1、步行商業街成功開發要素針對國內近兒年步行商業街開發熱潮，中國步行商業街工作委員會本著為各商業街服 務指導的職能，走訪了大量商業街區，根據全國一些商業街的發展情況，結合各方面的專 家的理論研究，我們初步總結出以下15個成功開發要素。一、科學規劃。我們知道，一個城市的商業開發是一個城市規劃的重要組成部分，而商業街，特別是步 行商業街的規劃，乂是一個城市商業規劃的點睛之筆,一條步行商業街在進行了整體的規 劃之后。在具體的一些產品形態方面的規劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商 業街由于在前期產品的規劃、設計階段，沒有注意或重視商業街開發規律,特別是一些商 業以外的投資主體進入商業街開發領域，導

2、致了房地產開發和商業運作嚴重脫節的悄況, 這樣的例子非常的多。今天上午，開發商組織我們到南花園商業街參觀。我非常高興看 到,這個項訂對詢期的規劃是非常重視和科學的。走到頂層的時候看到樓層很高,是準備 引進電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設計是無法實現。在整個的商業街開發中, 要有科學的規劃設計，在以后的招商過程中，也有動態的調整過程,這要求在規劃設計階 段做到彈性設訃。二、準確定位。作為步行商業街的定位，基于兒個方面：第一,本地區在城市歷史的淵源和資源。不能 過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業街處在成熟的商圈， 這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業態非常全面、豐富

3、、成熟的商圈，我們如何定位? 這個定位既要遵循、依托自身所在區域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準 確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經營的范圍中銷售的方位也可能很廣 泛。三、慎重選址。這是非常重要的。應該說南花園商業街從整個的地理位置講，是非常優越的。我今天 主要談的是關于一個商圈的新概念。近兒年隨著各地城市的環境、交通設施的變化，應該 說傳統的商圈概念已經發生很大變化。從現在的悄況看，商圈不是圓的，對待選址，南花 園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護欄的問題。98 年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫一條護欄，攔死了一個商場，當時引起了廣泛影

4、 響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才乂獲得新生，所以交通對整個商業項LI, 特別是對步行商業街作用非常重要。四、招商先行。LI前國內一些城市的開發商，在整個商業街建設前期，沒有很好的和商家結合，沒有 明確商家的需求，開發帶有一定的盲性，導致和后期招商脫節。我們一直在倡導大連萬 達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯盟，我們在日后的招商與經營過程中，成功 的可能性將大大提升。五、規模適度。從全國商業街建設看，存在求大求洋的現象,很多商業街從1公里到3公里，其至更長, 步行商業街規模有無限擴大的趨勢。很多的開發商，在開發商業街的時候，更多考慮規模 效益，但是忽略了邊際效益，按照經濟學的邊際

5、效益理論，最佳規模產生最佳效益。根據 協會近年的總結和研究結果，我們認為一條步行商業街有長、寬、高的比例要求。我們 認為一般的步行商業街，長度在3 0 0米左右為宜，特大城市更長，以600以內為最佳。 南花園商業街是2 00多米，從城市惜況看,2 0 0多米是適合的。集中精力把2 0 0米做好 是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業街的寬度，我們認為,應該在十兒、二 十兒米為宜，一些迷你型的更窄一些,大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少 有走到一端再回來。所以街過寬可能導致顧客疲勞，導致商機的喪失。高度，一般商業街 的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條

6、步行商業街中，樓 層過高，第一行走不便，人們習慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業街中出 現更多的高樓大廈,大家很難駐足，其至會產生高樓效應，使商業街整體空間產生壓迫感。六、因地制宜。本地、本區域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本的特色所在。今 年我們走了兒十條商業街，光凱旋門就見到十兒個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣 告上、不同的商業街形象都似曾相識，商業街規劃設計丟掉了本身民族化的特色，過分追 求洋化的東西。七、錯位經營。從近兒年的情況看，中國零售業競爭已經從店與店之間的競爭，發展到街與街之間 的競爭。石家莊可能有這個感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講,就是

7、去西單還 是王府井。也就是街與街之間的競爭。在南花園具體的經營中，要考慮更多的自身經營特 色,要搞好與周邊商業的錯位。從近兒年的悄況看，在商業街各種類型形態中，特色商業 街最具有生命力。而綜合商業街，特別是在一個城市如果出現兒條，或者更多條的情況下, 經營的難度會越來越增大。南花園商業街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應 最大限度發揮它的特色。98年的時候，南京路請國外進行了一個調研，各業態中餐飲是3、 休閑娛樂是3,購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。八、以人為本。不同的商業街從發展過程中經歷了兒個階段，笫一個階段單純以購物為主;第二個 階段適當考慮了一些

8、對人的關懷;笫三是以人為本的原則。現在一些發達國家，包括非常 成功的商業街、步行街，更多的也體現了社會活動中心的功能。在南花園商業街中，建議 多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優美的環境。九、強化功能。在一條步行商業街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于 聚集人氣，延長顧客在商業街停留的時間，最終還是擴大消費。十、營造氛圍。一條商業街的氛圍也是非常重要的，有些商業街建設得像兵營一樣，非常整齊，道路 非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業街對商業氛圍 要求非常高。剛才看到，南花園商業街是折線的，錯落有致，在此基礎上，要更多的把商

9、 業氛圍營造好。丿十一、重視節點。一條步行商業街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉。在商業街中 通過設置主力店，一些活動和景觀設計兒個節點，可最大限度的聚集人流。十二、商魂培育。南花園的商業街在歷史上有非常深厚的商業淵源，我們認為一條商業街應該有 魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。所以 對一條商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業街要依托歷史形成的文化底 蘊商業氛圍，形成自己的商魂。十三、有機鏈接。這個有機鏈接在商業街規劃、設計、開發過程中，應該注意商業街和周邊原有商業 的鏈接。比如南花園是新建的商業街，要鏈接周邊的商業圈。在街內也要形成有機的鏈 接，不要割裂。在街的兩側，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三 層，樓層之間的鏈接。在一條商業街整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。十四、成功營銷。項LI正確的定位、營銷理念與務實的手段，對項LI的整體運作影響重大。十五、獨特景觀。LI前很多城市,包括一些商業設施中對景