物業管理全套規章制度篇一物業服務公司規章管理制度匯編完整版2015年物業服務公司規章管理制度匯編說明歷時半年整理，下載下來就可使用，本文檔為“通用版”目錄第一章質量保證制度第二章考核制度第三章獎懲制度第四章員工辦公制度第五章檔案資料管理制度第六章維修搶修中心工作人員規章制度第七章公司所管轄小區業主及職工群眾意見反饋制度第八章社會服務承諾制第九章便民利民具體服務措施第十章維修回訪制度第十一章24小時值班制度第十二章物業經理崗位職責第十三章秩序維護員工作制度第十四章保潔員工作制度第十五章公用部位使用和衛生制度第十六章物業消防管理制度第十七章綠化管理制度第十七章綠化管理制度第十八章機動車停車場管理制度第十九章非機動車車輛管理制度第二十章裝修管理規定第二十一章電氣維修管理規定第二十二章配電房管理規定第二十三章停水及事故處理方案第二十四章共用設施、設備保養規范第二十五章共用設施、設備維護人員操作規程第一章質量保證制度一、堅持質量第一、用戶至上，質量第一、用戶至上是公司堅定不移的口號，物業管理服務以其特殊性，直接關系到用戶的切身利益，所以在工作中應自始至終地把“質量第一、用戶至上”作為質量保證的基本原則。二、以人為核心，人是質量的創造者，質量控制必須以人為核心，把人作為控制的動力，調動人的積極性、創造性，增強人的責任感，樹立質量第一的觀念，提高人的素質，避免人的失誤，以人的工作質量保管理質量、促服務質量。三、充分調動全公司職工關心服務質量中，注重服務質量的積極性，獎優罰劣，鼓勵先進，督促后進。四、嚴格按照物業管理人員職業道德標準來規范員工，認真學習，從服務質量上下功夫，在實踐中不斷總結經驗，改進工作，把質量管理工作不斷推上新臺階。第二章考核制度為了及時地掌握每個員工的動態，公正、合理地評價員工，從而為員工的獎勵、晉級、調整、升遷提供客觀依據，公司建立正常的人事考核制度?？己朔衷囉闷诳己?、平時考核及年終考核。一、試用期考核聘任員工試用期滿由試用部門負責考核。如試用部門認為有必要延長時間或解雇，應附試用考核表，注明員工表現事實情節，報主管領導和總經理審批，延長試用期不得超過3個月。如試用部門認為可予轉正，應附轉正申請表、定級審批表，報主管領導和總經理審批。二、年終考核（1）年終考核于每年12月底舉行，考核年度為1月1日起至12月31日止。（2）有下列情況者不參加考核試用期人員；停薪留職人員；待崗人員。（3）公司年終考核將相關知識筆試與評議的技能測試結合起來對員工的德、績、能、勤分細目考評，以各細目分數評出等級。第三章獎懲制度一、一切工作人員，對其所分管的工作，要做到忠于職守、盡職盡責、竭盡全力，決不允許講條件，要加班。二、上、下班嚴禁遲到、早退，如發現一次扣05天工資。發現二次，扣15天工資。三、如工作需要，一切人員禁止在早晨或中午喝酒。酒后不準上崗。發現一次停止工作三天，發現二次扣發當月工資的50，發現三次停止其工作，發基本生活費。四、工作期間，嚴禁亂串，玩撲克等一切與工作無關的事情，如有時間可學習業務知識或看報，不斷充實自己。五、嚴禁工作人員在八小時之內經營第二產業，如有發現停止工篇二物業公司管理規章制度佳迪物業管理規章制度第一章董事會職權一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。二、依據公司的長遠規劃與經營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。第二章經理崗位職責經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的，搞好實質工作。第三章辦公室職責一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放。三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。七、負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。第四章管理部職責一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。二、負責小區物業的接管驗收工作。三、負責協調處理業主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。七、負責業主鑰匙的管理。八、完成公司交給的其它工作任務。第五章保安員崗位職責一、門衛崗位職責1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意后方可進入。6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。8、業主進入小區時應檢查臨時業主卡，裝修人員進入小區須檢查臨時出入證。9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字后方可放行。10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。二、巡邏崗崗位職責1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區，制止小區內的打假斗毆事件。3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衛生。6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。第六章保潔員崗位職責一、室外崗位職責1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕臟、不怕累。5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。6、維護小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現象要及時勸阻和制止。7、完成公司交辦的其它臨時性工作。三、室內崗位職責每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、篇三小區全套物業管理方案小區全套物業管理方案文章標題小區全套物業管理方案第一部分前言（省略）第二部分物業管理的整體構想與創優規劃住宅社區作為建設開發有限公司“東方城市系列”的又一經典之作，以其建筑的現代風格和完美的協調性，構筑了又一具有現代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現出建筑對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建筑學、文化藝術的杰作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。一、管理思想公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現“能者上、相形見拙者下”。5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。三、管理特色及創新點公司堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務”的管理手段。1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候回音的現象。2、傾聽業主的心聲，在社區內設置“心連心信箱”，了解業主需求，解決業主反映的問題。3、關注業主生活質量的提高，倡導“以業主為圓心”的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。四、創優規劃（一）、近期工作目標第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；第二年內，創市物業管理示范住宅小區；第三年保市優、創全國物業管理示范住宅小區；（二）、實施方案1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，并明確創優小組職責。2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。5、建立“服務明星”評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。第三部分管理機構設置和管理人員的配備、管理及物資的配備一、管理機構模式東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安?？?、維修部、環境科。組織結構圖二、管理人員的配備管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。接待員2人，接待業主的來訪和投訴并及時處理。文員1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。財務1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。衛生清潔工21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。綠化管理養護工2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，并對業主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導。治安員54人，負責住宅區內的治安、保衛防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；維修工7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃（一）、管理人員的錄用要求分類崗位職責條件備注管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派綜服科科長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派保安科科長全面負責社區安全管理和車輛管理中專以上文化，轉業軍人，三年以上保安管理經驗公司選派維修科科長全面負責社區各項設施、設備的運行、保養、維修中專以上文化，持有技術等級證書，三年以上設備管理經驗公司選派清衛科科長全面負責社區的清潔、綠化工作中專以上文化，兩年以上相關工作經驗公司選派（二）、員工服務準則1、熱愛本職工作，努力學習管理技能，不斷提高管理水平，樹立“業主至上，服務第一”的宗旨，做好本職工作。2、上班時間穿戴整齊，按規定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關的事情，不做不雅觀的舉動。3、主動向來訪業主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態度認真、懇切、答復問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當天解決，來信一周內答復，涉及疑難問題定期答復。4、對業主的無禮行為，應盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業主發生打罵行為。5、竭誠為業主服務，對業主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報處理；涉及多方面的問題，會同有關部門研究解決。6、執行房屋修繕原則，不準日益增減項目、數量，必須按計劃進行，保證按時施工，完工后有業主驗收簽名；愛護居民財產，嚴格增收紀律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業主。7、維護業主的合法權益，深入了解情況，積極為業主排憂解難，不準借機利用權利或職務謀取利益。（三）、工作人員的考核1、部門負責人的考核內容對公司、管理處制度政策的落實情況對公司、管理處會議執行情況應及時向所屬員工傳達，管理處制定專人隨時抽查，了解各部門員工對有關會議的熟知情況；會議培訓學習情況無特殊事由，應出席公司組織的每次會議、學習，并認真學習討論會議內容，會后有心得體會；年終互評情況部門負責人之間年終進行互相評分，從工作態度，專業水平、執行能力、協調能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。2、考核的內容日?？记诿吭陆y計一次，統計每人每月的上班時間，加班天數，早退、遲到、事（?。┘?、曠工等；儀態儀表制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；勞動紀律（具體參照各崗位規章制度）；工作（學習）筆記員工必須按照各崗位的規定，認真如實填寫工作登記本，每次培訓認真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據之一；員工考評表管理處員工每月必須填寫一份員工考評表，對當月工作進行小結，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負責人進行評分，并及時匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據之一。（四）、員工的培訓“萬事以人為本”，要提高物業的管理水平，必須要有一大批專業人才通力協作。從東方明珠城社區的建設發展來看，高智能、高科技在物業管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關系以及物業經營等各類專業知識的挑戰，對員工的素質提出了更高的要求。為培養一支優秀的員工隊伍，為公司的長遠發展打下堅實的基礎，公司倡導“終身學習制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學歷和技術等級職稱的培訓。1、員工培訓的內容思想道德建設不斷加強物資文明和精神文明建設，努力培養不斷進取、具有堅韌不拔的創業精神和良好思想風貌的員工隊伍。職業道德建設培養員工較高的職業道德素養，樹立良好的公司形象、員工形象、服務形象、管理形象。文化技術業務培訓根據每個管理、服務崗位、不同職責和要求制定出標準，學習相關社會科學知識和自然科學技術知識。2、員工培訓的類型管理人員側重于服務意識、組織管理、領導藝術、經濟知識、企業經營；普通員工側重于服務、服從意識，工作技能和職業道德等；新員工（試用期內）公司將組織集中進行為期一個月的培訓，包括軍事訓練和理論學習。軍事訓練側重于隊列、拳術訓練，培養良好的形象；理論學習側重于公司概況、公司宗旨、管理模式、管理理念、員工手冊、規章制度、專業知識、崗位職責、操作規程等。3、員工培訓的形式公司主要采取自培與外培相結合的方式。4、培訓的考核評估培訓前考核了解員工的現狀，確定員工培訓的需求方向；培訓中考核邊培訓、邊考察，了解員工培訓要求和標準執行情況；培訓后考核分為實操和書面考評兩種，反饋培訓成效，把考評的結果作為考核員工綜合培訓成績的主要依據，考核合格者方可上崗。5、東方明珠城管理處按照工作進度，培訓計劃如下培訓內容時間培訓人培訓對象培訓地點軍訓全體員工公司概況全體員工東方明珠城概況及管理規章全體員工員工手冊、行為規范全體員工智能化知識培訓保安人員崗位職責、工作流程、標準管理人員房屋驗收移交程序管理人員業主入住手續辦理程序管理人員裝修管理工作程序管理人員消防安全、應急常識全體員工智能化管理與服務全體員工四、物資配備1、辦公設備、設施配備（見附表二）2、折舊計劃設施設備按直線三年分攤，每年折舊費用為6