佛山市物業服務收費管理辦法（佛價2006110號）各區物價局、建設局，各有關單位： 我市關于公布佛山市物業服務政府指導價及管理辦法的通知（佛價2004171號）已試行期滿。我們對試行期間出現的問題進行了認真的研究，并廣泛聽取各方意見后重新制定了佛山市物業服務收費管理辦法，現發給你們，請結合本區實際情況制定具體管理實施細則。 以上通知請遵照執行。二六年六月二十六日佛山市物業服務收費管理辦法為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院物業管理條例、國家發展改革委、建設部物業服務收費管理辦法和廣東省物價局、建設廳關于貫徹實施國家發展改革委、建設部物業服務收費管理辦法的通知（粵價200422號）的規定，結合我市實際制定本管理辦法。一、物業管理服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收的費用。二、政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。三、根據國家和省的政策規定，住宅（不含別墅，下同）物業服務收費列入政府指導價管理范疇。其他類別的物業服務收費實行市場調節價，報當地價格行政主管部門和房地產行政主管部門備案。四、住宅物業服務收費政府指導價由基準價和浮動幅度組成。市價格主管部門會同市房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準制定全市各類、各等級物業管理服務的基準價。各區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門根據佛山市公布的基準價，結合本地實際，在上下不超過30%的幅度內制定本區具體浮動幅度后向社會公布，并抄送市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。五、物業管理企業應認真執行全市統一規定的基準價，在本區價格主管部門公布的上下浮動幅度內，根據所提供的服務內容、設施配置、成本支出及合理利潤等情況，采取包干制或酬金制等形式與業主在物業服務合同中約定收費標準；包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式；酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式；實行包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價；經雙方約定后的收費標準應抄送本區價格主管部門和房地產行政主管部門備案。六、實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。實行酬金制的可按合同約定，每年聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審核。七、部分較為特殊的小區可參照以下方式約定服務收費標準：小區已實行全封閉智能化管理，設施配置先進，檔次較高的，若該小區業主要求提供更高服務，物業管理企業按一級基準價上浮后仍未能補償管理成本支出和取得合理報酬的，可按優質優價原則，經該小區業主同意后與物業管理企業商定服務內容和收費標準。八、物業管理服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1、管理服務人員的工資、社會保險和規定提取的福利費等；2、物業共用部位、共用設備的日常運行、維護費用；3、物業管理區域清潔衛生費用；4、物業管理區域綠化養護費用；5、物業管理區域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業管理企業固定資產折舊；8、物業共用部位、共用設備及公眾責任保險費用；9、經物業服務企業與業主協商同意后的其它費用。物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費用，必須按佛山市物業管理維修基金收集使用操作程序的規定，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。九、物業管理企業必須嚴格自律。與業主約定收費標準要體現“按質論價、優質優價、質價相符”的原則，并切實執行國家和省的有關政策，嚴格履行物業服務合同，量化服務項目，并每半年向業主公布上列1-9項的成本支出和物業服務收費、車輛保管、康樂設施出租等收入及水、電公攤費用情況。不得以虛高成本、降低服務質量等形式損害業主合法權益。嚴格按照政府價格主管部門的規定，實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，自覺接受業主和物價、物業管理主管部門的監督檢查。對違反規定、收費標準不合理等行為，物價部門應及時糾正，情節嚴重的按照有關法規予以查處。十、此前經各級政府價格主管部門審批的物業服務收費標準，沒有簽訂服務合同期限的可參照新的政策由雙方協定；已簽訂物業管理服務合同期限的，在執行期內原則上應相對穩定，如雙方認為確有必要調整的，可參照本辦法雙方協定。十一、已售車位的管理費按基準價加浮動幅度計收。具體為：每月每平方米建筑面積的基準價為1元。首層架空的不高于基準價；半沉、地下式的（按基準價，下同）上浮60%；二樓及以上封閉式的上浮40%；上蓋為非永久性棚架式的下浮20%；露天停放的下浮40%；已售獨立車房（有墻分隔），按車房所在樓宇住宅物業管理費的50%內計收；各區價格主管部門會同同級房地產行政主管部門可在此基準價和上浮幅度內（下浮不限）及有關規定作出具體規定。物業管理企業應根據有關規定，結合本小區停車設施條件、管理成本等與業主約定具體收費標準，并抄送本區價格主管部門和房地產行政主管部門備案；若購房合同中的建筑面積已含車房（車位），并約定按購房總面積計收物業管理費的不得另收車房（車位）管理費。十二、房地產企業在銷售物業之前制定的前期物業管理服務協議中的收費標準不得高于當地政府公布的指導價，并按照事前告知的原則，向物業買受人明示。個別管理成本較高的優質樓盤需按優質優價原則制定前期協議收費標準的，亦應在售房前將相關服務內容及標準予以公示，并在購房合同中列明；前期物業管理服務協議必須送所在區價格主管部門和房地產行政主管部門備案后方可公示；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因房地產企業原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由房地產企業全額交納。十三、房屋交付使用并經業主辦理裝修申報手續后，物業管理企業可分別向裝修企業收取2000元，業主1000元的裝修按金。若業主不聘請裝修企業自行施工的按每戶收取裝修按金2000元；物業管理企業在收取裝修按金前應與裝修企業及業主用文本形式約定雙方的權利、義務、違規處理、按金退還等內容。物業管理企業收取的按金待裝修完工后，如未造成樓宇和公共設施損壞的，應在一個月內如數退回按金；業主在裝修期內如需拆改墻體和隱蔽工程（水、電、氣）施工的，在辦理相關報批裝修手續后，物業管理企業在約定的施工期限內，按依法維護業主合法權益的原則，確保每天兩次派出熟悉裝修業務人員到現場做好巡查記錄，并為業主提供裝修方面的咨詢服務，在協助業主做好裝修工程驗收的前提下，由物業管理企業向裝修企業或業主（具體由業主與裝修企業商定），每天收取不超過5元的裝修管理費。拆改墻體和隱蔽工程施工完畢后不得再收取裝修管理費。其余裝修期的巡查按普通住宅小區物業管理服務等級參考標準有關規定執行；裝修期內產生的垃圾由業主自行清運，物業管理企業不得收取清運費。若業主委托物業管理企業代為清運，有關費用由雙方協定。十四、物業管理收費按法定產權面積計收。房管部門已出具產權證的以產權證標示的總建筑面積為準，未出具產權證的以物業買賣合同中的總建筑面積為準；物業管理費計價單位為元/每月每平方米建筑面積，以套內面積計收的由區價格主管部門會同房地產行政主管部門折算后公布；物業管理收費按商品房銷售合同規定從辦妥交付使用之日起開始計收，另有約定除外。十五、物業管理費和公共水電費原則上按月收取，經雙方約定可以預收。物業管理費預收期不得超過3個月，境外業主可根據實際情況酌情延長至一年；公共水電費每戶預收不得超過200元。兩項預收款應按月扣減，直到預收款扣減完畢后方可作下期預收；物業管理收費實行包干制的不包括公共水電費，另有約定除外。公共水電費分攤按照省物價局關于規范全省城鎮住宅的業管理服務收費中公共水電費分攤問題的通知（粵價1997173號）執行；公共水電費不分入住與否按所在樓宇戶數共同合理分攤，另有約定除外；電梯電費按本梯總戶數共同分攤（包括未售出部分），具體分攤方式由業主與物業管理企業共同商定。十六、為加強小區安全管理，維護小區公共設施，有關業主裝修期間搬運物料的管理作如下規定：1、物業管理企業可設立或推薦專業隊伍為業主提供搬運裝修物料服務，其收費標準由雙方協定，實行明碼標價。2、業主在承諾不損壞公共設施和接受物業管理企業管理的情況下，可另行聘請其他專業隊伍搬運裝修物料。業主辦理聘請其他專業搬運隊伍的手續后，物業管理企業可向業主或其聘請的專業搬運隊伍收取1000元的搬運按金。搬運完成后，沒有損壞公共設施的物業管理企業應如數退回按金。3、裝修期間可使用電梯搬運物料。沙石、水泥等必須做好包裝，并嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定。物業管理企業應對搬運隊伍加強監督和管理。專業搬運隊伍進行作業過程中，必須遵守物業管理的有關規定，做好保潔工作，禁止野蠻搬運。4、在搬運作業期間造成公共設施損壞的，由行為相對人承擔賠償責任；屬物業管理企業設立或其推薦的專業搬運隊造成公共設施損壞發生的修理費，不得計入物業管理成本或在物業維修基金中列支。十七、為確保小區安全，物業管理企業在裝修人員初始進場辦理小區出入證時，收取工本費不得高于5元/證。證件有效期應和裝修企業與業主簽訂的工程期限一致，期間若遺失或調換施工人員時應重新辦理，物業管理企業收回工本費后予以補發；實行智能化管理的小區在房屋交付使用時，房地產企業應為每戶免費配置3張小區出入證（IC卡下同），機動車按一車一證的方式免費配置車輛出入證。非本小區住戶租賃車位的應自費購買IC卡。若使用人遺失證件，物業管理企業可按每證不高于50元的標準收回工本費后予以補發。十八、物業管理服務收費標準在前期物業管理協議期內應按協議約定標準執行；如協議期滿或有20%以上業主或物業管理企業提議調整收費標準的可召開全體業主大會，在按全市統一基準價和本區公布的浮動幅度內，經2/3以上業主同意并確定收費標準后，物業管理企業應向價格主管部門備案新的收費標準。如業主大會與物業管理企業經多次協商收費標準未達到共識時，經雙方出具委托書后，可委托有價格成本審理資質的中介機構或價格主管部門核定臨時收費標準，其收費標準的具體期限由業主大會與物業管理企業商定。委托核定臨時收費標準后若雙方再協商達成一致時，原核定的臨時收費標準即時終止。物業