適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅，2008?24號）、關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠 政策的通知（財稅，

9、2010? 42號）和關于支持公共租賃住 房建設和運營有關稅收優惠政策的通知（財稅，2010? 88號）規定的，可以享受有關稅收優惠。同時，按規定免收行 政事業性收費和政府性基金。5國務院關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見 （國發, 2015? 37 號） ：推動政府購買棚改服務。各省（區、市）應根據棚改目標任務，統籌考慮財政承受能力等因素，制定本地區政府購買棚改服務的管理辦法。市、縣人民政府要公開擇優選擇棚改實施主體，并與實施主體簽訂購買棚改服務協議。市、縣人民政府將購買棚改服務資金逐年列入財政預算，并按協議要求向提供棚改服務的實施主體支付。年初預算安排有

10、缺口確需舉借政府債務彌補的市、縣，可通過省（區、市）人民政府代發地方政府債券予以支持，并優先用于棚改。政府購買棚改服務的范圍，限定在政府應當承擔的棚改征地拆遷服務以及安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面，不包括棚改項目中配套建設的商品房以及經營性基礎設施。完善財稅支持政策。積極探索財政資金撬動社會資金和金融資本參與政府和社會資本合作項目的有效方式。中央財政出資引導設立中國政府和社會資本合作融資支持基金，作為社會資本方參與項目，提高項目融資的可獲得性。探索通過以獎代補等措施，引導和鼓勵地方融資平臺存量項目轉型為政府和社會資本合作項目。落實和完善國家支持公共服務事業的稅收優惠政策，公共服務項目采

11、取政府和社會資本合作模式的，可按規定享受相關稅收優惠政策。鼓勵地方政府在承擔有限損失的前提下，與具有投資管理經驗的金融機構共同發起設立基金，并通過引入結構化設計，吸引更多社會資本參與。國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通 知（國辦發，2014? 36號）：加快配套設施建設。市、縣人民政府應當編制棚戶區改造配套基礎設施年度建設計劃， 明確建設項目、開工竣工時間等內容。棚戶區改造安置住房 小區的規劃設計條件應當明確配套公共服務設施的種類、建 設規模和要求等，相關用地以單獨成宗供應為主，并依法辦 理相關供地手續；對確屬規劃難以分割的配套設施建設用地，可在招標拍賣桂牌由讓商品住房用地或劃撥供應

12、保障性 住房用地時整體供應，建成后依照約定移交設施、辦理用地 手續。配套設施建成后驗收合格的, 要及時移交給接收單位。確保建設用地供應。市、縣人民政府應當依據棚戶區改 造規劃與棚戶區改造安置住房建設計劃，結合改造用地需 求、具備供應條件地塊的具體情況和實際拆遷進度，編制棚 戶區改造安置住房用地供應計劃。地方各級住房城鄉建設、 國土資源部門要共同商定棚戶區改造用地年度供應計劃，并 根據用地年度供應計劃實行宗地供應預安排，將棚戶區改造 和配套設施年度建設任務落實到地塊。市、縣規劃部門應及 時會同國土資源部門，嚴格依據經批準的控制性詳細規劃， 確定棚戶區改造區域全部擬供應宗地的開發強度、套型建筑 面

13、積等規劃條件， 涉及配套養老設施、科教文衛設施的，還 應明確配建的設施種類、比例、面積、設施條件，以及建成 后交付政府或政府收購的條件等要求，作為土地供應的條 件。市、縣國土資源部門應及時向社會公開棚戶區改造用地 年度供應計劃、供地時序、宗地規劃條件和土地使用要求， 接受社會監督。國務院關于加快棚戶區改造工作的意見（國發，2013?725號）： 豉勵和引導民間資本根據保障性安居工程任務安 排，通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式 參與棚戶區改造。要積極落實民間資本參與棚戶區改造的各 項支持政策，消除民間資本參與棚戶區改造的政策障礙，加 強指導監督。確保建設用地供應。棚戶區改造安置住

14、房用地納入當地 土地供應計劃優先安排，并簡化行政審批流程，提高審批效 率。安置住房中涉及的經濟適用住房、廉租住房和符合條件 的公共租賃住房建設項目可以通過劃撥方式供地。國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導 意見（國辦發，2011? 45號）： 大力推進以公共租賃住房 為重點的保障性安居工程建設。重點發展公共租賃住房，要 加大政府投資建設力度，綜合運用土地供應、資本金注入、 投資補助、財政貼息、稅費優惠等政策措施，吸引企業和其 他機構參與公共租賃住房建設和運營，多渠道增加公共租賃 住房供應。政府投資的公共租賃住房項目可以委托企業代 建，市縣人民政府逐年回購。公共租賃住房項目采取劃撥、

15、由讓等方式供應土地，事先要規定建設要求、套型結構等， 作為土地供應的前置條件。同時,公共租賃住房項目可以規 劃建設配套商業服務設施， 統一管理經營，以實現資金平衡。 新建普通商品住房項目，應當規劃配建一定比例的公共租賃 住房，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。確保用地供應。市縣人民政府應當依據住房保障規劃和 保障性安居工程年度建設任務，科學編制土地供應計劃，涉 及新增建設用地的要在年度土地利用計劃中優先安排、單列 指標，做到應保盡保。要提前做好項目儲備并落實到具體地塊，努力挖潛，充分利用存量建設用地。涉及新增建設用地 的，要提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時 供地。儲備土地

16、和收回使用權的國有土地，優先安排用于保 障性住房建設。嚴禁改變保障性住房建設用地用途，擅自改 變用途的，要依法從嚴處理。經濟適用住房購房人通過購置、繼承、受贈等方式取得 其他住房，不再符合經濟適用住房保障條件的，應當退由經 濟適用住房，或者通過補交土地收益等價款取得完全產權。 對拒不服從退由管理的，可以依照規定或合同約定申請人民 法院強制執行。國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意 見（國發，2007? 24號）：廉租住房和經濟適用住房建設 用地實行行政劃撥方式供應。加強單位集資合作建房管理。單位集資合作建房只能由 距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業，在 符合城市規劃前提下

17、，經城市人民政府批準，并利用自用土 地組織實施。單位集資合作建房納入當地經濟適用住房供應 計劃，其建設標準、供應對象、產權關系等均按照經濟適用 住房的有關規定執行。在優先滿足本單位住房困難職工購買 基礎上房源仍有多余的，由城市人民政府統一向符合經濟適 用住房購買條件的家庭由售，或以成本價收購后用作廉租住 房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位 不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建 房不得向非經濟適用住房供應對象出售。財政部 國土資源部 住房城鄉建設部 中國人民銀行國家稅務總局銀監會關于運用政府和社會資本合作模式推 進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知（財綜，20

18、15?15 號）:（一）財政政策。市縣財政部門統籌運用各級政府安排 用于公共租賃住房的資金，通過貸款貼息方式支持公共租賃 住房政府和社會資本合作項目購建和運營管理，具體貼息辦 法按照財政部印發的城鎮保障性安居工程貸款貼息辦法（財綜，2014? 76號）規定執行。同時，根據公共租賃住房 保障對象的支付能力給予分檔補貼，重點對城鎮低收入住房 困難家庭發放租賃補貼，配合同級住房保障部門督促保障對 象按照合同約定的市場租金水平向項目公司繳納住房租金。 對于試行公共租賃住房政府和社會資本合作項目試點的地 區，中央財政不改變城鎮保障性安居工程資金分配方式。（二）稅費政策。對公共租賃住房建設按照國家現行有

19、關規定免收各項行政事業性收費和政府性基金；落實現行有 關公共租賃住房購建和運營管理稅收優惠政策。（三）土地政策。一是新建公共租賃住房建設用地可以 租賃方式取得，租金收入作為土地由讓收入納入政府性基金 預算管理。二是對于新建公共租賃住房項目，以及使用劃撥 建設用地的存量公共租賃住房項目，經市縣人民政府批準， 政府可以土地作價入股方式注入項目公司，支持公共租賃住 房政府和社會資本合作項目，不參與公共租賃住房經營期間 收益分享、但擁有對資產的處置收益權。三是在新建公共租 賃住房政府和社會資本合作項目中，可以規劃建設一定比例 建筑面積的配套商業服務設施用于由租和經營，以實現資金 平衡并有合理盈利，但不

20、得用于銷售和轉讓。（四）收購政策。對于收購符合公共租賃住房條件的存 量商品住房項目，按照政府搭橋、公司主導、雙方自愿、保 本不虧的原則確定收購價格；也可以按當地公共租賃住房建 設成本及合理收益率確定收購價格。（五）融資政策。一是銀行業金融機構要在房地產開發 貸款大項下建立公共租賃住房開發貸款的明細核算，對公共 租賃住房貸款單獨核算、單獨管理、單獨考核，根據自身實 際，在依法合規、風險可控的前提下，加大對政府和社會資 本合作模式公共租賃住房試點項目的信貸支持力度。二是豉 勵社保基金、保險資金等公共基金通過債權、股權等多種方 式支持項目公司融資。三是支持項目公司發行企業債券，適 當降低中長期企業債

21、券的發行門檻。四是支持以未來收益覆 蓋融資本息的公共租賃住房資產發行房地產投資信托基金（reits）,探索建立以市場機制為基礎、可持續的公共租賃 住房投融資模式。住房和城鄉建設部發展和改革委員會 財政部 國土資源部 中國人民銀行 國家稅務總局 中國銀行業監督管理 委員會關于豉勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問 題的通知（建保，2012? 91號）：多種方式引導民間資本參與保障性安居工程建設。豉勵 和引導民間資本根據市、縣保障性安居工程建設規劃和年度 計劃，通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方 式參與廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品 住房和棚戶區改造住房等保障性安居工

22、程建設，按規定或合 同約定的租金標準、價格面向政府核定的保障對象由租、出 售。具體方式如下：（一）直接投資或參股建設并持有、運營公共租賃住房。（二）接受政府委托代建廉租住房和公共 租賃住房，建成后由政府按合同約定回購。（三）投資建設經濟適用住房和限價商品住房。建廉租住房和公共租賃住房，按合同約定無償移交給政府， 或由政府以約定的價格回購。（五）參與棚戶區改造項目建設。落實民間資本參與保障性安居工程建設的支持政策。民 間資本參與保障性安居工程建設的，享受下列政策支持：（一）對實行公司化運作并符合貸款條件的項目，銀行業金 融機構依據關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程 金融服務工作的通知（銀發

23、，2011? 193號）的有關規定， 按照風險可控、商業可持續原則給予積極支持。（二）地方政府可采取貼息方式對公共租賃住房建設和運營給予支持， 貼息貸款只能用于公共租賃住房建設和運營，不得用于與此 無關的項目及開支，貼息幅度及年限按照財政部有關規定執 行，具體辦法由市、縣人民政府制定。民間資本參與各類棚 戶區改造，享受與國有企業同等的政策。（三）可以在政府核定的保障性安居工程建設投資額度內，通過發行企業債券 進行項目融資。（四）符合財政部、國家稅務總局關于廉 租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知（財稅，2008? 24號）、關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有 關稅收優惠政策的通知（財

24、稅，2010? 42號）和關于支 持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知（財稅，2010? 88號）規定的，可以享受有關稅收優惠政策。同 時，按規定免收行政事業性收費和政府性基金。（五）用地上適用國家規定的保障性安居工程土地供應和開發利用政策。（六）公共租賃住房項目可以規劃建設配套商業服務設 施，統一管理經營，以實現資金平衡。財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國 有工礦棚戶區改造工作的通知（財綜，2010? 8號）：嚴格按照規定免收土地由讓收入。按照建保，2009? 295號文件規定，棚戶區改造安置住房中涉及的經濟適用住房和 廉租住房建設項目可以劃撥方式供地。各地在貫徹落實過程 中，要制定具體操作辦法。對于按照規定采取劃撥方式供地 的，除依法支付土地補償費、拆遷補償費外，一律免收土地 由讓收入。住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、國土資 源部、中國人民銀行 國家稅務總局 中國銀行業監督管理委 員會關于加快發展公共租賃住房的指導意見（建保，2010?87 號）:公共租賃住房房源通