中國北海紅林碧海國際休閑度假園項目發展企劃綱要中國北海紅林碧海國際休閑度假園項目發展企劃綱要中國北海紅林碧海國際休閑度假園項目發展企劃綱要（文字討論稿）廣西華海房地產有限公司南寧寶資通項目咨詢公司二OO六年六月編制內容提要隨著我國國民經濟持續穩定的增長，人民的收入逐步提高，有了更強的消費能力，對生活的品質有了更高的要求。享受自然、享受人生的時尚消費越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假休閑旅游過渡。每年的“黃金周”、雙休日及各類空余時間，使人們的旅游休閑度假成為可能，旅游房地產業面對著旺盛的需求。北海是我國著名的濱海旅游勝地，占據著有利的區位優勢，擁有十分豐富的旅游資源，形成了深厚的海洋文化底蘊，旅游基礎設施相對完善，是國內外游客選擇的主要旅游度假目的地城市之一。但是，隨著經濟和旅游業的迅速發展，北海的城市擴張和旅游業也面臨著升級的需要。“廣泛吸納民間資金，培育多元化的投資主體”是北海發展城市建設和旅游業的有力舉措。廣西華海房地產有限公司是廣西房地產行業的知名品牌，資金實力雄厚。隨著實力的進一步強大，企業也在尋求更多的發展機會，承擔更大的區域城市經濟發展的責任。在宏觀、中觀經濟和旅游業發展看好的背景下，華海公司積極尋找投資旅游地產的機會。經過充分的準備和籌劃，公司做出了進軍北海旅游地產市場的戰略投資計劃。在華海公司的積極推進下，多次在北海進行選址考察論證，形成了初步的選址意向。根據意向地塊的資源稟賦，項目定位為集吃、住、行、游、購、娛為一體、國際一流水準的體驗式休閑度假項目“紅林碧海”國際休閑度假園。擬通過高水準的規劃和投資開發建設，為北海的城市建設和旅游業發展做出貢獻，創造可觀的經濟效益和社會效益。紅林碧海項目擬建于XXX，總地面積約XXX畝，總建筑面積XXX項目規劃建設內容包括XXXXXXX，項目計劃總投資XXXX，計劃建設開發期XXX（增加項目的簡要介紹）。建成后將XXXXXX（簡要效果描述）。目錄11項目背景111國家及城市經濟背景1111國家經濟發展現狀2112城市經濟發展背景312國家及城市旅游發展背景3121我國旅游業發展背景4122北海市旅游發展現狀413北海旅游資源稟賦4131區位條件5132旅游資源5133交通條件5134北海市“十一五”旅游發展規劃72項目提出721發展支柱產業722升級旅游業競爭力723配合政府開發導向824推動環北部灣經濟區建設93項目選址及地塊資源稟賦分析931項目選址932地塊資源稟賦分析114項目發展總體構想1141項目定位1142項目名稱1243項目性質1244項目開發目標1345項目主題13451發展理念13452規劃理念1346項目規劃構思14461海之岸14462海之MALL15463海之居16464海之靈1747規劃指標1848經營模式205項目計劃與組織2051項目邊界與合作2052項目的組織管理2153項目的建設計劃226投資估算及資金籌措2261投資估算依據2262土地費用2263項目投資測算結果2364項目資金籌措計劃257項目經濟社會效益2571項目經濟效益分析2572項目社會效益概要1項目背景11國家及城市經濟背景111國家經濟發展現狀“十五”時期，我國GDP保持著9以上的年增長速度，2005年達到182321億元；人均GDP的年增長率保持在10以上，由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元），步入1000美元至3000美元的新的發展階段；人均可支配收入和人均儲蓄余額持續增加，年增長率也保持在9以上的增長幅度（見表11、12）。表11我國國民經濟發展的指標表年份GDP全社會固定資產投資額國內生產總值增長率房地產投資額社會消費品零售總額城鎮人均可支配收入20019593336898736245375956860200210239843202877364091177032003116694551189110106458428472200413651570073951315853950942220051823218860499157596717710493資源來源國家統計局表12我國國民經濟發展的指標增長狀況表（20032005年）項目單位2003年2004年2005年GDP增長率919599人均GDP增長率37159人均可支配收入增長率（城鎮）99596人均儲蓄余額增長率（城鎮）192154180“十五”期間，我國的國民經濟保持了持續穩定的發展，城鎮居民收入逐步提高，為發展我國的旅游地產提供了良好的背景支持條件。“十一五”時期，我國要實現國民經濟持續快速協調健康發展和社會全面進步，取得全面建設小康社會的重要階段性進展，實現2010年人均國內生產總值比2000年翻一番。同時，隨著經濟的發展和社會財富的增加，要不斷增加城鄉居民收入，拓寬消費領域，優化消費結構，提高消費水平和生活質量，著力解決涉及人民群眾切身利益的突出問題，使全體人民共享改革發展的成果，過上更加寬裕的小康生活。“十一五”時期國民經濟的發展和人民收入的提高，將為我國的未來的旅游地產發展奠定堅實的發展基礎。112城市經濟發展背景依靠區位和政策的優勢，“十五”期間北海市的國民經濟增長均保持穩定的增長速度（見表13、14），2005年北海市完成國內生產總值18345億元，同比上年增長142，GDP總量和增幅分別排在廣西第四和第三位；回眸“十五”，北海經濟平均增速高達1155，財政收入年均增長L827，固定資產投資突破208億元，是“九五”時期的兩倍之多，各項主要經濟指標均高于全國、全區平均水平。預計北海市“十一五”期間的經濟發展會處于穩步上升的通道區間。表13北海市經濟發展的指標表（20022005年）項目單位2002年2003年2004年2005年GDP億元13623140141618918345人均GDP元939895901098912349人均可支配收入元771480158773389520總儲蓄余額億元86945310048總人口數萬1451467714787人均儲蓄余額元593164406795表14北海市經濟發展的指標增長狀況表（20032005年）項目單位2003年2004年2005年GDP增長率29155133人均GDP增長率2146123人均可支配收入增長率399485人均儲蓄余額增長率8656資料來源廣西統計年鑒及北海政府信息網經濟的發展，增強了北海市的經濟實力，為基礎設施的建設打下了堅實的經濟支持，為發展北海的四大支柱產業奠定了堅實的基礎。12國家及城市旅游發展背景121我國旅游業發展背景隨著我國經濟的持續增長，人民收入的持續增加，我國的旅游業得到了長足的發展，年出游率逐年快速增長，出游總花費保持10以上的增長速度，我國的旅游業迎來了又一個黃金時期（見表15）。表15我國旅游業發展數據表項目單位2003年2004年2005年出游總人次億人8711021212出游率692848927出游總花費億元3443471071528586備注出游率國內旅游人次與全國總人口比率122北海市旅游發展現狀十五期間，北海市的旅游發展勢頭良好，年接待旅游人數和年旅游收入呈增長趨勢（見表15）。表15北海市旅游業發展數據表年份單位2003年2004年2005年接待旅游人數萬人次36981934013544338旅游收入億元163917862005資料來源廣西統計年鑒及北海市政府信息網旅游產業作為北海市四大支柱產業之一和新的經濟增長點，北海市已編制完成“十一五”期間旅游業發展規劃，即到2010年，實現國內游客接待量800萬人次，入境游客接待量10萬人次，旅游總收入50億元，外匯收入3000萬美元。預計，“十一五時期”，我國的旅游業將會保持持續快速的發展勢頭，對旅游地產的需求將迅速增長，極大地促進我國旅游地產業發展。13北海旅游資源稟賦131區位條件北海市西北距南寧206公里，東距湛江198公里，東南距海口市124海里。南與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優越（見圖21）。優越的區位條件，加強了北海旅游對周邊省市及東南亞地區的輻射力。圖21北海位置圖132旅游資源北海地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤，四季常青，鮮花不斷，受三面海風的影響，空氣清新，每立方厘米空氣中的負離子含量高達25005000個，比內陸城市高出50100倍；北海市的旅游資源十分豐富，海洋旅游資源綜合優勢更為突出，以著名的銀灘為代表的海濱帶，風光旖旎，海水、海灘、海島、海鮮、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘海洋運動、海上航線，構成了豐富的海洋旅游體系，主要包括濱海類、風光類、人文類、古跡類四大旅游資源。133交通條件北海市已形成海陸空四通八達的立體交通運輸網絡。北至南寧、柳州、桂林均為全線高速公路；東至湛江、廣州為高速公路和一級公路。現每日均有通往上述城市的直達快班。從成都到北海的大西南陸運通道，也已經全部是高速公路或一級公路。北海火車站與全國鐵路并網運營，國內客運航線通達海口港、洋埔港等。北海機場是一個全天候的中型機場，現已開通至北京、廣州、上海、深圳、重慶、成都、貴陽、昆明、長沙、武漢、海口、桂林、香港等18條航線。134北海市“十一五”旅游發展規劃旅游產業作為北海市四大支柱產業之一和新的經濟增長點，北海市已編制完成“十一五”期間旅游業發展規劃，即到2010年，實現國內游客接待量800萬人次，入境游客接待量10萬人次，旅游總收入50億元，外匯收入3000萬美元。為實現上述目標，在今年及今后幾年，北海市將強化景區景點建設，創新營銷方式，完善體制機制，通過35年的努力，基本完成“濱海休閑”旅游產品的構造框架。2項目提出21發展支柱產業旅游產業是北海市四大支柱產業之一和新的經濟增長點，北海市將實施以濱海休閑為定位，完成“濱海休閑”旅游產品的構造框架，提高旅游核心競爭力。為實現上述目標，北海市必須充分挖掘當地的旅游資源，根據不同檔次的旅游消費需求建設一批符合市場需求的旅游項目，加強北海市旅游的輻射能力和吸引力。22升級旅游業競爭力盡管北海市的旅游業在近年來取得了長足的進步，但與國際性的旅游城市要求仍存在一定的差距，主要表現在城市綜合配套程度低，大部分旅游者基本上還停留在觀光旅游的方式上，而成為世界潮流的休閑度假旅游比重較低，致使游客停留天數少，人均消費水平較低，沒有充分發揮出最適宜人類居住的國際化濱海旅游城市豐富的旅游資源應有的價值。結合城市新區的發展，開發城市度假旅游居住市場，彌補北海這方面的不足，豐富旅游服務形式，升級城市旅游競爭力。23配合政府開發導向傳統的、分散的城建開發思路，已不能適應高水平的城市新區開發目標，北海必須實施規模成片、綜合配套的戰略，致力于招商引入有實力和成熟開發經驗的企業，統一規劃、整體開發建設較大規模的濱海旅游度假項目，通過超前的、示范性的高水平開發，推動城區經濟社會的可持續發展。“十一五”時期北海市將強化景區景點建設，突出項目建設這一中心，改造和構建一大批全新的旅游產品，同時，走社會化、市場化辦旅游之路，進一步壯大民營旅游經濟，廣泛吸納民間資金發展旅游，培育多元化的旅游投資主體。24推動環北部灣經濟區建設北海在環北部灣（廣西）經濟區地區占據得天獨厚的區位優勢，作為北部灣經濟區開發開放的龍頭，近年來結合自己的實際，制定了正確的發展戰略。通過加強城市基礎設施建設，狠抓旅游項目建設，提高旅游核心競爭力；完善市場機制，增強旅游發展活力；調整完善線路，創新旅游營銷手段，做大作強旅游業。作為北海市四大支柱產業和新的經濟增長點之一的旅游業，必將有力地推動環北部灣經濟區的建設。廣西華海房地產有限公司，是廣西區內著名的專業房地產發展商，多年來活躍于廣西首府南寧房地產市場的同時，也密切關注北海市的城市發展及房地產與旅游相結合的新投資空間，在南寧市成功開發世紀陽光沁景苑、藍山上城等項目，具有強大的資金實力和豐富的房地產項目的管理能力，擁有一批經驗豐富的管理技術人才。華海房地產有限公司在新時期，順應北海市制定的“走社會化、市場化辦旅游之路，進一步壯大民營旅游經濟，廣泛吸納民間資金發展旅游，培育多元化的旅游投資主體”的發展思路，決定進軍北海的旅游地產市場，為北海的旅游業發展貢獻力量，結合北海旅游業的發展現狀，提出在北海投資建設“國際一流”的旅游地產項目的發展設想。3項目選址及地塊資源稟賦分析31項目選址廣西華海房地產有限公司為實現本項目的投資目標，長期關注北海的城市建設和旅游業的發展。為抓住北海旅游業發展的良好時間，公司聘請了區域經濟、旅游業等專業的有關專家對項目進行論證，組織考察了澳洲、海南等國內外有關的項目，吸取借鑒發達地區的經驗。進行項目的規劃研究。為加速項目的進度，華海公司組織專業人員多次下北海進行現場考察，為選址進行論證，并組織進行項目的初步規劃。根據擬建項目的開發方項目和定位，項目意向選址在銀海區新行政中心南面，占地面積560418，約840畝（見圖31）。圖31項目選址示意圖32地塊資源稟賦分析地塊現狀項目地塊現狀為養殖場，長約1180米，西面寬約470米，東面寬約570米，占地面積560418，約840畝（見圖32）。交通條件地塊北面沿建設中的海景大道，另有南北向的南珠大道直通本地塊，新區道路建成后，有多條道路連接市區和機場，交通便利。地塊周邊狀況地塊南面為沙灘，西北方向是規劃中的北海市新行政中心用地，東北方向是北海市大學園區，已經建成北京航空航天大學北海校區，地塊東西兩側為紅樹林（見圖32）。地塊旅游資源地塊周圍有寬大柔軟的沙灘，有蔚藍的海水，空氣新鮮，在地塊上能欣賞到優美的海景；地塊東西兩側有珍稀的紅樹林，是北海市區唯一的紅樹林區，成為其他項目不可復制的旅游資源。項目選址充分考慮到城市擴張的方向，能加速新區的投資建設，提升新區的區域形象，完善新區的城市配套。項目高檔次的定位，與新區的建設良好地融為一體，同時與距離相近的銀灘形成良好的聯系和互動，與銀灘連成一體。通過與銀灘的強強聯合，提升整個區域的旅游號召力，增強整個城市的旅游功能。綜合各方面的因素，項目的選址以及將來對城市的發展作用是其它任何位置都不可替代的。4項目發展總體構想41項目定位發展定位國際一流水準的體驗式休閑度假項目市場定位在客源定位上與銀灘公園等其他景點的大眾化定位形成差異化，重點定位在消費能力強、以體驗式度假休閑為目標的中高端游客，在北海停留時間較長，包括國內的自駕游、旅游團、會議團和境外游客。市場定位以廣西區、貴州、云南、廣東為一級市場，大西南其他各省為二線市場，我國其他地區和東南亞等其他國家為三線市場。功能定位融吃、住、行、游、購、娛功能為一體。42項目名稱中國北海紅林碧海國際度假休閑園釋義紅林碧海“紅林”即紅樹林，是國家重點保護的珍稀植物，北海擁有國家級紅樹林自然保護區從本項目地塊西側一直到大冠沙鹽場海岸均生長著珍稀的紅樹林；“碧海”即蔚藍的大海；“紅林碧海”表達了項目享有紅樹林景觀和蔚藍的大海，代表著一種全生態的濱海旅游休閑度假資源。“國際”代表著本項目國際一流的建設標準和國際化的發展方向。“旅游度假園”即項目的性質。43項目性質通過項目的開發，建成一個融吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游體系，代表北海市國際一流水準的濱海旅游度假休閑項目。44項目開發目標針對北海市當前高級居住社區發展滯后，旅游服務產品單一的現實及發展需要，本項目將以超前的旅游城市新區開發理念，參照國際先進標準及經驗，建設一個環境優美，風格鮮明，北海市域內最大的綜合性旅游項目。通過項目發展，滿足旅游者不斷提高的高尚空間環境需求，提升旅游度假的居住品質；滿足國際、國內及區內外高收入人士的度假型居住要求，將北海市的旅游資源優勢轉變為經濟優勢。通過項目的發展，展現北海市“碧海、銀灘”的無限魅力，弘揚北海市深厚的地域特色文化，融合國際先進的經營管理，在北海城市新區地帶，營造一個多元文化和諧的、城市居民與中外客人共享的、具有良好社會效益與經濟效益的、有持續發展永恒生命力的度假休閑基地。45項目主題451發展理念項目的主題發展理念為靈動的濱海生活生命誕生于海生命是在母腹的水體環境中孕育人類、生命與水、與海有著某種神秘、本質的聯系人渴望親近大海人天生對水有一種割舍不斷的依戀情結我們在創造一種靈動的濱海生活452規劃理念本項目的規劃理念，是“創造空靈動感的濱海生活”，釋放現代濱海休閑度假的最主要元素，整合本項目所擁有的最優質天賦資源，陽光、海水、沙灘、紅林、溫泉、建筑融入生活的內核之中，創造出濱海生活的空靈與動感，散發出天人合一的至高境界。46項目規劃構思本項目在立項確定之后，將聘請國際級規劃設計機構，參照澳州著名“黃金海岸”濱海地帶的開發成功模式，結合本項目所擁有的資源環境及開發目標，以海之岸、海之MALL、海之居、海之靈四大規劃內容主線，高水準地規劃本項目。461海之岸梯級海堤與沙灘根據不同季節、不同時間潮起潮落的特點，利用沙灘平緩的地理條件，采用木質格欄的梯級海堤和沙灘，這樣不管任何時間，不管潮起潮落，使人們都能隨心所欲地親近大海，擁有柔軟的沙灘，盡情享受大海帶給人類的快樂。2）人工海世界利用漲潮時的海平面較高的自然條件，在項目內部形成人工內海，將海水直接引入社區生活，構建項目內部的中央景觀，使五星級酒店、度假公寓、海景別墅都能共享到人工內海的風景。同時，開發本地深層的溫泉資源，建造具有康體養生功效的溫泉浴池，讓客人泡走一天旅游奔波的疲憊。內海與溫泉同時營造項目內部的海世界。3）觀海棧道在項目南面打造一條沿海堤向沙灘及紅樹林延伸的觀海棧道，為游人提供一條早晚休閑散步，觀賞白帆點點，能進紅樹林深處，盡情呼吸海風，與大海親密接觸，放飛心情，與熱鬧喧囂的海灘形成對比的輕松場所。462海之MALL在項目的西北角利用海景大道的便利交通，對接新區的商業需求，同時作為項目的商業配套，打造北海的濱海商業“旗艦”。1）濱海酒吧街規劃一條海濱特色風情酒吧街，依托獨具風情的南亞熱帶海濱風光、觀海長廊等景觀，邀請知名的咖啡、酒吧經營公司加盟，把本土文化與酒吧街西式飲食文化相結合，提升、創造北海市一種全新的歡樂休閑飲食文化，定位為“北海首個休閑文化夜生活區”，是以海文化為特色的主題酒吧、咖啡吧、茶樓等組成的商業一條街。2）海鮮美食街北海頻臨北部灣，是我國四大漁場之一，有經濟魚類數百種，而且近海基本上無污染，海鮮暢銷全國各地，北海的海鮮美食聞名世界。本著“民以食為天”的理念，規劃具有“北海地方美食文化特色”的海鮮美食一條街，讓每一個來賓盡情享受海鮮美食，體驗濱海的飲食文化。3）主題商業以“引進亞熱帶風情文化，熱帶風情的時尚購物體驗，寓品牌購物于休閑享樂之中”的經營理念，薈萃國際名牌時裝、化妝品、飾品禮品、旅游工藝品等，定位于中高檔品牌商品,目標客戶瞄準中、上等收入水平的消費群體。同時引進銀行、郵局、鮮花店、醫療中心等商業生活服務設施。4）海洋文化展示館規劃一座海洋博物館，解密人類與海的關系，解說海的習性，講述人類與海和諧共處的歷史，展示海對人類的饋贈品通過海洋文化博物館，讓人們了解海的文化，使人們愛海，保護海。463海之居1）海景五星級酒店規劃在項目的西側，引進國際一流的五星級度假酒店，如喜來登、凱萊等，定位為需求快捷、便利服務的酒店高級白領和成功人士、國外游客、休閑度假和商務會議的高收入階層、高端旅游度假人士，提供高檔的服務和享受。房型標準花園房、高級海景房、豪華海景房、海景套房、超豪華海景套房、總統套房等。餐飲服務擁有咖啡廳、大堂酒廊、船餐廳、京都日本料理、海景臺、季候風等餐飲設施。提供本地及各國風味、熱帶雞尾酒、粵菜海鮮、壽司及鐵板燒、燒烤自助餐等菜式。商務服務商務中心提供復印、打字、私人電腦、翻譯服務、秘書服務、會議設施、麥克風連音系統、投影機、多制式錄象機、幻燈機、電子白板、激光教鞭、立式講臺、會議紙板、舞臺。配套服務英特網、迷你吧、保險柜、電吹風、吊扇、中央空調系統、中外衛星電視、酒店錄象節目、國際國內直撥電話、24小時送餐服務、洗衣服務等。2）公寓酒店在項目東側規劃公寓酒店，是為中端消費者度長假而準備的住所，環境寧靜溫馨，打造價格實惠，服務周到，療養健身、享受生活、修養身心的休閑居住場所。房型海景情侶房、海景雙標房等。在海花度假公寓房間里可欣賞到美麗海景，漁帆點點，觸摸海風，心情悠然。度假公寓按豪華標準設置，具有古典式的紫檀木地板，內有空調、彩電、電話、廚房、24小時熱水衛生間、觀看海景的獨立陽臺等。聘請知名的酒店管理公司進行管理和經營。3）濱海別墅、海景洋房在項目的東南部沿海位置規劃海景別墅、海景洋房，擁有2000的中心組團大型生態游泳池；運動健康型的會所（壁球、乒乓球、健身房、書吧及室內溫泉泡水池等）；完善的智能化管理，擁有紅外報警、電子巡邏、家庭防盜、電視監控、大型背景音樂等系統；每戶配備有兩個停車位（一個室內車位，室外一個生態車位）。464海之靈以展現“風情北海”為規劃理念，建造濱海運動、休閑配套設施，使游客樂在其中。游艇俱樂部游艇運動，素有“海上高爾夫”之稱，游艇業是中國極具潛力的一項新興產業。隨著經濟發展和富人階層財富實力的增長，國內的富豪們開始向歐美流行的休閑方式看齊，開始更多親近自然，親近綠色山水。對于他們來說，游艇不僅僅是一種簡單的消費物品，更重要的是它代表著一種新的理念，一種對生活樂趣刻意的追求。游艇俱樂部為客人提供的是一個寬松和輕松的休閑環境，包括游艇觀光、游艇租賃、游艇維養、游艇駕校、游艇銷售、游艇婚禮等服務。海濱運動中心海上運動項目海上直升機、水上飛機、海上熱氣球水上運動項目帆船、摩托艇、滑水、潛水沙灘運動項目沙灘足球、沙灘排球、海灘高爾夫、沙灘舞會休閑漁家樂休閑漁家樂旅游活動，根據海洋漁業勞作的特點，以充分滿足游客參與活動的要求而開辟的特色旅游活動。隨漁民一起駕舟出海，垂釣捕魚、起蟹籠、挖沙蟲、撈蝦等，親密的接觸湛藍的大海，領略漁夫海上勞作的艱辛、收獲的失望的種種滋味，在海上打漁、船上釣魚、礁叢中拾貝殼的旅游活動中體會海洋的神奇和征服大海的快感，從中理解和了解人與海的較量，海邊人的直爽熱情和獨特的漁島風俗民情。圖41項目規劃示意圖47規劃指標根據項目的發展目標及規劃構思，項目的規劃技術經濟指標初步設定如表41表41規劃總技術經濟指標匯總表序號指標內容用地面積（畝）建筑面積（萬）備注一合計840351五星級海景度假酒店5032海景公寓酒店6063海景洋房200154海景別墅30065海之MALL商業10037俱樂部及其它3026人工內海100二平均容積率062三綠化率50四建筑密度2048經營模式按不同性質的物業項目性質，采用不同的經營模式。五星級酒店自有產權，引入國際著名酒店管理品牌，由國際級酒店管理集團連鎖經營管理，拓展國外高端商務休閑客源市場。海景公寓酒店出售產權，部分采用時權式出售，委托國際級酒店管理集團管理，針對國內高端休閑度假客源市場。3）海景別墅、洋房出售式經營，吸引國內富有階層的度假物業。4）海之MALL商業物業出租物業、招商聯合經營。5）俱樂部等設施，引入國際著名品牌聯合經營。5項目計劃與組織51項目邊界與合作本項目的發展，是一個系統性的旅游地產開發工程，涉及到兩個不同的層面，政府層面和開發企業層面，在其計劃與組織的設計中，有必要從上述兩個層面對項目進行邊界定義。在政府層面，本項目是一個旅游度假開發項目，其責任與義務范圍是對項目840畝基地周邊，屬于市政基礎設施及公用工程，按城市總體規劃要求實施建設，主要是項目用地周邊的道路主干交通網絡，以及附帶鋪設的工程管線。政府方面，還將負責將目前城市規劃范圍內的本項目用地，從通過征用方式完成從農業及其它用地向城市開發用地的轉化，承擔項目用地上的征地、拆遷等工作，將完成大市政三通一平的建設用地出讓給開發商。在企業方面，本項目是一個“旅游地產”的綜合開發項目，按房地產項目的邊界，包括從政府受讓土地使用權，投資完成840畝用地范圍內的沙灘整治，項目內各項基礎設施的建設及房屋的建設。52項目的組織管理本項目在開發運作中采用完全的項目業主制度，由項目的投資方廣西華海房地產有限公司，作為本項目的直接業主單位。項目的開發建設推動深度的專業化合作模式，在項目的規劃、建筑設計、工程監理、成本控制、營銷代理、物業管理等環節，均計劃與國際及國內高水準的資深機構合作，倡導強強聯手與策略聯盟，保證項目開發的綜合素質全優。53項目的建設計劃根據本項目的總體規模以及可能的市場容量評估，按成本土地開發及工程建設的客觀規律，本項目將采用分期開發，按市場變化進行彈性控制的推進模式，并在推進行的節奏上遵循如下原則基礎設施與區域環境整治先行。先啟動基地內的改造工程，為項目的整體的開發奠定基礎。項目旅游度假物業及配套設施先行，按照海景公寓、海景別墅及觀海棧道、梯級沙灘、海濱浴場、運動中心先行開發，五星級度假酒店和部分海景洋房二期開發，最后開發海MALL商業區。本項目計劃的主要開發建設周期為五年，項目進程的粗略年度計劃綱要安排如下第一年，完成項目的立項和項目公司的組建；完成項目的前期念規劃及修建性規劃設計工作，啟動并完成部分基地的基礎設施和環境整治工程；第二三年，建設海景公寓、海景別墅及觀海棧道、梯級沙灘、海濱浴場、運動中心等項目，從基地的東北部向西南推進；第四五年，建設五星級酒店和部分海景洋房，建設海MALL商業區和剩余海景洋房的開發。6投資估算及資金籌措61投資估算依據本投資估算依據為本建議書對本項目的發展總構思、規劃設計綱要及估定的技術經濟指標。廣西區內、北海市同類建設項目的投資估算指標。國家及北海市政府有關基建、房地產項目的各類規費文件。62土地費用根據近年北海市土地交易情況暫以7萬元/畝估算。63項目投資測算結果根據初步測算，本項目總投資約10802億元（詳見表61）。表61項目投資綜合估算表序號費用內容工程量指標單位支出（萬元）備注一土地費用840畝7萬元/畝萬元5880暫定二前期開發費用萬元31401項目調研費萬元30暫估2地勘費萬元40暫估3規劃設計費4萬元/公頃56公頃萬元224總用地面積4建筑方案及施工圖設計費35萬M250元/M2萬元175