某五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告一、投資商概況投資商四川某某實業(yè)有限公司成立于2000年10月,公司法定地址南充市嘉陵區(qū)建設(shè)路四號；公司類型有限責(zé)任公司；經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、水電安裝、室內(nèi)外裝飾、園林綠化等。公司注冊資金3000萬元，其中，劉自新出資29798萬元，占股9932，黃華出資101萬元，占股034，胥國勇出資101萬元，占股034,。某某實業(yè)公司是南充市一家具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)的企業(yè)，現(xiàn)有正式職工80人，其中各種專業(yè)技術(shù)人員70人，平均年齡33歲，均為大專以上學(xué)歷。公司法定代表人董事長劉某，男，35歲，一九八四年畢業(yè)于南充市農(nóng)業(yè)學(xué)校，同年分配到南充市農(nóng)村工作委員會秘書科，工作期間，曾參加四川師范學(xué)院工商管理碩士學(xué)習(xí)及西部經(jīng)理學(xué)院MBA培訓(xùn),并取得相應(yīng)學(xué)歷一九九二年四月停薪留職，受聘于南充維新房地產(chǎn)公司，任總經(jīng)理，主持公司經(jīng)營及管理工作。二000年成立四川某某實業(yè)有限公司，任董事長。公司管理層具有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的能力，能夠從全局觀念出發(fā)，緊緊圍繞市場這個中心，引入先進(jìn)的管理理念和企業(yè)管理機(jī)制，同時培養(yǎng)員工對公司的忠誠感和歸屬感、榮譽(yù)感、成就感，將企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步緊密聯(lián)系在一起。公司目前設(shè)立有四大核心組成機(jī)構(gòu)（1）、工程管理部；（2）、營銷企劃部（3）、人事管理部（4）、財務(wù)融資部。在管理上推行了層級負(fù)責(zé)制、目標(biāo)量化制、員工學(xué)習(xí)和培訓(xùn)計劃，公司制定了比較完善的各部門規(guī)章制度，建立起的電腦處理系統(tǒng)，對人事、項目工程情況、財務(wù)狀況、銷售情況均有嚴(yán)格的控制和考核體系。四川某某實業(yè)有限公司成立后，在南充先后開發(fā)了“模范步行街”、“陽光威尼斯”“陽光家園”三個項目，總開發(fā)面積11萬平方米，其中住宅銷售率實現(xiàn)100，商鋪銷售率達(dá)70。公司的第四個開發(fā)項目“地中海藍(lán)”已經(jīng)進(jìn)入二期開發(fā)階段，總用地面積142畝，其中一期占地34畝，二期占地88畝、三期占地20畝，總建筑面積137萬平方米，其中一期建筑面積337萬平方米，二期建筑面積86萬平方米，三期建筑面積17萬平方米。公司聘請澳大利亞（墨爾本）柏濤設(shè)計集團(tuán)設(shè)計，由深圳閃雋廣告公司作廣告及營銷推廣。公司項目儲備情況，公司以竟拍方式取得南充市濱江大道南門壩一號地塊（凈用地69畝）公司將擇機(jī)進(jìn)行開發(fā)，以保持公司房產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)性。二、項目概況（一）、地域概況四川某某實業(yè)有限公司開發(fā)的“羅曼威森酒店”項目所在地南充市，歷來為川東北地區(qū)中心城市，是四川著名的歷史文化名城，嘉陵江畔的一顆璀璨明珠，南充位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達(dá)川市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰。幅員面積12,494平方公里。轄順慶、高坪、嘉陵三區(qū)（縣級）和西充、南部、蓬安、營山、儀隴五縣，代管省轄閬中市。2003年，全市轄有180個鎮(zhèn)、302個鄉(xiāng)。市區(qū)建成面積4238平方公里，市人民政府駐順慶區(qū)。截止2003年未，南充市人口總數(shù)718萬人，僅次于成都市，居全省各市、州第二位；國內(nèi)生產(chǎn)總值250億元，位于四川省第六位；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額258億元，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)120億元，居民消費(fèi)189億元，都僅次于綿陽位居四川省第三位。南充市為川北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心臟”之稱，隨著中央開發(fā)西部的戰(zhàn)略實施以來，南充市發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會商品零售總額、居民消費(fèi)等指標(biāo)增長均超過13。南充市處于成都、重慶“金三角”的經(jīng)濟(jì)節(jié)點(diǎn)上，是“成渝南”兩小時經(jīng)濟(jì)圈的重鎮(zhèn)之一。南充市同時又是一座典型的消費(fèi)城市、地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然先天不足，但后發(fā)優(yōu)勢明顯，市場繁榮，居民購買力強(qiáng)，外出務(wù)工人員每年帶回現(xiàn)金幾十億元，形成極大的消費(fèi)潛力。為實現(xiàn)南充市跨越式發(fā)展，省政府批準(zhǔn)了南充市第六次城市規(guī)劃修編，確定了“以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展”和“一年一變樣、三年大變樣，五年建成大城市框架”的城市發(fā)展新規(guī)劃和戰(zhàn)略目標(biāo)，努力將南充打造成川東北的交通樞紐和商貿(mào)中心，力爭到2020年把南充建成百萬人口的大城市。隨著高坪機(jī)場、達(dá)成鐵路、南充鐵路、成南、成廣、成渝高速公路的開工建設(shè)和建成通車，促進(jìn)了“南、渝、成”兩小時經(jīng)濟(jì)圈的形成，三地互為市場的格局必將得到平衡發(fā)展，使本項目成為南充及周邊地區(qū)商務(wù)辦公、住宿中心。（二）、項目整體概況羅曼威森酒店位于南充市西山運(yùn)動場，北臨繁華的北湖路、東西側(cè)均為大型品牌餐飲店，西側(cè)為愷撒皇宮美食娛樂城，東側(cè)為巴國布衣中餐廳，南臨風(fēng)景秀麗的西山運(yùn)動中心，居南充中央CBO商務(wù)辦公休閑區(qū)，公用設(shè)施完善，交通便利，有極佳的人流環(huán)境。羅曼威森酒店總用地面積4317平方米，其中凈用地3304平方米，建筑密度小于35，綠地率25，建筑層數(shù)共15層，其中地下二層，地面13層，總建筑面積19000平方米，羅曼威森酒店為五星級客房標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店，它集住宿、會議、餐飲、娛樂、美容美發(fā)、休閑、商務(wù)中心、購物中心、行政辦公、SPA、設(shè)備用房、車庫員工食堂為一體。1、功能布局地下負(fù)二層地下停車場與設(shè)備層地下負(fù)一層（直接采光）桑拿中心、SPA、美容美發(fā)、員工食堂和更衣室、盥洗間及設(shè)備房。1層大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場。2層中餐飲、會議室、商務(wù)中心、辦公區(qū)。312層五星級客房。13層及樓頂（13層一半作為客房）休閑會所、棋牌室、啤酒花園。2、空間組成按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，包括下列主要空間門廳大堂總臺接待、大堂咖啡吧、行李房、貴重品寄放處、購物中心等；酒店大廳效果及空間尺度以深圳威尼斯酒店大堂為樣板。會議中心大小會議室、多功能廳、音響控制室等客房部分標(biāo)準(zhǔn)客房約280間，包括單人間，雙人間,聯(lián)通間等類型。進(jìn)深不低于87米寬度不低于39米，衛(wèi)生間干濕分區(qū)輔助用房主要包括酒店管理用房，員工食堂，盥洗間，設(shè)備用房、安全監(jiān)控室和總機(jī)房等用房。羅曼威森酒店計劃總投資492372萬元，目前已落實投資1500萬元，本項目計劃于2005年10月修建，于2007年2月完成投入經(jīng)營。三、項目交通狀況及周邊配套情況（一）、交通狀況公交車路線4路張家祠堂文峰豬山向陽中學(xué)射洪廟楓椏山火花耀目路建業(yè)路嘉興路嘉陵區(qū)螞蝗堰熱電廠陳壽中學(xué)玉坪公園小西門五星花園農(nóng)科巷稻香路口稻香路玉帶花園農(nóng)科巷口駐春花園夏6001800冬63018307路火車客站蓮池路寧安巷口育英路人民花園什字上街什字下街口什字下街楊家巷大橋果山街奎星街婦孺醫(yī)院府街口小西街西門市場西門壩街柳林路豐登路口鎮(zhèn)泰路口鎮(zhèn)泰路稻香路口月亮灣小區(qū)靈秀花園西河中路五環(huán)花園農(nóng)科巷稻香路口稻香路玉帶花園農(nóng)科巷口駐春花園和平西路麥秀路鐵昌路火車客站夏6002100冬63020309路火車客站麥秀路和平西路駐春花園寧安巷五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路口柳林路西門壩街西門市場紅花街金泉路大西門小西門五星花園模范下街白塔公園農(nóng)用車廠馬關(guān)丫衛(wèi)生站開發(fā)區(qū)冷凍廠外貿(mào)加工廠高坪國糧庫鹽廠瑞禾油漆廠任家椏口代銷店小龍鎮(zhèn)農(nóng)校火車東站夏6001930冬630190019路火車客站鐵昌路麥秀路和平西路駐春花園寧安巷五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路柳林路西門壩街西門市場大西門小西街青年路丁香新村大東街濱江南路口濱江南路白塔公園南新路口鶴鳴花園和平橋華安肉聯(lián)廠八四三二孫家堰松林公園白山夏6001930冬700180020路多扶共興云溪外國語學(xué)校馬市鋪石油后街口鐵欣路火車客站鐵昌路麥秀路和平西路駐春花園寧安巷口五環(huán)花園農(nóng)科巷豐登路柳林路西門市場小西門表方街西山萬卷樓夏6001800冬7001800（二）、周邊情況旅游景點(diǎn)名稱距離人流（人/6分鐘）消費(fèi)水平（元）北湖公園6分鐘143470萬元/年西山運(yùn)動場在項目處78百貨超市名稱距離（分鐘）地址紅旗連鎖超市8廣電大廈鴻運(yùn)來連鎖超市2北湖路萬客隆超市1農(nóng)科巷口萬福來超市5南充大酒店愛心超市2五環(huán)大酒店萬福來超市5明宇對面杰龍超市10北湖路實匯超市15蓮池路口得益時代廣場19文化路諾瑪特廣場23五星花園政府辦事機(jī)構(gòu)名稱距離（分鐘）地址市人大8西河中路大市公安局10北湖路市委11北湖路區(qū)政府28果城路市政府21涪江路北湖派出所18北湖公園內(nèi)西河派出所26互友大酒店金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)名稱距離（分鐘）位置商業(yè)銀行9西河中路平安保險9西河中路中國建設(shè)銀行9絲綢路網(wǎng)通西河營業(yè)廳9廣電大廈一樓中國人壽保險公司6西河北路中國人民保險公司4北湖路金融超市5明宇一樓天成農(nóng)村信用社3北湖路中國建設(shè)銀行2北湖路社會保險大廈30秒北湖路太平洋壽險30秒北湖路中國農(nóng)行1北湖路與稻香路口中國工商銀行4稻香路泰康人壽4絲綢路中國建設(shè)銀行7絲綢路中國聯(lián)通6絲綢路中國移動7絲綢路工商銀行7絲綢路文軒書城9涪江路與西河中路交界處華西證券10涪江路醫(yī)院名稱距離（分鐘）位置等級胃腸專科醫(yī)院5北湖路口無級無等計生所附屬醫(yī)院7西河北路無級無等川北醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院19文化路三級甲等學(xué)校名稱距離（分鐘）位置在職教師人數(shù)學(xué)生人數(shù)南充十中6稻香路3202300南充九中5豐登路1252020川北醫(yī)學(xué)院12涪江路1000（不加附院）13000（不加附院）西華師范大學(xué)15育英路1420（含附院）5800（不加附院）農(nóng)貿(mào)市場租金（元/年）數(shù)量名稱位置距離（分鐘）門面攤位門面攤位商家數(shù)家總?cè)肆髁浚ㄈ?天）泰升農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)學(xué)街153181800元/1812年（蔬菜）2600元/1812年（肉類）2300元/32年（水產(chǎn)類）1300元/215年（水果類）3018425050007000公安公安8500720元/115年（蔬菜、水果類）3036009002200025000巷農(nóng)貿(mào)市場巷2200元/1812年（肉類）1000元/1512年（水產(chǎn)類）西河農(nóng)貿(mào)市場西河北路51401501500元/207年（蔬菜）2500元/212年（肉類）1000元/1512年（水果類）5618018020003000（附、西山運(yùn)動場、北湖公園的簡介）西山運(yùn)動場簡介西山運(yùn)動場是為了迎接四川省八屆運(yùn)動會在南充舉行而專門修建的。全場占地八十七畝，可容納3700人，可舉辦籃球、排球、乒乓球等大型比賽。室外還有游泳池、四片網(wǎng)球訓(xùn)練場地、一片門球場地。西山運(yùn)動場于2000年12月正式掛牌建場，至今已發(fā)展成為我市最具規(guī)模的全民健身活動基地和展示兩個文明建設(shè)成果的形象窗口。建成后已成功舉辦了多次大性體育賽事，2001年和2002年全國乒乓球超級聯(lián)賽、全國青年男排聯(lián)賽（四川江蘇）、國際籃球?qū)官悾ㄋ拇ü_克斯坦）、南充市第一屆運(yùn)動會以及南充市第一、二屆機(jī)關(guān)運(yùn)動會的相繼舉行充分滿足了廣大市民欣賞高水平體育賽事的需求，各種籃球、武術(shù)、藝術(shù)體操比賽、老年門球、網(wǎng)球、健身秧比賽，更帶動了越來越多的市民前來廣泛參與健身休閑、體育競賽與全民健身活動有機(jī)地結(jié)合在一起，已成為訓(xùn)練和健身休閑的重要場地，促進(jìn)了南充體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展。北湖公園簡介1984年修建，占地280畝，湖面70畝。2002年10月，對北湖進(jìn)行了整體改造，改造后的北湖建成了休閑廣場，購物中心等在內(nèi)的一系列新景觀，在去年春節(jié)前對市民免費(fèi)開放。通過拍租園內(nèi)的公用設(shè)施，每年收入470多萬元。北湖景點(diǎn)蓮池倒影、青居園、張瀾像、水天一色、音樂噴泉、荷花池、蛇島、游樂園、朱德釣魚處。項目周邊居住人群層次地段位置居住人群北湖路上段南充市委職工宿舍大市公安局職工宿舍市農(nóng)業(yè)局種子公司宿舍北湖路社區(qū)公務(wù)員、退休工人、老居民、個人購買、商品房私人購買、退休教師、退休工人、個體戶稻香路商品房社區(qū)個人購買、農(nóng)轉(zhuǎn)非、還房、退休職工工商銀行職工宿舍金豐房產(chǎn)商品房片區(qū)還房、公務(wù)員、個體戶城管辦職工宿舍職工、部分商品房絲綢路市國土局職工宿舍建行職工宿舍商品房片區(qū)廣播電視局職工宿舍西河中路川北醫(yī)學(xué)院職工宿舍市委人大職工宿舍商品房片區(qū)個體戶、退休職工、還房北湖路下段環(huán)保局職工宿舍計生辦職工宿舍市三建總公司職工宿舍財貿(mào)校職工宿舍市勞動局職工宿舍城鎮(zhèn)房產(chǎn)商品房片區(qū)怡和園商品房片區(qū)私人老板、公務(wù)員、還房、退休職工整個項目周邊居住人群公務(wù)員約占60，私人老板約占10，退休職工約占10，還房約占10，個人購買者約占10。人流量、車流量地點(diǎn)時間人流量（人/6分鐘）車流量（輛/6分鐘）明宇樓下9點(diǎn)228220五環(huán)項目處9點(diǎn)49683點(diǎn)7183北湖后大門930395四、市場前景分析。（一）、酒店業(yè)發(fā)展歷史及趨勢隨著全球酒店業(yè)的兼并，業(yè)務(wù)不斷壯大，酒店業(yè)集團(tuán)越來越大，對于顧客個人關(guān)注越來越引起行業(yè)的重視，大的酒店集團(tuán)公司將繼續(xù)擴(kuò)大實力。同時他們及規(guī)模較小的酒店公司將更加注重在為客人提供服務(wù)方面進(jìn)一步細(xì)微化和個性化，現(xiàn)在有一種提法是“大型酒店集團(tuán)化、中型酒店專業(yè)化、小型酒店網(wǎng)絡(luò)化”，聽起來有理，但操作上有一定難度。同時酒店業(yè)要改變同一區(qū)域內(nèi)服務(wù)趨同的情況，改善分布上的不平衡，多發(fā)展商務(wù)酒店、特色酒店。并實現(xiàn)差異化經(jīng)營。國外酒店集團(tuán)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程現(xiàn)代酒店集團(tuán)這一泊來品誕生于二十世紀(jì)四十年代的歐美國家，至今已有近六十多年的發(fā)展歷史了，在過去的半個多世紀(jì)之中歐美國家的酒店集團(tuán)在市場需求和經(jīng)濟(jì)利益的牽引下，逐步完成了原始積累，從無到有，從小到大，從單一到多元，從多元到專業(yè)，從國內(nèi)到國外的成長過程，并先后經(jīng)歷了三大發(fā)展階段一是地區(qū)發(fā)展階段（20世紀(jì)4050年代）；二是國際發(fā)展階段（20世紀(jì)年代）；三是整合發(fā)展階段。中國酒店業(yè)也經(jīng)歷了三個發(fā)展階段；一是開放引進(jìn)階段（20世紀(jì)80年代）。中國酒店業(yè)是改革開放的排頭，自1982年北京建國飯店引進(jìn)第一家國際集團(tuán)開始，有假日、喜來登、希爾頓、香格里拉等國際集團(tuán)進(jìn)入，他們帶來了現(xiàn)代的管理體制和市場的經(jīng)營模式、科學(xué)的操作方式和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的程序，并推動了中國酒店業(yè)集團(tuán)的進(jìn)程；二是吸收模仿階段（20世紀(jì)90年代）三是推陳出新階段。國外酒聯(lián)店業(yè)集團(tuán)發(fā)展的方向、速度與形式主要取決于市場需求的牽引力，而國內(nèi)的發(fā)展也步入正軌，發(fā)展趨勢呈以下三大特點(diǎn)一是超級化發(fā)展趨勢。即世界變得越來越小，酒店集團(tuán)變得越來越大，在超級化發(fā)展過程中品牌收購將會逐漸取代公司收購，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟取代戰(zhàn)略聯(lián)盟，復(fù)合品牌取代單一品牌，浮動收費(fèi)將會取代固定收費(fèi)，多元經(jīng)濟(jì)取代一元經(jīng)濟(jì)。二是國際化發(fā)展趨勢，通過請進(jìn)來和走出去的方式來打造既有國內(nèi)競爭力又具國際競爭優(yōu)勢的國際化酒店集團(tuán)。全面與國際接軌，做世界村公民，伴隨著世界一體化和經(jīng)濟(jì)全球化格局的形成，國外越來越多集團(tuán)涌入中國，同時本土集團(tuán)也越來越多走向世界，他們將相得益彰，兼容性與獨(dú)特性相映生輝。三是專業(yè)化、信息化發(fā)展趨勢。酒店業(yè)在發(fā)展中不斷細(xì)化市場，提供特色服務(wù)的過程中新思維、新概念會隨之而來，不論如何更新其硬件設(shè)施，改進(jìn)服務(wù)，關(guān)鍵一點(diǎn)是酒店要更象個家，更具有家庭的特點(diǎn)和溫馨的環(huán)境。首先房間一定要擴(kuò)大，房間的空氣保持新鮮，人們對環(huán)境的要求越來越高普遍有很強(qiáng)的方位感、歸屬感和擁有感，這就必須要求專業(yè)化，多發(fā)展商務(wù)和特色酒店，通過現(xiàn)代信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺來打造既能獨(dú)立運(yùn)營又能協(xié)調(diào)發(fā)展的信息化酒店集團(tuán)的趨勢，共享資源，信息化的酒店集團(tuán)可通過互聯(lián)網(wǎng)這個平臺為幾乎所有酒店提供網(wǎng)絡(luò)版的前臺服務(wù)系統(tǒng)、后臺服務(wù)系統(tǒng)、客戶關(guān)系管理系統(tǒng)、采供管理系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、中央預(yù)定系統(tǒng)、知識管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育培訓(xùn)系統(tǒng)等服務(wù)，經(jīng)營與管理產(chǎn)品，從而使分期的人、財、物、信息等到相關(guān)資源能夠有效的使用，開發(fā)和共享。（二）、南充酒店的現(xiàn)狀南充星級酒店業(yè)自1994年以來10余年間，共興建星級酒店（或者相當(dāng)于星級酒店的）9家，平均每年接近一家星級酒店開業(yè)，其增速是相當(dāng)驚人的，其客房率由94年第一家星級酒店一天龍大酒店的4050發(fā)展至今，雖客戶供應(yīng)量增長了12倍，但其平均入住率卻增長到現(xiàn)在的73，其中四家酒店平均入住率達(dá)80以上，平均房價由94年的80元/間增長到現(xiàn)在平均房價148元/間，其北湖賓館、宇豪酒店、東方花園酒店、東化酒店的平均房價已達(dá)178元/間左右，較最早的94年天龍大酒店的房價增長了一倍。就其南充市酒店業(yè)的興建發(fā)展來講，我們認(rèn)為從現(xiàn)在開始，總體會處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)，不會以每年近一個星級酒店開業(yè)的速度遞增，而其消費(fèi)趨勢隨著南充交通的改善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、其酒店消費(fèi)會呈穩(wěn)步的上升態(tài)勢，這是由南充的區(qū)位所決定的，它的特點(diǎn)是人口多系全省第二大人口城市，輻射能力強(qiáng)，因其與成都、重慶形成一個三角形，所以它的自然區(qū)位輻射一方，南充商貿(mào)即為見證（是川東北商貿(mào)中心）交通便利鐵路、高速公路、機(jī)場俱全。我們作過一次測算，自成南高速公路通車以來，南充客流量增長近30，酒店客房率上升也是佐證，如果南渝高速公路通車，其客流、物流還將大幅增加，所以從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來看，南充酒店業(yè)供應(yīng)量低增長，而客流量處于較快增長的態(tài)勢，其酒店業(yè)的發(fā)展是不言而喻的。（三）、戰(zhàn)略定位；降低成本，提高效益經(jīng)過我們對酒店業(yè)長期的實踐探索，結(jié)合國際上發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗，我們認(rèn)為一個酒店的戰(zhàn)略定位是非常重要的，我們因此根據(jù)羅曼威森特點(diǎn)它是處于南充市中央休閑商務(wù)區(qū)，商務(wù)客流比較明顯，加之這里酒店集中，消費(fèi)者選擇余地大，所以也自然成為一個酒店集中區(qū)，因此我們的定位是五星級商務(wù)酒店。即以客房為主，餐飲，娛樂為鋪的定位策略，它的優(yōu)點(diǎn)是客房檔次高，配套全，但小而精，因為經(jīng)過我長期實踐得出這樣的結(jié)論，在中國酒店業(yè)其三星以上的酒店多又紅又以大而全，小而全占據(jù)主導(dǎo)地位（當(dāng)然這也與我國行政評星標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)），這就導(dǎo)致大多數(shù)酒店投資大而效益低，例如一個酒店的餐飲和娛樂單位的投資最大，而經(jīng)營績效最差，80以上虧損，而建酒店的業(yè)主為了評星，或是形象（中國酒店90的投資來源于國有）把配套的餐飲、娛樂規(guī)模做得很大（多數(shù)餐飲娛樂的總投資占據(jù)近三分之二），而就市場來說，酒店餐飲娛樂由于要與星級酒店匹配，檔次做到較高，投資自然很大，其消費(fèi)門檻也較高，所以客觀上限制了很多客人，但同時由于社會發(fā)展較快，內(nèi)部分工越細(xì)、專業(yè)化程度越高，而餐飲、娛樂的特點(diǎn)是投資少、檔次高、經(jīng)營管理相對集中（專業(yè)化趨于集約化），單位成本較低，產(chǎn)品質(zhì)量超過星級酒店，所以二者相較其比較優(yōu)勢明顯，自然社會餐飲和娛樂就代替了酒店餐飲和娛樂，就南充而言，我們進(jìn)行實例比較萬泰大酒店建筑面積2萬平方米，其客房僅有150間（其餐飲、娛樂長期虧損），天龍大酒店共計22萬平方米，其客房僅有120間，北湖2。4萬平方米，其客房僅有188間左右（其餐飲娛樂仍處不虧損），東方花園酒店建筑面積2萬平方米，而客房僅有97間，其余全部是餐飲、娛樂，且也是虧損結(jié)局，而我們從戰(zhàn)略定位上，順應(yīng)市場，做強(qiáng)客房，弱化餐飲和娛樂的指導(dǎo)思想，其總投資與相同規(guī)模，相同檔次的酒店相較，投資將減少一倍以上，如我們現(xiàn)地上建筑面積僅14萬平方米，而客房數(shù)量可達(dá)270280間左右，且客房較之現(xiàn)南充任何一家酒店面積人大，即寬敞舒適，同時還有一個1200平方米的大堂，也將是南充最大最豪華的，其配套仍有譚家菜餐廳600平方左右，水療中心500平方；茶餐廳（早點(diǎn)、茶房、自助餐）800平方；會議中心300平方，配套雖小，但檔次高，從而并不失五星級酒店的身份，而因投資節(jié)約近一倍，所以其核心競爭力之一的成本經(jīng)營管理優(yōu)勢便十分明顯。五、項目建設(shè)工期1、初步設(shè)計方案完成并審批；2005年8月4日至2005年10月4日,小計60天。2、地質(zhì)勘探2005年9月4日至2005年10月4日，小計30天。3、建安工程施工圖設(shè)計并審批2005年10月4日至2005年12月4日；小計60天。4、確定施工單位、監(jiān)理單位，并簽定合同2005年12月4日至2005年12月24日，小計20天。5、施工單位進(jìn)場并對降水、護(hù)壁、土石方工程進(jìn)行施工2005年12月24日至2006年1月14日，總計20天。6、基礎(chǔ)施工與地下室一、二層施工2006年1月14日至2006年4月4日，小計80天。7、地上13層框、架、梁、柱、板施工2006年4月4至2006年4月28日，小計25天。8、地上46層框、架、梁、柱、板施工2006年4月28至2006年5月26日，小計25天。9、地上79層框、架、梁、柱、板施工2006年5月26日至2006年6月21日，小計25天。10、地上1013層框、架、梁、柱、板施工2006年6月21日至2006年7月23日，小計32天。11、磚砌工程、樓地面、外墻裝飾、內(nèi)墻抹灰、門窗及金屬結(jié)構(gòu)、水、電、氣、空調(diào)等設(shè)備與管線的安裝2006年7月23日至2006年9月23日，小計60天。12、酒店室內(nèi)外裝飾、裝修工程2006年9月23日至2007年7月21日，小計15天。13、酒店開業(yè)慶典2007年2月8日。六、項目總投資收益測算、投資回收期保本點(diǎn)入住率1、土地款及土地契稅74672萬元。其中土地款718萬契稅718萬42872萬元2、建筑安裝工程費(fèi)（含設(shè)備）19000平方米950元/平方米1805萬元3、裝飾工程款19000平方米800元/平方米1520萬元4、報建費(fèi)19000平方/米80元/平方米152萬元5、管理費(fèi)50萬/年2年100萬6、財務(wù)費(fèi)用3000萬元102年600萬元合計492372萬元。（二）、項目建成后年經(jīng)營收益1、經(jīng)營收入客房2800803652201798萬桑拿、美容美發(fā)20萬餐廳50萬茶房30萬小計1898萬2、經(jīng)營成本（1）、折舊100萬（2）、水電氣150萬（包含餐廳、桑拿、茶房）（3）、一次用品；50萬（4）、低耗分?jǐn)?0萬（5）、廣告費(fèi)10萬（6）、業(yè)務(wù)費(fèi)20萬（7）、排污費(fèi)3萬（8）、保險費(fèi)20萬（9）、治安費(fèi)2萬維修費(fèi)20萬（10）、財務(wù)費(fèi)200萬（11）、洗滌費(fèi)20萬（12）、員工生活補(bǔ)貼10萬（13）、早餐50萬（14）、信用卡5萬（15）、通訊費(fèi)10萬（16）、小車費(fèi)5萬（17）、稅金100萬（18）、年審年檢1萬（19）、辦公費(fèi)5萬（20）、基地10萬（21）、工資（不含早餐桑拿茶房）16684高層；306萬總經(jīng)理1人11212萬副總2人041296萬20001224萬總經(jīng)理室主任120001224萬人事主管1人15001218萬公關(guān)主管1人15001218萬質(zhì)檢1人15001218萬文員1人10001212萬工程部232萬經(jīng)理120001224萬主管115001218萬技工1510001218萬財務(wù)部1128萬經(jīng)理120001224萬主管及其他4200012576萬庫管80012192萬營銷部9萬51500129萬保安部12萬客房部8076萬經(jīng)理120001224萬主管2人15001236萬領(lǐng)班210001224萬服務(wù)員4080012384萬保潔員6人60012432萬前廳大副315001254萬行李生410001248萬總臺主管115001218萬領(lǐng)班3120012432萬其他88001296萬水吧280012192萬總計96184萬3、經(jīng)營收益189896184936萬（三）、項目投資回收期（4923936）15年（建設(shè)期）67年（四）、保本點(diǎn)入住率（經(jīng)營成本961萬桑拿、餐廳、茶坊收入100萬）客房總收入28036522038七、項目資金來源本項目總投資4923萬元，由公司自籌2000萬元（含建筑裝修單位墊資），擬向銀行申請貸款3000萬元，封閉式運(yùn)作，貸款期限5年，自籌資金2000萬元，已落實1500萬元，余500萬元擬在建筑裝飾發(fā)包時墊資解決。八結(jié)論羅曼威森酒店地理位置優(yōu)越，交通便捷，市場前景樂觀，資金來源可靠，經(jīng)濟(jì)效益顯著，建設(shè)方案可行，具有較高的投資價值。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