沈陽房地產市場報告2008年6月24日目錄1沈陽城市概況311城市簡介312城市規劃42沈陽市社會經濟狀況分析921國內生產總值（GDP）922三次產業結構923社會固定資產投資1024居民收入水平113沈陽市房地產市場分析1231近幾年土地市場情況1232近幾年房地產市場情況1233近幾年商品房價格情況144沈陽市2008年第一季度房地產情況1541整體分析1542區域分析175總結211沈陽城市概況11城市簡介沈陽是東北地區最大的中心城市。地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈的中心，具有重要的戰略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內，集中了以基礎工業和加工工業為主的8大城市，構成了資源豐富、結構互補性強、技術關聯度高的遼寧中部城市群。沈陽擁有東北地區最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環五射”高速公路網。溝通世界各大港口的大連港、營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里。近年來，沈陽相繼獲得“國家園林城市”、“國家環境保護模范城市”、“優先發展公交示范城市”、“中國優秀旅游城市”、“國家森林城市”等稱號，作為繼貴陽后的第二座國家森林城市，截至2007年底沈陽建成區綠化覆蓋率為4165，城區人均公園綠地面積116平方米。沈陽市轄沈河區、和平區、大東區、皇姑區、鐵西區、蘇家屯區、東陵區、沈北新區、于洪區、新民區9個市轄區，遼中縣、康平縣、法庫縣3個縣，代管新民市一個縣級市，國土總面積為12980平方公里，其中城區面積185平方公里。2007年末沈陽市常住人口為762萬人，其中市區人口約5049萬。12城市規劃121沈陽經濟區城鎮布局以沈陽為核心沈陽經濟區遠景將形成區域一體化發展“多軸、多心”的星狀城鎮空間結構。多軸以沈陽為核心，向沈大沈陽至大連、沈遼沈陽遼中、沈本沈陽至本溪、沈撫沈陽至撫順、沈鐵沈陽至鐵嶺、沈新沈陽至新民多心沈陽為經濟區核心城市，依托發展軸，與鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、營口以及遼中、新民區域副中心城市一起形成沈陽經濟區“多心”格局。四大經濟帶1通海產業大道經濟帶。以沈西工業走廊為基礎，共同建設一條沈陽經遼陽、鞍山至營口的通海產業大道，這條大道包括沈西工業走廊、沈陽近海經濟區、沈遼工業走廊、鞍海經濟帶和營口沿海產業基地，與四城市的產業空間布局和主導產業發展形成良好銜接，推進遼寧腹地和沿海良性互動發展，成為帶動遼寧中部城市群快速發展的經濟大動脈和重要增長極，形成北起沈陽，南至營口的經濟隆起帶。2沈撫產業經濟帶。按照沈陽“東優”和撫順“西聯”戰略，實現資源共享、生態共建、發展共謀、功能共升。打造以沈撫兩市共同母親河為主軸線的沈撫產業生態環境景觀帶，構建沈撫兩市高新技術產業聚集區，現代服務業發達區，國際化人居、休閑、生態旅游度假區。3沈鐵工業經濟帶。以102國道為軸心，南起蒲河新城，北至毛家店鎮。建設成為以高新技術為先導，以大型工業項目為支柱的現代化工業基地，成為鐵嶺承接沈陽和國內外其他地區產業轉移的主要載體和工業集中區，成為區域經濟的重要增長極。4沈本工業經濟帶。北起沈陽渾南高新技術開發區，向南延伸到本溪經濟技術開發區、本溪工業加工區、南芬循環經濟區。空間發展方向上，以鋼鐵深加工制品、現代中藥、旅游業發展為突破口，打造精品板材生產基地、沈陽裝備制造業的配套加工基地、現代中成藥制造基地、旅游休閑服務業基地，并向遼陽、鞍山和丹東延伸發展。122城市空間規劃沈陽拓展發展空間，加快建設東北地區中心城市的要求，西部的沈西工業走廊，東起鐵西三環，西至遼中縣城，南起渾河，北至秦沈高速鐵路，將建成鐵西先進裝備制造核心區。1南部的大渾南地區，將以渾南新區為核心，連接長白地區、空港新城和南部副城，優先發展軟件、芯片、通信網絡等IT產業，將渾南建成新城區和高新技術產業示范區，成為沈陽現代化大都市的縮影。為此，大渾南規劃涉及了高新技術開發區、南三環南移、桃仙國際機場周邊、哈大客運線沿線、渾河兩岸和長白地區的發展。2北部的沈北農產品和食品加工區，將依托輝山農業高新區、虎石臺開發區、道義開發區和環北開發區，先期啟動176平方公里的沈北大開發，使北部開發大道，形成拉動全市農產品及食品加工業快速發展的隆起帶，并逐步向法庫、康平延伸，成為東北農業科技成果研發中心、現代農產品物流中心和國家級農產品加工基地。3東部的現代旅游休閑度假區，依托棋盤山國際風景旅游區，全面啟動棋盤山新城建設，形成沈棋路旅游觀光帶、渾河濱水休閑景觀帶、世博園特色景區、棋盤山休閑度假景區、森林公園景區“兩帶三區”的空間形態和布局結構，建成國內外知名的旅游度假區。123沈陽快速交通規劃沈陽市快速軌道交通線網規劃結構為環形放射形，由東西2條線、南北2條線、1條環線和2條支線組成。規劃線網總長1825公里，換乘站15座。1地鐵一號線由沈陽張士開發區到黎明文化宮的地鐵一號線是沈陽乃至東北啟動建設的第一條地下鐵道工程。它位于城區東西方向的主軸線上，橫跨市內五區，連接沈陽經濟開發區、鐵西工業區和沈陽站、太原街商業區、中街商業區等客流集散地區，具有重要的戰略地位。地鐵一號線全線擬設18座地下車站，西起沈陽經濟技術開發區的昆明湖街與滄海路交叉口的張士站，經黃海路、南十路、中華路、十一緯路、中街、小東路、珠林路、和睦路至終點黎明文化宮站。線路全長22156公里，途經站點分別為張士站、沈新路站、黃海路站、洪湖北街站、重工街站、衛工街站、保工街站、鐵西廣場站、云峰北街站、沈陽站站、南京街站、南市站、青年大街站、懷遠門站、中街站、津橋路站、滂江街站和黎明文化宮站，平均站距1310米。設車輛段和控制中心各一處，主變電所2座，設置4條折返線。計劃建設工期為54個月，工程總投資948億元，平均每公里造價43億元。工期2008年8月完成土建工程，實現全線“洞通”；2008年11月完成輔軌工程，實現全線“軌通”；2009年5月完成供電系統安裝調試，實現全線“電通”；2009年12月試運行，實現“車通”。2010年5月正式運營。2地鐵二號線地鐵二號線一期工程是連接渾河南北兩岸的骨干線路，形成城市南北向主要客運交通走廊，連接沈陽北站鐵路客運交通樞紐。主要功能是加強渾河兩岸交通聯系，推動渾南新區建設。二號線一期工程線路全長188公里，計劃設車站16座。計劃建設總工期48個月，工程總投資需要77億元，平均每公里造價41億元。二號線一期工程線路于2006年正式動工。總長378公里的地鐵二號線，由于主體部分與沈陽的城市金廊走向基本一致，因此也被響亮地稱為“金廊線”。這條貫通城市南北的金線，北起道義組團，南達桃仙航空港，穿越了渾河，串起了沈陽市發展潛力的黃金地段，為城市未來的發展預留下了極為寬廣的發展空間。124沈陽水系規劃格局“一軸、兩環、四城、九湖”。“一軸”以渾河為水系主軸。作為水源主軸，渾河將向市內各河道補水；通過整治，它將成為觀水、玩水、觀景的旅游主軸。“兩環”即以現存及規劃的河道、明渠在城市三環區內形成兩條環城水系。據有關部門先前公開的材料顯示，一環是以南運河新開河衛工明渠規劃細河規劃青海明渠及串聯在河道兩側的公園水體為主的內環水系,另一環以蒲河規劃松遼運河蘇撫灌渠為主的外環水系。該水域將與防護綠帶結合，形成一道生態屏障。兩環相通，并在條件允許段進行通航。“四城”沿外環水系規劃四處各具特色的大型水網地區。其中西北部的丁香地區將定位為平原靜湖似的自然生態居住區；東北部的七二四榆林堡地區將結合密林山谷形成高峽出平湖似的“森林”居住區；東南部的楊官地區現有的楊官河、古城子河等河流的交匯處，將打通形成一大面積的人工湖，用于劃船等水上娛樂；而西南部的于洪新城地區則被打造成“小橋流水人家”似的水鄉之城。“九湖”即在二三環路上做出的9個大的湖面。這9個湖每一個的規劃面積都在30公頃以上。依照規劃，渾河將成為全國最長的城市生態內河，并與南北金廊一起，構成沈陽市城區的“大十字”。水系建設完成后，從桃仙機場出來前往沈陽市區的路上，將出現7個湖，平均每兩公里一個。該景觀是以機場路及青年大街為主線，同時貫穿新開河、南運河、渾河、白塔堡河、蘇撫灌渠、東陵灌渠、牛亡牛河7條河道。2沈陽市社會經濟狀況分析21國內生產總值（GDP）307392482520841190071602140017701650161550142013100500100015002000250030003500200220032004200520062007000200400600800100012001400160018002000GDP億元比去年增長沈陽GDP連續多年保持兩位數的增長，年平均增長率超過15。2007年，沈陽GDP首次突破3000億元大關，人均GDP超過5500美元，經濟發展跨越一個標志性臺階。22三次產業結構從以下數據可以看出沈陽市第三產業所占比重較大，這符合如今發達經濟地區發展模式。三次產業結構由2006年的55458487調整為54472474，產業結構進一步優化。435458472504487474615455585564954734394474725010102030405060708090100200220032004200520062007第一產業第二產業第三產業23社會固定資產投資沈陽市固定資產投資的總額逐年上升，增幅在2004年達到最高峰，2005年增幅開始有所回落。但總體投資量仍然比較大，這有利于房地產行業的發展。2361917903136329714582640256670403031903130329044800500100015002000250020022003200420052006200700010002000300040005000600070008000固定資產投資額億元增幅20022007年沈陽市社會固定資產投資及增幅年份固定資產投資額（億元）GDP（億元）比重2002年4025140028752003年5826160236372004年97141900751112005年136322084165412006年179032482572122007年2361930739768424居民收入水平1460657961892396100981165147050104012901210132015402540020004000600080001000012000140001600020022003200420052006200700050010001500200025003000城市居民人均可支配收入元增幅20022007年，沈陽的城市居民人均可支配收入年平均增長率為15左右。2007年，沈陽城鄉居民收入增幅最大，城市人均可支配收入15年以來首次超過全國平均水平。3沈陽市房地產市場分析31近幾年土地市場情況沈陽市20002006年城市地價水平值變化情況單位元/平方米用途年份綜合用地商業用地住宅用地供地面積（萬平方米）2002年10391404127376382003年11211540138146482004年12561749156168162005年1371193617062006年1518214719162007年，沈陽地價在不斷放出大規模地塊的同時，地價也一路狂漲。沈陽市長白地區，地價從2004年的1200元/平方米，狂漲到2007年的4500元/平方米，2007年8月，當地還拍出了6830元/平方米的地塊。該地區土地價格在3年內漲了4倍。公開數據顯示，2007年，沈陽市土地出讓面積在2200萬平方米左右，整個市場供應旺盛，而需求量卻有待發掘。32近幾年房地產市場情況2007年，沈陽市國民經濟持續保持較快增長。沈陽市超過武漢市列第11位，成為東北三省唯一一個進入12強的城市。沈陽市一直是全國房價上漲最慢的城市。2007年，沈陽市房價平均僅3280元/平方米。目前沈陽市住宅平均房價僅為3500元/平方米左右。在全國房地產市場處于增幅下降或者下降的情況下，沈陽的增量房交易量繼續提升。沈陽的房地產市場是全國最好的市場之一，仍處于可持續發展的前進態勢。1沈陽市房地產投資情況開發投資額和增長率的同步增長表明沈陽市的房地產市場正處于穩步發展階段。2沈陽市房屋施工和竣工面積情況由圖可知，07年的施工面積達到了一個新高，由施工面積和竣工面積的比值可見，在經歷了05和06年的供應減少后，08和09年的房屋供應將會比較充足。3沈陽市商品房銷售面積和銷售額情況銷售面積和銷售額情況52437613124381462152623684199539305001000150020002004200520062007銷售面積（萬）銷售額（億元）沈陽市房地產投資情況34264136538373049320207030203570020040060080020042005200620070004000800012000投資額億元增長率沈陽市房屋施工與竣工面積情況280533102345650199806110578118531290134829329238901000200030004000500060002004200520062007012345施工面積（萬）竣工面積（萬）比值由圖可知，0407年，沈陽市商品房銷售面積和銷售額基本上做到了同步增長。33近幾年商品房價格情況在分析20042007年的沈陽市商品房價格走勢后，可以看到沈陽市的商品房價格在近年一直處于穩步上升，2006年，沈陽市商品住宅的銷預售價格為3222元/平方米，同比增長360。2007年，沈陽的商品住宅銷售均價為3382元/平方米，同比增長497。縱觀四年的房價增長，增長幅度均在5以下，相信在低迷的08年，沈陽市房地產價格也不會有大的增長。與深圳等城市房價一路高漲相比，盡管沈陽房價漲幅壓力較大，但仍比全國70個大中城市房屋銷售價格指數低15個百分點。在全國15個副省級城市中，沈陽的房價僅高于哈爾濱、長春和西安，位列倒數第四位。但沈陽的房地產開發投資卻僅次于成都排在第二位；商品房銷售面積也僅排在廣州、成都之后，報告分析，按房價綜合指數評價，沈陽與成都并列第一，商品房價格仍處于平穩運行的良好態勢，目前仍然是全國最好的房地產市場之一。20042007沈陽房價收入比的變化情況每戶購房60平米每戶購房70平米每戶購房80平米年度平均房價（元/平米）人均可支配收入（元）家庭人口數家庭年總收入（元）需款額（元）房價收入比需款額房價收入比需款額（元）房價收入比2004304989243267721829406832134307972439209112005311010098330294186600616217700719248800821200632221165133495319332055322554064525776073720073382146063438182029204632367405402705606174沈陽市2008年第一季度房地產情況08年的沈陽房地產市場出現了一些新的特點1房地產開發投資增勢迅猛，施工規模不斷擴大。一季度，我市房地產開發投資完成565億元，同比增長933，成為我市房地產發展史上較快的一年。在商品房投資中，商品住宅投資432億元，同比增長1151，投資比重由上年同期的682上升到765；房屋施工面積21359萬平方米，同比增長1163，其中商品住宅施工面積16747萬平方米，同比增長1126。2商品房竣工、銷售同步增長。一季度，我市商品房竣工面積784萬平方米，同比增長195倍，其中商品住宅679萬平方米，同比增長17倍，占房屋竣工面積的866。商品房銷售1586萬平方米，同比增長467，其中，商品住宅銷售1457萬平方米，同比增長412；辦公樓銷售16萬平方米，同比增長134倍；商業營業用房銷售84萬平方米同比增長18倍。3新開工房屋面積保持快速增長。一季度，我市商品房屋新開工面積3029萬平方米，同比增長665。其中，商品住宅2391萬平方米，同比增長467商業營業用房461萬平方米，同比增長192倍。41整體分析由于沈陽市內五區土地供應銳減，交通便利，配套完善，因而房地產價格可謂“寸土寸金”，對于工薪階層的普通市民而言，像于洪新城這樣的房產價格“洼地”就顯得魅力十足，更多的年輕一族和二次置業者選擇了在三環置業，三環區域的房地產市場看點越來越多。（這里將于洪區、沈北新區、渾南地區、東陵區的房地產市場統稱為三環區域。本文中的沈陽市不包括新民、法庫、遼中、康平四個區）近年來，由于市政府的大力支持與推進，三環區域的房地產市場發展迅速，僅2007年三環區域內新上市的商品房項目就達90個，占整個沈陽市2007年新上市商品房項目的4265。在90個上市項目中有64個樓盤項目已經開盤熱賣，占上市項目的7111。統計顯示，在三環區域90個上市項目中有成的外地實力企業，并且出現多盤聯動的項目。實力企業的加盟，樓盤上市項目的增多、意向購買人群的增多，帶動了三環區域的房地產市場的發展。價格方面，2008年第一季度三環區域商品房上市均價接近3600元/平米，同比上漲了1706。由于存在于洪區造化鎮的低價位樓盤項目，因而三環區域的商品房上市均價同現行市場相比有近9個百分點的下降幅度，如果將造化鎮樓盤項目不列入統計范圍的話，那么三環地區的商品房上市均價將接近4000元/平米。由此可見，一年的時間里，三環區域的商品房上市價格上漲潛力無限。具體的上漲幅度如下2008年1月份三環區域的商品房上市均價環比上漲了282，同比上漲了1646；2月份環比上漲了305，同比上漲了2088；3月份環比上漲了214，同比上漲了1409。就同比漲幅而言，三環區域的商品房上市均價上漲走勢不如市內五區的穩定，在月份出現了小幅波動，上漲幅度也低于市內五區同比漲幅3個百分點，這主要是由于三環區域的房地產市場還沒有具備完全的成熟品質，價格走勢會受一些不穩定因素影響。但就環比漲幅而言，三環區域的商品房上市均價上漲幅度高出市內五區15個百分點，由于市內五區的商品房價格在進入市場時已經很高了，因而上漲空間較小，相07年沈陽市三環區域樓盤新上市、開盤量（單位個）1023243391618210714212835東陵區渾南新區深北新區于洪區新上市樓盤新開盤、熱賣樓盤對而言三環區域的商品房市場價格上漲潛力更大一些。42區域分析421市內五區（和平區、沈河區、皇姑區、大東區、鐵西區）“寸土寸金”由于沈陽市內五區土地供應銳減，交通便利，基礎設施配套完善，因而此五區房地產價格在進入市場時就已經很高，所以上漲的空間不大，但保值性比較好。422新區發展勢不可擋從價格方面來看，渾南地區的商品房上漲幅度不容忽視，目前渾南地區的商品房上市均價已經接近了5000元平米。2001年渾南新區正式走上開發之路，歷經年多的發展歷程，房地產市場發展日趨成熟，可供消費者選擇的產品種類較多，除普通住宅、別墅外還有商鋪、公寓、寫字樓等多種物業類型，打破了剛剛起步時單一的住宅格局，區域規劃日漸完善，配套設施基本滿足居民的日常生活需求，奧體板塊、渾河沿岸的優越地理位置大大提升渾南地區的居住人氣，也吸引了大量實力企業入住渾南，金地、沿海、萬科等資深企業的入住提升了區域住宅的品質。由于品牌企業的入住，區域發展的完善，渾南地07、08年第一季度沈陽三環區域商品房上市均價（單位元/平米）300229813225349836033680100010000一月二月三月2008年2007年區的商品房市場已經和市內五區的商品房市場相媲美。就第一季度而言，渾南地區的商品房上市均價受春節因素的影響，在月份出現了小幅下降。但在月份房價出現了上漲趨勢，且漲幅超過了月份。渾南新區的房地產市場用流逝的時間見證著自身的實力。雖然沈北新區商品房上市價格和渾南地區的商品房上市價格相比還有一定的差距，但從渾南地區高漲的商品房上市價格中人們看到了沈北新區的未來。沈北新區雖然才成立一年多，但房地產市場發展迅速，據統計，沈北新區從成立至今，房價平均上漲超過了1000元平米，而且上漲空間仍不容忽視，這一趨勢從2008年第一季度沈北新區的商品房上市價格走勢圖中可以窺見一斑。三個月的時間，沈北新區的商品房上市均價上漲了287元平米，最大漲幅為949，這一漲幅大大超過了市內五區2、3個百分點的最大漲幅。沈北新區的房地產市場發展如此勢不可擋，與沈北新區自身的優勢有著密不可分的關系。目前在沈北地區的普通住宅中，3000元平米左右的房價占市場的多數份額，這種價格在整個三環區域的商品房市場中屬于低價位，這種價格只能在于洪區等少數區域能看到。沈北新區樓盤入市時的低價位，給將來的市場留下了巨大的升值空間。今后，隨著政府對沈北新區的大力扶持，沈北新區的發展前景看好。目前，沈北新區已經形成了占地面積40萬平方米的大學城，帶來個固定的學生群體，而規劃中的福瑞佳購物廣場等大型便民商業項目更會帶動區域的發展。此外，沈北新區“做優發展空間建設生態新城區”的規劃將創造出居住環境的綠色品牌。據悉，沈北新區將著力實施33公里蒲河綜合改造08年第一季度沈北、渾南地區商品房上市均價（元/平米）302033173307481647604948010000一月二月三月渾南沈北工程，將水面拓寬至80100米，兩側各建百米高標準景觀綠化帶，沿河修建七個生態景觀湖和兩個濕地，建設休閑廣場和濱水公園；將依托山、水、林等自然優勢，突出生態品牌，對主干道兩側、單位、社區和村莊實施高標準、大面積綠化，新區綠化率要達到50以上；屆時，沈北新區的居住環境將大大提高。423東陵區房價升溫目前，東陵區經過近幾年的發展，房地產市場已經趨于完善，像南塔板塊、新立堡板塊、方家欄板塊的房地產市場都在逐漸升溫。尤其是南塔板塊的房地產市場依托中國鞋城、東北日雜、南塔電子市場等大型批發零售市場，已經成為東陵區的核心重鎮。發展中的東陵地區的房價也在不斷攀升，2008年第一季度商品房上市均價為4451元平米，同比上漲了1729，具體而言，1月份同比上漲了1801，月份同比上漲了1561，月份同比上漲了1824。據悉，2008年，東陵區計劃對10條小街小巷及75個住宅小區的道路進行改造，通過植樹、修路、拆違等一系列舉措，繼續改善區域環境，選擇在東陵區居住的市民的居住環境將會大大提高。07、08年第