. 南京市浦口區鑫寶源家庭農場 可 行 性 研 究 報 告 二O一四年七月十八日目錄第一章總論第一節 項目提要一、項目名稱二、擬建設地點三、項目建設單位四、項目總負責人五、建設內容六、項目建設的指導思想第二節 基本情況一、基本情況分析第三節項目建設背景與必要性一、項目建設背景：二、建設的必要性第四節項目建設的有利條件一、選址地區的優勢第五節項目建設提出的依據第二章市場分析及銷售設想第一節市場分析第二節目標市場一、按人群劃分二、按區域劃分三、其他目標群體第三節市民農夫銷售設想一、銷售設想二、銷售策略三、銷售戰略四、促銷價格制度五、產品銷售費用預測第三章建設規模與產品方案第一節建設規模第二節產品方案第四章不可行因素分析第五章財務評價第一節基本數據與說明一、生產安排二、5銷售收入三、總成本費用第二節盈利能力分析第三節不確定性分析一、敏感性分析二、盈虧平衡分析第六章社會效益一、對農業產業化政策有重大意義二、調整產業結構帶動農業發展三、增加就業機會，保障社會安定第七章可行性研究結論第一節項目可行性研究結論第二節建議.第一章總論第一節 項目提要一、項目名稱：南京市浦口區鑫寶源家庭農場可行性研究報告二、建設地點：該地位于星甸街道雙山社區簽訂佴南、佴北交界處190畝農村土地三、項目建設單位：南京市浦口區鑫寶源家庭農場四、項目總負責人：鄒圣強五、建設內容：建設內容包括110畝土地，80畝水面。準備開設的項目有：（一）觀賞苗木種植類1、雪松20萬株2、紫薇5萬株3、日本櫻花1萬株（二）果樹類1、桃樹1000棵2、梨樹500棵3、葡萄1000株（三）迷你蔬菜類黃、綠色袖珍南瓜、紅、黃色矮生番茄、迷你黃瓜、微型吉祥茄等迷你蔬菜20畝。（四）養殖類1、青、鰱、鯉、鯽四大魚種10萬尾2、紅鯽魚、中國金魚、日本錦鯉等觀賞魚5萬尾。3、跑山雞3000只（五）市民農夫類1、家庭農場，菜地認領： （1）劃分規劃出一部分土地，實行會員制認領。（2）以年為最低單位，會員認領一塊（或以上）菜地并交納所需費用，即可掛牌標明菜地歸屬權，會員自選種植套餐種類。2、果樹認領、采摘體驗（1）以家庭為單位，出租核桃樹和板栗樹的所有權，為果樹命名掛牌。（2）可以采取多種方式進行管理，也可以平日由農場負責照管（雇人），收獲所得歸顧客所有。（3）采摘體驗，劃出少量體驗地塊用于客戶短期體驗。3、家禽名義認養（可以每人認一只雞，可以自己命名）4、垂釣，客戶可以選擇天塘、斤塘兩種垂釣模式，自由垂釣。5、燒烤，露營：（1）搭建休息場所，供客人聊天聚會休閑觀景。（2）在農場辟出燒烤場地，開發戶外燒烤項目，收取食材場地費用。六、項目建設的指導思想以國家政策導向為依據，以造福一方百姓為基點，大力發展生態種植和生態養殖，滿足市民休閑生活需求，擴大當地農民就業，為村組和國家做貢獻。第二節 基本情況一、基本情況分析 目前的190畝土地為經營權流轉，項目租期為20年。周邊道路、水電設施齊全。距離作為省級開發區配套園區的功能定位的石橋工業集中區垂直距離一公里左右，距離浦口經濟開發區橋林園區僅十公里左右，距離蘇皖交接星甸街道僅3公里左右，周邊還有佴南、佴北等自然村組，所以這里將會有很多人聚集，加之道路四通八達，為打造集生態與休閑為一體的農莊項目提供了良好的環境基礎。第三節項目建設背景與必要性一、項目建設背景：1、經過30多年改革開放，我國城鎮化建設已經入黃金期，國家將環境文明建設納入國家第五大最新發展戰略。因此、觀賞苗木的種植和銷售將有著無比巨大的市場潛力。2、現在，食品安全問題弄得大家人心惶惶，作為一個中國人，如果不是故意閉目塞聽，總可以從媒體上了解到一些事實：蘇丹紅、陳餡月餅、三聚氰胺毒奶粉、染色饅頭、瘦肉精豬肉、非法食品添加劑、打避孕藥的黃瓜、用硫磺薰過的中藥、地溝油可以這么說，無論吃什么都可能有假。但是依靠有關部門不是百分之百地就能解決問題，（如果能百分之百的解決問題，就不會出現那么多的食品安全事件了），因此，到農場去自行體驗種菜、采摘的市民大量農夫將應運而生。3、食品價格問題，根據國家統計局發布的數據顯示，CPI同比上漲壓力增強。其中，食品類上漲幅度較大%，再次成為拉動CPI上漲的“主力軍”。 幾年來，極端氣候的不斷出現，干旱災害的頻發，再加上我國自身水資源的短缺，再度引發了我國食品安全隱憂。所以，經家庭農場生產的環保綠色食品將深受廣大市民的歡迎。 4、都市壓力， “城市壓力病”被忽視。中國社會自改革開放以來，經過近30年的高速發展，社會的方方面面都已發生了深刻的變化，但有一個方面的變化長期以來卻被人們忽視了，這就是人的生存方式的變化。漫長的農耕社會，新中國成立后長期的“大鍋飯”體制，使國人養成了以淡定和慢節奏為主調的生存方式。隨著社會的迅速轉型，現代化、全球化、市場經濟、競爭等已成為社會的主題詞。在這些主題詞背后釋放出的是一股股強大無比的壓力，這些壓力一方面在推動社會的前進，同時不知不覺中把人們壓得喘不過氣來。家庭農場將為這些群體提供釋放壓力的休閑勝地。4、自己買種子種菜成為當下一種時尚的生活方式。最近，在德國把腸疫情的元兇定為芽苗菜后，國內介紹如何自己生豆芽的帖子立刻出奇地火。在與不安全食品的周旋和鏖戰中，人們已經疲憊不堪，索性回歸到最原始的生存狀態，自種自食，自養自用，當起快樂的“自給族”。 5、縱觀世界，從東京到紐約、倫敦，越來越多的都市人樂于當“農夫”。他們“兵分兩路”，一路人馬回歸農村、體驗田園生活，或找個村落長期定居；另一路人馬干脆在城市的角角落落尋找出路，樓頂、地下室和花園都開墾成了自留地。加拿大和美國今年興起了樓頂農場熱，這股熱潮并不是非專業人士的小打小鬧，而是有資本的農產品供應商掀起的轟轟烈烈的城市墾荒運動，無需消費者親自動手，每周送貨上門。對綠色食品的青睞、對食品安全的擔心，導致全球又掀起了一波自給自足熱潮。二、建設的必要性1、 由于這塊地的原為農民分散經營，大部分土地要么栽種些零散植物，要么栽栽停停，要么長期閑置荒蕪，這對促進資源的合理利用來說是一種浪費。2、 青奧會之后，南京江北將迎來新城建設的快速發展時期，綠化建設成為城市化建設的最重要環節。農場種植的觀賞苗木成長期在3到5年即可出售，新城建設將為農場的苗木銷售提供巨大的市場。3、 浦口開發區、石橋工業集中區和星甸街道的快速建設帶來了千載難逢的機會，意味著這一片人流量會激增，帶來的機遇也有很多。4、 目前都市農夫是當下的一種時尚的生活方式，可以緩解都市快節奏所帶來的壓抑。5、 食品安全和食品價格問題弄得人心惶惶，回歸原始，感受自然，自給自足是當下很多家庭的想要的。6、 周邊的道路修建完善，周邊相關人員如果到家庭農場消費的話也很方便，只幾十分鐘時間就可以到農場里了。第四節項目建設的有利條件一、選址地區的優勢1、臨近浦口開發區橋林園區和石橋工業集中區以及星甸街道，相當部分是中產階層，符合家庭農場的需求2、附近供水供電充足，土地、水面分布合理，可以靈活規劃。3、土地適合種植各種果樹、觀賞林木、水面可以養殖青、鰱、鯉、鯽四大魚類和觀賞魚種，田邊、林間、草地還飼養著數千只禽類。4、周邊環境非常適合別墅區的開發建設，到那時有更多的富人居住，也屬于目標群體，這些富人可能已經厭惡了都市的煩悶，希望體驗更好的生活，家庭農場是個不錯的選擇，可以很好的放松身心。第五節項目建設提出的依據1、黨的十八大和全國十二屆人大均對城郊結合部農村土地流轉經營提出明確的鼓勵政策。 2、建設家庭農場符合國家經濟發展的長期規劃，部門、地區發展規劃，經濟建設的方針、任務、產業政策和投資政策。 3、經營者已經取得12年流轉經營權利，并且獲得南京市浦口區鑫寶源家庭農場營業執照。 4、經營者具有雄厚的經濟實力、擁有生態種養殖技術團隊、掌握家庭農場熟練的造作技術和能力、完善的管理和財務制度。 5、經營地的自然環境良好，屬于小丘陵地貌，常年溫度適宜、水資源豐富、經濟、社會、環保環境良好。第二章市場分析及銷售設想第一節市場分析市場需求量：以南京市區江北新區為最大觀賞苗木需求區域，另外安徽馬鞍山、滁州也是觀賞苗木的重要輻射營銷區域，此外，周邊的浦口開發區橋林園區、石橋工業集中區、星甸街道等是市民農夫的巨大產源。第二節目標市場農場的目標群體有一、按人群劃分 1、收入：富人、中薪階層、無收入群體（老人）2、年齡：青年、中年（壓力最大）、老年注：以上目標群一般為三世同堂或兩口之家。二、按區域：開發區、工業園區、街道小區、別墅區三、其他目標群體周邊輻射型：被農場多元化資源的某一點吸引。由于距離近不遠所以也會屬于農場的目標客群。這樣一來，多元化優勢再次放大，無論客戶變化，總會在農場找到自己的喜好。第三節市民農夫銷售設想一、 市民農夫銷售設想1、簡述：菜地共有20畝，1畝=660平方米，除去過道等一些必要的配套措施，總共為客人提供大概10000平方米。如果按向每戶出租300平方米做家庭農場，可以出租給30戶家庭。此外，每戶還可以加價來認購核桃樹或者梨樹，按單價算。租地后也可以以自己名義認購一只跑山雞，可以自己命名。2、銷售準備:（1）制定地塊完整規劃圖，確定農耕樣板區；（2）確定每個地塊的面積、長、寬等具體數據并印制簽約用圖（包括不規則地塊），制定編號、價格；（3）制定廣告推廣計劃、活動安排；（4）印制廣告冊宣傳等資料；（5）確定并印制合同正本，合同附件的準備（包括：附件、位置圖、交地標準等）；（6）確定定金收取時間及金額，制作選地號碼牌或排號表（7）計算地塊成本（包括道路、水電、基礎設施、人工等成本）（8）確定每個地塊的上下水及飲用水、電等供給方式及收費標準3、銷售流程:（1）來電約訪（接聽客戶來電，介紹簡單情況，約客戶來現場參觀樣板區）（2）接待來訪客戶（接待到訪客戶，介紹整體規劃，帶領客戶實地參觀，解答客戶疑問，增強客戶購買欲，記錄客戶反饋信息）（3）交定金（4）通知選地（通知客戶上門，簽約交款，簽約需帶本人身份證明，付款方式可采取一次性付款或分期付款）（5）交地驗收（付清尾款，交地驗收）二、銷售策略產品策略：為鼓勵目標群體長期租賃家庭農場，可以開展“租地送雞”（租一年以上的），因為租期較短的話維護成本比較高，去尋找一個新的租客比維持一個舊的租客的費用高出許多，而且土地閑著的期間，還要自己打理（如擱置太久沒人租，長雜草了）。價格策略：租期以一年為周期計算的話，每100平方米一年收取1000元。因為，如果按月出租的話，到了冬季基本上就沒人會租了。在每戶租地后可以認購樹，認購一棵樹100塊一年，可以采取多種方式進行管理，也可以平日由農場負責照管（雇人的話額外計算），收獲所得歸顧客所有。備注：1.前來租賃的人不一定每戶都租100平方米，可以租多或租少，價格按實際租地大小計算。2.水電費每戶在簽約時付200定金，年末多退少補。渠道策略：開展“推廣折扣”活動，如果原先租賃人介紹其他人來租賃家庭農場的話，可以享受1年租金8折的折扣。只需在簽訂租賃合同的時候寫上推薦人的名字即可。促銷策略：開展“免費體驗”活動，劃開土地的一部分（600平方米）和一定數量的樹作為體驗地，顧客可以在里面進行為期一個月的體驗，不收取租金的。如果樹有收成而顧客想享有的話則可按折扣價出售。在體驗期間，每個顧客如果邀請其他人來進行體驗活動還可以獲得土雞贈送（一旦體驗地滿后則不送）。三、銷售戰略：劃開一部分地用作試驗田，開展各種活動，爭取在短期內提高前來體驗和租賃的顧客。其次，利用原先租賃人推廣就有折扣的方法，提高租賃人的參與度和積極性促使其去推廣，從而爭取到更多的租賃顧客（還減少了很多推廣成本）。這樣，同學、朋友或鄰居在同一塊土地上種植，樂在其中，又可以相互交流。同時，減少土地的閑置期，減少人力、維護等成本的支出。這樣，在一年中就能獲得相對穩定的收入，減少不確定性的發生。四、促銷價格制度對與別墅區的富人來說，擁有更多的財富，可能會租賃更多的土地。如果富人一次過租500平方米以上，也應采取相應的折扣。五、市民農夫銷售費用預測（1）請人制定地塊完整規劃圖 3000元（2）印制簽約用紙每張2毛錢，印200張共40元（3）建設兩個農具房用于存放農具（一個5000元），購買各種農具提供給顧客，大約100件各種各樣用于耕種的農具，平均50塊一件，共5000。總花費：10000元（4）印制廣告冊宣傳等資料300元（5）印制合同正本，合同附件每份10塊，印100份，共1000元（6）選地號碼牌每個5塊，需要80個，共400元（7）道路建設成本：共需鋪100米的大道，每鋪十米500元，共需5000元；基礎設施維護、人工、水電維護成本：每100平方米需10元每月，每月共需660元（8）確定每個地塊弄好水表、水龍頭、電表、路燈、凳子、每1000平方米一個自造休息小亭（弄6個）等設施5000元成本費用總計：300+40+10000+300+1000+400+5000+660+5000=22640元第三章建設規模與產品方案第一節建設規模 家庭農場共110畝土地和80畝水面，其中90畝用于苗木種植，20畝種植迷你蔬菜作市民農夫租賃田地。80畝水面，其中50畝養殖四大食用魚，可以開辟休閑垂釣區，30畝養殖觀賞魚。田邊、林間、草地為家禽養殖區域。空地建設生產、辦公、倉庫用房300平方米。第二節產品方案 1、苗木、食用魚、觀賞魚、迷你蔬菜、家禽、水果銷售由銷售部承擔銷售管理。對于客戶的項目采購實行合同制銷售；對于市民零星采購，實行價格面議銷售。2、家庭農場，菜地認領：（1）劃分規劃出一部分土地，實行會員制認領。（2）以年為最低單位，會員認領一塊（或以上）菜地并交納所需費用，即可掛牌標明菜地歸屬權，會員自選種植套餐種類。3、果樹認領、采摘體驗（1）以家庭為單位，出租核桃樹和板栗樹的所有權，為果樹命名掛牌。（2）可以采取多種方式進行管理，也可以平日由農場負責照管（雇人），收獲所得歸顧客所有。（3）采摘體驗，劃出少量體驗地塊用于客戶短期體驗。4、家禽名義認養（可以每人認一只雞，可以自己命名）5、燒烤，露營：（1）搭建休息場所，供客人聊天聚會休閑觀景。（2）在農場辟出燒烤場地，開發戶外燒烤項目，收取食材場地費用。活動方案主要有：租地送雞、推廣折扣、免費體驗第四章不可行因素分析1、種植的觀賞苗木、觀賞魚等不符合客戶品質要求，導致銷量下降。2、開發區屬于產業項目聚集區，參與休閑的人員受到限制，到農場消費的人群減少。3、周邊居住的大多是工薪階層，可以說一天上班差不多8個小時，根本沒那么多時間去打理家庭農場4、有的人不喜歡家庭農場，甚至認為是自討沒趣，即使閑著也不會去干5、住別墅的富人很有錢，估計只會去玩玩，在免費體驗后，并不會租賃土地。6、受天氣的影響大，且租賃者可能由于自身原因（如技術），作物平均產量低而產生不必要的糾紛。7、這種家庭農場，餐桌自供，是一種小農經濟意識的蘇醒，背離了社會分工越來越細、越來越專業化的經濟發展規律。第五章財務評價第一節基本數據與說明一、5年銷售總收入3375萬元。1、雪松20萬株，5年后生長到3米，每株80元，價值1600萬元。2、紫薇5萬株，5年后生長到10公分，每株200元，價值1000萬元3、日本櫻花，1萬株，5年后生長到開花期，每株300元，價值300萬元。4、果樹0.25萬株，5年后每株年產200元，價值50萬元。市民農夫認養價格翻番，價值100萬元。5、食用魚50畝，1年后每畝每年3000元，價值15萬元。5年總價值75萬元。6、觀賞魚30畝，1年后每畝10000元，價值30萬元。5年總價值150玩元7、跑山雞3000只，1年后每只40元，價值12萬元，產蛋8萬元，年度價值20萬元。5年總價值100萬元。8、市民農夫30戶租金：每戶租賃300平方米，每年3000元，價值10萬元。5年總價值50萬元。二、總成本費用2790萬元。1、平均每年使用20人，每人每年用工成本5萬元，5年總支出500萬元。2、種養殖各項成本綜合約為60%，5年總支出1995萬元。3、辦公用房建設300平方米，加上、水電使用和管養，平均每年25萬元，5年總支出125萬元。4、辦公費每年平均10萬元，5年總支出50萬元。5、稅收按總產值3000萬元平均4%計算，5年總支出120萬元。第二節盈利能力分析前5年，農莊處于建設期，各項成本較高，總利潤585萬元，平均每年利潤117萬元。利潤率為1.7%。5年后完成生產管理、銷售管理、人員管理成熟期，成本將下降1個百分點，利潤將達到2.7%左右。同等規模生產經營利潤將實現每年180萬元以上。第六章社會效益一、對貫徹落實國家省、地、市的農業產業化政策有重大意義所謂的“家庭農場”很多都是是開墾城市的街角、空地、垃圾場邊和鐵道旁等閑置