.,1,房地產基礎知識簡析,.,2,1、土地使用權出讓,土地使用權出讓，是指市人民政府以拍賣、招標、協議、掛牌的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。,.,3,2、土地使用權方式,拍賣出讓土地使用權：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標出讓土地使用權：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。協議出讓土地使用權：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。,.,4,3、五證二書,1、土地使用許可證2、建設用地規劃許可證3、建設工程規劃許可證4、建筑工程施工許可證5、商品房銷售（預售）許可證6、住宅使用說明書7、住宅質量保證書,五證二書,.,5,3、五證二書,.,6,3、五證二書,.,7,4、房地產的概念,房地產是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，房地產又稱不動產、物業。,包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地產物權房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建筑業既有聯系，又有區別。房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業；建筑業屬于第二產業。,.,8,5、房地產的類型,按用途分：1、居住房地產2、商業房地產3、辦公房地產4、工業房地產按收益劃分：5、營利性房地產6、非營利性房地產按市場交易劃分：7、出售的房地產8、出租的房地產9、抵押、典當的房地產10、自用的房地產,.,9,6、房地產的價格構成,1、土地費用2、前期工程費（1）設計費（2）監理費：a.建設方b.承建方c.監理方3、房屋開發費4、管理費5、銷售費用：（1）代理費（2）廣告費,6、財務費用貸款利息稅費7、不可預見費8、利潤,.,10,7、專業名詞（規劃部分）,建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。,.,11,7、專業名詞（規劃部分）,結構面積住宅的結構面積是指構成房屋承重系統，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和，凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。,.,12,7、專業名詞（規劃部分）,容積率指建筑用地中建筑面積與基地總用地面積之比。容積率實際于城市規劃管理秩序要，為改善城市居住環境條件，為控制人口密度和產業密度，即控制土地使用強度等而提出的一個限制指標。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。得房率得房率是指套內面積與套（單元）建筑面積之比。套內面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤得公用建筑面積。建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。,.,13,7、專業名詞（規劃部分）,建設用地面積指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應符合下列規定：煙囪、避雷針、旗桿、風向器、天線等在屋頂上的突出構筑物不計入建設高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時，按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度。文物保護建設控制地帶內的建筑高度，按建筑物和構筑物的最高點（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構筑物）、中國傳統大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度。,.,14,7、專業名詞（規劃部分）,建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。,一般地區，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內?？照{冷卻塔等設備高度不計入建筑高度。,采用傳統坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。,對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。,.,15,7、專業名詞（規劃部分）,輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。公用建筑面積公用建筑面積主要由以下部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。計算時，整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積，即為公用建筑面積。,公用建筑其實就是公共建筑比如博物館、圖書館、電影院、教學樓、辦公樓等等不像居住建筑一般歸屬于某人某戶，而是在滿足一定條件下，屬于公共場合的建筑。,.,16,7、專業名詞（規劃部分）,公攤面積商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為單幢樓內的公用建筑面積。其中，為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。具體可分攤的公用建筑面積有：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工體息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。另外，購房人所受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，需要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。按照規定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建筑空間。,.,17,7、專業名詞（規劃部分）,綠化率是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。綠地率綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區用地范圍內各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。,綠地率是規劃指標，描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（）。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，比如一棵樹的影子很大，但它的占地面積是很小的，兩者的具體技術指標是不相同的。,.,18,7、專業名詞（規劃部分）,居住區用地居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。其他用地其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。,.,19,7、專業名詞（規劃部分）,公共服務設施用地公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。,.,20,7、專業名詞（規劃部分）,道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。,.,21,7、專業名詞（規劃部分）,梯戶比指建筑標準層電梯數量與分隔戶數的比值。住宅電梯配制相關規定住宅設計規范（GB50096-1999）規定：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯。認為一臺電梯服務60-90戶是適宜的。高層民用建筑設計防火規范（GB50045-95）規定：消防電梯的載重量不應小于800kg，消防電梯的行駛速度，應按從首層到頂層的運行時間不超過60s計算確定。對于高層民用建筑的主體部分，樓層面積不超過1500平方米時，應設置一臺消防電梯；超過1500平方米，不足4500平方米時，應設置兩臺消防電梯；每層面積超過4500平方米時，應設置三臺消防電梯。,.,22,8、專業名詞（室內部分）,開間開間即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。進深進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,.,23,8、專業名詞（室內部分）,.,24,8、專業名詞（室內部分）,閣樓即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內部空間的上部搭建的樓層，比較低矮、陰暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，無采光、通風窗的，稱為暗樓。近年來在新設計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。水箱間是指建筑在房屋中及房屋天面上專不儲水用途的房屋，在水箱外另設有圍護結構及屋面頂蓋。裝飾性塔樓是指突出屋面作為裝飾性的較小的樓層，一般不能使用。如鐘樓等。附層即夾層，是指房屋內部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。假層是指在建造房屋時，在房屋中同時建造的一結構、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立。在一般情況下，樓層內高度在1.7M以上的部分。,.,25,8、專業名詞（室內部分）,露臺露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。陽臺一般陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉和不封閉（算50%面積）。飄窗一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內，全封閉落地居多，不計算面積。,.,26,8、專業名詞（室內部分）,標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者。,.,27,8、專業名詞（室內部分）,玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.過道過道是指住宅套內使用的水平交通空間。,.,28,9、專業名詞（建筑結構）,磚混結構磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下?？蚣芙Y構框架結構是由梁、柱等線形桿件組成的一種結構體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載?？蚣芙Y構布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫院、商場、學校等多、高層建筑?？蚣芙Y構承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。,.,29,9、專業名詞（建筑結構）,剪力墻結構和框剪結構（也稱框支剪力墻）剪力墻結構由縱橫承