鄆城大盤項目中期成果匯報中期成果匯報中期成果匯報項目需要解決問題梳理項目用地面積約899畝，總建筑面積不大于119萬平方米，其中商業建筑不大于萬平方米，其中商業建筑面積不超過總建筑面積的15解決市場消化壓力1如何解決項目供應體量與市場消化能力之間的矛盾如何解決項目供應體量與市場消化能力之間的矛盾構建一套開發模式3獲取政府有效支持2如何形成一套可供復制的縣域大盤開發模式如何形成一套可供復制的縣域大盤開發模式如何得到政府的有力支持和配合以實現項目成功如何得到政府的有力支持和配合以實現項目成功2構建套開發模式3如何形成套可供復制的縣域大盤開發模式如何形成套可供復制的縣域大盤開發模式項目問題解決思路說明該如何看待我們的項目認清自身1市場留給我們什么發展空間找準機會2項目的打造方向是什么確定方向3我們該如何實現開發目標明晰策略43認清自身認清自身該如何看待我們的項目9什么樣的高度定位自己9什么樣的眼光看待市場9什么樣的姿態打造項目9什么樣的姿態打造項目總體思路定位自己看待市場打造項目自己市場項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目認清自身5認清自身總體思路定位自己看待市場打造項目自己市場項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目認清自身6認清自身什么樣的高度定位自己6項目屬性6項目屬性區位條件菏澤市鄆城縣鄆城鎮規模體量項目總占地面積899畝總建筑面積約11993萬本項目老城中心區功能配置商業居住用地商業不超過總建面的15小縣城的復合大盤項目7什么樣的高度定位自己開發企業Z集運、工、商、貿于一體的國有綜合性企業Z菏澤市政府確定的服務業龍頭企業Z被省政府確認為大型交通運輸企業項目愿景運輸工業商業貿易Z以項目開發提升企業品牌，作為企業開發產品線中的標桿作品8Z將開發經驗在類似城市進行復制，滿足企業長遠戰略發展需求什么樣的高度定位自己面對這一復合大盤項目，企業應當以什么高度定位自己以什么樣的思路運作這一項目開發企業“有條件”項目自身“有必要”9什么樣的高度定位自己城市運營是指開發企業自覺圍繞城市的總體發展目標，結合城市發展的特殊機遇，以市場化的方式，通過開發成片大面積的土地來帶動城市區域經濟的發展。在滿足消費者的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。城市運營政府擁有控制權的管理主體提供政策與其他相關支持城市提供政策與其他相關支持城市運營城市居民終端消費者城市發展的直接參與者開發企業通過開發項目實現城市運營行為戰略性資源提供者10城市發展的直接參與者戰略性資源提供者最終實現“三贏”政府取得政績，開發商獲得利潤，民眾得到實惠什么樣的高度定位自己6城市運營代表項目世茂蝶湖灣6城市運營代表項目世茂蝶湖灣位于江蘇省昆山市中心城區南部南臨312國道，北靠滬寧高速毗鄰城市中心商業區項目總占地面積72萬，建筑面積107萬容積率1511什么樣的高度定位自己6城市運營代表項目世茂蝶湖灣6城市運營代表項目世茂蝶湖灣項目定位開發目標1昆山首個融居住、休閑、娛樂、購物、度假于一體的現代化國際生態社區1展現昆山城市魅力的標志性建筑群2大昆山的區域經濟副中心312什么樣的高度定位自己6城市運營代表項目世茂蝶湖灣6城市運營代表項目世茂蝶湖灣集居住、購物、商務、休閑、教育于一體的“超大型全功能濱水城中之城”辦公長者健康會所酒店SHOPPINGMALL學校商務辦公區濱水景觀區品質居住區臺灣風情商業街SOHO濱水休閑廣場都市休閑區13商業街中央會所創造多樣化的住宅產品形態，滿足不同需求設計“富有時代感和可識別性的建筑造型”三大主題生活會所，提供各種健身、娛樂、休閑及餐飲配套設施，滿足居住人群全方位的生活需求滿足居住人群全方位的生活需求兒童趣味會所健康長者會所中央休閑會所整合優勢教育資源打造一站式社區配套高品質教育體系打造一站式社區配套高品質教育體系星貝科教“BABYJUMPERGYM”國內兒童托管教育最高端的品牌早期教育吉的堡雙語幼兒園“KIDCASTLE”臺灣少兒英語培訓專業學校幼兒園小學昆山實驗小學蝶湖灣分校昆山知名公辦小學SHOPPINGMALL、臺灣主題商業街區、商務辦公，套帶套為以項目配套帶動周邊配套，服務項目人群的同時為城市共享公共資源雙“W”動感走廊（WOODSWATER）景觀設計營造自然舒適的社區景觀同時為城設計，營造自然舒適的社區景觀，同時為城市提供濱水休閑廣場什么樣的高度定位自己6城市運營代表項目世茂蝶湖灣6城市運營代表項目世茂蝶湖灣提供人流和消費基礎形成社區整體的聚合效應銷售型物業實現短期的資金快速回籠，城市共享資源作為城市有機組成部分，域提供便捷充分的商務空間作為城市共享空間平臺住宅實現短期的資金快速回籠，保障現金流量作為城市有機組成部分，有效提升土地價值區域提供便捷、充分的商務空間決定著區域的城市地位和功能作為城市共享空間平臺形成城市交往引力點休閑商務持有型物業形成輻射整個城市的市場作為社區獨特的優勢資源商業教育持有型物業獲取租金和經營回報，平衡現金流速19各部分功能相互依存，相互助益，互為價值鏈實現項目的“自我造血”形成輻射整個城市的市場吸引和支持其他功能作為社區獨特的優勢資源增強吸引置業群體的競爭力什么樣的高度定位自己6城市運營代表項目世茂蝶湖灣6城市運營代表項目世茂蝶湖灣“超大型全功能綜合性濱水生態新城”“昆山城市標志性建筑群”“昆山的區域經濟副中心”塑造城市名片，帶動土地增值，輻射區域經濟20什么樣的高度定位自己6傳統大盤開發VS城市運營6傳統大盤開發VS城市運營傳統大盤開發城市運營開發目標簡單追求開發利潤僅以經濟利益為導向并非僅追求利潤，亦有對城市對社會的共享既以經濟利益為導向，又兼顧社會效益與遠期戰略開發方式“內生型開發”單純依托企業自身進行項目開發內生開發與外源開發相結合注重與優勢資源的相互整合單純依托企業自身進行項目開發注重與優勢資源的相互整合開發定位單一的市場定位思路將市場定位與城市區域功能定位相結合21產品定位建造居住空間提供城市配套與公共功能什么樣的高度定位自己6項目前期6項目前期注重對城市規劃與城市資源的研究從城市和區域的高度著眼對項目進行解析6項目運作6項目運作強調外部資源的引入與整合，加強與城市現有資源的對接與共享綁定政府，積極爭取政府的配合與支持最終實現多方“共贏”對于項目而言做熱整個區域、推動項目銷售；獲得政府認可，爭取政策支持對于開發企業借助項目樹立企業品牌及市場影響，打造企業戰略性核心競爭力22對于城市而言優化城市產品結構配置，推動“區域增值”與“城市更新”什么樣的眼光看待市場定位自己看待市場打造項目自己市場項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目認清自身23認清自身什么樣的眼光看待市場鄆城現狀與項目現實之間存在較大矛盾鄆城現狀與項目現實之間存在較大矛盾縣城人口僅13萬宅年量18百萬大盤，運作周期內每年求1012宅鄆城現狀項目現實住宅年消化量不足18萬平米要求消化1012萬平米住宅鄆城是否具備足夠的市場空間本項目有沒有市場消化的可能24什么樣的眼光看待市場殊途同歸大量開發企業開始深入縣級城鎮進行規模開發近三個月來，萬科、保利、金地等7家上市地產公司在15個二三線城市儲備土地逾1000萬平方殊途同歸，大量開發企業開始深入縣級城鎮進行規模開發據萬科年報稱，2009年，萬科新獲取項目多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，公司在15個二三線城市儲備土地逾1000萬平方米。2009年，注重全國性戰略布局的大公司照樣活躍在二三線城市的土地市場，但和往年不同的是，它們進駐的腳步更加深入。價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市，主動規避了部分熱點城市爭奪過于激烈的土地。因此，萬科2009年新增項目的平均樓面地價約2401元/平方米左右，較2007年下降三成。2009年，綠城通過招拍掛等方式，分別取得位于浙江省內的杭州、紹興、慈溪、諸暨、舟山、臺州、麗水以及江蘇、北京、山東等17幅優質土地。其中，經濟發展潛力巨大的江南縣級城市成為綠城擴張的新水以及江蘇、北京、山東等17幅優質土地。其中，經濟發展潛力巨大的江南縣級城市成為綠城擴張的新領域。從綠城的拿地榜單看，綠城已不局限于品牌基礎較好的中心城市，開始向一些縣級城市擴張。如綠城在諸暨市的大型舊城改造項目，規劃總建筑面積為735萬平方米。信息來源新華網25信息來源新華網開發商緣何看好中小城鎮市場進入市場的風險和機會如何什么樣的眼光看待市場123“天時”“地利”“人和”適逢有利的政策契機城鎮化帶來的巨大市場潛在的實力購房群體26什么樣的眼光看待市場6“天時”適逢有利的政策契機6“天時”適逢有利的政策契機中央推進城鎮化決心堅定，未來幾年縣級城鎮開發處于黃金時機中央政策傾向明確，著力發展中小城市和小城鎮，且以小城鎮為重點2010年中央一號文件中共中央國務院關于加大統籌城鄉發展力度、進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見Z“加快落實放寬中小城市、深化戶籍制度改革Z“抓住產業轉移有利時機，Z“繼續推進擴權強縣改革試推進擴權強縣改革大力發展縣域經濟Z“安排年度土地利用計劃要支持中積極支持土地出讓加快落實放寬中小城市、小城鎮特別是縣城和中心鎮落戶條件的政策，促進符合條件的農業轉移人口在城鎮落戶并享有與當地城鎮居民同等的權益”抓住產業轉移有利時機，促進特色產業、優勢項目向縣城和重點鎮集聚，提高城鎮綜合承載能力，吸納農村人口加快向小城鎮集中”繼續推進擴權強縣改革試點，推動經濟發展快、人口吸納能力強的鎮行政管理體制改革，根據經濟社會發展需要，下放管理權限，合理設置機構和配備人員編制”安排年度土地利用計劃要支持中小城市和小城鎮發展”Z“農村宅基地和村莊整理所節約的土地66調劑為建設用地的，在縣域內按照土地利用總體規劃使用，納入年度土地利用計劃，主要用于產業集聚發展方便農民就近轉移就業”27信息來源新華社聚發展，方便農民就近轉移就業”什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場中國目前處于城鎮化的高速發展階段，農村人口加速向中小城鎮集中近十年來，中國的城鎮化率以每年大約1個百分點的速度提高455019962008中國城鎮化率水平30354045682025199619971998199920002001200220032004200520062007200828數據來源中國統計年鑒2009城鎮化率（城鎮化水平）通常用市人口和鎮人口占全部人口的百分比來表示，用于反映人口向城市聚集的過程和聚集程度什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場山東省城鎮化水平為4760，在國內平均水平之上，進入城鎮化快速發展階段80009000100002008年全國各省、直轄市城鎮化水平3000400050006000700080004568476000010002000300029數據來源中國統計年鑒2009什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場與山東其他城市相比，菏澤城鎮化水平相對滯后，潛在空間巨大2008年山東省各市城鎮化水平6000700080002008年山東省各市城鎮化水平300040005000194800010002000300030000數據來源山東統計年鑒2009什么樣的眼光看待市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場6“地利”城鎮化帶來的巨大市場鄆城目前城鎮化率較低，預計至2015年，將有575萬鄉鎮人口進入鄆城鎮依菏澤平均年城鎮化率07的速度估算，在項目運作的五年周期內，約有575萬人進城450050002008年菏澤市各區縣城鎮化水平2500300035004000106000050010001500200019482009年2015年1246萬人1821萬人31數據來源菏澤統計年鑒2009000什么樣的眼光看待市場城鎮化的必然趨勢為縣域開發帶來巨大市場“推進城鎮化對我國經濟貢獻巨大，它首先會拉動房地產行業”中央政策利好為小城鎮發展開辟黃金周期它首先會拉動房地產行業”國務院發展研究中心社會發展研究所所長楊宜勇“我們的房地產發展方向應該是重心向下，應該是在二線城市、三線城市上發展。將來發展最迅速的可能是在開發企業進入鄆城拿地運作符合市場趨勢1本項目應當充分關注周邊鄉鎮的客戶群體2縣域經濟的發展上，以縣城為中心的小城鎮發展”九三學社副主席、全國人大常委賀鏗周邊鄉鎮居民的購買力如何本項當充鄉鎮客群32是否具有進城置業意愿什么樣的眼光看待市場6“人和”潛在的實力購房群體6“人和”潛在的實力購房群體鄆城財政收入居全市縣區首位，其中70來源于民營經濟稅金收入2008年菏澤市各區縣財政收入狀況700002008年菏澤市各區縣財政收入狀況63357400005000060000100002000030000330牡丹區曹縣單縣成武縣巨野縣鄆城縣鄄城縣定陶縣東明縣數據來源菏澤統計年鑒2009什么樣的眼光看待市場6“人和”潛在的實力購房群體6“人和”潛在的實力購房群體從統計數據和實地調研情況來看，鄆城縣各鄉鎮家庭收入較高，經濟實力較強與縣城相比，鄆城各鄉鎮收入差異不明顯，個別富裕鄉鎮收入水平甚至超過縣城從調研情況來看，63的城鎮居民家庭年收入在3萬以上，35達到5萬以上290002007年鄆城縣各鄉鎮年平均家庭年收入情況鄆城城鎮居民家庭年收入情況調研2100023000250002700075772萬以下23萬/15000170001900021000301635萬58萬810萬1015萬15萬以上34數據來源鄆城統計年鑒2008，華高萊斯市場調研2815萬以上什么樣的眼光看待市場6“人和”潛在的實力購房群體6“人和”潛在的實力購房群體從調研情況來看，有70以上的鄉鎮居民有意愿到縣城購房置業約60左右的鄉鎮居民在近年有購房意愿結婚等剛性需求及改善性需求占據市場絕對主力鄆城鄉鎮居民到縣城置業意愿調研7鄆城鄉鎮居民購房時點調研鄆城鄉鎮居民購房目的調研71434今年明年13213會不會24145結婚買房改善居住45三五年內無打算72猶豫未填57改善居住投資其他35數據來源華高萊斯市場調研4557周邊鄉鎮進城購房需求強勁，鄆城市場具備支撐條件和發展潛力什么樣的眼光看待市場應當以“城鎮化發展”的遠見來看待本項目的市場消化壓力本項目面向的不僅是的鄆城鎮，而是的鄆城縣本項目應當如何在這個市場中占據更大的份額36本項目應當如何在這個市場中占據更大的份額數據來源鄆城統計年鑒2008什么樣的姿態打造項目定位自己看待市場打造項目自己市場項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目什么樣的高度定位自己什么樣的眼光看待市場什么樣的姿態打造項目認清自身37認清自身什么樣的姿態打造項目規劃利好資源復合地段優勢規模效應憑借優勢地段發揮規模效應整合內外資源憑借優勢地段，發揮規模效應，整合內外資源不做市場追隨者，而是市場領導者做到“第一”，爭取“唯一”形成以自我項目為中心的市場坐標系38形成以自我項目為中的市場標系什么樣的姿態打造項目6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件規劃利好處于城市主導發展方向，是未來城市功能區的重要組成部分城市用地發展方向以“向東向南”為主形成“一城、兩區、三心、雙軸”的結構布局城郊森林東區以特色加工業為主的現代化綜合性工業園區城市空間發展組成部分城郊森林公園城區商業中心西區以居住、商貿、辦公、文教為主的生活片區城市的主要組成部分業中心39城市的主要組成部分南部新城公建中心什么樣的姿態打造項目6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件資源復合水滸文化旅游城及新文體中心，成為本項目可借勢納入的“外圍資源”水滸文化旅游城水滸文化旅游城是省旅游局扶持的重點旅游項目，規劃占地面積400畝,總投資12億。現為國家AAA級旅游景區城市文體中心縣政府新規劃的文體中心，包括體育中心、文化館等，規劃已確定，已列入今年縣計劃40本項目不應只局限于地塊自身的塑造，更要注重與周邊城市資源的整合什么樣的姿態打造項目6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件資源復合地塊內的景觀河流和原生林木，是項目打造中可加以利用的“內部資源”41什么樣的姿態打造項目6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件地段優勢與傳統城市中心“無縫對接”，城市氛圍延續感強金河路與西門街兩條城市軸線干道交匯，交通便捷5西門街20025910111315091846712131416金河路423居住用地商住用地什么樣的姿態打造項目6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件6項目地塊具備“坐莊”的支撐條件規模效應與同期出讓的地塊相比，項目規模最大，具備“主導市場”的規模條件2009鄆城鎮土地出讓規模情況7008009002009鄆城鎮土地出讓規模情況4005006007000100200300430數據來源鄆城城市建設綜合開發項目一覽表什么樣的姿態打造項目6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應”最大限度占據市場份額6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應”，最大限度占據市場份額小城市能夠憑借項目品質和推廣形成客戶認知“唯一性”，形成市場的高度追隨性貴陽世紀城由世紀金源集團投資逾100億元興建的超大型復合型地產項目規模占地5045畝，總建筑面積600萬平米物業類型別墅高層多層洋房別墅、高層、多層洋房30萬平米大型購物中心貴陽世紀金源大飯店（五星級）貴陽第一實驗小學/中學44貴陽第實驗小學中學國際商務中心（8棟寫字樓）什么樣的姿態打造項目6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應”最大限度占據市場份額6憑借“坐莊”形成市場客戶的“馬太效應”，最大限度占據市場份額貴陽世紀城憑借在貴陽市場近30的市場占有率，獲得2009年度中國房地產企業單個項目銷售面積和銷售金額“雙料冠軍”30302009年上半年貴陽市房地產銷售情況2009年上半年中國房地產企業項目銷售面積排行中國房地產企業單個項目銷售面積和銷售金額“雙料冠軍”3030云巖區、南明區金陽區其他各區40其他各區10738萬平米45占金陽區銷售面積的68占全市銷售面積的29小結1以“城市運營”的高度定位自己“城鎮發”看待市以“坐莊”的策略運作項目32以“城鎮化發展”的遠見看待市場以坐莊的策略運作項目346小結商業產業載入多元城市功能豐富多維城市界面居住教育“城中之城”豐富多維城市界面整合多重內外資源休閑景觀47問題導引商業產業市場留給我們什么發展載入多元城市功能豐富多維城市界面整合多重內外資源居住教育“城中之城”們什么發展空間呢整合多重內外資源教育休閑景觀48景觀找準機會找準機會市場留給我們什么發展空間9商業市場分析9住宅市場分析商業市場分析思路城市發展對商業規劃的影響鄆城收入消費類數據分析鄆城商業市場格局分析產業資源導入條件梳理商業資源帶動力分析城市商業擴張是否具有市場基礎城市的發展對城市商業擴張的要求在城市商業擴張的背景下市場現狀如何具有市場基礎業擴張的要求景下市場現狀如何未來空間怎樣商業主力店招商資源如何產業資源是否可以商業發展需要資源如何規模多少通過梳理整合有效商業化論證可行性補50項目商業發展需要具備哪些條件論證可行性充商業市場分析思路城市發展對商業規劃的影響鄆城收入消費類數據分析鄆城商業市場格局分析產業資源導入條件梳理商業資源帶動力分析城市商業擴張是否具有市場基礎城市的發展對城市商業擴張的要求在城市商業擴張的背景下市場現狀如何具有市場基礎業擴張的要求景下市場現狀如何未來空間怎樣商業主力店招商資源如何產業資源是否可以資源如何規模多少通過梳理整合有效商業化論證可行性補商業發展需要51論證可行性充項目商業發展需要具備哪些條件鄆城收入消費類數據分析城市居民收入消費類數據增長較快城市商業擴張潛力較大6城市居民收入，消費類數據增長較快，城市商業擴張潛力較大人均年末儲蓄余額達7419元在崗職工平均工資穩步上升08年工資水平為14951元，同比增速為8人均社會消費品零售額快速增長08年人均社會消費品零售額為4597元，同比增速為23113131388314951鄆城縣在崗職工平均工資315137364597鄆城縣人均社會消費品零售總額元/人31512381923522006年2007年2008年2006年2007年2008年數據來源菏澤市統計年鑒鄆城收入消費類數據分析6鄆城消費水平在菏澤市位于前列恩格爾系數恩格爾系數是食品支出總額占家6鄆城消費水平在菏澤市位于前列鄆城社會消費品零售總額，市內居第4位消費水平較高，領先全國平均水平5059富裕40503040小康溫飽最富裕59以上30以下恩格爾系數是食品支出總額占家庭消費支出總額的比重。簡單說，一個家庭或國家的恩格爾系數越小，就說明這個家庭或國家經濟越富裕。縣屬鄉鎮經濟多數已邁進小康水平08年恩格爾系數為323低于全國城鎮水平379下菏澤市各區縣社會消費品零售總額（億元）66鄆城各鄉鎮恩格爾系數數據來源菏澤市統計年鑒665650474033312726020406080城鎮集鎮安鎮長鎮屯鎮營鎮橋鄉樓鄉集鄉集鄉陳坡53牡丹區曹縣單縣鄆城縣巨野鄄城縣東明縣成武縣定陶縣鄆城楊莊集武安丁里長程屯張營雙橋南州樓黃集張魯集陳鄆城縣域經濟相對富裕，居民具備一定消費能力，城市商業擴張具備潛力商業市場分析思路城市發展對商業規劃的影響鄆城收入消費類數據分析鄆城商業市場格局分析產業資源導入條件梳理商業資源帶動力分析城市商業擴張是否具有市場基礎城市的發展對城市商業擴張的要求在城市商業擴張的背景下市場現狀如何具有市場基礎業擴張的要求景下市場現狀如何未來空間怎樣商業主力店招商資源如何產業資源是否可以資源如何規模多少通過梳理整合有效商業化論證可行性補商業發展需要54論證可行性充項目商業發展需要具備哪些條件城市發展對項目商業發展的影響6“城鎮化加速發展”與“城市商業升級”聯合作用下的商業發展趨勢是什么6“城鎮化加速發展”與“城市商業升級”聯合作用下的商業發展趨勢是什么城鎮化加速發展的大趨勢村、鄉、鎮人口的持續導入導入人口消費需求的增加城市的發展對商業擴張有內在的要求舊有商業中心無法滿足需求城區人口整體消費的升級在要求收入、儲蓄消費的增加55城市發展對項目商業發展的影響6新輪城市總體規劃決定著新導入的城市人口以向南向東聚集為主6新一輪城市總體規劃決定著新導入的城市人口以向南、向東聚集為主新增加的城市功能必然配置大規模的商業鄆城新一輪城市總體規劃（20042020）鄆城新一輪規劃確定了城市用地發展方向以向南、向東發展為主南到南外環。東發展為主，南到南外環。南部將打造新行政辦公中心與宋江武校為主的文化中心共同構成的南部新城公建中心。老城市中心同時，金河路將橫貫城市東西，連接城市各片區和組團，成為城市東西向主要的發展軸線項目地塊56城市發展對項目商業發展的影響6城市商業擴張與政策規劃雙重引導下對項目商業定位規劃的要求6城市商業擴張與政策規劃雙重引導下對項目商業定位、規劃的要求催生的增商規模大幅增城市商業擴張人口導入催生的增量商業規模大幅增加消費升級催生的存量商業中心被取代城市新的商業中心政策規劃引導向南、向東的重點發展方向行政、文化、教育之外的城市功能政策規劃引導傳統業態的升級、新型業態的打造物業規模的放大規劃設計的創新物業規模的放大，規劃設計的創新以城市運營者的高度運作項目以坐莊的姿態強勢沖擊市場企業運作戰略57對于本項目而言，商業需要足夠規模來支撐其定位商業市場分析思路城市發展對商業規劃的影響鄆城收入消費類數據分析鄆城商業市場格局分析產業資源導入條件梳理商業資源帶動力分析城市商業擴張是否具有市場基礎城市的發展對城市商業擴張的要求在城市商業擴張的背景下市場現狀如何具有市場基礎業擴張的要求景下市場現狀如何未來空間怎樣商業主力店招商資源如何產業資源是否可以資源如何規模多少通過梳理整合有效商業化論證可行性補商業發展需要58論證可行性充項目商業發展需要具備哪些條件鄆城商業市場格局分析商業市場格局分析存量市場現狀格局分析增量市場未來格局判斷了解市場發展現狀判斷市場未來空間6現售項目中商業規劃情況609年新增項目中商業規劃情況6城市商業發展區6城市商業中心區哪些資源條件可以被提煉出，為商業定位所用項目商業與潛在競爭項目是否存在競爭優勢59存量市場現狀格局分析6城市商業發展區西門街臨城路唐塔勝利街西門街東門街整體租金較低屬于城市商業的“自臨城路金河路唐塔路盤溝路唐塔廣場縣政府然生長”，缺乏可依托的商業資源本汽車站臨城路金河路整體租金較高整體商業資源條件較6城市商業中心區東門街汽車站附近本項目地塊南環路整體商業資源條件較為豐富，具備較強的商業聚合力和人氣唐塔廣場附近街區勝利街60較成熟商業街不成熟商業街存量市場現狀格局分析6城市商業發展區格局臨城路為東西貫穿縣域的主干6城市商業發展區格局唐塔廣場西門街西門街南北貫穿縣城的主干道，商業氛圍主要集中于臨城路為東西貫穿縣域的主干道，西端通往火車站；其商業氛圍主要集中在中段，幾個十字路口附近商業尤為集中東門街勝利街唐塔路盤溝路汽車站廣場縣政府臨城路金河路唐塔路與金河路之間；項目地塊南環路金河路南環路金河路為東西貫穿縣域的兩條主干道之一，為本項目地塊的北邊界除西段的華聯潤發超市（2000平米）外，共性特點區域整體商業氛圍不成熟，缺乏大型商業，多為臨街商鋪以辦公民61除西段的華聯潤發超市（2000平米）外，商業氣氛主要集中在中段和東段多為臨街商鋪，以辦公、民宅改建居多，少量新建物業下開發為底商存量市場現狀格局分析6城市商業發展區典型項目借鑒6城市商業發展區典型項目借鑒華靈佳苑產品專項規劃的獨立商鋪面寬進深比合理6產品專項規劃的獨立商鋪，面寬進深比合理6租售部分一二層聯賣，租售較快6招商經營較多樣（洗浴、網吧、電動車等）62專項規劃設計，空間靈活實用的商鋪產品市場較為接受存量市場現狀格局分析6城市商業發展區商鋪租金市調概況6城市商業發展區商鋪租金市調概況商鋪太陽摩托富雅玻璃沐陽名煙名酒百家麗塑室內門影帝攝影美嘉廚業年租金西門街商鋪的平均租金每平米達124元/天金河路商鋪的租金為平均每平米為084元/天年租金（萬）1218382582152面積（平方米）1505010040200455060平均租金商鋪和民商店汽車玻璃生活超市美發小羚羊電動車軸承五金鄆都超市金和超市年租金（萬）07505082211096金河路商鋪的租金為平均每平米為084元/天（元/天/M2）219099104171110122082091商鋪酒鬼湘泉中域手機家愛手機秦泰裝飾碩奇廣告瑪蘭士綠源電動精益眼鏡年租金（萬）07505082211096面積（平方米）2525306060352040平均租金2082055073091091078137066年租金（萬）088622122542面積（平方米）302402006040306090（元/天/M2）082055073091091078137066相比商業中心區租金2元/天左右，商業發展區的整體租金水平不高，顯示63平均租金（元/天/M2）07309108209113711114127臨城路商鋪的平均租金每平米為103元/天業發展區的整體租金水平不高，顯示此類區域商業價值仍有挖掘空間數據來源華高萊斯市場調研存量市場現狀格局分析市場大量存在“有街就有鋪，非商業物業大量改商鋪”的狀況，城市“生存型創業”的商戶大量存在商業發展區不屬于城市商業中心區，但商業發展區不屬于城市商業中心區，但臨街商業依舊非常普遍，小商戶眾多，臨街商業依舊非常普遍，小商戶眾多，大量臨街商鋪處于“自然生長”狀態大量臨街商鋪處于“自然生長”狀態1沿街形象好、空間方便實用的商鋪項沿街形象好、空間方便實用的商鋪項目市場消化速度（租售目市場消化速度（租售/招商）較快招商）較快即使處于商業氛圍不成熟區域，專業規劃、設計的商鋪市場接受度高264存量市場現狀格局分析6城市商業中心區格局西門東門勝利街唐塔廣場圍繞著唐代古塔而建的城市廣場空間，是人東門街汽車站貫穿縣域南北的主干道，汽車站為城市公共交通集散中心，附近商業最為聚集，6城市商業中心區格局唐塔路盤溝路唐塔廣場縣政府街街街群聚集、公共活動的唯一場所；商業輻射周邊至唐塔路集散中心，附近商業最為聚集，南段為餐飲一條街項目盤溝路汽車站臨城路金河路目地塊共性特點老城區，城市商業核心區，城市公共資源、南環路65勝利街依托唐塔廣場向南、北輻射的商業街，南段商業氛圍較強商業資源最為集中的區域存量市場現狀格局分析大型集中商業百貨/超市大型集中商業百貨/超市鄆百唐塔10000多平米華聯潤發約2000平米（唐塔路）鄆百百貨4000多平米鄆百百貨4000多平米開元商城5000多平米上海華聯5000多平米華聯潤發超市開元商城說明面積為營業面積商業經營6品類缺乏細分，設置不全說明面積為營業面積物業產品品類缺乏細分，設置不全6品牌缺乏時尚品牌、整體檔次低666規模面積小，空間局促，動線散亂6硬件落后，物業老舊，改造難度大難以滿足消費升級換代的需求存量市場現狀格局分析零散商業零散商業分布“肌理”沿城市街道的自然分布依托條件成熟的城市氛圍或大業態帶動的聚集效應業態構成6品牌服飾、電動車、生活用品6婚紗攝影、家居裝璜，電訊電子物業形式6零散商鋪，以改造形式居多6面寬、進深合適，空間實用的商鋪少67由需求催生的無序自然發展，缺乏專業規劃的“成熟產品”存量市場現狀格局分析特色商業街特色商業街勝利街業態北段（臨近廣場）以時尚服飾為主，南段以家居、裝潢裝飾類為主東門街南段金河路以南為餐飲聚集一條街形成原因6勝利街由復合型老街逐步往專業市場發展6東門街南段餐飲自然聚集物業形式6勝利街商鋪以住宅、辦公改建商鋪為主6東門街南段商鋪以底商為主68市場中存在相同業態“扎推于同一街區”的特色商業街存量市場現狀格局分析6城市商業中心區商鋪租金市調概況6城市商業中心區商鋪租金市調概況商鋪上海羊毛自然美老馬音像西安風味美的電器母嬰坊三星手機華帝廚具年租金東門街汽車站附近商鋪平均租金每平米為29元/天勝利街商鋪的平均租金每平米為193元/天年租金（萬）61053368511面積（平方米）405060403070100160平均租金商鋪艾尚雪女主角立邦漆藝苑燈飾勝狐陽光大鵬窗簾美特斯邦威藝達家紡年租金（萬）122412323542勝利街商鋪的平均租金每平米為元天平均租金（元）4155232052742352319商鋪溫純特步3610太子龍竹紡織品YEZ服飾美的電器森馬面積（平方米）15025801530408040平均租金（元/）219219137219274158185137年租金（萬）516875688面積（平方米）80200100100808080100（元/）作為商業最為聚集的中心區，由于具有商業帶動力的資源條件較多，由租69平均租金（元）171219219191171205273219唐塔廣場周邊商鋪的平均租金為每平米達209元/天商帶金反映的整體商業價值較高數據來源華高萊斯市場調研存量市場現狀格局分析6項目商業發展應該具備那些條件6項目商業發展應該具備那些條件汽車站的存在促使東門街區域成汽車站的存在促使東門街區域成豐富商豐富商城市公共交通資源對區域內商業價值的提升具有極大的促進作用1資源唐塔廣場帶動了人流的聚集，唐塔廣場帶動了人流的聚集，城市缺乏的大尺度公共空間對區域整體商業價值的提升有重要作用2為鄆城客流量最為豐富的商業區為鄆城客流量最為豐富的商業區提升具有極大的促進作用源資源同時也促進了商業的有效聚集同時也促進了商業的有效聚集鄆百，開元等大型零售項目對區域整鄆百，開元等大型零售項目對區域整體商業價值的提升有重要作用百貨/超市等大業態具有較強的主力店3資源鄆百，開元等大型零售項目對區域整鄆百，開元等大型零售項目對區域整體商業氛圍的成熟有較強帶動作用體商業氛圍的成熟有較強帶動作用貨/超市等態具有較的店效應，業態帶動力強3“聚集”應在成熟域資源70勝利街南段的家居、裝璜，東門街南勝利街南段的家居、裝璜，東門街南段餐飲、形成較強的同業態區域聚集段餐飲、形成較強的同業態區域聚集“同業聚集”效應在成熟區域具備可行性，項目動態定位角度需要考慮4趨勢鄆城商業市場格局分析商業市場格局分析存量市場現狀格局分析增量市場未來格局判斷了解市場發展現狀判斷市場未來空間6現售項目中商業規劃情況609年新增項目中商業規劃情況6城市商業發展區6城市商業中心區哪些資源條件可以被提煉出，為商業定位所用項目商業與潛在競爭項目是否存在競爭優勢71為商業定位所用是否存在競爭優勢增量市場未來格局簡析鄆城現售項目中商業規劃情況鄆城現售項目中商業規劃情況5個現售項目中大部分沒有規劃或建設純商業物業，僅錦和家園、金旭凱旋城兩個項目中規劃有部分沿街底商；兩個項目中規劃有部分沿街底商；一品世家、宋江名都、金河麗景三個項目的一層基本上是車庫和儲藏室；從地段位置來看現售商業項目均差于從地段位置來看，現售商業項目均差于本項目地塊；金河麗景金河麗景臨城路臨城路金河路金河路一品世家一品世家金旭凱旋城金旭凱旋城宋江名都宋江名都錦和家園錦和家園72在售項目在售項目本項目本項目增量市場未來格局簡析09年新增項目中商業規劃情況分析09年新增項目中商業規劃情況分析鄆城09年新增項目用地共有16塊，其中有7塊為商住用地，大部分區位條件較差未來與本項目地塊可能形成比較大競爭的未來與本項目地塊可能形成比較大競爭的為14號地（原汽車六隊用地）臨城路臨城路14號地情況臨城路臨城路金河路金河路用地面積556畝，容積率23，總建筑面積853萬M2，建設周期為兩年。其商業占總建筑面積的45，約38萬M214號地潛在供應潛在供應山東第一大零售商銀座集團曾考察過14號地，但至今沒有開店入駐的確切消息。該地整體商業體量偏小，不足以改變區域整體商業氛圍，對本本項目本項目73潛在供應潛在供應不足以改變區域整體商業氛圍，對本項目不構成競爭優勢本項目本項目增量市場未來格局簡析結論由于本項目的地段規模和資源優勢短期現售項目中大部分沒有規現售項目中大部分沒有規劃或建設純商業物業產品劃或建設純商業物業產品結論由于本項目的地段、規模和資源優勢，短期內沒有大型商業項目能對本項目構成直接競爭威脅，或者難以影響本項目對城市商業發展的主導地位0909年新增項目中普遍區位年新增項目中普遍區位條件較差商業規模較小條件較差商業規模較小條件較差，商業規模較小條件較差，商業規模較小74商業市場分析思路城市發展對商業規劃的影響鄆城收入消費類數據分析鄆城商業市場格局分析產業資源導入條件梳理商業資源帶動力分析城市商業擴張是否具有市場基礎城市的發展對城市商業擴張的要求在城市商業擴張的背景下市場現狀如何具有市場基礎業擴張的要求景下市場現狀如何未來空間怎樣商業主力店招商資源如何產業資源是否可以資源如何規模多少通過梳理整合有效商業化論證可行性補商業發展需要75論證可行性充項目商業發展需要具備哪些條件商業資源主力店招商資源分析商業公共空間可以通過規劃設計解決公共交通資源長途汽車站甲方自身資源，可設置于此商業業態帶動資源考慮最具商業業態帶動資源考慮最具主力店效應的主力店效應的百貨百貨/超市超市參考省內著名連鎖商家開店情況視角76本項目主力店規模商業資源主力店招商資源分析6山東兩大零售業連鎖巨頭銀座商城利群集團采取了近乎致的擴張戰略6山東兩大零售業連鎖巨頭銀座商城、利群集團采取了近乎一致的擴張戰略6銀座和利群在省內各級城市快速布點，給本項目商業主力店招商帶來了契機山東銀座重點轉向縣級市場，打造覆蓋全省經營網絡，并為進軍鄉鎮市場奠定基礎銀座的擴張未來三年為快速擴張期銀座正大力實施立體發展戰略，按照“滲透發展密集展店”的方針深耕山東市透發展，密集展店的方針，深耕山東市場，提出盡快消滅省內市場的空白點；已經提出大力抓好縣級城市的開發，固化縣級市場的開店模式；其中，銀座電器計劃未來的三年內在山東省開設不少于50家的電器連鎖店。銀座曾考察過項目地塊西面的汽車六隊地塊，但由于項目規模，體量等原因沒有最77塊，但由于項目規模，體量等原因沒有最后敲定。6銀座和利群在省內各級城市快速布點給本項目商業主力店招商帶來了契機商業資源主力店招商資源分析6銀座和利群在省內各級城市快速布點，給本項目商業主力店招商帶來了契機山東利群利群集團在山東省開店呈現了以青島為中心、以區、縣級城市為重點的方針利群的擴張利群從青島開始，先到周邊縣級市發展，從縣級市走向半島城市繼而開始向魯西從縣級市走向半島城市，繼而開始向魯西北和魯西南擴張；利群在成功進入被稱為商業企業山東布局的必經之地濰坊后，正在積極為進軍魯西南準備南做足準備；利群集團現在進行著五業經營，除零售外，藥店、酒店、物流業的優勢明顯，利群每到一地后，業態帶動力強大。78商業資源主力店招商資源分析主力店的商業規模預測主力店的商業規模預測銀座商城分店店名建筑面積（單位平米建成時間利群集團分店店名建筑面積（單位平米建成時間結論參照銀座和群在章丘縣級市）店310002008巨野菏澤）店220002009桓臺淄博）店250002007乳山縣級市）店220002005蓬萊縣級市）店360002003文登縣級市）店320002004利群在其他縣或縣級市的開店規模，本項目主力店的規模建議在3萬平米左桓臺淄博）店250002007萊山煙臺）店430002009博山淄博）店260002007文登縣級市）店320002004萊西縣級市）店200002008膠南縣級市）店500002008模建議在萬平米右臨沐臨沂）店230002009廣饒東營）店310002009榮成縣級市）店310002002平均建面3183379數據來源山東銀座網站、利群集團網站平均建面28714鄆城商業市場未來發展趨勢判斷6通過市場分析地塊想打造成區域商業中心需要導入多重價值資源6通過市場分析，地塊想打造成區域商業中心，需要導入多重價值資源有業態帶動力的主力區域商業中心的定位需店帶動區域商業價值提升，提高零散商鋪價值要一個開敞、積極的公共空間，吸引人群，聚集商氣零售業態商業公共考慮縣域市場規模問題，為了打造新的商業中心，除了零售業態主力店商業公共空間新的人流車流的集散了打造新的商業中心，除了導入三重資源外，是否還需要導入其他的資源，填充巨大的商業規模城市公共交通資源80新的人流、車流的集散中心的出現將帶來充足的消費客群鄆城商業市場未來發展趨勢判斷通過市場調研發現鄆城縣域民營產業經濟相對發達可以考慮從商業方面加以引導通過市場調研發現，鄆城縣域民營產業經濟相對發達，可以考慮從商業方面加以引導產業的進一步發展、壯大需要新的平臺、新的推動力鄆城縣城，城鎮人口1246萬人，總人口117萬人，產業經濟發達商業中心融城市特色產業對城市商業的升級能夠注入新的內涵濟發達項目商業體量大18萬平米的規模上限商業中心融入產業業態新的內涵產業業態的引入能否成為未來區域商業中心之外的81未來區域商業中心之外的另一塊拼圖商業市場分析思路城市發展對商業規劃的影響鄆城收入消費類數據分析鄆城商業市場格局分析產業資源導入條件梳理商業資源帶動力分析城市商業擴張是否具有市場基礎城市的發展對城市商業擴張的要求在城市商業擴張的背景下市場現狀如何具有市場基礎業擴張的要求景下市場現狀如何未來空間怎樣商業主力店招商資源如何產業資源是否可以資源如何規模多少通過梳理整合有效商業化論證可行性補商業發展需要82論證可行性充項目商業發展需要具備哪些條件產業業態資源條件梳理產業業態通過梳理如何整合進商業形成城市新經濟引擎本項目可以向鄆城的哪類產業借勢市場上特色產業商業化的樣板如何形式商業形成城市新經濟引擎本項目具體特色產業的篩選本項目特色產業商業化的設置需求和策略本項目特色產業商業化的設置需求和策略83產業業態資源條件梳理6鄆城優勢產業是第二產業產業結構落后，第二產業為主，第一、三產業為輔第一產業占比265，第二產業占比541，第三產業占比194以商業為主的第三產業發展緩慢，明顯落后于其它縣城以商業為主的第三產業發展緩慢，明顯落后于其它縣城08年增速僅為10，第三產業占比僅高于成武縣08年菏澤市各區縣第三產業占比409牡丹區3343002654815085411942006年2007年2008年第三產業194第一產業265226226264409曹縣單縣鄄城縣牡丹區265185192194第一產業第二產業第三產業第二產業541194217223鄆城縣定陶縣巨野縣84186成武縣產業業態資源條件梳理6相比較第二產業較高的生產總值鄆城的社會消費需求相對落后6相比較第二產業較高的生產總值，鄆城的社會消費需求相對落后鄆城在菏澤市，產業生產總值位于第2位，社會消費品零售總額位于第4位第三產業欠發達，導致消費總量與市轄先進縣有一定差距菏澤市各區縣生產總值（億元）16910310098菏澤市各區縣社會消費品零售總額（億元）6656504740103100988480655852牡丹區鄆城縣曹縣單縣東明縣巨野縣成武縣鄄城縣定陶縣4033312726牡丹區曹縣單縣鄆城縣巨野鄄城縣東明縣成武縣定陶縣85項目商業發展需要考慮向縣域優勢產業第二產業借勢發展特色產業商業化樣板6案例借鑒1中國南通家紡城6案例借鑒1中國南通家紡城項目位置通州市東南部，位于江蘇川港志浩繡品面料市場和江蘇疊石橋繡品市場輻射的家紡板塊內建設時間2004年興建，2006年一期床上用品面料市場開始投用，二期正在建設中項目規模占地250萬平方米，建筑面積65萬平方米家紡板塊公共交通依托寧啟高速公路、寧啟鐵路、南通機場、南通江港、呂四海港866案例借鑒1中國南通家紡城特色產業商業化樣板6案例借鑒1中國南通家紡城南通家紡城是產業鏈外延的需要歷史發展家紡產業是南通的傳統及支柱產業，在家紡產業界，素有“世界家紡看中國，中國家紡看江蘇江蘇家紡看南通”之說國家紡看江蘇，江蘇家紡看南通”之說雛形初創階段成型階段成熟階段產業鏈外延世界家紡業展示中心619世紀末，張謇興建紗廠，南通成為蜚聲海內外的紡織工業基地雛形初創階段成型階段成熟階段680年代，海門市三星疊石橋市場和通州區境內傳港浩志市場建立690年代，由最初的農工貿集散地發展成為全國最大的家紡生產基地和家6新世紀以來，家紡產業工貿聯動、集聚度不斷提升6產業鏈不斷完善世界家紡業研發中心世界家紡業制造中心世界家紡業物流中心中國家紡經濟中心紡專業市場產業鏈不斷完善中國家紡經濟中心87產品設計、原料采購、產品制造、倉儲運輸、訂單處理、批發經營和終端零售“61”的產業鏈特色產業商業化樣板6案例借鑒1中國南通家紡城6案例借鑒1中國南通家紡城發展模式利用傳統優勢產業聚集和原料產地優勢，外延產業鏈，做全球家紡市場的超級平臺，與整個產業鏈相互促進，打造家紡特色經濟板塊資本集中資源集聚產業集聚產業集聚資本集中家紡業特色經濟板塊家紡業特色經濟板塊產業集群產業集聚原料產地產業集聚原料產地物流交通產業集群開發集約物流交通發達物流交通88886案例借鑒2壽光菜博會特色產業商業化樣板6案例借鑒2壽光菜博會項目位置山東壽光蔬菜高科技示范園項目規模主展區35萬平米，室內展覽區125萬平米功能構成八個展館（廳）、