1、萬科的成本管理萬科的成本管理 觀點與選擇觀點與選擇 正確認識成本管理正確認識成本管理 認識的重要性認識的重要性 做正確的事做正確的事 正正 確確 地地 做做 事事 做不正確做不正確做正確做正確 我們做我們做 什么？什么？ 我們做得我們做得 如何？如何？ 不正確的事不正確的事 正確的事正確的事 最佳最佳 位置位置 不是最差不是最差 最差最差 位置位置 死定了死定了 財務管理財務管理與與成本管理成本管理 成本管理成本管理與與工程管理工程管理 建安造價管理建安造價管理與與項目成本管理項目成本管理 區分幾個區分幾個 關系關系 任何行業成本管理都是技術和經濟的結合，房地產也是任何行業成本管理都是技術和經

2、濟的結合，房地產也是 如此，成本管理部首先是一個經濟管理部門，要求它通曉技如此，成本管理部首先是一個經濟管理部門，要求它通曉技 術和業務環節，用經濟管理的方法來實現成本管理的職責。術和業務環節，用經濟管理的方法來實現成本管理的職責。 兩個方面兩個方面 技術技術經濟經濟 項目發展項目發展 施工施工 規劃設計規劃設計 竣工竣工 1、從項目角度出發：、從項目角度出發： 重點回答單方可售面積多少元成本，直接用于測算與重點回答單方可售面積多少元成本，直接用于測算與 確定經營績效。確定經營績效。 銷售銷售 兩個類別兩個類別 物業管理物業管理 分判分判招標招標簽約簽約變更變更結算結算 兩個類別兩個類別 2、

3、從合同角度出發：、從合同角度出發： 重點回答單位作業多少元成本，是項目成本的構成部分。重點回答單位作業多少元成本，是項目成本的構成部分。 設計設計招標招標施工施工 SPEND曲線曲線 項目周期項目周期 成成 本本 發生的發生的 成本成本 形成的形成的 成本成本 新項目發展新項目發展 成本控制重點成本控制重點 放那兒好？放那兒好？ 70% %80% % 20% % 銷售及物管銷售及物管 正確認識成本管理正確認識成本管理 工作重心前移工作重心前移 客戶分析；客戶分析； 設計方案優化；設計方案優化； 結構指標控制；結構指標控制； 事前定價與清單招標；事前定價與清單招標； 工作重心后置工作重心后置 費

4、率招標；費率招標； 變更、簽證事后補簽；變更、簽證事后補簽； 工程結算；工程結算； 正確認識成本管理正確認識成本管理 工作的重心工作的重心 數據分析與儲存數據分析與儲存 新項目發展新項目發展規劃設計規劃設計 合約分判合約分判 與招標與招標 施工管理施工管理合同結算合同結算 動態反饋動態反饋及時結算及時結算事前定價事前定價亦步亦趨亦步亦趨謹慎測算謹慎測算 造價管理模式造價管理模式 正確認識成本管理正確認識成本管理 不同土地獲取方式下利潤差別不同土地獲取方式下利潤差別 伴隨著競爭拿地對市場成本的抬高，成本將成為伴隨著競爭拿地對市場成本的抬高，成本將成為 項目經營的主要矛盾項目經營的主要矛盾, ,

5、必須要高度重視。必須要高度重視。 拿地方式拿地方式土地利潤土地利潤開發利潤開發利潤 協議轉讓協議轉讓 0 0 招標拍賣招標拍賣 0 0 正確認識成本管理正確認識成本管理 土地招標項目成本利潤情況土地招標項目成本利潤情況 項目項目 計劃單位售價計劃單位售價(元 元/m2) 390065004696 計劃單位成本計劃單位成本(元 元/m2) 335052363600 單位毛利潤單位毛利潤(元 元/m2) 405939775 銷售毛利率銷售毛利率10.38% %14.45% %16.50% % 銷售凈利率銷售凈利率5.62% %8.34% %9.72% % 當前單位成本當前單位成本56903885

6、正確認識成本管理正確認識成本管理 制度體系：制度體系： 是通過一系列制度對房地產各個作業過程進行控制，是通過一系列制度對房地產各個作業過程進行控制， 保證每個作業程序的合理性和有效性，保證每個作業成本保證每個作業程序的合理性和有效性，保證每個作業成本 作業目標的完成，最終實現降低成本的目的。作業目標的完成，最終實現降低成本的目的。 新項目發展可行性評審體系新項目發展可行性評審體系 設計階段成本管理工作指引設計階段成本管理工作指引 工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 工程合同管理辦法工程合同管理辦法 設計變更、現場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法 工程計價管理辦法工程計價管理辦法

7、 規劃設計工作流程與評審制度規劃設計工作流程與評審制度 正確認識成本管理正確認識成本管理 成本管理水平是成本管理水平是 各作各作( (專專) )業管理業管理 水平的綜合體現水平的綜合體現 萬科成本管理模式萬科成本管理模式 成本項目成本項目單價單價合價合價 勘察丈量費勘察丈量費 三通一平費三通一平費 臨時設施費臨時設施費 工程管理費工程管理費 人工及行政費用人工及行政費用 作業時間成本作業時間成本 合合 計計 工程作業成本工程作業成本工程作業效果工程作業效果 作業效果作業效果相關指標相關指標 工程質量工程質量客戶質量滿意度 質量投訴成本 竣工房維修費用 工工 期期開發計劃符合度 結構指標控制結構

8、指標控制鋼筋含量 砼含量 清單招標清單招標總包清單招標率 招標競爭性招標競爭性單項招標中標率 工程作業工程作業 正確認識成本管理正確認識成本管理 案例一：小高層鋼筋含量案例一：小高層鋼筋含量34kg/m2 廣州萬科城市花園五組團廣州萬科城市花園五組團D1D1單元為單元為1212層住宅，經過設層住宅，經過設 計、工程、成本等部門的共同努力，在設計單位的配合下，計、工程、成本等部門的共同努力，在設計單位的配合下， 優化后方案鋼筋含量為優化后方案鋼筋含量為34kg/m2（含承臺及地梁），相對同（含承臺及地梁），相對同 類結構鋼筋含量經驗值類結構鋼筋含量經驗值60kg/m2有較大幅度減少，甚至偏低。有

9、較大幅度減少，甚至偏低。 經相關專業人士評估認為結構安全度符合國家標準。經相關專業人士評估認為結構安全度符合國家標準。 從設計方面而言，已經沒有任何的富裕，是結構設計的最從設計方面而言，已經沒有任何的富裕，是結構設計的最 底線底線。 按按5元元/kg計算，鋼筋成本較常規標準低計算，鋼筋成本較常規標準低130/m2元。元。 正確認識成本管理正確認識成本管理 案例二：結構優化降低成本案例二：結構優化降低成本50元元/m2 武漢城花在應用標準化華中版施工圖時，武漢公司和武漢城花在應用標準化華中版施工圖時，武漢公司和 集團規劃設計部對結構部分進行了非常詳細的分析，對柱集團規劃設計部對結構部分進行了非常

10、詳細的分析，對柱 梁板等構配件和配筋進行逐項優化，并在砼板配筋中采用梁板等構配件和配筋進行逐項優化，并在砼板配筋中采用 冷軋帶肋鋼筋替代普通圓鋼冷軋帶肋鋼筋替代普通圓鋼。優化后的結構指標較原版有優化后的結構指標較原版有 一定幅度下降，成本降低較多。一定幅度下降，成本降低較多。 統計地上部分結構指標，鋼筋含量從統計地上部分結構指標，鋼筋含量從43.9kg/m2降至降至 35.64kg/m2，砼含量從砼含量從0.2744m3/m2降至降至0.2495m3/m2，成成 本降低本降低50.76元元/ /m2 。 正確認識成本管理正確認識成本管理 案例三：基礎超深簽證增加案例三：基礎超深簽證增加357萬

11、元萬元 大連城花一期施工圖設計時，因場地未完全交出，詳大連城花一期施工圖設計時，因場地未完全交出，詳 勘布點不足，施工時發現基底設計標高未達到持力層，導勘布點不足，施工時發現基底設計標高未達到持力層，導 致整個場地超挖致整個場地超挖56米。施工時，未對施工方案進行優化米。施工時，未對施工方案進行優化 選擇，采用毛石砼從實際持力層澆灌至設計標高，相當于選擇，采用毛石砼從實際持力層澆灌至設計標高，相當于 將整個底板澆成了將整個底板澆成了56米的砼大板，僅此一項簽證增加成米的砼大板，僅此一項簽證增加成 本本357.7萬元，單方成本增加萬元，單方成本增加49.14元元/m2。 正確認識成本管理正確認識

12、成本管理 案例四：基坑支護案例四：基坑支護160萬元萬元VS地下室建造地下室建造214萬元萬元 中山城市風景營銷大廳原設計方案有一層地下室，因中山城市風景營銷大廳原設計方案有一層地下室，因 施工圖出圖較晚，按圖施工無法滿足開盤要求，后將地下施工圖出圖較晚，按圖施工無法滿足開盤要求，后將地下 室移至銷售大廳外側。新方案下，常規施工順序應先施工室移至銷售大廳外側。新方案下，常規施工順序應先施工 地下室而后銷售大廳主體，為滿足開盤需要，需要先施工地下室而后銷售大廳主體，為滿足開盤需要，需要先施工 主體，則施工地下室時必須增加基坑支護。按設計院設計主體，則施工地下室時必須增加基坑支護。按設計院設計 方

13、案測算，支護費用高達方案測算，支護費用高達160萬元萬元( (地下室建造成本地下室建造成本214萬萬 元元) )。在與深圳公司審圖后，最終意見在現狀下已無優化余。在與深圳公司審圖后，最終意見在現狀下已無優化余 地。地。 最終，項目部和成本部在招標時找到了解決辦法，將最終，項目部和成本部在招標時找到了解決辦法，將 支護費用降至支護費用降至10萬元左右。萬元左右。 q 客戶價值為核心：客戶價值為核心： 選擇客戶認可價值與支付代價差值最大的方案與部品；選擇客戶認可價值與支付代價差值最大的方案與部品； 結合成本收益，綜合考慮新產品、新技術的應用，從中長期結合成本收益，綜合考慮新產品、新技術的應用，從中

14、長期 看不降低選擇常規產品和技術時的項目利潤率。看不降低選擇常規產品和技術時的項目利潤率。 設計階段成本管理原則設計階段成本管理原則 正確認識成本管理正確認識成本管理 q 方案優化：方案優化： 各階段設計和單項設計中，都應持續地開展方案優化；各階段設計和單項設計中，都應持續地開展方案優化； 同時還要考慮物業維護成本、客戶使用成本；兼顧長期利益同時還要考慮物業維護成本、客戶使用成本；兼顧長期利益 和短期利益的平衡。和短期利益的平衡。 q 動態測算、及時反饋：動態測算、及時反饋： 設計各階段及時準確測算成本，根據項目成本水平調整設計各階段及時準確測算成本，根據項目成本水平調整 設計以滿足公司的經營

15、要求。設計以滿足公司的經營要求。 設計階段成本管理原則設計階段成本管理原則 正確認識成本管理正確認識成本管理 q 設計單位配合：設計單位配合： 作好與設計單位溝通工作，取得設計單位在成本控制方作好與設計單位溝通工作，取得設計單位在成本控制方 面的配合，在設計合同中明確提出成本控制的工作配合和技面的配合，在設計合同中明確提出成本控制的工作配合和技 術經濟指標要求，考慮設置獎懲措施。術經濟指標要求，考慮設置獎懲措施。 主要經濟指標主要經濟指標 q 容積率容積率 q 建筑密度建筑密度 q 單方鋼筋含量單方鋼筋含量 q 單方砼含量單方砼含量 q 窗地比窗地比( (單方建筑面積外墻門窗含量單方建筑面積外

16、墻門窗含量) ) q 建筑周長面積比建筑周長面積比 q 正確認識成本管理正確認識成本管理 主要方面：主要方面： q 小區規劃小區規劃 q 配套設施面積配套設施面積 q 住宅的平面布置住宅的平面布置 q 住宅的單元組成、戶型和住戶面積住宅的單元組成、戶型和住戶面積 q 住宅建筑結構的選擇住宅建筑結構的選擇 q 正確認識成本管理正確認識成本管理 正確認識成本管理正確認識成本管理 工程量清單招標是避免成本管理工作重心后置，工程量清單招標是避免成本管理工作重心后置， 保障成本管理工作健康、有序的一種有效措施。保障成本管理工作健康、有序的一種有效措施。 工程量清單招標的優點：工程量清單招標的優點： q

17、事前定價，利于控制成本，并減輕后期結算工作壓力；事前定價，利于控制成本，并減輕后期結算工作壓力； q 總價和單價兩方面的充分競爭；總價和單價兩方面的充分競爭； q 總價準確，可提高進度款的支付比例，發揮資金優勢；總價準確，可提高進度款的支付比例，發揮資金優勢； q 有更合理的時間辦開工手續，發現設計失誤，減少變更；有更合理的時間辦開工手續，發現設計失誤，減少變更； q 及時評估出造價咨詢公司的工作質量；及時評估出造價咨詢公司的工作質量； q 便于成本數據積累，建立成本數據庫：便于成本數據積累，建立成本數據庫： q 降低職業風險，對成本人員個人水平的依賴性降低。降低職業風險，對成本人員個人水平的

18、依賴性降低。 正確認識成本管理正確認識成本管理 目前工程量清單招標存在的問題：目前工程量清單招標存在的問題： q 占用項目關鍵線路，時間相對較長；占用項目關鍵線路，時間相對較長； q 部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設計變更較部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設計變更較 多，降低了清單招標的可能和效果；多，降低了清單招標的可能和效果； q 合格承建商資源不足，使得招標競爭性不足，報價可合格承建商資源不足，使得招標競爭性不足，報價可 能偏高；能偏高； q 投標單位對清單招標模式不夠熟悉，報價可能偏高；投標單位對清單招標模式不夠熟悉，報價可能偏高； q 定額依然必不可少，市場定價少有使用；定

19、額依然必不可少，市場定價少有使用； q 造價咨詢公司水平有限，影響清單準確性。造價咨詢公司水平有限，影響清單準確性。 正確認識成本管理正確認識成本管理 解決辦法：解決辦法： q 示范區銷售展示部分可采用費率招標方式；示范區銷售展示部分可采用費率招標方式； 工程招標管理辦法工程招標管理辦法規定規定“除示范區外，主體工程除示范區外，主體工程 不允許采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，經各不允許采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，經各 地公司第一負責人簽字，報集團成本與開發計劃管理委地公司第一負責人簽字，報集團成本與開發計劃管理委 員會審批后方可執行。員會審批后方可執行。” q 樁基、主體分開招

20、標；樁基、主體分開招標； 設計有樁基的，可將樁基工程單獨發包，先行施工，設計有樁基的，可將樁基工程單獨發包，先行施工， 以節約工期。以節約工期。 正確認識成本管理正確認識成本管理 解決辦法：解決辦法： q 加強設計計劃管理和圖紙質量管理，把施工圖設計計加強設計計劃管理和圖紙質量管理，把施工圖設計計 劃執行做為設計部門考核指標之一；劃執行做為設計部門考核指標之一； 項目開發計劃管理辦法項目開發計劃管理辦法規定規定“項目開發計劃具有項目開發計劃具有 嚴肅性，總部與一線公司均應努力保證計劃的實現。計嚴肅性，總部與一線公司均應努力保證計劃的實現。計 劃確定后，不可隨意變更。確因經營需要，擬對項目開劃確

21、定后，不可隨意變更。確因經營需要，擬對項目開 發計劃作出重大變更，應視情況報總部審批或備案。發計劃作出重大變更，應視情況報總部審批或備案。” “ “以下重大變更應在作出變更決定后以下重大變更應在作出變更決定后4 4個工作日上報個工作日上報 總部備案總部備案: :(2)(2)規劃設計、結構設計、施工圖設計、基礎規劃設計、結構設計、施工圖設計、基礎 開工、主體開工及入伙延后開工、主體開工及入伙延后3030日日” 正確認識成本管理正確認識成本管理 解決辦法：解決辦法： q 合理安排工作，多任務并行，避免清單招標成為唯一合理安排工作，多任務并行，避免清單招標成為唯一 的關鍵線路；的關鍵線路； q 擴大

22、合格承建商范圍，注重本地承建商的培養；擴大合格承建商范圍，注重本地承建商的培養； q 注重對投標單位培訓，總部將提供相應支持；注重對投標單位培訓，總部將提供相應支持； q 注重成本數據庫建設，為清單計價提供依據；鼓勵投注重成本數據庫建設，為清單計價提供依據；鼓勵投 標單位依據自身成本水平報價；標單位依據自身成本水平報價； q 加強對咨詢公司的管理和培養，合理確定咨詢費用；加強對咨詢公司的管理和培養，合理確定咨詢費用； q 持續推進標準化項目工程量清單集中編制。持續推進標準化項目工程量清單集中編制。 現狀：現狀：20032003、20042004年主體建安工程清單招標情況年主體建安工程清單招標情

23、況 正確認識成本管理正確認識成本管理 集團目標：主體建安工程清單招標率集團目標：主體建安工程清單招標率65% 序號序號公司公司招標面積招標面積( (萬萬m2 2) )清單招標面積清單招標面積( (萬萬m2 2) )清單招標比例清單招標比例 1深圳深圳14.172.9720.96% 2廣州廣州5.973.27 54.77% 3東莞東莞000 4中山中山000 5上海上海44.8222.52 50.25% 6南京南京22.830 0 7南昌南昌14.902.98 19.99% 8無錫無錫000 9沈陽沈陽10.364.13 39.86% 10長春長春000 11大連大連000 12鞍山鞍山0.85

24、00% 13北京北京29.7428.7396.6% 14天津天津7.927.92 100% 15成都成都18.418.33 45.25% 16武漢武漢16.680 38.93% 總計總計186.66186.6680.8580.8543.41%43.41% 注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已經定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統計日已經定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統計 正確認識成本管理正確認識成本管理 二二三三年集團主體建年集團主體建 安工程清單招標情況安工程清單招標情況 序號序號公司公司招標面積招標面積( (萬萬m2 2) )清單招標面積清單招標面積( (萬萬

25、m2 2) )清單招標比例清單招標比例 1深圳深圳27.78 14.89 53.61%53.61% 2廣州廣州18.75 16.35 87.21% 3東莞東莞5.842.76 47.26%47.26% 4中山中山6.566.56100% 5上海上海19.6311.51 58.66%58.66% 6南京南京7.0900 0 7南昌南昌11.01 11.01100% 8無錫無錫14.8100 0 9沈陽沈陽9.606.76 70.37% 10長春長春7.902.57 32.55%32.55% 11大連大連13.912.06 14.83%14.83% 12鞍山鞍山11.3111.31 100% 13

26、北京北京000 14天津天津25.2320.18 80% 15成都成都13.539.34 69.06% 16武漢武漢8.043.13 38.93%38.93% 總計總計200.99200.99118.44118.4458.93%58.93% 注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已經定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統計日已經定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統計 正確認識成本管理正確認識成本管理 二二四四年集團主體建年集團主體建 安工程清單招標情況安工程清單招標情況 序號序號公司公司20032003年年20042004年年 1深圳深圳20.96%53.61%53.61%

27、 2廣州廣州54.77%87.21% 3東莞東莞047.26%47.26% 4中山中山0100% 5上海上海50.25%58.66%58.66% 6南京南京00 0 7南昌南昌19.99%100% 8無錫無錫00 0 9沈陽沈陽39.86%70.37% 10長春長春032.55%32.55% 11大連大連014.83%14.83% 12鞍山鞍山0%100% 13北京北京96.6%0 14天津天津100%80% 15成都成都45.25%69.06% 16武漢武漢38.93%38.93%38.93% 總計總計43.41%43.41%58.93%58.93% 注：截至注：截至20042004年年9

28、9月月3030日已經定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統計日已經定標項目，模擬清單招標未列入清單招標統計 正確認識成本管理正確認識成本管理 二二三三年年二二四四年年 集團主體建安工程清單招標情況集團主體建安工程清單招標情況 正確認識成本管理正確認識成本管理 工程量清單招標是大勢所趨工程量清單招標是大勢所趨 q 是市場化的需求：是市場化的需求： 傳統定額計價方式是計劃經濟的產物，體現了國家對微傳統定額計價方式是計劃經濟的產物，體現了國家對微 觀經濟的調控，伴隨中國市場經濟的發展及加入觀經濟的調控，伴隨中國市場經濟的發展及加入WTO，中，中 國的市場化和對外開放將程度將不斷擴大，市場競爭的理念國的市場化和對外開放將程度將不斷擴大，市場競爭的理念 將深入各行各業，而工程量清單招標正體現了自主競爭的市將深入各行各業，而工程量清單