武漢市漢口西園市場產品建議書第一部分市場篇一、項目現狀（添圖片）“漢口西園“項目位于武漢市硚口區古田二路與南泥灣大道交匯處，該項目首期“正康花園”始建于2001年，早期已修建完成4棟多層住宅，1、2、4、7樓已入住多年。期間由于出現項目資金周轉困難而停止建設。目前該項目后期居住組團規劃已啟動。項目信息特征一覽表項目名稱漢口西園項目地址武漢市硚口區古田二路與南泥灣大道交匯處占地面積26102建筑面積53989（其中已建29800，擬建24189）容積率20項目用地性質居住用地物業形態多層、小高層建設內容規劃建設城市和諧居住小區二、項目立地研究1）區域環境“漢口西園”項目位于古田區域范圍內，古田區域過去一直是武漢的老工業基地，近年來隨著區域城市規劃建設的不斷完善，現在的古田片區已經由原來城市的老工業區轉變為城市新規劃的居住新城區及城市商業副中心。2）區域共建配套交通配套古田區域范圍內道路暢通，交通便利。主要包括城市交通主干道建設大道和解放大道；目前城市軌道交通1號線和3號線正在修建，建成后將在宗關交叉并貫穿城市的東西南北，形成立體的交通樞紐，同是也是武漢西部地區通向武漢市商業中心的交通樞紐。具體路況情況如下建設大道雙向6車道主要公交線路70、506、550、560、597路等；解放大道雙向6車道主要公交線路546、741、523、46、548路等；長豐大道雙向6車道主要公交線路31、549、605、710、715路等。商業配套根據城市規劃，古田區域將建設發展成為城市的商業副中心。目前區域主要商業配套有大武漢家裝市場、中百倉儲超市、麥德龍超市。在未來的時間里區域的商業配套還將不斷發展完善。文教配套古田區域文教配套規模較大，設施齊全，主要包括幼兒園永紅幼兒園,海工幼兒園,商業廳幼兒園小學陳家墩小學中學武漢市4中、武漢市17中、市63中、興華中學其他湖北警官學院、武漢市供銷商業學校、軍事經濟學院醫療配套古田區域醫療配套設施較齊全，主要包括同濟協和醫院、普愛醫院。3）區域環境總結優勢區域范圍內道路暢通，交通便利，未來將成為城市西部地區通向武漢市商業中心的交通樞紐，區內交通環境較好；區域商業、文教、醫療配套齊全，能夠滿足居民日常生活需要；與漢江相鄰區域目前正在修建江灘公園，未來將給居民提供面積較大的公共活動場所，同時有助于區域整體居住環境的改善。劣勢區域范圍內道路通行車輛量較大，會存在一定的空氣污染，影響居住環境；區域舊式住宅較多，暫住人員較多，會對區域治安環境產生一定的影響。4）區域市場市場概況現在古田片區作為政府舊城改造的重點區域，開發項目向規模化方向發展。片區內商品住宅產品已經脫離了以往小規模、設計單一、多層為主的住宅特點，產品的形態及品質都有較大的提高。先后有匯豐企業總部、漢口春天、漢水熙園、融僑錦城等項目總建筑面積在20萬上下的住宅大盤推出。由于古田區域緊鄰漢口中心城區，加上城市輕軌1號線二期工程的建設，交通生活配套優勢將日趨明顯。目前該區域市場樓盤銷售情況良好，2008城市花園、漢口人家、漢水熙園等項目都已售罊。區域在售項目主要有融僑錦城、漢口春天、天澤一方。本月市場成交價格在6800元/左右。其中融僑錦城項目在項目規劃、產品設計及內部公建配套方面都具有代表性。古田區域在售樓盤項目一覽表項目名稱建筑面積容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成漢口春天257137729多層、小高層108127680020070692硚口區域公務員、湖北警官學校教師、私營業主等，客戶年齡主要集中在2850歲融僑錦城230000114小高層、高層117138700020061190古田片區公司職員、中學老師、國企干部等，年齡結構集中在32歲50歲天澤一方89293268高層122138600020070975古田片區企事業單位干部、私營業主香港映象270000178小高層、高層931207000（預計）200803古田片區企事業單位干部、私營業主價格分析項目名稱最高價（元/）最低價（元/）均價（元/）漢口春天720066006800融僑錦城650080007000天澤一方700060006000總結分析由圖表可看出目前古田區域在售樓盤價格差異較大，這與項目地理位置、規劃及產品設計有著緊密聯系。融僑錦城在項目規劃、產品設計等方面優勢明顯，所以價格也處于市場主導地位。7200800070006500650060006800700065000100020003000400050006000700080009000漢口春天融僑錦城天澤一方6200630064006500660067006800690070007100最高價（元/）最低價（元/）均價（元/）產品分析由右表可以看出古田區域目前市場供應量以中大戶型為主；小面積戶型市場占有量少，這是區域產品供應市場的一個空白點。客源分析客戶范圍主要集中在硚口區域；客戶職業呈現多樣化，包括政府機關職員、企事業單位干部及學校老師等；大部分客源多為二次置業者，文化程度高，經濟收入較高，對居住環境及物業管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購房多以銀行貸款為主。5）市場優劣勢分析優勢古田區域作為城市規劃中的漢口三大居住組團之一及主城區人口向外拓展分流的承接地，古田板塊的價值逐步得到市場認可與實現；城市有關古田區域的眾多利好規劃政策將提高該區域在社會上的公眾認知度，區域市場開發環境較好；目前區域開發項目較多，這些項目的成功運作將為后續項目入市降低了相應的市場開發風險；古田區域各戶型面積比例分布1247231890M2以下91M2120M2121M2140M2140M2以上區域目前存在較大規模的古田當地居民，隨著居民生活收入的提高，他們將成為區域市場主要的客源供應量；目前區域市場客戶主要來自古田當地居民，有利于項目鎖定目標客戶群；隨著區域交通配套系統的不斷建設完善，今后勢必加強古田區域與城市其他區域的交通聯系，區域市場客源范圍將得以擴大；本區域緊鄰城市建設中的王家墩中央商務區，受其輻射將帶有較為濃厚的商業氛圍，有利于挖掘項目的商業部分市場開發價值。劣勢本區域屬于硚口的中心城區，現有人口密度大，舊式居民住宅較多，會對市場后續項目的開發帶來大量的拆遷工作，增加項目的開發成本；古田區域屬于武漢的居住老城區，目前區內住宅建設年限久遠，將影響區域整體居住檔次的提升；目前區域開發項目規模較大，開發商實力較強，市場競爭激烈。三、武漢房地產市場概況1、發展歷程從1998年武漢市首屆房交會舉辦至今近10年時間里，武漢房地產發展經歷了起跑飛速規范三個階段。從1998年開始武漢房地產市場進入起跑階段，但此時的武漢房地產市場土地供應量少，項目開發層次參差不齊，房地產市場發展不規范。進入21世紀，伴隨著中國經濟的高速發展，武漢房地產市場也進入飛速發展期，武漢房地產建設大量興起，此時期內市場項目開發規模積聚增加，開發檔次逐漸提高。進入2005年政府加大了對房地產市場的宏觀調控，房地產市場發展慢慢由無序競爭朝著良性競爭方面發展。最近三年，武漢房地產市場各項指標增長迅速，武漢房地產市場擁有巨大的發展空間。2、發展特征1）房地產投資穩步增長武漢市近幾年的房地產開發投資均保持較大幅度的增長，其中2004年，房地產開發完成投資36615億元（含經濟適用房），同比增長376，增幅創8年來最好水平，房地產開發投資占固定資產投資的比例達284。在旺盛的住房需求的刺激下，武漢市房地產開發規模穩步放大。2）商品房施工面積逐年增加2006年年房地產施工面積287692萬平方米，增長46；竣工面積87383萬平方米，增長70。其中住宅施工面積242916萬平方米，增長57；竣工面積77447萬平方米，增長72。3）高層、小高層占市場主流，120以下戶型熱銷2006年武漢市商品房銷售面積為96088萬平方米，同比增長51；商品住房銷售高層和小高層占總銷售套數的78以上；120平方米以下的戶型所占比例超過5665；商品住房的銷售主體以本市和省內為主，占全市去年商品住房銷售套數的87以上，境外人士購買住房僅105套，占012。4）商品房價格順勢上揚、成交量激增在宏觀調控政策作用下，06年武漢市商品房綜合價格上漲一度趨緩；但步入2007年后整體市場集中放量，價格呈蓄勢爆漲狀態。截止07年5月，全市在售樓盤396個，成交均價為403273元/平方米；月銷售總套數高達7753套。3、發展規劃近年來武漢舊城改造、新區建設發展態勢良好，城市建設也進入了新的發展階段。武漢市房地產業的發展前景及市場開發潛力較大。但武漢市作為一個內陸城市，與國內沿海城市相比較，目前城市經濟社會發展的水平還不高，人民可支配收入和消費水平有限。因此，政府一方面要發展房地產業，保證房地產的健康平穩發展，帶動地方經濟的發展，促使房地產發展水平與全市經濟發展水平和居民收入水平基本適應，體現武漢的城市價值；另一方面必須建立起一個滿足不同人群、多層次的住房供應體系，形成商品住房、經濟適用住房、廉租房協調發展的局面。目前武漢市以優化住房供應結構為主導，有序發展房地產業。注重引導和促進住房消費，重點發展與市民承受能力相適應的普通商品住房和經濟適用房，適當發展中高檔商品房，控制別墅項目建設。堅持舊城改造與新區開發并舉，中心城區與遠城區協調，在后湖、四新、古田等地區建設完善一批居住新區，基本完成中心城區舊城改造。大力發展“節能省地型”住宅。大力發展房地產中介服務，不斷完善房地產二、三級市場，擴大住房消費需求。規范發展室內裝飾、物業管理，確保新建項目物業管理率達到100。4、小結整體而言，武漢市房地產市場自2000年以來飛速發展，隨著政府相關政策的不斷出臺，武漢房地產市場日益成熟、規范化。近幾年，由于土地供應量不斷增加，商品房供應量也相應增加，大量的高品質項目迅速崛起，商品房價格也有了較大的漲幅，中小戶型受到廣大市民的熱捧。2007年武漢市樓市受深圳、溫州購房團影響，商品房銷售價格一路攀升，但銷售情況依然很好，市場供需兩旺。目前在售樓盤銷售率高，其中光谷板塊、南湖板塊、金銀湖板塊、古田板塊的商品房銷售最為活躍，商品房銷售價格不斷上漲，整體房地產市場潛力巨大，存在很好的市場前景。因此，本項目擁有著良好市場開發環境。四、市場格局總結（一）板塊發展格局概述目前武漢房地產市場已逐步形成區域特征明顯的板塊，在漢口中心區域有永清板塊、武廣商圈板塊、新華路板塊、漢正街板塊等，另有城市規劃的大規模居住區如后湖板塊、金銀湖板塊等。各城市區域板塊間聯系緊密但又特征各異，共同形成了武漢市漢口區域樓盤板塊格局。（二）板塊價格分析由上表可看出永清板塊、武廣板塊樓盤價格較高，銷售均價在10500元/M2左右，這與該區域地理位置優越，周邊配套齊全有密切聯系。新華路板塊屬于武漢市規劃中心居住區域，價格較高，銷售均價為8400元/M2，后湖、金銀湖板塊開發量較大，帶動了房地產銷售價格的提升，銷售價格提升幅度較大。吳家山板塊起步較晚，主要以工業和農業為支撐，價格相對較低，銷售均價都在3800元/M2以下。根據長春市目前的房地產發展狀況，在未來幾年內，古田板塊、吳家山板塊、后湖和金銀湖板塊將是房地產市場開發的熱點區域，房價還有較大的上漲空間。（三）板塊客戶分析武漢市城市地理位置優越性及良好的房地產市場環境吸引了部分深圳、溫州等城市的客戶，與武漢本地客戶共同組成了武漢樓盤產品的客戶來源，其中本地客戶占到70。客戶分布范圍較廣且客戶的職業、文化程度及年齡結構呈現多樣化趨勢。客戶渴望提高自身居住環境條件，對住宅產品相關配套硬件有著較高的要求，且注重樓盤所在區域的發展潛力。板塊名稱銷售均價（元/）板塊名稱銷售均價（元/）后湖板塊6300武廣板塊9800永清板塊10500新華路板塊8400古田板塊6750漢正街板塊7500吳家山板塊3800金銀湖板塊5200（四）板塊環境分析武漢市金銀湖板塊板塊自然環境優勢明顯，古田板塊、新華路板塊、漢正街板塊生態環境相對較差，根據政府規劃的進一步實施，金銀湖板塊、古田板塊、后湖板塊、吳家山板塊將成為未來房地產開發的熱點區域。（五）板塊市場開發特征武漢市場目前開發中高檔樓盤較多，且越來越注重樓盤的景觀規劃和配套設施建設，近年來隨著城市發展的需要和市中心房價的上漲，城郊結合部的房地產開發市場逐漸升溫，金銀湖、后湖、吳家山板塊的樓盤市場關注度也有了極大提高。（六）板塊特征總結漢口各區域板塊自身地理位置、自然資源各異，功能分區明顯。城市中心區域的永清板塊、武廣板塊、漢正街板塊臨近長江，各種生活配套設施齊全，區域內樓盤建筑形態以高層為主，樓盤價格高。古田板塊、新華路板塊屬于新規劃的居住區，自然環境一般但樓盤升值空間大，區域內項目開發規模都比較大，建筑形式多層、小高層、高層均有，樓盤價格比較高。金銀湖板塊、后湖板塊、吳家山板塊的自然環境相對較好，但生活配套設施尚不完善，區域內項目開發規模大，樓盤建筑形態別墅、多層、小高層、高層等均有，樓盤價格較低但漲價速度快。五、所在區域市場在全市市場中的地位1、總體市場格局根據武漢市房地產市場的發展現狀及我們對市場的調研分析，將武漢市總體住宅市場分為漢口、武昌、漢陽三大區域，其中漢口區域劃分為十個板塊，分別為漢正街區域、古田區域、武廣商圈區域、新華路區域、永清區域、金銀湖區域、吳家山區域、后湖區域、二七區域、寶豐區域。2、各板塊分析1）漢正街區域區域環境漢正街擁有500年的悠久歷史，是全國著名的小商品批發市場。目前區域范圍內居民住宅建設年限久遠，是城市傳統意義上的居住老城區。隨著近幾年政府對該區域資源的不斷整合，目前正把漢正街區域打造成為新的商品批發中心的同時，還要將其建成商貿旅游中心、休閑娛樂中心及濱水生態宜居區。區域市場概況近幾年隨著政府對漢正街區域市場功能的重新細化及定位，對區域資源進行了重新整合、優化。政府針對漢正街區域基礎設施配套建設資金的投入正逐年遞增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同時也有力推進了區域房地產市場的繁榮發展。目前漢正街區域在售樓盤3個，物業形態以高層為主，主要包括江山如畫、海山友誼城、美奇青年匯。市場成交均價在7400元/左右。漢正街區域房地長市場的發展正屬于上升階段。區域在售樓盤項目一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成江山如畫96000729高層108127760020071092硚口片區企事業單位干部、私營業主海山友誼城38000114高層6894750020070798客源范圍較廣，客戶職業呈現多樣化,包括教師、企事業單位職員及個體營運者美奇青年匯2200050高層3672680020070590客源范圍較廣，主要為投資型購房者，包括企事業單位干部、IT工程師、教師等小結漢正街區域與長江、漢江相鄰，擁有豐富的自然資源；區內交通便捷，商貿、文教、醫療配套設施齊全，能夠滿足居民日常生活需要。介于政府對該區域多功能的定位規劃（商品批發中心、商貿旅游中心、休閑娛樂中心及濱水生態居住區），給區內開發項目提供了多種策劃方案進行選擇，區域市場開發前景樂觀。2）古田區域區域環境古田區域過去一直是武漢的老工業基地，近年來隨著區域城市規劃建設的不斷完善，現在的古田已經由原來城市的老工業區轉變為城市新規劃的居住城區及城市商業服中心。區域市場概況古田區域由于緊鄰漢口中心城區，加上城市輕軌1號線二期工程的建設，交通生活配套優勢將日趨明顯。該區域目前樓盤銷售情況良好，2008城市花園、漢口人家、漢水熙園等項目都已售罊。區域在售項目主要有融僑錦城、漢口春天、天澤一方。目前市場成交價格在6750元/左右。其中融僑錦城項目在項目規劃、產品設計以及共建配套方面都具有代表性。區域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成漢口春天257137729多層、小高層108127680020070692硚口區域公務員、湖北警官學校教師、私營業主等，客戶年齡主要集中在2850歲融僑錦城230000114小高層、高層117138690020061190古田片區公司職員、中學老師、國企干部等，年齡結構集中在32歲50歲天澤一方9000050高層122138600020070990古田片區企事業單位干部、私營業主香港映象27000028小高層、高層931207000（預計）200803古田片區企事業單位干部、私營業主小結古田區內交通便利，生活配套齊全，未來將成為城市西部地區通向武漢商業中心的交通樞紐。隨著區域交通配套系統的不斷建設完善，今后勢必加強古田區域與城市其他區域的交通聯系，區域市場客戶范圍將得以擴大。由于漢正街區域緊鄰城市建設中的王家墩中央商務區，受其輻射將帶有較為濃厚的商業氛圍，有利于發揮開發項目的商業部分市場商業價值。目前古田區域市場開發環境較好。3）武廣商圈區域區域環境武廣商圈區域是目前武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的綜合性中心商業區。其中以泰合廣場、世界貿易大廈和武漢廣場為代表，區域內匯聚了萬松園國際精品商業街及武廣、世貿、SOGO等眾多高品質商業廣場。區內公共綠化地不多，中山公園作為區內唯數不多的大型公園已成為居民日常健身活動的主要場所。區域市場概況作為城市的中心商業區，武廣商圈區域土地稀缺性表現得尤為明顯，這主要表現在區內市場項目整體檔次較高，在售項目不多。目前區域市場運作的項目主要包括新華明珠、漢口中心嘉園、天下國際公館，且都處于市場預熱階段，預計未來市場成交均價在9000元/左右。區域在售樓盤情況一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成新華明珠62466450高層60120800020070885漢口中心城區銀行高管、私營業主，以居住為主天下紅公館14111480高層5060900020071075在漢企業高管，以投資為主，客戶年齡集中在3050歲漢口中心嘉園150000450高層861281000020071170在漢企業高管，以投資為主，客戶購買力較強觀湖鉑金公寓27649406高層60881000020070990在漢企業高管，客戶購買力強小結武廣商圈區域交通路網發達，便捷度較高，區域地段優勢明顯。區內文教、醫療配套設施齊全，居民生活便利，但區內人口密集大，人員文化層次差異大，人文環境復雜。目前區域市場客戶分布范圍較廣，區內居民購買力強。介于本區域屬于城市中心綜合性商業服務區，有利于項目進行多元化市場開發經營。但作為城市的中心城區，武廣商圈區域可供開發土地量較少，土地資源稀缺性表現明顯，區內建筑密度大，拆遷、安置費用較高，增加了項目市場開發成本。4）新華路區域區域環境新華路板塊處于整個漢口區域的中心地帶，多方經濟的融合和文化的交流造就了如今的新華路區域。城府通過對新華路片區舊城改造，區域整體居住環境得到改善。新華路現在是整個漢口南北方向的主通道，將來還會往北延伸，穿過鐵路，與北面連起來。交通的便捷，肯定會帶來經濟的發展。未來新華路片區將會成為城市中高端商務、中高端人群生活、休閑、消費的集中聚集區域。區域市場概況新華路區域作為城市正在崛起的中央生活區，目前區內內已聚集了三金、長源、華立等多家地產知名開發企業。其中由三金地產所開發的鑫城國際更是憑借著國際化和48萬平方米的超大體量，躍位于漢口之上，成為新華路板塊這一中央生活區中的首位形象。我們有理由相信整體待發的新華路片區正以武漢唯一中央生活區的角色，更新著城市市場格局。區域在售樓盤情況一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成三金鑫城國際480000348高層90125830020070685漢口中心城區銀行高管、私營業主，以居住為主新華西美林公館130000305高層85125800020070575新華路片區的企業管理者，區域周邊的私營業主，外地購房者，收入比較高，購買力強。中僑觀邸76123850高層86128900020070495在漢企業高管，以投資為主，客戶購買力較強香港麗都18183978高層5480700020070498新華路片區企業員工，周邊私營業主，教師等日月華庭90000430高層98135800020070790新華路及建設大道一帶的中高收入管理層，外來私營業主等小結新華路區域緊鄰武廣商圈和王家墩商務區，區內生活配套完善，商業金融氛圍濃厚，地理位置條件優勢明顯。目前區內市場開發環境較好，但區內可供開發土地量較少，土地資源稀缺性表現明顯，區內建筑密度大，拆遷、安置費用較高，增加項目市場開發成本。5）永清區域區域環境永清區域由于聚集了武漢市主要行政辦公機關，區內金融、商貿、商務業十分發達，已成為武漢市重要政治、經濟、文化中心。目前隨著多家國際知名企業的進駐并參與建設，永清區域已成為武漢市“沿江高品質的中央商務區”。同時區內歷史文化沉淀深厚，擁有國內規模最大的江灘公園漢口江灘公園，區內居住環境理想，人文環境較高。區域市場概況本區域屬于漢口中心城區，城區內擁有科教、醫療、商貿、金融等完善成熟的生活設施。基于區內建筑密度大，土地資源稀缺，開發成本高，與城中其他區域相比較，永清片區內房地產整體價格體系較高，樓盤檔次較高。區域在售樓盤項目信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成外灘棕櫚泉15000035高層1301701400020070585永清片區私營業主、企業高管、政府官員，多為二次置業常陽永清城200000738高層120140760020070575江岸區老居民，事業單位高官居多武漢天地御江菀1400000035高層1281501300020071095在漢企業高管，以投資為主，客戶購買力較強融科天城45000040高層1011351200020070598集中在江岸片區，主要是生意人和事業政府單位的官員君悅尚品30000704高層98135740020070990永清片區中高收入管理層，外來私營業主等小結永清區域緊鄰長江，自然環境資源豐富，整體居住環境較好。區內商貿、文教、醫療配套設施齊全，地段優勢明顯，市場升值潛力空間較大。目前區域內呈綜合現代型商務居住區，對產品的開發呈多元化，有利于市場開發。區內武漢新天地大型城市綜合體項目的市場開發將極大推動永清區域生活居住品質的整體提升。6）金銀湖區域區域環境根據城市規劃，環金銀湖地區將成為國家級生態示范區的核心區域，其中規劃控制范圍420平方公里，規劃居住人口30萬人。目前武漢市已將東西湖區定位為漢口生態新城，列為武漢“第八城區”。金銀湖區域作為東西湖區的核心位置，是居住生態新城中心。環金銀湖周邊將打造成與國家級風景名勝區東湖、黃鶴樓齊名的集城市休閑、娛樂、居住、旅游觀光為一體的多緯度生態風景區。金銀湖區域未來將建設成為一座生態和諧、環境優美、經濟發達、適宜人居及創業的濱水新城。區域市場概況金銀湖區域作為武漢新規劃建設的“第八城區”中的核心區域，沒有舊城改造所帶來的麻煩，加之區域交通較為順暢，自然環境優雅，生活氛圍良好。目前區內生活服務配套設施正在逐步完善，市場土地儲備量豐富，區域市場已涌現出大量知名樓盤，開發商實力強。目前金銀湖區域在售樓盤以普通住宅開發為主發，代表項目包括銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園、升華現代城等，區域市場樓盤成交價格在4800元/左右。區域在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成順馳柏林20000011多層、別墅110128470020070570主要來自漢口區域客戶，主要職業特征為企業白領，銀行客戶經理，教師等，投資房比例大高爾夫城市花園143100139高層、別墅120180700020060480高爾夫俱樂部會員，中國移動通信高管、飛機場機師，生意人居多銀湖翡翠530000178小高層、高層、別墅120160670020061185江漢區銀行中高層、私營業主居多，年齡層次以35歲到45歲的購房者居多，收入多數超過10萬/年萬科西半島24215612小高層、高層、別墅112128600020060590漢口區域內的私營業主、企事業單位員工，年齡層次分布比較廣，從25歲60歲翠堤春曉270000139高層、小高層78110470020060580主要來自古田區域居民及企事業單位職工金珠港灣14539322多層、高層83100510020041270古田片區私營企業主；武煙集團團購，外地投資買房者泰躍金河147000139小高層、高層112124530020061075漢口區域內的私營業主、企事業單位員工銀湖水印桃源170000140多層、小高層1051384100小高310020070370漢口區域內的私營業主、企事業單位員工新澳陽光城126000146小高層、多層1031264000（尾盤）20050998漢口區域內的私營業主、企事業單位員工升華現代城106072160多層、小高層、高層109138420020071285主要來自漢口區域，客戶以多次置業為主小結金銀湖區域自然資源豐富，整體居住環境較好，區內道路狀況較好，已形成一定規模的道路交通網，但生活配套還在進一步完善建設中。區內高檔旅游休閑設施齊全，如金銀湖生態旅游區、城市高爾夫球場、東方賽馬場等，極大提升了區域居住生活品質。金銀湖區域地理條件較好，項目開發不存在大規模的拆遷安置費用，有利于減少項目前期開發運營成本，目前區內市場樓盤物業形態呈現多樣化，包括多層、小高層、高層及別墅，方便客戶進行置業選擇。如今金銀湖區域已成為武漢房地產市場開發熱點區域。7）吳家山區域區域環境吳家山板塊位于張柏路以西，金山大道以南的區域，板塊屬于東西湖區范圍內，是集產業、居住為一體的綜合性區域。吳家山板塊現有武漢吳家山臺商投資區、吳家山海峽兩岸科技產業開發園的功能園區，隨著區內建設中的物流中心、武煙集團新址入駐金銀湖，有望帶動整個產業鏈，有利于增強板塊內的人氣及原區域游離的人員就業。吳家山區域周邊自然資源豐富，有黃獅海、涇河、西郊公園等自然環境，環境優美。區域市場概況近年來吳家山區域顯現出與金銀湖區域匯合的趨勢，目前吳家山板塊已有多個開發規模在10萬平方以上的項目，區域早期市場開發的山水星辰、園藝花城等立足優越的自然資源，在規劃、設計和園林設計等方面都下足功夫，樓盤開發品質有很大提高。隨著城市輕軌二期工程建設，吳家山區域交通將得到有效感受，這將有效提升了吳家山板塊在樓市中的地位，促進區域市場的快速發展。區域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成沿海賽洛城1450000160多層、小高層105130420020070495吳家山區內私營業主、企事業單位員工，外地購房客戶鑫海花城3期152900168多層、小高層87120350020060999東西湖城區的居民，工業園的企業高管金山銀湖灣129000160多層8692300020070698主要以吳家山居民為主、工業園的職員、少量投資客戶紫云黃獅海18700015多層、小高層81127370020070980主要來自吳家山的居民及周邊區域的私營業主小結吳家山區域周邊醫療、文教、商貿、金融等生活配套比較齊全，能滿足居民基本日常生活需要。隨著輕軌2期工程的建設，將改善整個區域的交通狀況，增強本區域與城市中心城區的聯系。目前吳家山區域土地資源豐富，可為市場后續開發提供良好的土地供應量，房地產開發前景良好。8）后湖區域區域環境后湖板塊泛指位于江岸區西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環線的地區。作為新一輪城市規劃確定的四個新城之一，規劃居住人口為30萬人。目前后湖區域市場發展定位是以建設健康、綠色新城為宗旨，營造一個以居住功能為主體，兼具生活、交通等多功能為一體的可持續發展的大型居住城區。區域市場概況由于全國城運會的舉行，后湖區域的塔子湖體育運動中心作為城運會的分賽場將承擔一部分比賽任務。目前后湖區域整體居住環境及基礎生活配套正在不斷改善中。目前區內在售樓盤共5個，主要集中在金橋大道的兩側。目前后湖片區的項目的市場供應量不大，最新推出的項目香利國庭、御景東方、新地東方明珠等，其中新地東方明珠作為武漢市唯一國家安居工程示范小區目前已通過國家建設部驗收合格，市場關注度較高。區域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成中一花園50000014小高層135162560020050595以二次職業的都市精英為主，高收入的白領族、私營業主新地東方明珠200735193高層、小高層93124580020070995漢口區域主要來自政府官員、企事業單位干部香利國庭22974531高層130160480020070698漢口區域白領階層、私營業主、公司高管御景東方17229320高層8599460020070598后湖區域內的居民，年齡層次偏大，養老人群多吉祥谷8000030高層6096530020061285后湖周邊的市民，花橋區域工作的年輕人。小結后湖區域文體休閑配套設施齊全，整體居住環境較好，由于后湖區域承建城運會的部分比賽競技項目，這將最大程度的改善區域內交通環境及日常配套。目前后湖區域作為武漢市規劃建設“城市居住新城”的區域定位，必將進一步吸引開發商與置業者的關注目光。后湖區內地理條件較為理想，無舊城改造、拆遷安置的少，這將有效降低項目的市場開發成本。9）寶豐區域區域環境寶豐商圈區域屬于硚口的中心城區，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區內商業氛圍濃厚，是正在興起的商業區；同時該區域絕大多數居民住宅建設年限較長，屬于城市的居住老城區，公共綠化面積較少，整體居住環境不是很理想。市場概況寶豐商圈區域由于緊鄰正在建設中王家墩，又屬于武廣商圈的西擴部分，本區域地段優勢明顯，交通便利，商業配套種類多，規模較大，商業氛圍濃厚。針對市場存在著龐大的商業潛力，目前寶豐區域范圍內在建項目全部設計有商業裙樓。隨著天驕國際大廈、中環新天地、金葉SOLO、東輝時代、中環新天地等一系列寫字和商住兩用小戶型項目的成功運作。目前區域市場開發環境較好，在售樓盤主要包括時代天驕、同馨花園。其中時代天驕項目自開盤至今銷售情況良好。區域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成時代天驕3800049高層102125830020061197硚口當地居民，客戶職業呈現多樣化,包括教師、企事業單位職員及個體營運者同馨花園700000428高層121176800020070990硚口區域主要來自政府官員、企事業單位干部小結寶豐區域屬于武漢居住老城區，是城市規劃建設的城市商業副中心之一。區內生活配套設施齊全，交通便捷。目前區內商業氛圍濃厚，是正在興起的商業區，區內市場商業氛圍濃厚，有利于發揮項目市場商業部份潛力。10）二七區域區域環境二七區域位于漢口東部，與長江相鄰。區內基本生活配套設施齊全，居住氛圍濃厚。目前政府對區內堤角都市工業園進行了重新定位，園區產業分別包含了機電、皮革、服裝及食品基地，無污染的工業園對二七區域帶來的不會是環境的破壞，而是經濟的發展、人才的聚集。政府規劃的“黃埔新城”正位于二七片區范圍內，總面積1693平方公里，規劃人口總規模將達到125萬人。二七片區未來將成為武漢又一規劃居住新城。區域市場概況隨著武漢第七座長江大橋項目二七長江大橋項目的即將啟動，城市輕軌的延伸，二七板塊區域的地段價值正在逐步提升，借此，徐東商圈模式有望在二七區域被復制，依托二七片區的優勢，同時也對該區域房價產生了直接的拉動作用。目前本板塊可售樓盤包括美聯公園前、東立國際、百步亭花園，目前區內樓盤平均成交均價在6300元/左右。其中新項目航天雙城目前正在項目前期預熱。區域市場在售樓盤基本信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成美聯公園前9000022多層、小高層7095540020070790江岸區當地居民，客戶職業呈現多樣化,包括教師、企事東立國際3期45000025高層117128780020071075江岸區域主要來自政府官員、企事業單位干部百步亭花園180000190多層、小高層95117560020070888江岸區域，客戶職業主要包括教師、企事業單位職工航天雙城40000030高層90128預熱小結目前漢口城市居住方向已經開始向漢口東部偏移。二七板塊，與長江相鄰，交通便利位于漢口東部的核心區域。近兩年，漢口東更是崛起多個大型新興住宅項目，如永清段的永清城、二七段的東立國際、堤角段的黃埔新城，以及三江航天即將面市推出的大型綜合項目航天雙城，其中東部購物公園項目的入市將填補區內缺少大型商貿配套的市場空白，二七片區將具有強勁的發展動力和極具潛力的發展未來。五、競爭區域、競爭個案分析（一）競爭區域針對本項目所在的位置及市場特征，在充分進行市場調研的基礎上，對比項目周邊環境和市場現狀，我們確定寶豐區域、金銀湖區域、吳家山區域作為我們的競爭區域。這些區域無論在建筑形態、地位位置、價格、房型上都與本項目發展方向有著相同或相似之處。1、寶豐區域1）區域環境寶豐商圈區域屬于硚口的中心城區，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區內商業氛圍濃厚，是正在興起的商業區；同時該區域絕大多數居民住宅建設年限較長，屬于城市的居住老城區，公共綠化面積較少，整體居住環境不是很理想。2）區域公建配套交通配套本區域道路暢通、交通便利，有多條公交線路通達全市。解放大道、寶豐一路、硚口路作為區域的主要交通干道貫穿整個區域，具體路況情況如下解放大道雙向6車道主要公交線路31、46、208、621、536、路等；寶豐一路雙向4車道主要公交線路411、801、802路等；硚口路雙向4車道主要公交線路5、42、411、558、609路等商業配套解放大道與寶豐路交匯處是寶豐商圈的核心區域。區域范圍內商業氛圍濃厚，配套實施齊全，主要包括中百倉儲超市、時代天驕商業中心、國美電器、艷陽天酒店、工貿家電等。能夠滿足區域居民日常生活需要。醫療配套本區域醫療配套設施齊全，主要包括同濟醫院、省中山醫院及沿街的中聯大藥房、康宇大藥房等。文體配套區域文教配套設施齊全，主要包括市26中、市62中、市體育館。方便區域居民子女教育。3）區域環境總結優勢區內商貿、醫療等生活配套設施齊全，滿足居民日常生活需要；區域道路暢通，交通便利，有多條公交線路運行通過；區域范圍內文體配套齊全，方便居民子女教育及進行社外活動。劣勢區域范圍內公共綠地面積較少，道路車流量較大，存在一定程度的噪音污染，整體居住環境不好；區域多數居民住宅過于陳舊，人口普遍受教育文化程度不高，人文環境不高；區域流動人口較多，人員構成復雜，會對區域社會治安造成一定的影響。4）區域市場市場概況寶豐商圈區域由于緊鄰正在建設中王家墩，又屬于武廣商圈的西擴部分，本區域地段優勢明顯，交通便利，商業配套種類多，規模較大，商業氛圍濃厚。針對市場存在著龐大的商業潛力，目前寶豐區域范圍內在建項目全部設計有商業裙樓。隨著天驕國際大廈、中環新天地、金葉SOLO、東輝時代、中環新天地等一系列寫字和商住兩用小戶型項目的成功運作。目前區域市場開發環境較好，在售樓盤主要包括時代天驕、同馨花園。其中時代天驕項目自開盤至今銷售情況良好。區域在售樓盤項目一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成時代天驕3800049高層102125830020061197硚口當地居民，客戶職業呈現多樣化,包括教師、企事業單位職員及個體營運者同馨花園700000428高層121176800020070990硚口區域主要來自政府官員、企事業單位干部價格分析總結分析從左圖表可以看出目前寶豐區域在售樓盤市場成交均價在6500元/M2左右；樓盤間價格差異明顯，這與項目自身條件、區位價值有著緊密聯系。產品分析總結分析從右表可以看出目前寶豐區域市場供應以中大戶型為主，主要集中在90140M2為主，比例達到市場供應量的79。反應區域居民居住舒適度得到進一步提高。客源分析客戶范圍分布較廣，不易鎖定項目的目標客戶群；外地客戶比例較大，占到市場銷售份額的25；項目名稱均價元/M2最低價元/M2最高價元/M2時代天驕830078008500同馨花園800077008400寶豐區域各戶型面積比例分布123841990M2以下91M2120M2121M2140M2140M2以上客戶職業呈現多樣化，包括政府機關職員、企事業單位干部及學校老師等；大部分客源多為二次置業者，文化程度高，經濟收入較高，對居住環境及物業管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購房多以銀行貸款為主。（5）區域市場總結優勢區域市場前期項目的成功運作，大大降低后續項目的市場開發風險；區內市場商業氛圍濃厚，有利于發揮項目市場商業部份潛力；目前本區域范圍內中高檔樓盤不多，有利于后續開發項目填補市場空白；區域地段優勢明顯，交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場客源；目前區域市場供應產品戶型種類較多，面積較廣，方便客戶進行購房選擇。劣勢本區域屬于城市的居住老城區，拆遷、安置費用較高，增加項目市場開發成本；目前區域市場樓盤價格調整頻率過高，漲幅額度較大，與區域居民消費能力差距較大；目前區域市場客源分布范圍較廣，不易鎖定項目的目標客戶群；本區域存在競爭樓盤，會對后續項目開發構成一定的市場威脅。2、金銀湖區域1）區域環境根據城市規劃，環金銀湖地區將成為國家級生態示范區的核心區域，其中規劃控制范圍420平方公里，規劃居住人口30萬人。目前武漢市已將東西湖區定位為漢口生態新城，列為武漢“第八城區”。金銀湖區域作為東西湖區的核心位置，是居住生態新城中心。環金銀湖周邊將打造成與國家級風景名勝區東湖、黃鶴樓齊名的集城市休閑、娛樂、居住、旅游觀光為一體的多緯度生態景區。金銀湖區域未來將建設成為一座生態和諧、環境優美、經濟發達、適宜人居及創業的濱水新城。2）區域公共配套交通配套金銀湖區域有機場路、市中環線、市外環線、金山大道、環湖路等城市干道，路面平整，交通順暢，交通路網完善，但公交線路較少，通勤率低，只有207路、604路、47路、713路、730路。會對區內居民出行造成一定的影響。武漢城市輕軌1號線二期宗關三店全長115公里將連接已經通車的一期宗關黃浦路，將東西湖區與漢口中心城區連成一個整體，在一定范圍內改善本區域的交通環境。商業配套目前區內缺少大型商貿配套設施，主要包括金盛家居廣場、陽光超市、武商百盛量販店、中百超市，不能滿足區內居民的日生活需求。醫療配套區內缺少綜合性醫療配套設施，主要包括同濟醫學院附屬協和醫院、武漢市第四醫院。不能滿足區內居民日常就醫需要。文教配套區內文教資源主要包括武漢工業學院、睿升中學、馬池路小學、馬池路中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋小學、深圳海麗達國際幼兒教育中心。休閑娛樂配套區內休閑娛樂配套設施檔次較高，規模較大。主要包括金銀湖生態公園、武漢人民會議中心、東方馬城、高爾夫城市俱樂部。3）區域環境總結優勢金銀湖區域自然資源豐富，空氣清晰，整體居住環境較好；正在建設中的城市輕軌1號線2期終點站是吳家山，這將改善東西湖區的交通配套設施，進而縮短本區域與市中心其它區域的距離；區內道路狀況較好，已形成一定規模的道路交通網；區域高檔旅游休閑設施齊全，如金銀湖生態旅游區、城市高爾夫球場、東方賽馬場等，極大提升了區域居住生活品質劣勢區內目前缺少大型商貿、文教、醫療配套設施，影響居民日常生活；區內現有公交線路較少，通勤率不高，嚴重限制了居民日常出行活動。4）區域市場市場市場概況金銀湖區域作為武漢新規劃建設的“第八城區”中的核心區域，沒有舊城改造所帶來的麻煩，加之區域交通較為順暢，自然環境優雅，生活氛圍良好。目前區內生活服務配套設施正在逐步完善，市場土地儲備量豐富，區域市場已涌現出大量知名樓盤，開發商實力強。目前金銀湖區域在售樓盤以普通住宅開發為主發，代表項目包括銀湖翡翠、萬科高爾夫城市花園、升華現代城等，區域市場樓盤成交價格在4800元/左右。區域在售項目基本信息一覽表項目名稱建筑面積（容積率物業形態主力戶型均價（元/）開盤時間銷售率客源組成順馳柏林20000011多層、別墅110128470020070570主要來自漢口區域客戶，主要職業特征為企業白領，銀行客戶經理，教師等，投資房比例大半島嘉年華19670008多層、小高層116130售罄20050475主要來自漢口區域內的企業白領，銀行經理、職員等高爾夫城市花園143100139高層、別墅120180700020060480高爾夫俱樂部會員，中國移動通信高管、飛機場機師，生意人居多銀湖翡翠530000178小高層、高層、別墅120160670020061185江漢區銀行中高層、私營業主居多，年齡層次以35歲到45歲的購房者居多，收入多數超過10萬/年萬科西半島24215612小高層、高層、別墅112128600020060590漢口區域內的私營業主、企事業單位員工，年齡層次分布比較廣，從25歲60歲翠堤春曉270000139高層、小高層78110470020060580主要來自古田區域居民及企事業單位職工金珠港灣14539322多層、高層83100510020041270古田片區私營企業主；武煙集團團購，外地投資買房者泰躍金河147000139小高層、高層112124530020061075漢口區域內的私營業主、企事業單位員工銀湖水印桃源170000140多層、小高層1051384100小高310020070370漢口區域內的私營業主、企事業單位員工新澳陽光城126000146小高層、多層1031264000（尾盤）20050998漢口區域內的私營業主、企事業單位員工升華現代城106072160多層、小高層、高層109138420020071285主要來自漢口區域，客戶以多次置業為主區域市場代表項目價格分析總結分析目前區內住宅產品開發量較多，但產品市場價格差異明顯，區內代表項目銀湖翡翠、城市高爾夫花園項目在整體規劃、產品特點、風景園林景觀等方面都處于優勢。產品分析總結分析從上圖中看出，本區域內住宅面積以121140為主力戶型，占總成交量的38。其次是面積在91120及90以下的戶型面積，分別占總成交量的24和22其中別墅類的產品推出的面積多在160以項目名稱最高價（元/）最低價（元/）均價（元/）順馳柏林520044004700高爾夫城市花園750062007000銀湖翡翠720062006700萬科西半島640055006000翠堤春曉510042004700金珠港灣530048005100泰躍金河570050005300升華現代城450040004200金銀湖區域戶型面積比例分布222