2013年貴州開明同心城商業項目營銷計劃方案2013年貴州開明同心城商業項目營銷計劃方案2013年營銷計劃201303201401前言開明同心城，2012年3次推盤均取得開盤大賣的佳績，但項目一期總開發量22萬平方米，均達到預售標準，2013年的銷售任務將更加繁重，本次提案將就今年的工作方向和不同房源的營銷工作，進行專項提報。年度目標銷售保3億，沖4億品牌“金沙大十字”形象落地方案大綱可售房源盤點銷售重點現有資源分析策略方向專項產品銷售執行落地可售房源盤點銷售重點家居A館小商品館建材館休閑區小公寓礦機一期可售房源中18規劃未定可售房源盤點銷售重點18規劃建議規劃原則易去化，市場接受度高產品規劃依據礦機一期兵營式商鋪熱售21、22步梯房（多層住宅）熱售本地住宅已購業主產權概念薄弱規劃建議18規劃為兵營式商鋪1F礦山機電交易市場二期、建材區23F40年產權步梯住宅（兩房80、三房100）規劃優勢將商業客戶轉變為住宅客戶，緩解商業壓力便于19業態落位、加強商業存活能力8棟兵營式商業按一期面積計算總建面約14100單層建面約4700可售房源總銷全年可售額約75億可售房源盤點銷售重點銷售重點研判按以上房源70去化率計算，總銷售額299億元；借鑒步行街推盤實際銷售情況，住宅底商和步行街目前銷售并不能實現價值最大化目標，因此不作為全年去化重點考慮；1617二、三樓房源面積約249萬方，19二、三樓房源面積約155萬方，由于此類房源去化周期較長，因此19二、三樓房源不作為全年去化重點考慮。可售房源盤點銷售重點年度目標實現戰略銷售保3億，沖4億房源礦機一期余房161723層18、191層小公寓、住宅1923層步行街住宅底商價格上浮可售房源盤點銷售重點現有資源分析策略方向商業篇礦機一期、18、161719一層、小公寓現有資源分析策略方向2013年招商開業進度礦山機電市場一期4月試營業家居A館招商3月合同簽約、10月開業小商品區一期8月開業建材區1月開業商業熱場現有資源分析策略方向小微企業創業扶持戶口及子女就學兩免兩減半的稅收扶持50000元的財政資金補助縣財政出資擔保機構15萬以下貸款扶持定向客群福利2012年由于省內名額用盡本案商戶并未申請目標客群預判礦機二期投資客戶、自購自營客戶135套家居館投資客戶332套小商品區投資客戶、自購自營客戶224套投資客群需求量大現有資源分析策略方向建材區投資客戶、自購自營客戶262套現有資源分析策略方向商業營銷策略方向2013年，招商開業活動豐富同類產品，節點借勢發力2013年，投資客群需求量大招商成果，商業氛圍炒熱2013年，政策扶持名額下放定向客群，小商業的吸引小公寓產品優勢低總價按2800元/平米均價，套均43平米，總價約12萬高回報按金沙市場簡裝月租700元，年回報約7小公寓資源優勢市場空白目前金沙市場無小公寓產品出售潛在客群住宅與商業已購客群量大，均有投資可能性高回報投資型產品優先內部去化現有資源分析策略方向現有資源分析策略方向整體策略方向大板商業為商業重點依托簽約及開業熱場啟動銷售小公寓為商業補充內部客群市場客群雙線投資引導大場面借勢，小客戶精準專項產品銷售執行落地3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月礦機一期開業家居A館合同簽約小商品區開業家居A館開業18一層礦機二期認籌18一層礦機二期認籌推廣16二至三層品牌推廣16二至三層認籌18一層礦機二期開盤16二至三層開盤小公寓開盤17二至三層小商品區認籌17二至三層小商品區開盤沖4住宅底商推廣沖4住宅底商認籌沖4住宅底商開盤商業推盤節奏小公寓已購已租客戶內部認購礦機一期試營業礦機二期建材區開業19一層商鋪認籌19一層商鋪開盤專項產品銷售執行落地家居A館（16二、三層）主題策劃產品1623層，大板商業形態業態家居客群以投資客群為主賣點低首付，單鋪5萬起年回報率5實力家居品牌保障投資門檻低投資收益不高投資有保障策劃主題國際家居館5萬首付搶旺鋪，做國際品牌家居大房東專項產品銷售執行落地家居A館（16二、三層）蓄水方案二層5000元認籌，開盤享受200元/平優惠三層5000元認籌，開盤享受100元/平優惠（主力面積小于50，二層僅4間78戶型，即享受最高15000元優惠）兩年返租投資客與自營戶每年52012年9月對181F，161723F進行認籌，交5000抵15000，本次認籌優惠與前期認籌優惠不重復享受。前期認籌選擇161723F業態規劃的客戶29個，其中8個為投資客戶，21個為自購自營戶；本次認籌由于16業態調整（全為家居），且認籌前基本簽約完畢，則前期21個自購自營客戶，本次認籌可線下邀約認籌客戶到訪，轉為17小商品區或193樓建材區的簽約。專項產品銷售執行落地家居A館品牌商家簽約活動“同心同行，共創財富”開明同心城國際家居館品牌商家簽約暨認籌儀式活動地點奧斯特酒店活動時間4月9日下午1430分（暫定）活動目的商業品牌炒作、客戶蓄水邀請客戶品牌商戶、意向客戶、廣告推廣來客邀請嘉賓開發公司領導、代理公司領導、金沙工商局、工商聯單位領導暖場活動自助下午茶宴簽約儀式領導致辭、商家品牌展示、商家代表致辭、簽約儀式現場包裝LED、條幅、易拉寶專項產品銷售執行落地家居A館（16二、三層）推廣安排主題國際家居館5萬首付搶旺鋪，做國際品牌家居大房東5000元火爆搶籌，最高200元/優惠媒體初稿時間推廣時間推廣主題短信20萬條/月34月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認籌優惠戶外/大牌/跨街3月15日34月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認籌優惠道旗3月15日34月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認籌優惠單頁/巡展/電視3月15日34月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認籌優惠圍墻3月15日34月5萬首付，做國際品牌家居大房東，認籌優惠1623平面專項產品銷售執行落地礦山機電2期（18一層）銷售價格定價原則根據產品建筑形態，18樓價格應該根礦機一期的價格來制定礦機一期的均價為9000元/平方米價格建議18樓一樓均價應與一期持平，但由于一期開業，因此暫定為9100元/平專項產品銷售執行落地礦山機電2期（18一層）蓄水方案認籌交5000抵扣15000三年返租投資客每年5、自營戶每年6價格未公示前對外統一報價9500元/平左右，用二期外鋪成交價格壓迫客戶選擇一期存量商鋪，爭取在二期未推出前去化一期存量商鋪，以達到一期售罄的目的。礦山機電市場開業活動“同心同德，財富共贏”開明同心城礦山機電市場一期開業暨二期認籌儀式活動地點開明同心城現場活動時間5月20日上午930分（暫定）活動目的商業氛圍炒作、客戶蓄水邀請客戶一期未購客戶、周邊縣市經營戶、廣告推廣來客邀請嘉賓開發公司領導、代理公司領導、金沙工商局、工商聯單位領導主要領導根據一期經營戶開業數量確定暖場活動舞獅隊、鑼鼓隊、彩車巡游、開業禮炮開業儀式領導致辭、開業剪彩現場包裝舞臺、花籃、紅毯、豎條幅、空飄、充氣拱門專項產品銷售執行落地專項產品銷售執行落地礦山機電2期（18一層）推廣安排主題礦山機電市場一期盛大開業，二期載譽加推5000抵15000，全城火爆搶籌媒體初稿時間推廣時間推廣主題短信20萬條/月45月一期開業，二期5000抵15000認籌戶外/大牌/跨街3月11日45月一期開業，二期5000抵15000認籌道旗3月11日45月一期開業，二期5000抵15000認籌單頁/巡展/電視3月11日45月一期開業，二期5000抵15000認籌圍墻3月13日45月一期開業、二期認籌、家居館簽約專項產品銷售執行落地17二、三層主題策劃產品1723層，大板商業形態業態小商品百貨客群投資客群、自購自營客群賣點低首付，單鋪4萬起年回報率6小商品一期開業運營置業、投資門檻低投資收益高投資有保障、經營有人氣小微企業創業基地財政補助，創業扶持策劃主題國際小商品館一期盛大開業，二期首付4萬起，年回報6最高36萬政策補助，青年創業總動員專項產品銷售執行落地17二、三層主題策劃開明同心城小微企業創業扶持政策5萬元財政資金補助1萬元商標注冊補助最高15萬元稅收獎勵最高15萬元銀行貸款擔保專項產品銷售執行落地17二、三層商家簽約活動“同心同向，財富同贏”開明同心城國際小商品館商家簽約暨認籌儀式活動地點奧斯特酒店活動時間7月9日下午1430分（暫定）活動目的商業開業宣傳、客戶蓄水邀請客戶品牌商戶、意向客戶、廣告推廣來客邀請嘉賓開發公司領導、代理公司領導、金沙工商局、工商聯單位領導暖場活動自助下午茶宴簽約儀式領導致辭、商家品牌展示、商家代表致辭、簽約儀式現場包裝LED、條幅、易拉寶專項產品銷售執行落地17二、三層推廣安排媒體初稿時間推廣時間推廣主題短信20萬條/月678月一期開業、首付4萬、36萬政策補助戶外/大牌/跨街6月18日68月一期開業、首付4萬、36萬政策補助道旗6月18日68月一期開業、首付4萬、36萬政策補助報紙/巡展/電視6月18日68月一期開業、首付4萬、36萬政策補助圍墻6月22日68月一期開業、首付4萬、36萬政策補助主題國際小商品館一期盛大開業，二期首付4萬起，年回報6最高36萬政策補助，青年創業總動員1723層平面專項產品銷售執行落地小公寓主題策劃產品礦機一期23層，兵營式商業形態業態單身公寓、創意產業（廣告、培訓、攝影、設計等）客群過渡性居住客群、投資客群、辦公客群賣點低總價，單鋪12萬年回報率7置業、投資、創業低門檻投資收益高、增值保值小微企業創業扶持創意辦公首選策劃主題創意公寓12萬住公寓，年回報7，商住投資首選4350創意辦公空間，最高36萬政策扶持專項產品銷售執行落地小公寓推廣安排媒體初稿時間推廣時間推廣主題短信15萬條/月79月4350公寓、36萬補助、12萬總價、7回報戶外/大牌/跨街8月13日89月4350公寓、36萬補助、12萬總價、7回報道旗8月13日89月4350公寓、36萬補助、12萬總價、7回報報紙/巡展/電視8月13日89月4350公寓、36萬補助、12萬總價、7回報圍墻8月13日89月4350公寓、36萬補助、12萬總價、7回報主題創意公寓12萬住公寓，年回報7，商住投資首選4350創意辦公空間，最高36萬政策扶持小公寓平面專項產品銷售執行落地19一層銷售價格建議定價原則根據產品建筑形態，19樓價格應該根16樓一樓價格來制定二者差異性在于經營業態不同，周圍商業氛圍不同，內外鋪比例不同目前16樓一樓均價為7000元/平方米價格建議19樓一樓均價應與16樓持平，暫定為7100元/平根據內外鋪面積比例，外鋪均價為9800元/平，內鋪均價為5750元/平19一層蓄水方案優惠交5000抵扣20000三年返租投資客每年5、自營戶每年616內外鋪價差在3650元左右，19內外鋪價差在4050元，目的是擠壓客戶至內鋪房源，推動開盤當天內鋪去化。19一層推廣安排主題國際建材館VIP5000抵20000，全城火爆認籌年初開業，即買即收益媒體初稿時間推廣時間推廣主題短信25萬條/月910月5000抵20000，年初開業，即買即收益戶外/大牌/跨街9月8日910月5000抵20000，年初開業，即買即收益道旗9月8日910月5000抵20000，年初開業，即買即收益報紙/巡展/電視9月8日910月5000抵20000，年初開業，即買即收益圍墻9月8日910月5000抵20000，年初開業，即買即收益專項產品銷售執行落地19三層銷售與業態調整建議1617二、三層總銷面積2480519二層政府回購，三層面積7760二、三層去化速度較慢，更依托招商成果策略依據常規策略招商完成后，進行短期返租銷售對外進行招商品牌、常規回報、蓄水推廣常規業態建材、五金等調整策略打造投資理財產品，長年限，高回報短期內迅速變現，開發商調整業態休閑、娛樂專項產品銷售執行落地19三層主題策劃產品193層，大板商業形態業態休閑、娛樂客群以投資客群為主賣點10年租約年回報率6年租金8上漲長期穩定收益投資收益高投資收益上漲策劃主題金沙潮流薈娛樂休閑不夜天代租10年年回報6租金漲幅8專項產品銷售執行落地19三層投資理財銷售模式確定底價，無論年回報率或一次性返租年限，總銷均為底價銷售價格。可以和客戶簽署長期租賃合同（810年），一次性返租年限均為3年。剩余返租年限，可在合同中簽訂，每年按8上漲，則自動續約。為規避甲方風險，可引入商業運營公司，代為簽署商業運營管理合同。引入商管公司，風險轉嫁住宅篇常規戶型、異型房現有資源分析策略方向樓盤名稱總體量開工面積戶型價格賣點銷售策略銷售情況鼎盛金港33000015000080130均價3000贈送面積首付2萬，其他部分借款總去化約150套金明國際900006000050120均價3880地段成熟，人流集中周邊配套完善低價3580起去化率50金都國際6000006000050200均價3300規劃較好，居住環境不錯也是板式小高層9折起去化率70金源華府60000015000090160均價3250人工湖，紅星美凱龍市政府對面，新區規劃45優惠首批4棟18層推盤去化量130套金鉆時代650006500060100未定青年區，精裝小戶型未定無龍山水怡6000001700088120均價2900五龍山環境，西班牙風情未定無競爭樓盤信息匯總房價穩中有降，促銷方式多樣，競爭激烈現有資源分析策略方向已推房源去化速度分析小三房去化速度最快，目前存量13套中有8套屬于步梯房源；小三房可選擇余地較少，部分客源轉化為兩房去化；大三房去化率較兩房更高，主要是由于年末加推31全為兩房房源，實際兩房受總價優勢，銷售較大三房更快。存量僅支撐3月銷售，整體去化速度較好現有資源分析策略方向成交客群分析教師醫生群體專項優惠活動效果好其他客群創造“專項優惠”機會現有資源分析策略方向置業情況分析住宅置業以首次置業為主現有資源分析策略方向認知渠道分析短信、路牌、市區接待等有效渠道朋友介紹大量來人，老帶新長期策略現有資源分析策略方向可售房源分析可售總計35999458套可售以兩房為主，大三房其次，為下階段主推重點異形房數量較少，多為兩房主推兩房產品，帶動房源去化現有資源分析策略方向住宅營銷策略方向已推房源存量99套，未推房源359套依據去化速度，精準推案異形房54套，產品競爭力低做足性價比，合理定價定向客群為去化主力創造客群福利，主動發力現有資源分析策略方向異形房源銷售策略推售策略按兩房、三房去化量，搭配推售價格策略與常規房源拉開價差，并低于市場價格市場最低價龍山水怡2780元/平米起；本案住宅均價3080元/平米，異形房均價2800元/平米由于房源數量有限，則不建議進行精裝修或樣板房等銷售配合動作專項產品銷售執行落地住宅主題策劃住宅策劃主題2013，從名師、名醫，到名仕、名宅的概念升級演繹尊崇府邸名仕風華前期形象名醫為鄰，名師相伴構建鄰里，創造圈層營銷策略創建客群，制造福利政治優勢，政策優惠品牌策略放大鄰里，圈層升級名仕風華，名流薈萃名流府邸名仕風華名流薈萃名仕府邸金沙首席名仕府邸不逐風潮風華自筑專項產品銷售執行落地公務行政單位總動員策略目標針對特定人群創造幫扶優惠吸引購房目標群體金沙各行政公務單位（公檢法、工商、行政、稅務）政治背景民進中央“同心彩虹行動”置業幫扶計劃升級策略由頭響應國務院“國五條”調控策略依據本案已購客群93首次置業民進中央“同心彩虹行動”升級“名仕樓”首次置業幫扶政策專項產品銷售執行落地彩虹行動首次置業優惠政策優惠資格購買首套住宅的市場客戶優惠幅度享受首次置業專屬優惠認籌優惠認籌優惠10000抵15000首次置業優惠10000元首次置業補助專項產品銷售執行落地“名仕樓”公務員優惠政策優惠資格購買首套住宅的公職人員優惠幅度認籌優惠名仕樓公務員優惠名仕樓優惠依據工作年限給予不同優惠，適用于各行政單位工齡10年，購房10000元優惠工齡10年，購房20000元優惠認籌優惠10000抵15000專項產品銷售執行落地“名仕樓”首次置業幫扶政策政策內容各行政事業單位，依據“工齡”享受“不同優惠”此次置業幫扶優惠，直接抵扣房款，不發現操作模式拷貝名師樓、名醫樓操作模式推廣動作各單位紅頭文件下發各單位現場巡講各單位人群置業政策幫扶郵件有效渠道市場推廣政策目的公務行政客群吸引，前期名師、名醫后續持續優惠定向群體福利快速去化核心“名仕樓”推廣安排主題尊崇府邸名仕風華民進中央“同心彩虹行動”首次置業幫扶名仕樓最高4萬元優惠媒體初稿時間推廣時間推廣主題短信20萬條/月310月彩虹行動幫扶首次置業，名仕樓4萬元優惠戶外/大牌/跨街3月18日310月彩虹行動幫扶首次置業，名仕樓4萬元優惠道旗3月18日310月彩虹行動幫扶首次置業，名仕樓4萬元優惠報紙/巡展/電視3月18日310月彩虹行動幫扶首次置業，名仕樓4萬元優惠圍墻3月18日310月彩虹行動幫扶首次置業，名仕樓4萬元優惠專項產品銷售執行落地住宅平面專項產品銷售執行落地住宅推盤節奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月彩虹行動“發現”活動60/70/14450/11350/10830/12530/9560/11360/101余房銷售“名仕樓”首次置業幫扶啟動23、開盤銷售28開盤銷售24開盤銷售29開盤銷售余房銷售20、271單元開盤銷售25、272單元開盤銷售余房銷售/41此推盤節奏不含18改建的40年產權住宅彩虹行動幫扶置業全城總動員“同心彩虹行動”首次置業幫扶活動彩虹行動置業幫扶發現暨名仕樓置業優惠啟動活動地點鼓韻廣場活動時間3月30日上午930分（暫定）活動目的活動炒作、客戶蓄水邀請客戶教師、醫生業主、廣告推廣來客邀請嘉賓民進中央領導、地方政府領導、開發公司領導、代理公司領導暖場活動舞獅隊、鑼鼓隊、彩車巡游、開業禮炮發現儀式領導致辭、現場發現現場包裝舞臺、花籃、紅毯、豎條幅、空飄專項產品銷售執行落地整體推盤節奏3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月余房銷售23開盤銷售28開盤銷售24開盤銷售29開盤銷售余房銷售20、271單元開盤銷售25、272單元開盤銷售余房銷售40年產權住宅銷售40年產權住宅銷售40年產權住宅銷售40年產權住宅銷售40年產權住宅銷售18一層礦機二期開盤小公寓開盤17二至三層小商品開盤沖4住宅底商開盤19一層商鋪開盤礦機一期余房銷售礦機一期余房銷售16二至三層家居館開盤2000萬2200萬4100萬4900萬2100萬3400萬5100萬6100萬余房銷售專項產品銷售執行落地2013年整體銷售計劃附2013年招商計劃一、礦山機電市場開業第一階段通知商家進場接收物業及裝修第二階段籌備開業活動（日期、邀請人員、儀式流程、宣傳等）注開業日期建議為4月中旬如何邀約商戶進場，確保4月試營業針對本地經營戶小微企業創業扶持申請制作礦機商家品牌導視圖（導視圖成本1000元以內）針對外地經營戶若不進場，則不將商家名稱放入品牌導視圖中落位二、礦山機電市場二期招商（181樓的一部分）依據前期業態推算，需要招商100戶商戶進場。第一階段為保障項目銷售，在4月份完成商戶的50招商工作，主力尋找本地商戶第二階段自5月開始，針對周邊具有礦山資源和集中經營礦機設備的區域進行招商，至8月份完成95的招商工作。外地招商區域大方、黔西、六盤水等縣市招商手段上門拜訪、電話營銷、廣告派發招商人員按34名招商專員，已在招聘中招商物料招商折頁招商政策前期預約客戶3年免租，后續新增商戶2年免租三、家居館招商簽約第一階段家居簽約（A館）（16的23樓，總面積14000，截止3月底家居簽約面積85，4月底完成95）第二階段籌備家居開業（日期、邀請人員、儀式流程、宣傳等）注建議開業日期為10月1日附2013年招商計劃四、建材館招商簽約（18的1樓部分，19的1樓）第一階段為保障181樓部分建材的銷售，招商優先就這部分進行，計劃在5月完成整體量的30第二階段10月份完成90，1月份開業招商區域根據目前資源計算，本地商戶可解決80商家，則20從外地引入大品牌商家進場。附2013年招商計劃181樓業態油漆、板材、廚衛綜合店、灶具、門窗等191樓業態陶瓷衛浴、櫥柜、墻紙、地板、燈飾等招商區域貴陽、遵義、畢節地區招商手段上門拜訪、電話營銷、廣告派發招商政策小品牌商戶25年免租，大品牌商戶申請最高3年免租附2013年招商計劃五、小商品城招商（161樓17的13樓）第一階段制定小商品城業態細分即品類范圍與落位（3月15日）第二階段制定招商政策及推廣方案（3月20日）第三階段小商品分期簽約（總面積約為22000，第一期先招1617一樓，4月底完成40，5月底完成60，6月份75，7月份90，第二期招17的23樓7月份完成40，8月份50，9月份70，10月份完成90）第四階段籌備開業活動（日期、邀請人員、儀式流程、宣傳等）注建議8月份一期開業，二期11月份開業附2013年招商計劃小商品館招商手段異地招