余杭房地產市場狀況報告第一章余杭區概況一、地理環境分析余杭區位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南瀕錢塘江。余杭地處杭嘉湖平原與浙西丘陵山地的過渡地帶。地域形態上，余杭從東、北、西三面成弧形拱衛杭州，是省會杭州的近郊區，杭州市區的主要延伸地，并與桐鄉、海寧、富陽、臨安、安吉、德清等縣市接壤。余杭總面積為1200平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水網平原、灘涂平原等，其中平原面積占全區總面積的6148。地勢由西北向東南傾斜，西北為山地丘陵區，屬天目山余脈，海拔500米以上的山峰大部分都分布于此；東部為堆積平原，地勢低平，塘漾棋布，屬著名的杭嘉湖水網平原，平均海拔23米；東南部為灘涂平原，其間孤丘兀立，地勢略轉向高原，海拔為57米。余杭處于北亞熱帶南緣季風氣候區，季風交替規律顯著，季節變化明顯，形成春季多雨，秋季氣爽，冬季干冷的氣候特點，年平均氣溫16。常年11月下旬初霜，3月中旬終霜，平均降雨量11501550毫米，年降水日為130145天。余杭區共有土地1226萬公頃，其中耕地453萬公頃，占3696；林地38萬公頃，占3098；水域面積125萬公頃，占102。境內主要河流是東苕溪、京杭運河與上塘河，常年可利用水資源133億立方米。余杭交通十分便利，滬杭、宣杭鐵路穿境而過，并有浙江省最大的鐵路編組站喬司編組站，日編組能力4000輛；杭滬、杭寧高速公路，104、320國道和五條省道把余杭與杭、滬、寧和蘇、錫、常、甬等大中城市緊緊相連；以大運河為主干線的水路交通也十分發達，通航里程3744公里；杭州覽橋機場緊臨區境，距區治臨平鎮僅10公里。二、人文環境分析早在秦王政二十五年公元前222年，在今境內設余杭、錢唐含今杭州市兩縣。唐武德四年621，改錢唐為錢塘。五代后梁龍德二年922，劃錢塘、鹽官、富春三縣部分地置錢江縣、宋太平興國四年979，改名仁和。民國元年1912，錢塘、仁和合為杭縣。1958年4月，杭縣建制撤銷，屬杭州市郊區。1960年1月建立錢塘聯社縣級。余杭縣建制亦于1958年10月撤銷，并入臨安縣。1961年3月，從臨安縣析出原余杭縣境并入錢塘聯社，4月，錢塘聯社撤銷，恢復縣建制，定名余杭縣，縣治設臨平鎮。1994年5月經國務院批準，撤縣設市。2001年3月，撤市設區。余杭是久負盛名的文化之邦、名家輩出，代有才人。唐代的羅鄴，是余杭較早出名的文人。長眠在余杭安溪太平山的北宋沈括，是我國歷史上杰出的科學家，其夢溪筆談被譽為“中國科學史上的里程碑”。距今700多年的元代鄧牧，自稱“三教儒、佛、道仆人”，留下洞霄宮志、游山志、雜文稿等作品。清朝余杭人孫士毅，擔任過兵部尚書、軍機大臣、代過兩江總督，參與了四庫全書的編纂，并出任副總纂。出生于余杭倉前的章太炎，是我國近代民主革命的先驅、思想家和國學大師，一生留下了一千余萬字的著作，重要文集有章氏叢書、章氏叢書續篇、章氏叢書三編等。三、生活水平分析余杭下轄14個鎮、1個鄉、4個街道。全區年末總人口795449人，比上年末增加3664人。其中農業人口621798人，比上年末減少1924人。全區人口出生率764,死亡率653，自然增長率111。居民收入和儲蓄，城鄉居民生活穩步提高。據抽樣調查顯示，城區居民年人均可支配收入9955元，比上年增長14。5，人均消費性支出7380元，比上年增長131。居民消費中用于家庭設備用品、醫療保健、交通通迅、文教娛樂類都有較大幅度增長，分別增長1121、183、105和267。農民年人均純收入5839元，比上年增長110。城鄉居民金融資產繼續增加。年末全區城鄉居民儲蓄存款余額835105萬元，比年初新增97761萬元，人均儲蓄余額達10499元，比上年增長127。第二章余杭區經濟發展狀況一、經濟發展指標1、經濟總量據統計，2001年余杭國內生產總值1548億元，比上年增長124。其中，第一產業191億元，增長86；第二產業836億元，增長119；第三產業521億元，增長148。一、二、三產業結構的比重由上年的128543329調整為123540337。同時完成財政總收入128083萬元，比上年增長384，其中地方財政收入73333萬元，增長598。2002年余杭區主要經濟總量指標指標數值增幅國內生產總值1548億元124第一產業191億元86第二產業836億元119第三產業521億元148財政總收入1281億元384地方財政收入733億元598分析余杭是全國經濟百強縣，三產中第二產業和第三產業所占比重相當大，且第三產業的發展更加迅速。說明居民生活質量正在進一步的提高，市場整體購買能力有望較大提升。經濟與生活的互動，將為房地產市場提供經濟支持。2、農業發展狀況圍繞都市型農業這個主題，大力發展效益農業，是余杭發展農業的基本思路。加大力度調整和優化農業結構，使農業和農村經濟保持良好的發展態勢。全區實現第一產業增加值191億元，增長86，完成現價農業總產值275億元，比上年增長95。區級農業產業化項目已達105個，總投資214億元，其中99個項目經過驗收。農業園區建設穩步推進，高新農業開發區巳成雛型，17個高效特色農業園區開始啟動；農業信息化“余杭農網”也于年底正式開通。種類種植面積產量增降幅度糧食371千公頃下降152蔬菜163千公頃37萬噸增長178飼料作物508公頃增長431茶葉5873噸增長160水果12018噸增長346增幅對比國內生產總值1548億元第一產業191億元第二產業836億元第三產業521億元財政總收入1281億元地方財政收入733億元分析余杭三面衛戍杭州，隨著杭州國際化發展趨勢，城市化規模化都在加速發展，人口增長迅速，發展城市副食品尤其是菜籃子工程，是農村居民迅速致富的一大捷徑，余杭政府對農業的引導和支持，將會大大提高農村居民的收入。有關資料顯示，目前富裕起來的農民，不少有意向到城市買房，加上余杭地方政府對購房入戶政策的放寬，農民購房的熱情將大大提高，市場情景廣闊。余杭城市化進程加快，未來有很多農村居民入市是趨勢。3、工業發展狀況工業基本指標1、全區實現工業增加值758億元，比上年增長115；2、完成現價工業總產值34785億元，增長234；3、完成全部工業銷售產值33401億元，同期增長234，全部工業產品產銷率達到960；4、在現價工業總產值中，區屬工業完成5701億元，增長126；鄉鎮工業完成29084億元，增長257；5、在鄉鎮工業中，集體經濟完成12096億元，增長202；私有經濟16988億元，增長300。工業經濟成分指標產量（億元）增幅工業總產值34785234區屬工業5701126鄉鎮工業29084257集體經濟12096202私有經濟16988300分析從經濟成分上看，鄉鎮企業和私有經濟的發展速度分別為257和300，表明在市場目前情況下，居民收入增長大大提高，這兩種經濟成分的發展，是居民購買力有了一定程度的提高，從而刺激了人們對生活水平的需求，也是支持余杭城市房地產業發展的一個基本原因。4、固定資產投資全年完成全社會固定資產投資577億元，比上年增長275。1、房地產開發投資174億元，增長1084；2、工業性固定資產投資228億元，增長217；3、農村集體投資180億元，增長295；4、基本建設投資102億元，更新改造投資1億元，農村個人投資57億元，均比上年有所回落。分析在以上四項投資增幅可以看出，余杭固定資產投資中，房地產開發投資高達1084，遠遠高于其它項目投資，總規模為174億，在社會各項投資中，占有相當的份額。5、主要經濟類型按經濟類型劃分1、國有經濟17億元，增長22；2、集體經濟46億元，下降118；3、個私經濟186億元，增長238；0100200300400工業總產值區屬工業鄉鎮工業集體經濟私有經濟產量（億元）增幅4、股份制經濟41億元，增長111；5、其他經濟115億元，增長108。經濟類型數值億元增降幅度國有經濟17增長22集體經濟46下降118個私經濟186增長238股份制經濟41增長111其他經濟115增長108數值億元174618641115國有經濟集體經濟個私經濟股份制經濟其他經濟分析個體經濟和股份制經濟的快速發展，對提高本地居民收入和生活水平有積極作用，從側面反映了房地產市場的受眾范圍擴大，潛力大增。6、旅游產業旅游業發展較快，并已顯露新興產業的優勢。1）成立徑山風景旅游開發區管委會，黃鶴山天都城、余杭閑林主題文化公園、雙溪“竹海漂流”二期擴建等項目進展順利；2）成功地承辦了2001年杭州西博會家紡布藝展和杭州“西湖之春”旅游節開幕式等活動；3）推出了“余杭二日游”等旅游線路。余杭旅游知名度進一步提高；全年接待國內外游客120萬人次，比上年增長538；旅游收入54億元，比上年增長536。分析余杭旅游業的發展，為房地產發展提供相應的理念依據，加上余杭豐富的歷史文化底蘊，可能會對余杭旅游房地產項目開發提供更多的發展機會，將帶動房地產走向多概念時代。7、外貿外資1）全年完成外貿出口交貨值583億元；2）自營出口額24395萬美元，比上年增長202，外貿自營出口名列全省“十強”。利用外資進入穩定發展期。新批外商投資企業50家，增資17家，總投資9516萬美元，實際到位4101萬美元，比上年增長136。分析外貿外資的發展，優化了余杭地方經濟發展結構，提高地方經濟的市場競爭能力，從側面對房地產市場有著積極作用。綜上所述，余杭目前整體產業結構相當合理，城市經濟比較發達，大杭州概念的提出，再加上人們對余杭房地產市場看好，市場發展相當有利。經濟指標顯示，房地產受到產業結構的積極支持。尤其是農業方面，余杭一直是農業大縣，農村經濟的快速發展，對農民進城購房起到促進作用，在城市化進程加速發展的現在和未來一段時間，大大增加房地產市場的受眾。二、城市規劃管理城市規劃“積極接軌杭州，規劃編制工作得到加強”是余杭城市規劃管理的基本方針。配合杭州市做好新一輪城市總體規劃修編的前期工作，進一步細化城區地塊的功能定位、建設規劃和主要區域的景觀規劃，編制完成城區城市防洪總體規劃。以區域性中心集鎮為重點，及時調整了各鎮的城鎮整體規劃和工業區規劃。重點建設項目1、臨平污水處理工程全線貫通；2、臨平汽車南站主體工程順利竣工；3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓緊建設；4、臨平、塘棲供水工程完成掃尾工作；5、實施了余杭、閑林應急輸水管線工程；6、瓶窯水廠擴建工程已開工建設；7、五個城區供水管網改建擴建工程順利竣工；8、完成了西險大塘16公里防滲處理、全線凝結碎石防汛公路及綠化配套建設；9、南湖滯澇洪區退耕還湖工作全部結束。分析城市重點建設項目主要圍繞道路、交通、水利等方面展開，實際上是提高整個城市生活服務配套和居民生活水平。重點工程建設的實施，形成完善的城市配套體系，優化人居環境。城市管理城市綜合管理基本形成體系，城鄉面貌有良好改善。為此，該區政府主要從以下幾個方面加大了城市管理的力度1、加大了對城郊結合部、公共場所、建筑工地等方面的綜合整治力度，廣泛開展了各項環境衛生專項整治活動；2、進一步實施了美化、綠化、凈化、亮化工程，梅堰小區、臨平三中等單位實施“拆圍透綠”，邱山大街、北大街、上塘河等重點地段進行了亮化、綠化建設；3、拆違力度進一步加大，城區共拆除違法違章建筑566戶計23000多平方米，提高城市整體居住環境；4、城區公交車輛逐步更新，全區有71輛中巴車、250輛出租車更新為中高檔次，優化城市面貌；分析城市管理將居民生活質量配套服務放在首位，政府很重視將余杭人居環境建設起來，為房地產市場發展做同步工作。第三章余杭房地產市場狀況一、房地產整體規模分析余杭區房地產業呈迅猛發展勢頭。全年商品房施工面積1892萬平方米，竣工面積767萬平方米，分別比上年增長586和1073。在政府引導、尤其是房改政策的進一步推動下，以及城市化水平的快速提高，商品房銷售明顯上升，2001年商品房銷售面積617萬平方米，比上年增長1003，其中商品住宅銷售面積497萬平方米，增長912。在房地產快速發展的同時，余杭區建筑業生產經營發展態勢向好。統計數據表明，2001年全年建筑業完成增加值78億元，比上年增長145。其中各類房屋建筑施工面積20613萬平方米，竣工面積12563萬平方米。建筑業按施工產值計算的全員勞動生產率為104萬元人，比上年增長298。（房地產市場相關指標如下表）商品房面積平方米增幅施工面積1892萬586竣工面積767萬1073商品房銷售面積617萬1003住宅銷售面積497萬912增幅對比586010730100309120施工面積1892萬竣工面積767萬銷售面積617萬住宅銷售面積497萬以上圖表反映，竣工面積、房屋銷售面積和銷售總面積都有近翻番的表現，而當前施工面積雖然有1892萬平方米的量，但增幅大大低于其他三項，說明未來一段時間余杭房地產開發施工面積相對不足，導致市場房屋產品一定程度斷檔，市場呈現明顯的將是價格的進一步上漲。二、余杭現有主要房地產開發公司余杭區建設局和統計局的資料表明，余杭區現有房地產公司77家，其中，在臨平從事房地產開發的有50余家，達到整個房地產企業數量的70以上。而目前正在開發建設或將要有項目推出的（包括余杭區內其它地區大型企業）主要房地產開發企業如下1浙江天都實業有限公司；大型房地產開發企業，也是項目公司，由廣廈集團投資參股，目前在喬司鎮開發項目有6579畝的大型房地產項目天都城，該項目建成后，其功能配套和市區規劃都將是杭州郊區衛星城市的典范；2浙江東海房地產股份有限公司；余杭老牌房地產開發企業，企業實力雄厚，具有房地產開發二級資質，主要開發有東海花園等，現在在開發的主要有水漾人家精品房產項目在臨平西北面開發有東海瓶山公寓，在杭州下沙附近有東海未名園等；3杭州余杭新城房地產有限公司；是實力較強的房地產開發企業，開發有余杭精品房地產住宅項目新城花園，為上個世紀前余杭最高檔的房地產項目之一，目前正在開發的有新城二期項目新城都市麗景。4杭州四維房地產開發有限公司；屬于余杭老牌企業，在余杭（臨平）老城區開發有多個小區項目，如四維碧佳公寓；四維碧云閣、四維碧天家園；四維碧桂圓等；5杭州順昌房地產有限責任公司；為民營房地產企業性質，公司發展較快，具有二級房地產開發資質，在余杭有多個房地產項目，如順昌花園、順昌世紀嘉園等。其中，新近開發的位于老城區商業中樞的中都廣場，為目前余杭高檔商業和住宅項目之一，而順昌世紀嘉園項目為開發區，位于余杭區世紀大道南面的一個較大型住宅項目；6杭州永安房地產開發有限公司；為老牌的房地產開發企業，在臨平有過開發項目，在開發的有多個房地產小區項目，如南苑小區、金建小區、永安錦城東苑、永安錦亭文華等。外地項目現開發有位于七堡附近的錦江半島項目，開創杭州東部房產成功的先例，另外，在老余杭鎮開發有景湖新園項目；7杭州余杭曙光房地產開發有限公司；余杭本地房地產開發企業，由項目開發而成立，擁有曙光嘉園項目，該項目位于曙光路和星火北路交接處，屬臨平市北面，為目前在開發的占地面積最大的項目之一；8浙江福田房地產開發有限公司；新介入余杭的房地產開發企業，開發商現開發樓盤有城市花園，在老余杭有福田清風別墅等；9杭州廣大房地產有限公司；為當地開發商，開發有廣大嘉利花園，銷售基本接近尾聲，現在準備進行二期開發，廣大景和園，位于廣和街與迎賓路附近，同時，該公司在老余杭有中高檔住宅項目準備開發；10杭州經緯房地產開發有限公司；為本地早期房地產開發商，在臨平有一定的開發項目。已經開發有E世紀城市花園一期項目，目前已售罄，準備開發的有E世紀城市花園二期；11杭州金世紀房地產開發有限公司；為余杭本地開發商，開發有新世紀花園等住宅小區項目，目前基本售罄，現在開發的有紅楓苑，位于長途汽車站北面，東湖北路附近。在新大地廣場附近，有朝陽新苑住宅小區項目；12杭州銘雅房地產開發有限公司；在杭州西湖區三墩鎮開發有銘雅苑項目，主要是開發單身公寓和實用住房，目前在銷售中；13杭州遠東房地產開發有限公司；老牌房地產開發企業，在三墩開發有遠東花園項目，目前，在老余杭等地開發有多過住宅小區項目，開發有遠東紫竹人家、遠東紫麟人家、遠東時尚人家等；14杭州華清房地產開發有限公司；新介入房地產行業發展的企業，在臨平西郊寶幢路北開發有華清山莊，該項目為余杭目前較大樓盤之一；15杭州華城房地產開發有限公司；是余杭本地開發企業，在臨平曾開發有多個小區項目，如開發有荷花小區、臨云山莊等項目，目前已基本售罄。華城房地產開發公司準備在臨平有較多的開發項目，如華城清河花園、文園公寓、景山商鋪、格林花園，其中格林花園唯一位于市郊，介于荷花路與乾元路之間，為生活住宅區；16浙江中冠房地產開發有限公司；為蕭山房地產開發企業，擁有在蕭山，余杭多個房地產開發項目，在余杭沿山路、保健路與星火路之間的中冠星育佳園項目；17杭州經建房地產開發有限公司；為余杭本地老式房地產開發企業，在余杭有一定的樓盤開發；18杭州余杭廣宇房地產開發有限公司；為余杭本地房地產開發企業，現開發有水鄉人家；19杭州余杭交通房地產開發有限公司；為余杭本地房地產開發企業；20余杭華鼎房地產開發有限公司。為新介入房地產公司，該公司由一家當地服裝貿易企業投資成立，現開發有212畝以多層住宅和花園洋房為主的中高檔住宅項目。另外，目前還有很多正準備介入余杭的大型房地產開發公司，如坤和房產、綠城房產等等，在余杭房地產開發中存有大手筆。隨著杭州房地產開發企業等更多企業來余杭進行房地產開發與投資，預計房地產市場競爭更加激烈，按照市場發展趨向優質資源的的規律，開發住宅小區品質競爭將成為市場開發成功的關鍵。開發企業要想在市場立于不敗之地，必須對開發產品和配套服務上贏得市場。與同杭州目前的房地產企業，誠信和品牌將是余杭房地產市場開發企業最終發展壯大的最根本的依據。三、市場發展基本狀況分析余杭房地產市場基本狀況可以用相當火爆來形容。為了更清楚的了解該地市場發展的基本狀況，在2001年下半年，我們深入市場，對余杭區在2001年18月期間的基本樓盤投資數據得出相應數據，如房地產全區房地產開發投資完成755億元，同比增長956，其中住宅投資53億元，同比增長1288。與此同時，居民購房的熱情也在不斷升溫，商品房住宅銷售面積179萬平方米，預售面積387萬平方米。市場出現投資繁榮的景象，甚至部分樓盤銷售異常火爆，前景比較樂觀。余杭城區較小，目前規劃以人們廣場東南為主要發展方向的城市新區，集中了余杭（臨平）眾多精品樓盤，如新城花園、東海廣場、苑中園、華鼎豪園等等，樓盤發展漸成氣候。品質也與杭州的樓盤基本相似，在配套上和相關設施可以與杭州的樓盤相媲美。價格發展趨勢分析伴隨著樓市一起程式溫的房價，以中心城區臨平為例，1998年住宅平均房價為1200元/平方米，到目前已升至27002800元/平方米以上，至于商業性用房漲幅更大，目前臨平商業網點的商鋪售價每平方米已超過15000元，現在臨平住宅價格在2800元/平方米左右，而商鋪的均價在六七千元/平方米以上。在短短不到三年的時間里，有很多樓盤的價格幾乎翻番，和前幾年杭州相比，似乎有既“杭州現象”之后的“余杭現象”。而當前余杭樓盤市場供應量相對不足，與杭州居高不下的房地產價格相比，余杭樓市投資價格凸現，伴隨種種城市引導性建設的完善，余杭已經具備了快速城市化進程的實力，預計未來余杭房地產價格將有進一步的提升。目前在開發和銷售主要樓盤分析開發公司樓盤名稱建筑面積價格（元/平方米）新城房產新城都市麗景11萬平方米2500四維房產碧云閣都市華庭4萬平方米起價2420均價2800經緯房產E世紀城市花園6萬平方米起價2000金世紀房產紅楓苑5萬平方米均價1800曙光房產曙光嘉園21萬平方米均價22002300福田房產城市花園占地456畝花園洋房起價2260排屋2480別墅2780廣宇房產水鄉人家8萬平方米住宅均價1400商鋪均價4800東海房產水漾人家占地100畝均價1800順昌房產中都廣場10萬平方米商鋪450029000酒店式公寓均價3000元總評從以上樓盤不難發現，在開發樓盤小則45萬平方米，多則20余萬平方米，開發總規模有進一步擴大的趨勢，隨著房地產市場的成熟，住宅銷售向排屋、花園洋房別墅發展，住宅品質有了較大的提升，同時，根據余杭區政府的市政建設方向住在余杭，融入大都市的原則，政府對土地實行招投標形式，地價上漲，樓盤價相應有較大提升，未來房地產發展將進一步加快。建筑風格分析主要特點是模仿性較強。現在的余杭樓盤，大多數在建筑風格上，都是杭州比較成功樓盤的翻版，一個又一個南都德加或新金都城市花園的影子，感覺就像到了城西蔣村，而余杭城市的發展，也很有可能就會成為第二個蔣村，只是概念更大一些，時間需要更長一些；有關行業人士認為，對一個資訊相對滯后的小城鎮來說，有板有眼地學習大城市的成功典范，不失為一種便捷而穩妥的建設方法。事實上，如今說余杭的開發商“模仿”已經不準確了，因為他們有時和杭州開發商根本就是請的同一個建筑師；比如新城二期的建筑師南方建筑勘察設計院院長方志達，正是南都江濱花園的建筑師，所以新城二期的房子是和江濱花園一期一樣淡雅簡約的素色風格，也就沒有什么太強的分辨和偏見了。物業管理售后服務分析余杭的物業管理觀念比較先進，目前幾乎所有的住宅小區都引入了房地產物業管理服務，尤其是在現在的新區樓盤。在余杭的新小區藍圖里都能找到，甚至那些時髦的國際物業管理咨詢公司如戴德梁行、第一太平戴維斯等也一個不落地進駐余杭。開發商很早就已經做到架空底層、一梯一戶、人車分流、24小時熱水、中央空調、智能系統等的人居理念。在這方面，余杭走在杭州前面。另外，余杭小區環境上還具有更多的優勢，如很多生活住宅小區能輕易做出13的低容光煥發積率、40的綠化率，這樣的樓盤在杭州市區內幾乎找不到。從而使小區服務更有人性化特點。消費者人群分析余杭的房地產從地理位置上看，主要集中在臨平、老余杭和閑林、五常幾個地方，塘棲、良渚、星橋、喬司、勾莊和瓶窯也聚集了一些樓盤。其中臨平、老余杭和塘棲等城鎮化程度較高的區域，房地產主要依托當地原有的成熟配套，銷售對象也以本地居民為主，但這種情況最近有所改變，在剛剛結束的余杭區第二屆房交會上，人們發現杭州的購房者大增，僅臨平一地，從房屋成交狀況來看，幾乎有三成是杭州人購買的；而閑林、良渚和星橋等地的開發商則主要依托當地優美的自然景觀或是悠久的人文歷史、基建配套接軌大杭州，或另起爐灶，銷售對象以杭州人或外地人為主，本地居民少，消費能力有限。杭州消費者將越來越多的來到臨平進行房地產投資，他們當中大多數是投資者，而且很多是常做房地產投資的。這部分消費者人群也是專家，他們看中余杭房地產市場的投資價值，象當初投資蔣村一樣，從買賣中賺取差價，獲得高額回報。而同時，市場有一個規律，即樓盤在開盤時，價格一般低開高走，所以在初期購入樓花，待現房價格上漲時，及時拋出，可獲得相當豐厚的報酬，而風險比其它任何投資都低。從這個角度上看，未來杭州投資者將進一步的增多。談住在臨平住在臨平有一種舒服的感覺，如果將杭州比做是一般城市，臨平很象一個小鎮，但臨平的配套卻遠遠好于一般小鎮。這在酒店設施偏可一眼看出。臨平鬧市區地方不大，上檔次的飯店酒樓卻不少，像杭州城市花園酒店、臨平大酒店、臨平賓館、陽光大酒店、北苑賓館等，同時可以享受到歐陸式早餐、室內游泳池、洗浴按摩中心、迪斯科和戀歌房時尚休閑中心。這些酒店在經營上也異常火爆。在藕花洲大街、美食一條街等處，各家小飯店就在門口擺開一溜兒清爽的白色桌椅，這邊廂爐火正旺、刀鏟丁當；那邊廂筵席初開、觥籌交錯，桌上清清爽爽幾道家常小菜炒薯藤、霉千張、醬爆螺螄。如果不從建筑和風俗上考慮，仿佛到了歐洲的某個小鎮。城區配備了各種運動場所及相關生活配套。住在這里，運動可以到體育館和游泳館，購物可以到面積2萬多平方米的利群購物中心，看病有余杭區第一醫院和婦保醫院，子女讀書有余杭區一小、實驗小學和余杭區高級中學等名校。臨平政府也有意識努力將城區建設成為一個繁榮的小都市，增加余杭的人居理念，這種種措施將會促使余杭的房地產市場走得更深遠。余杭樓市三大房產板塊分析隨著市場化程度逐步深入發展，杭州越來越多的房地產企業開始看好余杭的樓市發展，并視機介入余杭房地產開發，導致余杭房地產的逐漸成熟，我們這里分析的三大板快主要從余杭樓市開發品質上劃分，實際上呈現三個梯隊性質，從整體上將了解現在余杭的基本情況，為余杭個樓市板快提供參考價值。第一板塊是原來屬于余杭的地塊，即城西的蔣村、三墩，城東的九堡、下沙，這四個地方自從1996年劃入杭州行政區域以后，一度成為開發商爭先入駐的熱點區域。目前已經成為杭州老城區居民居住的新選擇。“創新”效應所帶來的高額利潤促使開發商不斷向杭州外圍進發，從而帶動了其周邊區域如閑林、星橋、老余杭等鎮的房地產開發。第二板塊即成熟的臨平、老余杭板塊，這一板塊的真正形成于上世紀90年代中期，當時的房價大概在1000元平方米左右，從1998年至今，余杭房地產市場盡管也有波動，但總的說來房產價格是穩步上升的。臨平房地產市場從1999年下半年開始火速增溫，商品房價格從2000年的12001600元平方米上升到目前的25002900元平方米，并且有繼續上升的跡象；而老余杭也出現了供不應求的現象，其價格從1999年的10001100元平方米一直攀升至目前的18002100元平方米，三年內房價翻番。第三板塊指上個世紀末才發展起來的閑林、星橋、喬司、良渚、五常等鎮，受當地經濟的制約，該板塊的房地產市場發展相當滯后。由于受遠郊房地產開發和余杭即將撤市設區的影響，2000年下半年以來，杭州大量知名房地產開發公司紛紛出擊余杭土地市場，興起了大規模的圈地熱，尤其以閑林、五常、良渚、星橋等地為主，這些知名開發商的進入，拉動了區域房價的提高，同時也帶動了余杭本地開發商的開發水平，在一定程度上帶動了當地房地產市場的發展。四、余杭樓市優勢分析在建設施工和房屋銷售方面，余杭樓市取得了長足的發展，商品價格走勢和開發銷售指標上，充分體現了這一點，透過樓市升溫現象，造成這種情況的原因有很多方面首先，余杭房產商的預熱。早在撤市設區之前，余杭的房地產業已經出現了向精品發展的萌芽。許多當地的開發商具備了一定的品牌意識，臨平城內涌現了一批頗具檔次的物業，如四維碧天家園、新城花園等精致住宅區，品質較高，有第二個杭州蔣村商住區相同的市場魅力。其次，地理位置優越。余杭、杭州一脈相連，大開發商對此地青睞有加。余杭與杭州兩地，古有京杭運河一線相牽，今又有滬杭高速繞城而過。余杭與杭州成了緊緊相連的兩片熱土，從余杭的東西北大門都可以到達杭州主城區。余杭還是連接杭州與上海的樞紐之一。隨著經濟的發展，上海與杭州的聯系日益緊密，這也為兩地之間的區域余杭的城市化帶來了機遇。余杭的交通條件也在改善。余杭區政府為了使余杭更好地融入大杭州都市圈，進行了大手筆的規劃與