1、n n n 房地產企業稅收政策解讀房地產企業稅收政策解讀 n n 蔡少優蔡少優 主要內容 n2008年稽查形式分析年稽查形式分析 n2008年全國稽查計劃年全國稽查計劃 n 稽查便函稽查便函200842號號 n房地產企業財務政策分析房地產企業財務政策分析 n內資房地產企業所得稅政策解讀內資房地產企業所得稅政策解讀 n外資房地產企業所得稅政策解讀外資房地產企業所得稅政策解讀 n內資房地產操作實例及分析內資房地產操作實例及分析 n外資房地產操作實例及分析外資房地產操作實例及分析 導言:稅務稽查形勢分析 n2008年稽查形勢分析年稽查形勢分析 n2008年全國稽查計劃年全國稽查計劃 n 稽查便函稽查

2、便函200842號號 第一部分第一部分: :內外資房地產財稅主要政策內外資房地產財稅主要政策 內資房地產所得稅主要政策內資房地產所得稅主要政策: : n 1. 1.國家稅務總局關于房地產開發國家稅務總局關于房地產開發 有關企業所得稅問題的通知有關企業所得稅問題的通知 （國（國 稅發稅發200383200383號，已失效）號，已失效） n 2.2.國家稅務總局關于房地產開發國家稅務總局關于房地產開發 業務征收企業所得稅問題的通知業務征收企業所得稅問題的通知 （國稅發（國稅發200631200631號）號） n外資房地產所得稅主要政策外資房地產所得稅主要政策: : n 1. 1.關于外商投資企業從

3、事房地產開發經關于外商投資企業從事房地產開發經 營征收所得稅有關問題的通知營征收所得稅有關問題的通知（國稅發（國稅發 19951531995153號）號） n 2.2.國家稅務總局國家稅務總局 關于外商投資房地產關于外商投資房地產 開發經營企業所得稅管理問題的通知開發經營企業所得稅管理問題的通知（國稅（國稅 發發20011422001142號）號） n 3.3.國家稅務總局關于從事房地產業務的國家稅務總局關于從事房地產業務的 外商投資企業若干稅務處理問題的通知外商投資企業若干稅務處理問題的通知（國（國 稅發稅發19991999242242號）號） n房地產開發業務財務政策房地產開發業務財務政策

4、: n （94）財會二字第）財會二字第02號號: 經營房地產經營房地產 業務的股份制試點企業，其房地產營業業務的股份制試點企業，其房地產營業 收入的實現，應比照收入的實現，應比照房地產開發企業房地產開發企業 會計制度會計制度關于營業收入實現的規定執關于營業收入實現的規定執 行，即轉讓、銷售土地和商品房，應在行，即轉讓、銷售土地和商品房，應在 土地和商品房已經移交，已將發票賬單土地和商品房已經移交，已將發票賬單 提交買主時，作為銷售實現。提交買主時，作為銷售實現。 n 財政部財政部房地產開發企業財務管理若干問題房地產開發企業財務管理若干問題 的補充規定的補充規定（1999） n 一、房地產開發企

5、業按照實際成本將開發產一、房地產開發企業按照實際成本將開發產 品轉作自用固定資產，應視同銷售處理，并按品轉作自用固定資產，應視同銷售處理，并按 國家有關規定繳納各種稅費。房地產開發企業國家有關規定繳納各種稅費。房地產開發企業 出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理， 并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按 照周轉房屋的攤余價值結轉營業成本。照周轉房屋的攤余價值結轉營業成本。 第一部分第一部分: :內外資房地產財稅主要政策內外資房地產財稅主要政策 n 財政部財政部房地產開發企業財務管理若干問題房地產開發企業財務

6、管理若干問題 的補充規定的補充規定 n 二、房地產開發企業按照國家法律、法規二、房地產開發企業按照國家法律、法規 的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品 房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的 工程建設，并作為企業預收賬款管理。工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房商品房 竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為 營業收入。營業收入。 n 財政部財政部房地產開發企業財務管理若干問題房地產開發企業財務管理若干問題 的補充規定的補充規定 n 三、房地產開發企業出售商品房時與

7、買三、房地產開發企業出售商品房時與買 受人約定，在出售后的一定年限內由企業以代受人約定，在出售后的一定年限內由企業以代 理出租的方式進行包租。企業出售商品房時，理出租的方式進行包租。企業出售商品房時， 與買受人簽訂售房合同、協議并不拒價款結算與買受人簽訂售房合同、協議并不拒價款結算 賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收 入。入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他代理出租期間，收取的房屋租金作為其他 應付款處理。合同、協議中約定，租金收入可應付款處理。合同、協議中約定，租金收入可 用于沖抵售房價款，企業應將其他應付款沖轉用于沖抵售房價款，企業應將其他

8、應付款沖轉 應收賬款。應收賬款。 n n 四、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入四、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入 n 或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待 費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房 地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的 60%60%預計營業收入，并在下列限額內據實列入預計營業收入，并在下列限額內據實列入待攤費待攤費 用用：預計全年營業收入在：預計全年營業收入在15001500萬元以下的，不超過年萬元以下的，

9、不超過年 預計營業收入的預計營業收入的55；預計全年營業收入不超過；預計全年營業收入不超過15001500 萬元（含萬元（含15001500萬元）但不足萬元）但不足50005000萬元的，不超過該部萬元的，不超過該部 分預計營業收入的分預計營業收入的33； n 預計全年營業收入超過預計全年營業收入超過50005000萬元（含萬元（含 50005000萬元）但不足萬元）但不足1 1億元的，不超過該部億元的，不超過該部 分預計營業收入的分預計營業收入的22；預計全年營業收；預計全年營業收 入超過入超過1 1億元（含億元（含1 1億元）的，不超過該部億元）的，不超過該部 分預計營業收入的分預計營業收

10、入的11。房地產開發企業。房地產開發企業 自出售開發產品實現營業收入的年度開始，自出售開發產品實現營業收入的年度開始， 應將待攤的業務招待費，在應將待攤的業務招待費，在3535年之內年之內 分期攤入管理費用分期攤入管理費用。 國稅發國稅發200631號文主要內容號文主要內容 一、未完工開發產品的稅務處理一、未完工開發產品的稅務處理 二、完工開發產品的稅務處理二、完工開發產品的稅務處理 三、開發產品預租收入的確認三、開發產品預租收入的確認 四、合作建造開發產品的稅務處理四、合作建造開發產品的稅務處理 五、以土地使用權投資開發項目的稅務處理五、以土地使用權投資開發項目的稅務處理 國稅發國稅發200

11、631號文主要內容號文主要內容 六、開發產品視同銷售行為的稅務處理六、開發產品視同銷售行為的稅務處理 七、代建工程和提供勞務的稅務處理七、代建工程和提供勞務的稅務處理 八、開發產品成本、費用的扣除八、開發產品成本、費用的扣除 九、征收管理九、征收管理 十、適用減免稅政策十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執行時間十一、新文件適用范圍和執行時間 國稅發國稅發3131號文出臺背景號文出臺背景 n房地產企業所得稅征管主要問題房地產企業所得稅征管主要問題: n（一）（一） 缺乏開發產品完工標準缺乏開發產品完工標準 n 1.預售收入不能及時結轉為實際收入預售收入不能及時結轉為實際收入 n 2.不能

12、及時結轉成本不能及時結轉成本 n 3.不能依法申報繳納所得稅不能依法申報繳納所得稅 國稅發國稅發3131號文出臺背景號文出臺背景 n（二）偽造或高估成本（二）偽造或高估成本 n1.多列利息支出多列利息支出 n2.多列預提費用多列預提費用 n3.混淆成本對象界限混淆成本對象界限 （其劃分直接關系（其劃分直接關系 到成本核算是否真實合理）到成本核算是否真實合理） n（三）利用關聯關系轉移利潤（三）利用關聯關系轉移利潤 n 1.提高建筑安裝企業（多采用核定征提高建筑安裝企業（多采用核定征 收）的成本，再讓建安企業返利收）的成本，再讓建安企業返利 n 2.銷售時成立銷售公司，銷售公司安銷售時成立銷售公

13、司，銷售公司安 排下崗職工等，享受減免稅，通過轉移排下崗職工等，享受減免稅，通過轉移 費用方式轉嫁給銷售公司費用方式轉嫁給銷售公司 國稅發200631號文出臺背景 n（四）企業之間相互利用，共同偷逃稅（四）企業之間相互利用，共同偷逃稅 n 1.非關聯方的建安企業非關聯方的建安企業 n 2.銷售公司等銷售公司等 31號文件的制定與實施，對房地產業稅收產 生了深遠的影響，對于房地產業稅收來說，怎 么形容31號文件的重要性也為過！ 有證據表明，新所得稅法實施后31號文件的 主要精神將繼續下去.。 思考: （一）2008年的稽查，用新所得稅法還是舊 法規定？ 在稽查應對的意義上，新法不會溯及既往， 因

14、此2008年的稅務稽查仍然會按照舊的內資 企業所得稅暫行條例和外商投資企業所得稅法 來稽查。會按照31號文件和142號文件的規定 來進行稽查。 （二）新法將延續內資企業規定，還是外資企（二）新法將延續內資企業規定，還是外資企 業規定？業規定？ 從操作層面的前瞻性來看，舊法已經失效，從操作層面的前瞻性來看，舊法已經失效， 新所得稅法頒布后，總局將出臺一個類似新所得稅法頒布后，總局將出臺一個類似3131號文號文 件的法規，來規范所有的房地產內資和外資企業件的法規，來規范所有的房地產內資和外資企業 所得稅，所得稅，根據種種根據種種跡象表明，新所得稅法關于房跡象表明，新所得稅法關于房 地產企業所得稅的

15、規定，將基本延續地產企業所得稅的規定，將基本延續31號文件的號文件的 規定，只是對政策有一些微調規定，只是對政策有一些微調. 房地產企業稅收新政策特點 （劍指地產偷稅黑洞，又不乏溫情脈脈的一面） （一）規定了房地產企業的完工標準。 認為是31號文件的最大亮點。 1、2003年以前，無完工標準，也無預售規定。 2、20032006，有預售收入規定，無完工標準。 3、現行政策：既有預售收入規定，也有完工標準。 管理越來越嚴格。 （二）對關聯交易做了部分限制，避稅鏈關聯交易形式 如下： 1、利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。 2、在國內設立咨詢公司、設計公司，多列費用。 3、在國外設立設計公司加大

16、成本。尤其是香港等地。 4、設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。 5、設立關聯的廣告公司，加大銷售費用。 6、地產企業完工后，設立銷售公司，分解收入。 建立了很多避稅鏈公司，財務可能都在一間辦公室。 所有這些籌劃特的終端，一般都有一個免稅 企業。現行稅收政策對關聯交易的應對是：將 上下游企業所有的優惠政策取消！ 1、軍轉干稅收優惠政策（財稅200326號文 件） 2、老少邊窮三年免稅政策。（財稅1994001 號）（沙河公司案） 3、新辦咨詢、商業企業優惠政策。（財稅 1994001 號） 結論： 31號文件取消了所有地產企業所得稅優惠政策。 新所得稅法實施后，除基礎設施項目外的所

17、 有的新辦企業優惠政策全部取消了，也不唯獨 地產企業了，只是地產企業提前了兩年而已！ （三）也有一些人性化規定 1、合作建房 2、廣告費和業務宣傳費、業務招待費. 第二部分第二部分:收入方面解讀收入方面解讀 （一）收入方面（5個收入類型） 1、預售收入 2、預售收入結轉為實際銷售收入 3、現房銷售收入 4、預租收入 5、視同銷售收入 （二）成本費用方面 1、六大扣除原則（結合新所得稅法的扣除原 則）; 2、14項扣除項目; 3、即將出臺的的計稅成本扣除規則; 4、新所得稅法涉及到地產企業的期間費用支 出. 在開發產品完工前，是對預售收入進行征在開發產品完工前，是對預售收入進行征 稅，開發產品完

18、工后則是對銷售收入征稅。這稅，開發產品完工后則是對銷售收入征稅。這 是同一般企業不同的最大特色是同一般企業不同的最大特色. 第二部分第二部分:收入方面解讀收入方面解讀 n一、未完工開發產品的稅務處理一、未完工開發產品的稅務處理(內資房地產內資房地產)： n 31號文五要點號文五要點:開發企業開發、建造的住宅、開發企業開發、建造的住宅、 商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施 等開發產品，在其未完工前采取等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售預售方式銷售 的，其的，其預售收入預售收入先按先按預計計稅毛利率預計計稅毛利率分季（或分季（或 月）計算出月）計

19、算出當期毛利額當期毛利額，扣除扣除相關的相關的期間費用、期間費用、 營業稅金及附加后營業稅金及附加后再再計入計入當期應納稅所得額，當期應納稅所得額， 待開發產品待開發產品結算計稅成本后結算計稅成本后再行調整。再行調整。 （一）預售收入的含義（三層含義） 1、預售收入是全口徑收入。包括5方面的內容。 （1）預收賬款 （2）定金、訂金、保證金、誠意金（其他應付款科目） 問題1：定金是否要繳納營業稅？什么時間繳納？（國稅 函1995156號文件第18條） 問題2：提供其他營業稅勞務，收到預收款項什么時候納 稅？ 國稅發200316號文件第五條 問題3： 超市出售購物卡收取的款項如何處理呢？是 否需要

20、一次性計稅？是否需要繳納增值稅？是 否需要繳納所得稅？ （3）內部認購 說是內部認購，其實任何人都可以買。例如： 稅務局蓋宿舍樓 （4)會員卡或會員費 山東某地產企業，搞所謂會員制售房，入會 后繳納2萬元會費，以后可以抵頂房款。總局 認為，這種形式屬于變相的預售收入，應當征 稅。江蘇鹽城會員卡收取訂金. （5）假借借款的形式（實際案例） 合同條款規定：所借款項沒有利息； 借款只能用于樓盤建設；借款人享受 開盤價80%優惠；收款收據注明：購 房集資款，并可以抵頂房款。 因此，稽查認定為預收定金性質，應繳 納所得稅和營業稅。 2、預售收入不區分合法收入和非法收入。 未取得預售許可證，就進行預售是非

21、法的。 但是，稅務機關不是預售許可的主管機關，也 不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。 （1）教育部門收取非法擇校費（財稅2006 3號） 三陪小姐稅收 （2)假按揭納稅在銷售方式中深入探討。吹牛 是否納稅呢？ 案例： 2006年房地產稅務稽查過程中，某地產公司 將預收款項打入老板個人賬戶，再以個人借款 方式，將款項轉入企業賬簿。其隱瞞非法預售 收入的行為，稅務機關啥處理? 3、預售收入是收付實現制，不是權責發生制。 國稅函2002172號 案例：拆遷房的產權調換在預售階段是否按照全額計 稅（稽查報告原文）？ 問題：營業稅是否為權責發生制？ 認為也是收付實現制，因為營業稅暫行條例實施細 則第2

22、8條規定：納稅人銷售不動產或者轉讓土地使 用權，采取預收款方式，其納稅義務時間為收到預收 款的當天。最近見過一個案子，以企業的意見勝利告 終！ 事實上，如果按照權責發生制，地產企業的 預售收入壓根就不應當征稅。在制定31號文件 的時候，由于制定了完工標準，本來要取消預 售收入征稅規定，由于宏觀調控。 預售收入預售收入: : n 1. 1.營業稅：營業稅：預收款指企業按照合同或協議規預收款指企業按照合同或協議規 定，預售房地產時向購房單位或個人收取的購房定，預售房地產時向購房單位或個人收取的購房 款，以及定金、押金、代收費用等類似性質的其款，以及定金、押金、代收費用等類似性質的其 他款項他款項都

23、要作為營業稅的銷售額征收營業稅都要作為營業稅的銷售額征收營業稅。 n 代收款項主要有防盜門款、代收有代收款項主要有防盜門款、代收有 線電視初裝費，代收水電增容費、車庫線電視初裝費，代收水電增容費、車庫 使用權轉讓費以及住房維修基金等方式使用權轉讓費以及住房維修基金等方式 所謂的代收款項。（會計上一般掛往來所謂的代收款項。（會計上一般掛往來 款處理），這些代收款項除住房維修基款處理），這些代收款項除住房維修基 金外作為價外費用都并入營業稅的銷售金外作為價外費用都并入營業稅的銷售 額額. . n 2.2.上述款項特別是代收代付的款項是否應上述款項特別是代收代付的款項是否應 并入所得稅的預收收入范圍

24、內？并入所得稅的預收收入范圍內？ n 企業收取和交納的各項收費，屬于國務院企業收取和交納的各項收費，屬于國務院 或財政部會同有關部門批準以及省級人民政府或財政部會同有關部門批準以及省級人民政府 批準，并按規定納入同級財政預算內或預算外批準，并按規定納入同級財政預算內或預算外 資金財政專戶，資金財政專戶，實行收支兩條線管理的，不征實行收支兩條線管理的，不征 收企業所得稅，收企業所得稅，并允許稅前扣除；其他各種價并允許稅前扣除；其他各種價 內外基金內外基金( (資金，附加資金，附加) )和收費，不得稅前扣除，和收費，不得稅前扣除， （ 財稅字財稅字19971997022022號）號） n 開發產品

25、國稅發開發產品國稅發200631號：銷售收入的號：銷售收入的 范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款， 包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發 企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、 費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發 企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收 入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外 的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代的

26、其他收取部門、單位開具發票的，可作為代 收代繳款項進行管理。收代繳款項進行管理。 （二）預計計稅毛利率二）預計計稅毛利率 n1.1.經濟適用房經濟適用房 n（1 1）計稅毛利率不得低于）計稅毛利率不得低于3%3% n（2 2）必須符合建住房）必須符合建住房200477200477號文的規定號文的規定 n2 . .非經濟適用房非經濟適用房 n（1 1）省會城市、直轄市、計劃單列市城區和）省會城市、直轄市、計劃單列市城區和 郊區，不得低于郊區，不得低于2020； n（2 2）地及地級市城區和郊區，不得低于）地及地級市城區和郊區，不得低于1515； n（3 3）其他地區，不得低于）其他地區，不得低于

27、1010 國稅發200383號文件第二條表述為：利潤率 國稅發200631號文件表述為“預計計稅毛利率” 1、全國大部分省份的理解 （1)利潤銷售收入銷售成本期間費用稅金及附 加 83號文件表述為利潤，理解為已經扣除了費用和稅金， 不能再次扣除。很多地方都是這樣理解的，包括北京 地區。 1000萬15150（萬）計稅 （2)毛利銷售收入銷售成本 毛利是沒有扣除期間費用及稅金的，應當可以扣 除。 1000萬1565.5804.5（萬） 2、總局當時用預計利潤的初衷。 因為地產不僅僅是賣房子的收入，所以83號文件將 賣房子的收入定義為“營業收入”，因此叫做預計營 業利潤率。 屬于一不小心，用詞不當

28、！ 問題：稽查人員在檢查的時候，如果要調整扣除的期間 費用和稅金及附加，如何對待？ 結論：無論是2006年以前，還是2006年以后，預售收入 都是允許扣除期間費用以及營業稅金及附加的。 3、外商投資企業是否允許扣除期間費用？ 國稅發2001142號文件第五條 93年以前，會計制度是全部成本法，就是企業 全部發生的費用，全部都要分配到產品中去。 93年會計制度改革后，改為制造成本法，期間 費用是不需要分配的。 外商投資企業的規定，實際上又回到全部成本 法的老路上了！ 4、新所得稅法的規定: 可以肯定的判定，新 所得稅法實施以后，無論是內資企業還是外資 企業，在預售階段均允許扣除期間費用及稅金 及

29、附加。 n（三）期間費用、營業稅金及附加（三）期間費用、營業稅金及附加 n 可以稅前扣除可以稅前扣除 n 問題：若企業以前年度發生虧損是否問題：若企業以前年度發生虧損是否 允許彌補？允許彌補？ 1、問題1：預繳的營業稅金及附加是否可以扣除呢？ 借：應繳稅金應繳營業稅 貸：銀行存款 借：主營業務稅金及附加 貸：應繳稅金應交營業稅 問題2：如果有的企業，沒有按照規范的收入與成本配比 的原則進行會計處理，稅務是否認可？ 借：主營業務稅金及附加 貸：應繳稅金應繳營業稅 問題3：上市公司是否會這樣做？ 2、問題4：預繳的土地增值稅是否可以扣除呢？ 預繳土地增值稅的會計處理？ 地產所得稅前扣除的稅金一覽表

30、 3、欠繳的營業稅金及附加，是否可以在所得稅前扣除？ （1)根據權責發生制的原理是可以稅前扣除的。尤其新 企業所得稅發實施條例將“權責發生制”定于首要原 則的地位。 （2）昆明會議上，總局明確答復允許扣除。 n（四）計稅成本結算的時點（四）計稅成本結算的時點 n 1.竣工證明已報房地產管理部門備案竣工證明已報房地產管理部門備案 的開發產品（成本對象）；的開發產品（成本對象）； n 2.已開始投入使用的開發產品（成本已開始投入使用的開發產品（成本 對象）對象） n 3.已取得了初始產權證明的開發產品已取得了初始產權證明的開發產品 （成本對象）（成本對象） n討論討論:預征還是實際征收預征還是實際

31、征收 n 國家稅務總局所得稅管理司有關人員國家稅務總局所得稅管理司有關人員 認為不是預征，而是實際征收，因此不認為不是預征，而是實際征收，因此不 存在退稅概念存在退稅概念. （四）計入當期的應納稅所得額 31號文件將預售收入納稅表述為“應納稅所 得額”，意義重大，并且暗藏殺機。充分體現 了同外商投資企業的區別。 1、內資所得稅是實際征收：用“應納稅所得額” 的稱呼，意味著內資對地產預售收入征稅，是 實際征收，而非預征。 外資所得稅：預征。國稅發1995153號文件 2、內資所得稅無多退少補的過程。 外資地產企業：對預征稅款“多退少補” 3、內資地產企業：強調了按年度核算。 外資所得稅：按照項目

32、核算，打破了企業所得稅 按照年度核算的慣例。 第二部分第二部分:收入方面解讀收入方面解讀 n一、未完工開發產品的稅務處理一、未完工開發產品的稅務處理(外資房地產外資房地產) n 從事房地產開發經營的外商投資企業從事房地產開發經營的外商投資企業 預售房地產并取得預收款的，當地主管預售房地產并取得預收款的，當地主管 稅務機關可按稅務機關可按預計利潤率預計利潤率或其他合理辦或其他合理辦 法計算預計應納稅所得額，并法計算預計應納稅所得額，并按季預征按季預征 所得稅，待該項房地產所得稅，待該項房地產產權轉移產權轉移、銷售、銷售 收入實現收入實現后，再依照稅法有關規定計算后，再依照稅法有關規定計算 實際應

33、納稅所得額及應納所得稅稅額，實際應納稅所得額及應納所得稅稅額， 按預繳的所得稅額計算應退補稅額。按預繳的所得稅額計算應退補稅額。 n（一）預計利潤率（一）預計利潤率 n 由各省、自治區、直轄市和計劃單列由各省、自治區、直轄市和計劃單列 市主管稅務機關制定對從事房地產開發、市主管稅務機關制定對從事房地產開發、 經營的外商投資企業預征所得稅的具體經營的外商投資企業預征所得稅的具體 實施辦法及預計利潤率的確定方法，并實施辦法及預計利潤率的確定方法，并 報國家稅務總局備案報國家稅務總局備案. n（二）按季預征公式：（二）按季預征公式： n 應預征所得稅額應預征所得稅額=預售收入預售收入預計預計 利潤率

34、利潤率適用稅率適用稅率 n 多項目開發企業如前面完工項目發生多項目開發企業如前面完工項目發生 虧損的，虧損的，后面項目預售期房時仍應按規后面項目預售期房時仍應按規 定預征所得稅款，企業虧損額用后面項定預征所得稅款，企業虧損額用后面項 目房地產銷售開始實現的利潤進行彌補，目房地產銷售開始實現的利潤進行彌補， 但彌補期限不得超過稅法規定的年限。但彌補期限不得超過稅法規定的年限。 n-閩國稅發閩國稅發200282號號 第二部分第二部分:收入方面解讀收入方面解讀 n 二、完工開發產品的稅務處理二、完工開發產品的稅務處理(內資房內資房 地產地產) ) n（一）開發產品（成本對象）完工標準（一）開發產品（

35、成本對象）完工標準 n 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發竣工證明已報房地產管理部門備案的開發 產品（成本對象）；產品（成本對象）； n 2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）已開始投入使用的開發產品（成本對象） n 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本已取得了初始產權證明的開發產品（成本 對象）。對象）。 （二）（二）完工開發產品的稅務處理完工開發產品的稅務處理 1.1.預售收入確認為實際銷售收入預售收入確認為實際銷售收入 2.2.結轉計稅成本結轉計稅成本 3.3.計算實際毛利額計算實際毛利額 4.4.差異調整差異調整 5.5.開發企業報告開發產品完工情況開發企業報告開發產品完工

36、情況 6.6.開發企業在年度納稅申報時出具稅務鑒定報開發企業在年度納稅申報時出具稅務鑒定報 告和其他相關資料告和其他相關資料 7.7.稅務機關核定計稅成本權和稅收處罰權稅務機關核定計稅成本權和稅收處罰權 （三）（三）銷售收入范圍銷售收入范圍 1.1.銷售開發產品取得的全部價款包括銷售開發產品取得的全部價款包括: : 現金現金 現金等價物現金等價物 其他經濟利益其他經濟利益 2.2.代收款項的稅務處理代收款項的稅務處理 以出具發票單位為標準進行判斷以出具發票單位為標準進行判斷. . （四）（四）銷售收入確認原則銷售收入確認原則 1.1.一次性全額收款一次性全額收款 2.2.分期收款分期收款 3

37、3. .銀行按揭銀行按揭 4.采取委托銷售方式采取委托銷售方式 （1） 手續費手續費 （2） 視同買斷視同買斷 （3） 超基價分成超基價分成 （4）包銷包銷 注:買斷式包銷 國稅函（國稅函（1996）684號號 在合同期內房產企業將房產交給包銷商在合同期內房產企業將房產交給包銷商 承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售， 所取得的手續費收入或者價差應按所取得的手續費收入或者價差應按“服務業服務業 代理業代理業”征收營業稅；征收營業稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進 行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給行收購

38、，其實質是房產開發企業將房屋銷售給 包銷商，對房產開發企業應按包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產銷售不動產” 征收營業稅；征收營業稅； 包銷商將房產再次銷售，對包銷商也包銷商將房產再次銷售，對包銷商也 應按應按“銷售不動產銷售不動產”征收營業稅。征收營業稅。 房產開發企業在合同期內委托包銷商房產開發企業在合同期內委托包銷商 承銷房屋，其取得的售房款，均應按承銷房屋，其取得的售房款，均應按 “銷售不動產銷售不動產”計征營業稅。對其支付計征營業稅。對其支付 給包銷商的手續費，不得從計稅營業額給包銷商的手續費，不得從計稅營業額 中扣除。中扣除。 5.采取先出租再出售方式采取先出租再出售方式 （1

39、） 轉作固定資產轉作固定資產 視同銷售視同銷售: 租賃期間取得的價款按租租賃期間取得的價款按租 金確認收入金確認收入; 出售時按固定資產清理確認收入出售時按固定資產清理確認收入; 準予計提折舊準予計提折舊. 5.采取先出租再出售方式采取先出租再出售方式 （2）不轉作固定資產）不轉作固定資產 無需視同銷售無需視同銷售: 租賃期間取得的價款租賃期間取得的價款 按租金確認收入按租金確認收入; 出售時按開發產品確認收入的實現出售時按開發產品確認收入的實現 不準計提折舊不準計提折舊. 第二部分第二部分:收入方面解讀收入方面解讀(續續) n 二、完工開發產品的稅務處理二、完工開發產品的稅務處理(外資房外資

40、房 地產地產)： n（一）開發產品（成本對象）完工標準（一）開發產品（成本對象）完工標準 n企業應以房地產管理部門出具工程項目企業應以房地產管理部門出具工程項目 合格證明合格證明之日之日.或者首筆房地產或者首筆房地產使用權交使用權交 付付之日之日;或者辦理或者辦理首筆產權轉讓手續首筆產權轉讓手續之日之日. n上述三者中的較早者為房地產銷售開始上述三者中的較早者為房地產銷售開始. n 企業按企業按通知通知第三條規定確定房地產銷第三條規定確定房地產銷 售開始后，應及時在賬務上將預收款收入轉入售開始后，應及時在賬務上將預收款收入轉入 銷售收入。企業在預征稅款結算時未能提供開銷售收入。企業在預征稅款結

41、算時未能提供開 發成本發票的，應在工程竣工決算后及時將取發成本發票的，應在工程竣工決算后及時將取 得的發票向主管稅務機關申報核銷。各地稅務得的發票向主管稅務機關申報核銷。各地稅務 機關也可按其他合理的辦法審核確認企業開發機關也可按其他合理的辦法審核確認企業開發 成本，據以計算當期房地產銷售成本成本，據以計算當期房地產銷售成本. n 閩國稅發閩國稅發200282號號 n （二）應納稅額計算公式（二）應納稅額計算公式 n 企業從事房地產經營業務的，應以其當期企業從事房地產經營業務的，應以其當期 銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后 的余額，為當期應納稅所

42、得額，依照稅法的規的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規 定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以 下公式計算：下公式計算： n應納稅額應納稅所得額應納稅額應納稅所得額適用稅率已適用稅率已 售房產已預征的所得稅當期預征所得稅售房產已預征的所得稅當期預征所得稅 . n（三）收入確認原則（三）收入確認原則 n 房地產銷售收入的確定，以權責發生制為房地產銷售收入的確定，以權責發生制為 原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原 則確定：則確定： n1.1.采取采取一次性全額收取房款一次性全額收取房款的，以的，以房產使用權

43、房產使用權 交付買方之日或開具發票之日交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的作為銷售收入的 實現。實現。 n n 2.2.采取采取分期付款或預售款方式分期付款或預售款方式銷售銷售 的，以的，以合同約定的付款時間合同約定的付款時間為銷售收入為銷售收入 的實現。的實現。 n 注：可按交付產品或開票日期或合注：可按交付產品或開票日期或合 同約定付款日期確認收入的實現。（一同約定付款日期確認收入的實現。（一 般外資企業）般外資企業） n（三）收入確認原則（三）收入確認原則 n3.采取以采取以土地使用權或其他財產置換房土地使用權或其他財產置換房 屋屋的，以的，以房產使用權交付房產使用權交付對方為銷售收

44、對方為銷售收 入的實現。入的實現。 n4.采取采取銀行提供按揭貸款銀行提供按揭貸款銷售的，以銷售的，以銀銀 行將按揭貸款辦理轉賬之日行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收，為銷售收 入的實現。入的實現。 n n （四）境外包銷收入確定的原則（四）境外包銷收入確定的原則 n n 境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企 業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業 轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房 屋轉讓收益，應按稅法第屋轉讓收益，應按稅法第1919條及其實施細則第條及其實施細則第 6

45、161條規定，繳納企業所得稅。條規定，繳納企業所得稅。 n 包銷業務是指：境外企業與企業簽包銷業務是指：境外企業與企業簽 訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續， 且境外企業在銷售房屋時使用本企業收且境外企業在銷售房屋時使用本企業收 款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、 承銷性質的業務，應按照承銷性質的業務，應按照國家稅務總國家稅務總 局關于從事房地產業務的外商投資企業局關于從事房地產業務的外商投資企業 若干稅務處理問題的通知若干稅務處理問題的通知（國稅發（國稅發 19991999242242號）的規定執行。號）的規定執行。

46、n（五）包銷業務（五）包銷業務 n1.1.從事房地產業務的外商投資企業與境從事房地產業務的外商投資企業與境 外企業簽訂房地產代銷、包銷合同或協外企業簽訂房地產代銷、包銷合同或協 議，委托境外企業在境外銷售其位于我議，委托境外企業在境外銷售其位于我 國境內房地產的，應按境外企業向購房國境內房地產的，應按境外企業向購房 人銷售的價格，作為外商投資企業房地人銷售的價格，作為外商投資企業房地 產銷售收入，計算繳納企業所得稅產銷售收入，計算繳納企業所得稅 n-國稅發國稅發19991999242242號號 n（五）包銷業務（五）包銷業務 n2.2.上述外商投資企業向境外代銷、包銷企業支上述外商投資企業向境

47、外代銷、包銷企業支 付的各項傭金、差價、手續費、提成費等勞務付的各項傭金、差價、手續費、提成費等勞務 費用，應提供完整、有效的憑證資料，經主管費用，應提供完整、有效的憑證資料，經主管 稅務機關審核確認后，方可作為外商投資企業稅務機關審核確認后，方可作為外商投資企業 的費用列支。但實際列支的數額，不得超過房的費用列支。但實際列支的數額，不得超過房 地產銷售收入的地產銷售收入的10%10%。（。（20002000年年1 1月月1 1日起執行）日起執行） n-國稅發國稅發19991999242242號號 n n 1.多項目開發企業銷售期房如按核定多項目開發企業銷售期房如按核定 利潤率辦法預征所得稅，

48、對其完工項目利潤率辦法預征所得稅，對其完工項目 按按通知通知第第3條規定進行預征稅款結算條規定進行預征稅款結算 時，應將各年度發生的期間費用時，應將各年度發生的期間費用(指管理指管理 費用、財務費用和銷售費用費用、財務費用和銷售費用)在各項目間在各項目間 進行合理分攤，計算出各年度歸屬于該進行合理分攤，計算出各年度歸屬于該 完工項目的期間費用。完工項目的期間費用。 n n 企業發生的各項費用支出明確受益企業發生的各項費用支出明確受益 對象的，直接計入項目費用；對于無法對象的，直接計入項目費用；對于無法 劃分或劃分不清受益對象的期間費用，劃分或劃分不清受益對象的期間費用， 按各項目當年度開發成本

49、占當年度開發按各項目當年度開發成本占當年度開發 總成本的比例總成本的比例(或其他合理的比例或其他合理的比例)確定確定 各項目費用。各項目費用。 -閩國稅發200282號 n 2.企業按企業按通知通知第第3條規定確定房地產條規定確定房地產 銷售開始后，應及時在賬務上將預收款收入銷售開始后，應及時在賬務上將預收款收入 轉入銷售收入。企業在預征稅款結算時未能轉入銷售收入。企業在預征稅款結算時未能 提供開發成本發票的，應在工程竣工決算后提供開發成本發票的，應在工程竣工決算后 及時將取得的發票向主管稅務機關申報核銷。及時將取得的發票向主管稅務機關申報核銷。 各地稅務機關也可按其他合理的辦法審核確各地稅務

50、機關也可按其他合理的辦法審核確 認企業開發成本，據以計算當期房地產銷售認企業開發成本，據以計算當期房地產銷售 成本。成本。 n -閩國稅發閩國稅發200282號號 三、開發產品預租收入的確認三、開發產品預租收入的確認(內資房地產內資房地產) )： 1 1. .預租：新建造的開發產品在尚未完預租：新建造的開發產品在尚未完 工或辦理房地產初始登記、取得產權證工或辦理房地產初始登記、取得產權證 前出租前出租 2 2. .預租租金（價款）確認收入時點：預租租金（價款）確認收入時點： 自開發產品交付承租人使用之日起，按自開發產品交付承租人使用之日起，按 租金確認收入的實現。租金確認收入的實現。 n三、開

51、發產品預租收入的確認三、開發產品預租收入的確認(外資房地產外資房地產)： n 企業以租賃方式取得房租收入，應按當期實企業以租賃方式取得房租收入，應按當期實 際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及 相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并 計算企業當期應納稅額。計算企業當期應納稅額。 n 企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租 賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出 時再作為成本、費用扣除。時再作為成本、費用扣除。 n 國稅發國稅發20

52、01142號號 四、合作建造開發產品的稅務處理四、合作建造開發產品的稅務處理(內資房 地產)： （一）定義一）定義: 開發企業以本企業為主體聯開發企業以本企業為主體聯 合其他企業、單位、個人合作或合資開合其他企業、單位、個人合作或合資開 發房地產項目，且該項目發房地產項目，且該項目未成立獨立法未成立獨立法 人公司人公司的，為合作建造開發產品。的，為合作建造開發產品。 （二）分配開發產品的稅務處理（二）分配開發產品的稅務處理 1.收入確認的時點：收入確認的時點：首次首次分配開發產品時分配開發產品時; 2.收入確認的范圍：收入確認的范圍：應分應分開發產品開發產品; 3.兩種處理方法兩種處理方法 已

53、結算計稅成本：計稅成本與投資額的差額已結算計稅成本：計稅成本與投資額的差額 計入應納稅所得額計入應納稅所得額; 未結算計稅成本：投資額轉作預售收入未結算計稅成本：投資額轉作預售收入. （三）分配利潤的稅務處理（三）分配利潤的稅務處理 1. 1. 由開發企業統一申報繳納企業所得稅，不由開發企業統一申報繳納企業所得稅，不 得在稅前分配該項目的利潤得在稅前分配該項目的利潤 2.2.投資方取得利潤視同取得股息、紅利，憑開投資方取得利潤視同取得股息、紅利，憑開 發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交 企業所得稅。企業所得稅。 3.3.開發企業接受的投資額不負擔成

54、本費用。即開發企業接受的投資額不負擔成本費用。即 開發企業不能因接受投資方投資額而在成本中開發企業不能因接受投資方投資額而在成本中 攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 五、以土地使用權投資開發項目的稅務處理五、以土地使用權投資開發項目的稅務處理(內內 資房地產資房地產)： （一）企業、單位以換取開發產品為目的稅務處理（一）企業、單位以換取開發產品為目的稅務處理 1.投出方涉及的稅務處理投出方涉及的稅務處理 （1）收入確認的時點：）收入確認的時點：首次取得首次取得開發產品時開發產品時 （2）收入確認的范圍：）收入確認的范圍：應取得應取得的開發產品的開發產品 （3）經

55、濟業務分解為兩部分）經濟業務分解為兩部分 轉讓土地使用權轉讓土地使用權 購入開發產品購入開發產品 （4）計稅依據：市場公允價值）計稅依據：市場公允價值 2. 2.接受方涉及的稅務處理接受方涉及的稅務處理 （1 1）收入確認的時點：）收入確認的時點：首次分出首次分出開發產品開發產品 （2 2）收入確認的范圍：）收入確認的范圍：應分出應分出的開發產品的開發產品 （3 3）經濟業務分解為兩部分）經濟業務分解為兩部分 一是銷售不動產一是銷售不動產 ; ; 購入土地使用權購入土地使用權. . （4 4）開發項目成本的確認）開發項目成本的確認: : - -購入土地使用權的價值購入土地使用權的價值 （二）企

56、業、單位以股權形式投資的稅務處理（二）企業、單位以股權形式投資的稅務處理 1.1.投出方的稅務處理投出方的稅務處理: : （1 1）稅務處理時點：投資交易發生時）稅務處理時點：投資交易發生時; ; （2 2）稅務處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性）稅務處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性 資產和投資兩項經濟業務資產和投資兩項經濟業務; ; （3 3）轉讓所得處理：土地使用權轉讓所得占當年）轉讓所得處理：土地使用權轉讓所得占當年 應納稅所得額的比例如超過應納稅所得額的比例如超過50%50%，可從投資交易發生，可從投資交易發生 年度起，按年度起，按5 5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得個納稅年度均

57、攤至各年度的應納稅所得 額。額。 （二）企業、單位以股權形式投資的稅務（二）企業、單位以股權形式投資的稅務 處理處理 2.2.接受方的稅務處理接受方的稅務處理 （1 1）稅務處理時點：投資交易發生時）稅務處理時點：投資交易發生時 （2 2）稅務處理原則：按）稅務處理原則：按投資交易額投資交易額計算計算 土地使用權的成本，計入開發產品的成土地使用權的成本，計入開發產品的成 本本 六、開發產品視同銷售行為稅務處理六、開發產品視同銷售行為稅務處理(內資房地內資房地 產產)： （一）視同銷售的范圍（一）視同銷售的范圍 1.具體項目：開發產品轉作固定資產或用于捐贈、具體項目：開發產品轉作固定資產或用于捐

58、贈、 贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股 東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位 和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售 2.視同銷售確認時點視同銷售確認時點 （1）開發產品所有權或使用權轉移時）開發產品所有權或使用權轉移時 （2）實際取得利益權利時）實際取得利益權利時 （二）視同銷售收入的確認方法（二）視同銷售收入的確認方法 1.本企業近期同類開發產品銷售價格本企業近期同類開發產品銷售價格 2.參照當地同類開發產品市場公允價值參照當地同類開發產品市場公允價值 3.按開

59、發產品的成本利潤率按開發產品的成本利潤率 成本利潤率不得低于成本利潤率不得低于15%(含含15%) 具體比例由主管稅務機關確定具體比例由主管稅務機關確定. 七、代建工程和提供勞務稅務處理七、代建工程和提供勞務稅務處理(內資房地產)： （一）收入確認原則（一）收入確認原則 代建工程和提供勞務不超過代建工程和提供勞務不超過12個月的，個月的， 可按合同約定的價款結算日或在合同完工可按合同約定的價款結算日或在合同完工 之日確認收入的實現；之日確認收入的實現； 持續時間持續時間超過超過12個月的，可采用完個月的，可采用完 工百分比法按季確認收入的實現。工百分比法按季確認收入的實現。 （二）完工百分比法

60、（二）完工百分比法 1. 定義：根據合同完工進度同比例確認收入和費用定義：根據合同完工進度同比例確認收入和費用 2.完工進度的確定完工進度的確定 （1）累計實際發生的成本占合同預計總成本的比）累計實際發生的成本占合同預計總成本的比 例例 （2）已經完成的工作量占合同預計總工作量的比）已經完成的工作量占合同預計總工作量的比 例例 （3）測量已完成合同工作量等）測量已完成合同工作量等 （三）相關收入三）相關收入 開發企業在代建工程、提供勞務過程開發企業在代建工程、提供勞務過程 中節省的材料、下腳料、報廢工程或產中節省的材料、下腳料、報廢工程或產 品的殘料等，如按合同規定留歸開發企品的殘料等，如按合