1、房地產開發(fā)產品自持視同銷售操作要點 房地產企業(yè)開發(fā)完工物業(yè)自持，先將開發(fā)產品產權辦理在 房地產公司自己名下，然后融資、出租等自己使用，再陸續(xù) 銷售模式，如果是一般計稅方法的項目，可以選擇視同銷售 并且自己為自己開銷售不動產的增值稅專用發(fā)票，可以抵扣 對應的土地價款。 如果是簡易計稅方法的項目，可以不選擇視同銷售，不需 要自己為自己開銷售不動產的發(fā)票。 房地產開發(fā)一般計稅方法越來越多，由于融資或經營需要， 開發(fā)商可能會將開發(fā)產品產權辦理在地產公司自己名下，然 后抵押融資、出租等等，屬于自建自用，以后再銷售，不屬 于房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，依據國家稅 務總局2016年14號公告規(guī)定

2、，“一般納稅人轉讓其2016 年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的 全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額”。如果在辦產 權時，不視同銷售，那么增值稅不能抵扣土地價款，以后按 二手房銷售仍不能抵扣土地價款，開發(fā)產品自持后再銷售， 由于土地價款不能抵扣，增值稅稅負大增。 問：房地產開發(fā)產品自持怎么處理才能抵扣土地價款呢? 答：開發(fā)商一般計稅方法項目自持，可以選擇視同銷售， 同時視同購進，辦產權時自己為自己開一張增值稅專用發(fā)票， 可以抵扣土地價款（包括土地出讓金拆遷補償費等等） 參考湖北國稅的處理：2016年7月21日，湖北省國稅局 營改增政策執(zhí)行口徑第三輯解答第二 二個問題: 問

3、：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉為自用，是否需要視同 銷售繳納增值稅? 答：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉為自用時，不開具發(fā)票， 且不辦理產權權屬登記的，不屬于銷售不動產，不需要繳納 增值稅。否則，應按規(guī)定繳納增值稅。 例：房地產企業(yè)建一酒店11100萬元，其中土地出讓金 4440萬元。為融資需要，產權辦自己名下，兩年后再銷售。 1，開發(fā)商辦產權時可以自己給自己開一張增值稅專用發(fā)票， 計入固定資產。 2，增值稅納稅申報，自己給自己開具11100萬元的增值 稅專用發(fā)票需要計算增值稅銷項稅11%。銷項稅額1100萬 兀。 3,自己開發(fā)票賣給自己，自己取得自己開給自己的視同銷 售增值稅專用發(fā)票，進行正常認證

4、抵扣申報，由于視同銷售 同時屬于購入不動產，視同購進不動產增值稅專用發(fā)票的進 項稅為1100萬元，當期允許抵扣60%為660萬元，另40% 為440萬元第13個月抵 4,當期本酒店視同購進增值稅專用發(fā)票的進項稅可以抵扣 660萬元，當期酒店對應土地價款允許抵扣(4440/1.11) *0.11=440 萬元，進項稅共 1100萬元。 5，本月應交增值稅為 0萬元 6，其余酒店自持的440萬元進項稅第十三個月進行抵扣。 酒店的土地價款以外成本費用的進項稅可以繼續(xù)留抵。 開發(fā)商辦產權在自己名下時，自己為自己開一張增值稅專 用發(fā)票，有效解決了土地價款抵扣問題。 如果不自己為自己開一張發(fā)票，那么對應的

5、土地出讓金是 不能抵扣的，以后永遠不能抵扣，企業(yè)非常吃虧。 問題是：房地產企業(yè)自己給自己開具11100萬元的增值稅 專用發(fā)票合法嗎？可以開具嗎？稅局認可這種方式嗎? 首先，稅務及發(fā)票相關文件沒有規(guī)定自己外購或自產貨物 自用，必須自己為自己開具發(fā)票。 中華人民共和國發(fā)票管理辦法第十九條規(guī)定，銷售商 品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發(fā) 生經營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊 情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。 其次，稅務及發(fā)票相關文件也沒有規(guī)定自己外購或自產貨 物自用，不允許自己為自己開具發(fā)票。 例如，汽車4S店試駕車就是自己為自己開增值稅專用發(fā) 票解決上牌問題的。

6、按照中華人民共和國道路安全交通法 中華人民共和國道路安全交通法實施條例和機動車登 記規(guī)定（中華人民共和國公安部第 102號令）要求，機動車 初次登記時須提供機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。作為特殊情況，汽 車4S店外購的自用車輛可向本單位開具機動車銷售統(tǒng)一發(fā) 票，不屬于中華人民共和國發(fā)票管理辦法規(guī)定的虛開發(fā) 票行為。4S店日常經營中，往往是汽車生產廠家指定店內 現(xiàn)有庫存商品做試乘試駕車。如果車輛已先期開具增值稅專 用發(fā)票做了入庫，廠家指定庫存轉做試乘試駕車輛， 4S店 只能自己為自己開具機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。 參考各地國稅解釋口徑: 云南國稅營改增問題解答摘編（十四） 、不動產（二）房地產企業(yè)在售的房屋轉為

7、自持是否視 同銷售? 答：房地產企業(yè)在售的房屋轉為自持時，如果辦理權屬登 記的，應按銷售處理，否則不應視為銷售。 2017-07-19來源：安徽馬鞍山市國家稅務局房地產業(yè)營 改增問題解答匯總6.有房地產企業(yè)反映：他們開發(fā)的房屋 在銷售前，已經以房地產企業(yè)名義分戶辦理了產權登記。若 未出售的房產此時留作自用或出租，不用再辦理產權登記。 出租一段時間后又銷售，與未租前就銷售，從產權登記方面 來看沒有區(qū)別。那么怎么判斷其銷售的是一手房、還是二手 房？是執(zhí)行納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法 還是執(zhí)行房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值 稅征收管理暫行辦法？ 答：房地產企業(yè)銷售已辦產權登記的

8、不動產，適用納稅 人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法；銷售自己開發(fā)的 未辦產權登記的不動產，適用房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開 發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法。 開發(fā)商如果是老項目已備案簡易計稅方法自持物業(yè)，自己 為自己開5%的增值稅專用發(fā)票，對企業(yè)不利。可以選擇不 視同銷售。 中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則 第四條 單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物: （一）將貨物交付其他單位或者個人代銷; （二）銷售代銷貨物; （三）設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物 從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣 的除外; 將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目;

9、搜索 （五） 將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費; 將自產、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給 其他單位或者個體工商戶; （七）將自產、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投 資者; （八）將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位 或者個人。 財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅 試點的通知財稅201636號 附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 第十四條下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產: （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服 務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除夕 、。 （二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產 或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 企業(yè)將自行開發(fā)房產轉為自用不在上述關于視同銷售的規(guī) 定之內。 結論：房地產企業(yè)在銷售房屋過程中