1、關(guān)于合肥勝利廣場歡樂城整體推廣的關(guān)于合肥勝利廣場歡樂城整體推廣的 思考思考 no.1 no.1 這是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？這是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？ no.2 no.2 如何能從營口市場突圍而出？如何能從營口市場突圍而出？ 我們需要思考的幾個(gè)問題：我們需要思考的幾個(gè)問題： no.3 no.3 我們的推廣策略如何制定我們的推廣策略如何制定？ 德潤集團(tuán)進(jìn)駐三、四線城市的重要起點(diǎn)德潤集團(tuán)進(jìn)駐三、四線城市的重要起點(diǎn) 建筑面積建筑面積4848萬平方米的大盤，多為高層萬平方米的大盤，多為高層 市場機(jī)會大，但也有一定挑戰(zhàn)難度的項(xiàng)目市場機(jī)會大，但也有一定挑戰(zhàn)難度的項(xiàng)目 城市發(fā)展城市發(fā)展 “一線”：指遼寧沿海地帶。由大

2、連、營口、盤錦、丹東、錦 州、葫蘆島6個(gè)沿海市所轄的21個(gè)市區(qū)和12個(gè)沿海縣市組成， 長約1400公里，寬約30-50公里，土地面積占全省的1/4，人口 占1/3，地區(qū)生產(chǎn)總值占近1/2，其中，地區(qū)生產(chǎn)總值、外貿(mào)出 口總額分別占東北地區(qū)的20%、55.7% “五點(diǎn)”：指包括在這其中的5個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，即大連長興 島臨港工業(yè)區(qū)、營口沿海產(chǎn)業(yè)基地（營口沿海產(chǎn)業(yè)基地和盤錦 船舶工業(yè)區(qū)）、遼西錦州灣經(jīng)濟(jì)區(qū)（錦州西海工業(yè)區(qū)和葫蘆島 北港工業(yè)區(qū)）、丹東產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大連花園口工業(yè)園區(qū)。 營口市隸屬遼寧省，是發(fā)展中的遼寧營口市隸屬遼寧省，是發(fā)展中的遼寧“五點(diǎn)一線沿海經(jīng)濟(jì)帶五點(diǎn)一線沿海經(jīng)濟(jì)帶”的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，的重

3、要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)， 具有較好的發(fā)展前景。具有較好的發(fā)展前景。 盡管營口市在遼寧省的整體規(guī)劃上占有重要的戰(zhàn)略性地位，城市發(fā)展前景 較為樂觀， 但是，項(xiàng)目所處的西市區(qū)發(fā)展相對落后，地塊位置距市中心較遠(yuǎn)，且不在 城市發(fā)展的主方向上。 城市發(fā)展及區(qū)域狀況對項(xiàng)目的開發(fā)支持不足！城市發(fā)展及區(qū)域狀況對項(xiàng)目的開發(fā)支持不足！ 項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體地塊指標(biāo)條件地塊指標(biāo)條件 n總占地：169915 n規(guī)劃容積率2.8 n指標(biāo)下總建筑面積：約47.5萬 n規(guī)劃物業(yè)：住宅、商業(yè)配套 地塊總體容積率較高，地塊總體容積率較高，2.82.8容積率下規(guī)劃產(chǎn)品容積率下規(guī)劃產(chǎn)品 基本全部為高層。此種產(chǎn)品市場抗性極大，是基本全部為高層。此種產(chǎn)

4、品市場抗性極大，是 造成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最大因素。造成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最大因素。 政府意圖將得勝路打造成百米景觀街，以及地塊北側(cè)的復(fù)古街和遼河廣場 景觀均是項(xiàng)目的利好因素。 但是，但是，地塊周邊緊鄰農(nóng)貿(mào)市場，環(huán)境比較嘈雜，對居住有一定影響；地塊 內(nèi)部待拆遷建筑較多，且拆遷為政府行為，不利于控制開發(fā)時(shí)間；地塊所 處區(qū)域又不是城市核心區(qū)。 最重要的是，最重要的是，項(xiàng)目容積率過高，其決定的高層產(chǎn)品市場接受難度極大！ n當(dāng)?shù)乜腿菏杖胗邢蓿瑢τ诳們r(jià)敏感度高，相對需求戶型偏經(jīng)濟(jì)型戶 型； n當(dāng)?shù)乜腿簩Ω邔赢a(chǎn)品不認(rèn)可； n對于非通透戶型不認(rèn)可； n對于邊單元戶型不認(rèn)可； n不喜歡緊鄰遼河邊的房子，居住舒適度并不高； n

5、有很強(qiáng)的聚眾心理，并關(guān)注產(chǎn)品中的“小”點(diǎn)。 客群特征客群特征 當(dāng)?shù)乜腿河忻黠@的產(chǎn)品抗性特征，在市場表現(xiàn)上已相當(dāng)明顯，項(xiàng)目的產(chǎn)品當(dāng)?shù)乜腿河忻黠@的產(chǎn)品抗性特征，在市場表現(xiàn)上已相當(dāng)明顯，項(xiàng)目的產(chǎn)品 打造應(yīng)盡可能規(guī)避！打造應(yīng)盡可能規(guī)避！ 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 升級營口居住理念，打造具有特色產(chǎn)品的宜居社區(qū)升級營口居住理念，打造具有特色產(chǎn)品的宜居社區(qū) 升級營口居住理念：升級營口居住理念：在滿足當(dāng)?shù)乜腿褐脴I(yè)需求的前提下，充分體現(xiàn)項(xiàng)目 優(yōu)勢，提升項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)； 特色產(chǎn)品：特色產(chǎn)品：迎合客群置業(yè)心理特征，產(chǎn)品打造區(qū)別現(xiàn)有市場產(chǎn)品，發(fā)揮 特色，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)及價(jià)值； 宜居社區(qū)：宜居社區(qū)：適合居住，面向最廣泛的置

6、業(yè)客群。 創(chuàng)新建筑創(chuàng)新建筑適度景觀適度景觀 獨(dú)有戶型獨(dú)有戶型 基礎(chǔ) 基礎(chǔ) 產(chǎn)品策略：以獨(dú)有戶型為核心特色，以完善的規(guī)劃排布為產(chǎn)品打產(chǎn)品策略：以獨(dú)有戶型為核心特色，以完善的規(guī)劃排布為產(chǎn)品打 造之基礎(chǔ)，兼具創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)及適度的園林景觀打造。造之基礎(chǔ)，兼具創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)及適度的園林景觀打造。 規(guī)劃排布規(guī)劃排布 特色產(chǎn)品體系特色產(chǎn)品體系 體量大,規(guī)模社區(qū) 園林品質(zhì)具一定競爭力 高舒適度的彈性空間設(shè)計(jì) 新古典主義建筑風(fēng)格 高品質(zhì)感的細(xì)節(jié) 實(shí)力開發(fā)商德潤集團(tuán)打造 當(dāng)前周邊環(huán)境較差 位置不在城市發(fā)展方向上 容積率高,高層產(chǎn)品占比大 營口人強(qiáng)烈的聚眾心理 關(guān)注產(chǎn)品中的“小”點(diǎn) 三線城市，市場引導(dǎo)空間大 當(dāng)?shù)貥潜P

7、精細(xì)化程度普遍不 高 當(dāng)?shù)乜腿菏杖胗邢蓿們r(jià)敏 感度高 高層、非通透戶型、邊單元 戶型市場抗性大 當(dāng)?shù)乜蛻舨幌矚g緊鄰遼河的 房子，舒適度不高 營口市場表現(xiàn)小結(jié)營口市場表現(xiàn)小結(jié) 熱銷表現(xiàn)：熱銷表現(xiàn)： n熱銷項(xiàng)目及產(chǎn)品均為多層及個(gè)別小高層，戶型以經(jīng)濟(jì)型兩居、三居為主； 滯銷表現(xiàn)：滯銷表現(xiàn)： n高層產(chǎn)品：高層產(chǎn)品：市場容積率高的高層產(chǎn)品銷售情況極差，售價(jià)相對較低，但銷售難 度大； n非通透戶型：非通透戶型：當(dāng)?shù)乜腿翰唤邮埽?n邊單元戶型：邊單元戶型：受到氣候影響，邊單元戶型后期維護(hù)成本較高，銷售抗性較大； n躍層及復(fù)式產(chǎn)品：躍層及復(fù)式產(chǎn)品：居住舒適度較差，且難以合理控制面積，導(dǎo)致相對滯銷 ； n高端

8、產(chǎn)品：高端產(chǎn)品：戶型供應(yīng)面積較大，售價(jià)較高，銷售速度慢，周期長； n距遼河較近的項(xiàng)目：距遼河較近的項(xiàng)目：氣候條件對居住影響較大。 市場抗性表現(xiàn)市場抗性表現(xiàn) 高層產(chǎn)品、非通透戶型 邊單元戶型、躍層及復(fù)式產(chǎn) 品 高端產(chǎn)品、距遼河較近項(xiàng)目 市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩個(gè)層面市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于兩個(gè)層面 潛在競爭風(fēng)險(xiǎn)潛在競爭風(fēng)險(xiǎn) 與項(xiàng)目同時(shí)期入市總 量較大，市場消化量 有限，競爭較為激烈 。 當(dāng)?shù)乜腿簩τ诋a(chǎn)品硬性需求當(dāng)?shù)乜腿簩τ诋a(chǎn)品硬性需求3-53-5年內(nèi)無法改變，而且未來同期同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)較大，年內(nèi)無法改變，而且未來同期同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)較大， 本項(xiàng)目定位需十分謹(jǐn)慎，盡量避免高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，并盡力尋求差異化。本項(xiàng)目定位需

9、十分謹(jǐn)慎，盡量避免高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，并盡力尋求差異化。 本案的優(yōu)勢：本案的優(yōu)勢： 體量大,規(guī)模社區(qū) 園林品質(zhì)具一定競爭力 高舒適度的彈性空間設(shè)計(jì) 新古典主義建筑風(fēng)格 高品質(zhì)感的細(xì)節(jié)打造 來自北京的大開發(fā)商 當(dāng)?shù)乜腿菏杖胗邢蓿們r(jià)敏感 度高 高層、非通透戶型、邊單元戶 型市場抗性大 當(dāng)?shù)乜蛻舨幌矚g緊鄰遼河的房 子，舒適度不高 如果陷入營口本身的圈子里， 很可能遭遇推廣困境，造成48 萬體量消化困難； 必須直接占領(lǐng)高位，避開與 競爭樓盤單個(gè)價(jià)值點(diǎn)的較量， 建立項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力和不可 替代性 結(jié)論1： 營口人強(qiáng)烈的聚眾心理 關(guān)注產(chǎn)品中的“小”點(diǎn) 三線城市，市場引導(dǎo)空間大 當(dāng)?shù)貥潜P精細(xì)化程度普遍不高 本案的

10、優(yōu)勢：本案的優(yōu)勢： 體量大,規(guī)模社區(qū) 園林品質(zhì)具一定競爭力 高舒適度的彈性空間設(shè)計(jì) 新古典主義建筑風(fēng)格 高品質(zhì)感的細(xì)節(jié)打造 來自北京的大開發(fā)商 本案賣點(diǎn)有一定獨(dú)特性，代 表著人居發(fā)展水平的制高點(diǎn)， 具備直接占領(lǐng)市場高位的條件 和可能性； 通過產(chǎn)品調(diào)整，與目標(biāo)客群 進(jìn)行心理契合，具備破解市場 抗性的可能，做市場引領(lǐng)者 結(jié)論2： 營口人強(qiáng)烈的聚眾心理 關(guān)注產(chǎn)品中的“小”點(diǎn) 三線城市，市場引導(dǎo)空間大 當(dāng)?shù)貥潜P精細(xì)化程度普遍不高 當(dāng)?shù)乜腿菏杖胗邢蓿們r(jià)敏感 度高 高層、非通透戶型、邊單元戶 型市場抗性大 當(dāng)?shù)乜蛻舨幌矚g緊鄰遼河的房 子，舒適度不高 有機(jī)會，也有威脅，如何在 兩者間取得微妙平衡，細(xì)節(jié)決

11、定成敗； 通過居住價(jià)值細(xì)節(jié)的不斷累 積、加碼，以及推廣的強(qiáng)化， 有望突破目標(biāo)客群的心理防線， 進(jìn)而取得全面勝利 結(jié)論3： 一個(gè)標(biāo)桿、一個(gè)樣板、一桿旗幟、一座里程一個(gè)標(biāo)桿、一個(gè)樣板、一桿旗幟、一座里程 碑碑 跳出營口，才能占領(lǐng)營口 看到未來，才能贏得現(xiàn)在 做足細(xì)節(jié)，才能全面突破 開發(fā)水準(zhǔn)及品牌理念參差不齊開發(fā)水準(zhǔn)及品牌理念參差不齊 消費(fèi)者的居住價(jià)值觀尚未形成消費(fèi)者的居住價(jià)值觀尚未形成 整個(gè)城市的人居水平相對落后整個(gè)城市的人居水平相對落后 市場現(xiàn)狀： 隨著城市大型改造工程將陸續(xù)出現(xiàn)，先進(jìn)的開發(fā)理念也將被進(jìn)一步帶 入營口，整個(gè)城市的市政面貌及人居水平也將發(fā)生巨大變化。 未來市場：營口的明天將大為改觀

12、營口的明天將大為改觀 恰逢其時(shí)，我們這種城市轉(zhuǎn)型期的高品質(zhì)大盤， 完全有機(jī)會、也完全有必要成為歷史性的： 節(jié)點(diǎn)型社區(qū)節(jié)點(diǎn)型社區(qū) “節(jié)點(diǎn)”是相對“賣點(diǎn)”而言的，通過節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品的品牌塑造，可以讓項(xiàng)目 在市場上迅速建立自己的角色感，建立明確的市場地位，從而建立更高的 品牌高度，成就更大的品牌價(jià)值；以行業(yè)領(lǐng)袖的身份脫穎而出，站在高處 對話市場，脫離產(chǎn)品賣點(diǎn)層面的競爭，也為未來的競爭留有更大空間。 如：一棟洋房、親愛的如：一棟洋房、親愛的villavilla 定義：在特定的市場條件下，應(yīng)運(yùn)而生的， 具備開創(chuàng)性的，對后來者有指導(dǎo)性意義的產(chǎn) 品形式，被稱之為節(jié)點(diǎn)型產(chǎn)品 規(guī)模社區(qū)：48萬平米大盤，開創(chuàng)營口城居新

13、時(shí)代 建筑風(fēng)格：歐式新古典精品建筑，地標(biāo)性城市風(fēng)景 精心規(guī)劃：規(guī)劃布局合理巧妙，地塊價(jià)值最大化 立體園林：以自然生態(tài)為主的多層次景觀空間體系 舒適空間：彈性空間設(shè)計(jì)，增加實(shí)際居住舒適度 獨(dú)有戶型：高得房率的人性化設(shè)計(jì)，顛覆傳統(tǒng)居住觀 精細(xì)化建筑：于細(xì)微處見用心，細(xì)節(jié)決定居住品質(zhì) 智能配套 ：先進(jìn)科技，改造家庭居住小環(huán)境 高得房率的人性戶型，顛覆傳統(tǒng)居住觀 領(lǐng)先的戶型設(shè)計(jì) 48萬平米大盤，開創(chuàng)營口城居新時(shí)代領(lǐng)先的大盤規(guī)模 歐式新古典建筑，地標(biāo)性城市風(fēng)景 領(lǐng)先的建筑風(fēng)格 規(guī)劃布局合理巧妙，地塊價(jià)值最大化 領(lǐng)先的規(guī)劃布局 以自然生態(tài)為主的多層次景觀空間體系領(lǐng)先的園林景觀 領(lǐng)先的空間理念 彈性空間設(shè)計(jì)

14、，增加實(shí)際居住舒適度 于細(xì)微處見用心，細(xì)節(jié)決定居住品質(zhì) 領(lǐng)先的細(xì)節(jié)打造 我們可以成為節(jié)點(diǎn)型社區(qū)的八大支持：我們可以成為節(jié)點(diǎn)型社區(qū)的八大支持： 領(lǐng)先的智能配套 旗幟型社區(qū)旗幟型社區(qū) 旗幟型產(chǎn)品旗幟型產(chǎn)品 旗幟型生活旗幟型生活 共同締造 營口宜居營口宜居 生活樣板生活樣板 先進(jìn)科技，改造家庭居住小環(huán)境 營口宜居 生活樣板 領(lǐng)先的戶型設(shè)計(jì) 領(lǐng)先的大盤規(guī)模 領(lǐng)先的建筑風(fēng)格 領(lǐng)先的規(guī)劃布局 領(lǐng)先的園林景觀 領(lǐng)先的空間理念 領(lǐng)先的細(xì)節(jié)打造 領(lǐng)先的智能配套 以此打造出的以此打造出的 最讓人心動的性價(jià)比 最主流的社區(qū)生活氛圍 最高端的建筑品質(zhì) 地塊價(jià)值的最大化 最美好的生活環(huán)境 最舒適的居住感受 能引領(lǐng)先進(jìn)的

15、生活方式 能營造高尚的居住文化 能夠提供的能夠提供的 居住價(jià)值：居住價(jià)值： 宜居樣板的八大法則宜居樣板的八大法則 是最為先進(jìn)的開發(fā)理念 是最高規(guī)格的人居準(zhǔn)則 是高尚人居生活的代言人 是營口行業(yè)發(fā)展的方向和標(biāo)準(zhǔn) 顯然，我們將是什么樣的節(jié)點(diǎn)型社區(qū)，已經(jīng)明確顯然，我們將是什么樣的節(jié)點(diǎn)型社區(qū)，已經(jīng)明確 將是營口的旗幟產(chǎn)品旗幟產(chǎn)品 將是營口的樣板生活樣板生活 而且，我們所要擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧惨呀?jīng)清晰而且，我們所要擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧惨呀?jīng)清晰 我們將最為先進(jìn)的居住理念帶到營口，成為高尚生活的倡導(dǎo)者、引入者、先行者倡導(dǎo)者、引入者、先行者。 我們是營口城市運(yùn)動的締造者城市運(yùn)動的締造者，引領(lǐng)城市未來人居發(fā)展方向，在這個(gè)城

16、市化發(fā)展的歷史性進(jìn) 程里，我們擔(dān)當(dāng)了重要的角色： 品質(zhì)領(lǐng)袖，是我們不可動搖的姿態(tài)！品質(zhì)領(lǐng)袖，是我們不可動搖的姿態(tài)！ 明確的角色感將指導(dǎo)我們?nèi)绾握业阶约旱膫鞑セ{(diào)（觀點(diǎn)、語調(diào)、語速） 品質(zhì)領(lǐng)袖 到此為止我們可以用一句話來總結(jié)項(xiàng)目，得出產(chǎn)品定位： 4848萬平米營口品質(zhì)人居領(lǐng)袖城萬平米營口品質(zhì)人居領(lǐng)袖城 標(biāo)定規(guī)模的旗幟性 標(biāo)定產(chǎn)品及生活的旗幟性 本案將是名副其實(shí)的 營口領(lǐng)袖樓盤營口領(lǐng)袖樓盤 將項(xiàng)目打造成營口領(lǐng)袖樓盤，成為營口房地產(chǎn)市場的節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品，將 是我們的戰(zhàn)略目標(biāo)，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將從以下四個(gè)戰(zhàn)術(shù)方案入手： 領(lǐng)袖形象領(lǐng)袖形象行業(yè)引領(lǐng)者，城市運(yùn)動締造者行業(yè)引領(lǐng)者，城市運(yùn)動締造者 領(lǐng)袖產(chǎn)品領(lǐng)袖產(chǎn)品八大

17、標(biāo)準(zhǔn)之下的八大標(biāo)準(zhǔn)之下的4848萬平米宜居大盤萬平米宜居大盤 領(lǐng)袖事件領(lǐng)袖事件為營口立一座精神堡壘，為項(xiàng)目立一座不朽豐碑為營口立一座精神堡壘，為項(xiàng)目立一座不朽豐碑 領(lǐng)袖聲音領(lǐng)袖聲音來自各方面的有力支持來自各方面的有力支持 領(lǐng)袖形象領(lǐng)袖形象行業(yè)領(lǐng)袖，城市運(yùn)動締造者 一方面，以行業(yè)領(lǐng)袖的身份高調(diào)入市，給市場十分明確的項(xiàng)目 角色感；另一方面，在視覺形象上需要從市場上脫穎而出，表 達(dá)第一樓盤的高端氣質(zhì) 領(lǐng)袖產(chǎn)品領(lǐng)袖產(chǎn)品八大標(biāo)準(zhǔn)之下的48萬平米宜居大盤 通過對八大標(biāo)準(zhǔn)的整合提出，為營口制定好生活的標(biāo)準(zhǔn)。我們所提出的 八大標(biāo)準(zhǔn)并非賣點(diǎn)的羅列整合，而是一種居住價(jià)值觀。 產(chǎn)品定位：4848萬平米營口品質(zhì)人居領(lǐng)

18、袖城萬平米營口品質(zhì)人居領(lǐng)袖城 領(lǐng)袖事件領(lǐng)袖事件 為營口建一座精神堡壘，為項(xiàng)目立一座不朽豐碑 在項(xiàng)目適當(dāng)位置，建一座城市主題雕塑，代表營口的精神風(fēng)貌，又與項(xiàng) 目有著密切的聯(lián)系。一方面使之成為城市的靈魂，契合項(xiàng)目的領(lǐng)袖身份， 另一方面使之成為本區(qū)域改造最大亮點(diǎn)，能夠彰顯功績，一舉雙得。 事件利用：事件利用： 通過全城征稿、專家評選、方案選定、奠基儀式、落成慶典等節(jié)點(diǎn)形成一系列跟 蹤報(bào)道，通過項(xiàng)目之手制造熱點(diǎn)事件和熱點(diǎn)話題，項(xiàng)目的宣傳貫穿其間，整個(gè)事 件可以在很長時(shí)間內(nèi)一直貫穿 領(lǐng)袖聲音領(lǐng)袖聲音來自官方的首肯是公眾的強(qiáng)大導(dǎo)向 大盤在推廣過程中，除了要在價(jià)值上博得消費(fèi)者的認(rèn)同外，還有很重要 的一點(diǎn)，就

19、是給市場以信心，讓他們堅(jiān)信開發(fā)商有足夠?qū)嵙冬F(xiàn)所有承 諾。公眾對于政府部門、新聞媒體、權(quán)威機(jī)構(gòu)都有很高的信服度，我們 則需要向其借力 如：借售樓處或樣板間開放之際舉行產(chǎn)品發(fā)布會， 邀請政府領(lǐng)導(dǎo)出席，并邀請媒體進(jìn)行報(bào)道； 權(quán)威機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目頒獎； 舉辦專家論壇，研討中國人居發(fā)展方向 案名建議： 釋義： 在案名中即凸顯產(chǎn)品力，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目最大優(yōu)勢； 本案48萬平米建筑體量，城居規(guī)模引領(lǐng)聚眾效應(yīng)； 本案名個(gè)性獨(dú)特，氣質(zhì)出眾，容易記憶與傳播 美筑天城 其他案名建議：其他案名建議： 佳境春城、麗日風(fēng)景、天逸灣、潤城佳境春城、麗日風(fēng)景、天逸灣、潤城 麗舍云天麗舍云天 sloganslogan推薦：推薦： 城市未來

20、，為我而來城市未來，為我而來 直接占領(lǐng)制高點(diǎn)，代言營口人居最前沿和前 進(jìn)方向，拉開與其他項(xiàng)目的距離； 看到未來才能贏得現(xiàn)在，本案幾乎全為高層 產(chǎn)品，需要啟動目標(biāo)客群的遠(yuǎn)見和對美好人居 境界的向往。 1、看到一個(gè)城市的未來 2、建筑領(lǐng)先，生活向前 3、居住與時(shí)代前沿同步 首創(chuàng)全程 體驗(yàn)式營銷 高契合度的 特色產(chǎn)品體系 順應(yīng)市場發(fā)展順應(yīng)市場發(fā)展 及客群需求及客群需求 項(xiàng)目營銷核心策略項(xiàng)目營銷核心策略 通過兩大體系樹立項(xiàng)目的品質(zhì)感和宜居形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售，通過兩大體系樹立項(xiàng)目的品質(zhì)感和宜居形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利銷售， 樹立企業(yè)的品牌形象，奠定企業(yè)在營口的開發(fā)基礎(chǔ)。樹立企業(yè)的品牌形象，奠定企業(yè)在營

21、口的開發(fā)基礎(chǔ)。 首先，需要通過體驗(yàn)式營銷樹立項(xiàng)目在市場的良好形象，突出品質(zhì)；首先，需要通過體驗(yàn)式營銷樹立項(xiàng)目在市場的良好形象，突出品質(zhì)； 另外，可使客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品的突出特點(diǎn)另外，可使客戶對項(xiàng)目產(chǎn)品的突出特點(diǎn)彈性空間設(shè)計(jì)，通過樣板間展彈性空間設(shè)計(jì)，通過樣板間展 示得到充分認(rèn)知。示得到充分認(rèn)知。 體驗(yàn)式營銷能使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利銷售，同時(shí)在營口客群中留下持續(xù)性的體驗(yàn)式營銷能使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利銷售，同時(shí)在營口客群中留下持續(xù)性的 優(yōu)良口碑。優(yōu)良口碑。 創(chuàng)意外觀展示 特色樣板間打造 全方位內(nèi)部營造 全程體驗(yàn)式營銷全程體驗(yàn)式營銷從外而內(nèi)的品質(zhì)體驗(yàn)，全方位展現(xiàn)項(xiàng)目特色，提升價(jià)值感！從外而內(nèi)的品質(zhì)體驗(yàn)，全方位展現(xiàn)項(xiàng)目特

22、色，提升價(jià)值感！ 順應(yīng)市場發(fā)展及客群需求順應(yīng)市場發(fā)展及客群需求 核心策略之下核心策略之下 特色的產(chǎn)品體系特色的產(chǎn)品體系體驗(yàn)式營銷鎖定體驗(yàn)式營銷鎖定 特色產(chǎn)品體系和體驗(yàn)式營銷鎖定將構(gòu)筑該項(xiàng)目在營口的絕對競爭優(yōu)勢。特色產(chǎn)品體系和體驗(yàn)式營銷鎖定將構(gòu)筑該項(xiàng)目在營口的絕對競爭優(yōu)勢。 關(guān)于品牌價(jià)值感建構(gòu)的三條路徑： 1、產(chǎn)品路徑節(jié)點(diǎn)型產(chǎn)品。 2、消費(fèi)者路徑品質(zhì)人居引領(lǐng)者，未來空間 2、區(qū)位路徑市場no.1。 傳播策略核心 【一個(gè)核心，兩個(gè)基本點(diǎn)】 營口no.1未來空間節(jié)點(diǎn)型產(chǎn)品 營口市場價(jià)值運(yùn)作 消費(fèi)者價(jià)值觀對位 品牌形象突出引領(lǐng)性特征，與領(lǐng)袖 品牌資源聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值最優(yōu)化 以客戶圈層為公關(guān)主要 手段

23、，實(shí)施客戶通路的 精準(zhǔn)建設(shè) 【策略構(gòu)成及五點(diǎn)關(guān)鍵詞】 未來性、符號性、領(lǐng)袖感、都市性、聚居性 品牌形象建構(gòu) 營銷系統(tǒng)價(jià)值感營造 公共關(guān)系運(yùn)營 大盤規(guī)模價(jià)值 社區(qū)配套與服務(wù)的升級 whatwhat 居住與時(shí)代前沿同步居住與時(shí)代前沿同步 （八大領(lǐng)袖人居品質(zhì)） whowho 城市未來，為我而來城市未來，為我而來 （營口品質(zhì)人居引領(lǐng)者） 全營口注重居住品質(zhì)的初次置業(yè)及改善型需求者全營口注重居住品質(zhì)的初次置業(yè)及改善型需求者 whywhy 提高項(xiàng)目市場地位，跳出提高項(xiàng)目市場地位，跳出 營口，才能占領(lǐng)營口營口，才能占領(lǐng)營口 howhow 傳播傳播“未來人居未來人居”先進(jìn)性，先進(jìn)性， 確定確定no.1no.1

24、的項(xiàng)目地位的項(xiàng)目地位 角度角度/ /姿態(tài)姿態(tài): :居住品質(zhì)引領(lǐng)者居住品質(zhì)引領(lǐng)者 鋪面,求速度,制造流行 a a、線上、線上 戶外、平面、online、公 關(guān)活動、輿論 b b、線下、線下 現(xiàn)場包裝、短信、網(wǎng)站 whenwhen 角度角度/ /姿態(tài)姿態(tài): :市場的no.1，引領(lǐng)者的 姿態(tài)鋪點(diǎn)，以深入持續(xù)的媒體運(yùn)作， 塑造項(xiàng)目影響力 a a、線上、線上 戶外、平面、online、公關(guān)活動、 輿論 b b、線下、線下 樓書、折頁、生活手冊 whatwhat 經(jīng)得起品鑒的未來經(jīng)得起品鑒的未來 （市場熱銷奇跡） whowho 建筑領(lǐng)先，生活向前建筑領(lǐng)先，生活向前 （建筑提升人居質(zhì)量） 準(zhǔn)客戶、老客戶及市

25、場觀望者準(zhǔn)客戶、老客戶及市場觀望者 whywhy 進(jìn)一步提升項(xiàng)目市場地位，進(jìn)一步提升項(xiàng)目市場地位， 鞏固引領(lǐng)者形象鞏固引領(lǐng)者形象 howhow 以事實(shí)和數(shù)據(jù)說話，更具說服以事實(shí)和數(shù)據(jù)說話，更具說服 力，同時(shí)借力聚眾心理力，同時(shí)借力聚眾心理 角度角度/ /姿態(tài)姿態(tài): :萬眾矚目的市場地位萬眾矚目的市場地位 造勢、開盤引爆 a a、線上、線上 戶外、平面、online、公關(guān)活 動、輿論 b b、線下、線下 現(xiàn)場包裝、戶型冊、宣傳品等 whenwhen 角度角度/ /姿態(tài)姿態(tài): :口碑效應(yīng)、圈子傳播口碑效應(yīng)、圈子傳播 聯(lián)誼活動、情感溝通、小眾營銷 a a、線上、線上 戶外、平面、online、公關(guān)活

26、動、 輿論 b b、線下、線下 生活手冊、客戶通訊、禮品等 【媒體投放原則】 概述：重點(diǎn)根據(jù)當(dāng)?shù)乜蛻舻拈喿x習(xí)慣、行為習(xí)慣、職業(yè)背景，選擇媒體投放 渠道，主流渠道以戶外、網(wǎng)絡(luò)、當(dāng)?shù)厝請?bào)媒體、現(xiàn)場為主。 1、非主流媒體的量使用 2、特殊公關(guān)活動的量使用 3、特種營銷渠道的開發(fā)與使用 名人效應(yīng)、專家效應(yīng)在營口這樣的城市還是很有影響力的； 三線城市的居住理念需要教育和引導(dǎo)，也相對容易引導(dǎo)。 推廣手段：推廣手段： 報(bào)廣、戶外、軟文、短信等立體化宣傳 系列新聞報(bào)道、軟文形式，引發(fā)市場關(guān)注和思考，進(jìn) 行觀念灌輸和教育； 通過一線城市高層人居品質(zhì)介紹，展開高層建筑的居 住優(yōu)越性介紹。 通過對設(shè)計(jì)師的包裝，將本

27、案高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)詳細(xì)優(yōu)勢 向市場滲透； 持續(xù)打擊市場，通過理念溝通、氛圍營造等突破市場 抗性心理防線。 邀請一批國內(nèi)外建筑大師、房地產(chǎn)名家、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等 在營口當(dāng)?shù)嘏e辦一場當(dāng)代人居發(fā)展歷程和前景方向的大 討論； 重點(diǎn)討論城市化進(jìn)程中高層建筑的先進(jìn)性和優(yōu)越居住 品質(zhì) 本案獨(dú)具特色的高層建筑空間和設(shè)計(jì)優(yōu)異的戶型，以 及智能系統(tǒng)對居住舒適度的提升，都將對這一概念構(gòu)成 強(qiáng)大支撐； 向市場傳遞一種信心，居住在本案的高層，實(shí)際居住 感受將優(yōu)于多層，是一種優(yōu)化的高層、革新的高層，是 克服了當(dāng)?shù)馗邔颖锥说男庐a(chǎn)品。 戶外、報(bào)廣、軟文、新聞報(bào)道等全方位立體化覆蓋 略 感謝您的寶貴時(shí)間，本次提案到此結(jié)束。感謝您的寶貴時(shí)間，本次提案到此結(jié)束。 thanksthanks majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz