礦業權評估準則十個重要問題,王生龍,StandardonMiningRightsAppraisal10point,今天我想介紹已經發布的、擬發布的礦業權評估準則中的幾個重要的問題，與大家探討礦業權評估領域的一些方向性、原則性問題不準備對準則逐條解釋。但就某些重要問題，說明其背景準則和本課件，將價款作為礦權評估業務的一種，理解與運用不能局限于價款評估,課程說明,一、評估準則作用誤區二、礦業權評估對象之爭三、“收益模型”之爭四、利用專業報告緣由及應用五、如何評估礦業權評估六、評估程序、工作底稿功能認識七、評估方法參數的深化與擴展八、評估報告諸多矛盾九、特殊事項的保護性作用十、評估責任的呼吁,目錄,一、評估準則作用的誤區正確認識礦業權評估準則作用,（一）評估準則是從職業道德和業務要求方面對評估師和評估機構的執業行為進行規范。礦業權評估準則不可能替代相關的法律法規和政府的管理制度，即礦業權評估準則不可能解決職業道德和業務要求以外的問題。（二）評估準則是對評估師在職業道德和業務要求方面的基本概括。由于礦業權評估業務所涉及的評估目的千差萬別，每個具體的評估項目都有其獨特性，因此不可能制定適用于所有評估項目的具體規定，而只能以原則性規定的形式對評估執業中的基本規范進行歸納。,1，評估準則是干什么的？,2、誤區：,礦業權評估理論是制定評估準則的重要基礎，但評估理論及其應用是教科書和學術研究的主要內容，礦業權評估準則不可能成為討論礦業權評估方法原理及其應用的教科書。國際評估準則在對其目標和范圍進行介紹時明確指出：“國際評估準則列出了評估師應當做什么，而不是解釋如何運用具體評估程序或方法。國際評估準則認為每個評估項目都需要解決一個特定的評估問題，解決評估問題的方式取決于評估師選擇相關技術、進行恰當判斷的能力。”因此，應當認識到礦業權評估師執行礦業權評估業務應當結合具體的項目情況，需要綜合運用分析和專業判斷以形成可信的評估結論,誤區1：礦業權評估準則視同于教課書,背景材料國內其他專業評估準則與教材,每年都在更新,與其他專業評估行業相比，我們缺乏一套權威的、適時的（最新的法規背景、最新的研究成果、最新的實踐問題）教材，而這些教材恰恰是評估師執行業務參考的。其希望于“準則”成為系統化的理論體系、全面的實踐反映，有其必然性。協會組織進行學科的研究建設無疑是礦業權評估行業健康的發展的戰略問題之一,誤區1：礦業權評估準則視同于教課書（續）,誤區2：評估準則視同于政府規定,2004年國土資源部出版,實際上成為了礦政管理的技術工具,誤區3：評估準則就是操作手冊,未出版,礦業權價款評估，通過行政法規規章等形式，對評估中諸如方法的選擇、參數的具體數字進行規定，從歷史上看，有其合理性的一面。但如果認為這是評估本屬，進而希望評估準則對諸如評估方法選擇、折現率等重要參數的取值范圍等，從“行政法規”形式轉向“評估準則”方式來明確的話，是對評估專業的否定。如何操作的問題，是需要評估師進行專業分析判斷的，這是評估專業的實質。,3、國際上的評估準則的作用,縱觀國際評估行業，RICS紅皮書、IVS、EVS、USPAP，都僅僅從職業道德和業務要求方面對評估師的執業行為進行規范，評估準則不可能解決職業道德和業務要求以外的問題。全球評估界都認為：評估準則也不是一部事無巨細、詳盡規定的操作手冊；評估理論及其應用是教科書和學術研究的主要內容，評估準則也不可能成為討論評估方法原理及其應用的教科書。,如：IVS,“國際評估準則列出了評估師應當做什么，而不是解釋如何運用具體評估程序或方法”。“每個評估項目都需要解決一個特定的評估問題，解決評估問題的方式取決于評估師選擇相關技術、進行恰當判斷的能力”IVSCIVS,評估準則是由評估師自身形成的、被市場認可的公約。“這是最重要的，即專業評估師以這樣的一種方式來表達和交流他或她的有關分析、意見和建議，這種方式有益于客戶且不至于引起市場上的誤解”。USPAP1997,如：USPSP,如：RICS,具有138年歷史的英國皇家特許測量師學會（RICS）RICS評估與估價標準（簡稱“紅皮書”）明確指出：紅皮書始終力求提供一套全面的估價標準，并附帶相關的應用指南，但它從未試圖包含有關估價具體的方法或對不同類型資產如何估價的詳細論述。RICS評估與估價標準,4，國內資產評估突破誤區的艱難歷程,源于對外開放資本資產對價交易、繁榮于經濟體制轉型時期，資產評估的客觀功能一直局限于特定歷史時期的國有資本保全與國有資產的保值增值，中國的資產評估師最習慣于各種行為下的國有資產評估。中國的國有資產評估，一直依賴于以資產評估操作規范意見（試行）（1996年）為代表的一系列政府技術性文件。該規范意見以及一系列政府文件均從國有資產評估管理的角度，將其作為國有資產評估管理的技術手冊使用的。從折現率不能低于15%、到固定資產成新率不能低于30%等一系列規定，全部體現出國有資本保全與增值的管理輔助功能。在面對日益翻新的資產業務，評估市場豐富了、擴展了；在市場主體強烈關注自身權益背景中，評估的定價功能被擴大化了、評估結論被絕對化了，評估風險加大了。評估師在不斷出現涉訴案件的現實中，不得不開始關注自身的保護、責任、風險。評估準則“保護與規范”的定位日益清晰。認識到：從資產評估行政管理部門角度，服務于資產評估報告驗證確認工作的評估技術規范，忽略了資產評估內在的規律，使得有些評估師不知道非國有資產如何評估、資產評估報告應提供給誰。中國資產評估協會致力于發展評估行業，不倦研究評估內在規律，研究適應市場經濟體制的評估業務特點，順勢而生資產評估準則（盡管仍在完善之中），校正了評估的功能定位，凸顯了“保護與規范”特征，基于評估科學理論和專業特征，借鑒市場經濟發達國家成熟的經驗，明確了評估師能夠、應當做什么，不能夠做到什么。而對于如何運用具體評估程序或方法，解決具體評估項目特定的技術問題，以及評估師選擇相關技術、進行恰當的專業判斷等，全部交予評估師，使評估做法回歸到科學的軌道。作為與市場對話專業語言的評估準則，真正起到了“基準“作用。,5，礦業權評估一直存在的誤區,同出一轍，礦業權評估實踐伊始，直接依賴于礦業權評估指南，以此為代表的一系列直接或間接的規定，好像不能不說是從礦業權評估行政管理部門角度，進而服務于價款評估確認工作的產物，其發展歷程完全重現了資產評估的歷史。就像當初的中國資產評估師一樣，中國的礦業權評估師最習慣于用“指南”對價款評估，價款評估中體現管理意志的、必須的或特殊的做法錯誤地理解為評估專業內在規律，總是希望指南的不斷詳盡，總是希望政府能夠發布評估實踐中遇到所有的問題的處理。結果是：有些評估師不知道非價款如何評估、或者對非價款評估項目采用價款評估技術規定、也不愿意脫離“指南”與市場進行專業對話，曲解估值理論的通用性。相關監管機構內部情況中顯示：礦業權評估師對問題的回答，全部是依據礦業權評估指南如此等等。,礦業權評估準則是以礦業權評估理論為基礎，在高度總結礦業權評估實踐的基礎上形成的。,評估理論研究匱乏評估實踐的限制等,存在大量的爭議和待決事項,“體系文”動態修改、動態更新、分步實施為不斷提高認識、校正錯誤提供了機會。,評估參數的動態性、理論研究的艱巨性、評估實踐的復雜性等客觀原因，決定了礦業權評估準則制定工作的長期性。,6，評估準則的完善是長期性的,RICS：世界上歷史最悠久的協會，從1868年成立就設立標準委員會，不斷研究評估與估價標準，1974年開始發布評估與估價標準，已經有三十多年的歷史，先后發布過5版，而且仍然為提出單一的一套國際估價核心標準和支持指南而不斷探索。IVS：也發布過8版，而且目前仍然在修訂完善中。USPAP：美國價值評估行業統一操作標準（USPAP）也已有二十多年的歷史。,國際經驗表明準則制定工作的長期性、艱巨性,這就是評估專業的特殊性。理論在發展、實踐在翻新，任何試圖一次性決定評估標準的想法，都是不切實際的，不符合評估專業特點的，沒有任何一部評估標準不是在動態修改完善的。,由于：（1）礦產資源法律制度的調整（2）礦業權評估理論方法研究的薄弱（3）礦業權評估評估實踐的限制等在所有準則起草的過程中，都會存在大量的爭議和待決事項。準則只能反映一種，將其他的爭議和待決事項反映在“起草說明”中，留待動態修訂完善使用。,7，礦業權評估準則需要不斷完善,二、礦業權評估對象之爭,1、礦業權評估產生的法律基礎,像土地使用權評估產生的背景一樣，我國的礦業權評估行業的誕生與發展，完全是基于礦產資源法律制度的調整。法律制度不但決定著礦業權評估的制度，也決定著礦業權評估的技術路徑（如模型）,礦產資源法的修改，礦產資源管理制度的變革，是礦業權評估產生的直接導因,1986年頒布的中華人民共和國礦產資源法，由于當時我國仍是計劃經濟體制，對礦產資源的財產權屬性認識不夠，把礦業權的設立僅僅看作是一種行政許可權，忽視了礦業權的財產權特性，實際上，此時的礦法對礦業權實行的是無償取得制度。,修改后的礦產資源法規定：“國家實行探礦權、采礦權有償取得的制度”，“開采礦產資源，必須按照國家有關規定繳納資源稅和資源補償費”。自此，明確了國家實行礦業權有償取得的原則。,礦產資源勘查區塊登記管理辦法是國務院1998年頒布的，是國家管理探礦權的行政法規。,轉讓國家出資形成的探礦權、采礦權實行強制評估制度。規定國家出資形成的探礦權和采礦權在轉讓之前，必須由有關評估機構對擬轉讓的探礦權和采礦權進行評估，以保障國家的財產權收益，防止國家資產流失。,探礦權采礦權轉讓管理辦法是國務院1998年2月12日頒布的，主要確定了：,礦產資源開采登記管理辦法建立了采礦權有償取得制度。規定采礦權申請人要取得采礦權，成為采礦權人，須向國家交納采礦權使用費。建立了采礦權使用費和采礦權價款的減免制度。,礦業權出讓：登記管理機關以批準申請、招標、拍賣等方式向礦業權申請人授予礦業權的行為：以批準申請方式出讓經勘查形成礦產地的礦業權的，登記管理機關按照評估確認的結果收繳礦業權價款以招標、拍賣方式出讓經勘查形成礦產地的礦業權的，登記管理機關應依據評估確認的結果確定招標、拍賣的底價或保留價：成交后登記管理機關按照實際交易額收取礦業權價款。礦業權轉讓：礦業權人將礦業權轉移的行為，包括出售、作價出資、合作、重組改制等；礦業權的出租、抵押，按轉讓的條件和程序，由原發證機關審查批準。不得將采礦權以承包等方式轉給他人開采經營。礦業權人改組成上市的股份制公司時，可將礦業權作價計入上市公司資本金，也可將礦業權轉讓給上市公司向社會披露，但在辦理轉讓審批和變更登記手續前，均應委托評估礦業權，礦業權評估結果報國務院地質礦產主管部門確認。出租國家出資勘查形成的礦產地的采礦權的，應按照采礦權轉讓的規定進行評估、確認，采礦權價款按有關規定進行處置。已出租的采礦權不得出售、合資、合作、上市和設定抵押。礦業權承租人不得再行轉租礦業權,礦產資源法律制度的調整，直接決定礦業權評估理論體系,一種觀點認為：礦業權價值就是礦產資源的價值；該觀點是把礦產資源價值和礦業權價值混在一起，實際上它們有本質區別。我國礦法規定礦產資源屬國家所有，而礦業權不一定屬國家所有；另一種觀點認為礦業權價值就是地勘成果的價值。該觀點是沒有搞清礦業權與地勘成果之間的關系，礦業權人投資礦產資源勘查獲得地勘成果，地勘成果只有與礦業權結合在一起才能體現其價值。否則，雖擁有某一區域的地勘成果，如果沒有該區域的礦業權，地勘成果難以實現其價值。比較一致的觀點是：礦業權價值是對礦業權范圍內礦產資源未來開發的全部價值扣除礦產資源所有權價值和未來開發投入預期價值的部分，它的大小受未來預期的影響，與前期投入的多少并沒有必然的聯系,2、礦業權評估對象的認識分歧,2、礦業權評估對象的認識分歧,事實是：從認識到模型設計，將礦產資源價值作為了礦業權價值，特別是將礦產資源價值作為礦業權價款（政府出讓礦業權的價格）,2、礦業權評估對象的認識分歧,市場經濟國家礦業權價值評估研究（國土資源部地質勘查司、中國地質礦產信息研究院）（一九九九年一月）“有一種提法是礦產資源評估。這是一個與礦業權評估無任何關系的兩個完全不同的概念。“礦產資源”一詞是一個屬于國家層次而不是市場層次的概念，礦產資源屬于國家所有，不能進入市場，它是一種國家擁有的社會財富(wealth)而不是一種資產(property)。國外常提到的礦產資源評估(更通常的是稱之為礦產資源評價)，是對客觀存在的礦產資源所進行的評估，這是世界各國目前正在研究的一個課題。實際上這是依托于礦產資源所有權而進行的評估，是從國家宏觀調控政策角度考慮的，體現在國民經濟核算體系中，本質上是用價值量賬戶(礦產資源潛在價值核算)替代實物量帳戶(礦產資源/儲量)說明一個國家的礦產資源形勢及其可持續發展潛力的。所以，礦產資源評估(或評價)，本質上是礦產資源政策分析中的信息研究工作，是由國家礦政管理部門或事業單位用國家拿的錢進行的，目的確實是“摸清家底”，以便有效地實施國家宏觀調控，制定和調整產業政策。礦產資源評估與礦業權評估是完全不同的兩個概念。因此，評估的對象只能是礦業權,礦業權價值是指礦業權人依法使用礦業權，勘查或開采礦產資源所獲得的、或支付的貨幣量。,（引自礦業權評估指南2004）,關鍵所在,3、礦業權評估對象的符合法律法規精神的表述,4、評估對象的直觀理解,三、收益模型之爭,1、模型建立基礎“兩個分割”,（1）,（2）,2、模型建立的基本點,3、模型建立的核心礦產資源價值構成,4、模型建立的關鍵經濟權益關系,4、模型建立的關鍵經濟權益關系（續）,費、稅、價款是國家對礦產資源開發利用的幾種不同的收費方式。費包括礦產資源補償費，是國家憑借礦產資源所有權人身分，對開采、使用不可再生耗竭性資源向使用者征收的耗竭補償；探礦權使用費和采礦權使用費可以理解為國家實行礦權有償取得制度，國家憑借礦權所有者身分，向使用者征收的權利金。資源稅是國家憑借礦產資源管理者身分，向開采使用礦產資源的使用者所取得的超額利潤征收的一種稅賦，體現的是國家管理的行政權益。礦權價款是國家實行礦權有償取得制度，國家憑借礦權所有者身分，依法定程序將礦權授予或讓渡給礦業權人所收取的價款，體現的是礦權形成過程中國家投人的經濟權益。,礦資源資產收益項目為：探礦權采礦權使用費、探礦權采礦權價款、礦產資源補償費、礦區使用費、資源稅。這些收益在法律上都有明確規定，收費項目都有各自的依據，可以這樣理解：礦產資源補償費、礦區使用費、資源稅是補償資源消耗所得，探礦權采礦權價款是礦產資源增值收益部分，探礦權采礦權使用費屬于特許權收益。這些收益項目對促進我國礦產資源有償使用制度、維護國家礦產資源資產收益起到了很大作用。但作為直接決定礦業權評估收益模型的礦業權收益分配關系，一直沒有統一的認識。,4、模型建立的關鍵經濟權益關系（續）,5、模型建立的動因出讓價決策依據,5、模型之爭（1）第二個分割,5、模型建立的動因出讓價決策依據,5、模型之爭（1）第二個分割,現在評估模型的事實或隱含的法律前提：,礦權評估=經濟評價？,5、模型之爭（2）第一個分割,5、模型之爭（2）第一個分割背景資料,南非礦資產評估準則（SAMVAL準則）礦資產：任何已獲批準的勘查和/或采礦權（資產），或者持有這種資產的實體或這種實體的股票，包括，但不局限于，所有有形和無形資產、礦產權、開采權、采礦租地、知識產權、動產（包括工廠、設備與基礎設施）、開采和勘查使用期和權，持有或獲得與發現和移動產于地殼之內、之上或附近的礦產有關的其他權力。礦資產可劃分為休眠資產、勘查性資產、開發性資產、開采性資產或滅失資產。,5、模型之爭（2）第一個分割背景資料,南非礦資產評估準則（SAMVAL準則）礦資產評估和可驗證分量資產（ICA）評估：應當承認，礦資產評估結果提供了相關礦資產的總體評估結果，并未分別賦予構成總體礦資產部分的單個資產類別不同的價值。然而，作為其它評估規則和包括稅收的法律實踐（與礦產資源資產有關的固定資產、工廠和設備的價值分配，例如像損失回收或CGT計算中那樣）要求的結果，或者礦資產評估委托方專門要求分解開資產評估結果時，那么必須把礦資產評估價值分解成構成礦資產的可驗證分量資產價值（ICA評估），即礦資產評估價值。在這種情況中，分別分派公平價值時必須考慮每個分別可驗證分量資產的公平價值。不允許將公平價值只分派給某些而不是全部可驗證分量資產。這就要求專業人士評價每個可驗證分量資產的評估結果，包括工廠和設備，并將礦資產的“剩余”價值賦予礦產資源和儲量。,5、模型之爭（2）第一個分割背景資料,加拿大礦資產估價標準和準則（加拿大礦業、冶金和石油協會礦資產估價特別委員會（CIMVAL）礦資產（MineralProperty）是指任何對持有或獲得的財產，以及所有的固定廠房、設備和設施的權利、所有權憑證和權益，礦產可以賦存在該財產的地表上或地表之下。這種財產應包括，但不僅限于，不動產、非特許采礦要求權、找礦許可、找礦執照、踏勘許可、踏勘執照、勘查許可、勘查執照、開發許可、開發執照、采礦許可、采礦租約、租借期特許權、王室饋贈、占有執照、特許采礦要求權和權力金權益。礦產資源資產（MineralResourceProperty）是指尚未通過可行性研究或預可行性研究證實是經濟上可行的礦產資源的礦資產。礦產資源資產可以包括過去的生產礦山，暫時關閉的或處于停產狀態的礦山，勘查程度高的勘查資產，正在進行預可行性研究或可行性研究的項目和改善環境條件后可為經濟上可行的資源的資產。,礦權價值項目現值,？,同樣的收益基礎，同樣的模型，如何讓解釋企業價值和礦業權價值？企業改制（實際為出資行為）同時有償處置時，價值為零的解釋？,6、社會困惑,四、利用專業報告緣由及應用,1、我國不同專業法定職責和相應規范,例：資產評估專業界限劃分,第四條：注冊礦業權評估師執行礦業權評估業務，可以聘請相關領域專家協助工作，也可聘請其他人員協助工作，但應采取必要措施，使其遵守礦業權評估準則，確信其工作的合理性，并對其工作結果負責,講解：本條是關于利用專家工作的行業定位1、可以聘請根據需要、并不必然；2、專家、以及助理人員；3、聘請的責任（1）遵守準則；（2）確信合理（3）承擔責任,2、礦業權評估準則關于引用專業報告利用專家工作,第五條：注冊礦業權評估師執行礦業權評估業務，可以匯總、引用、依據其他專業報告和財務報告，但應確信匯總、引用和依據的合理性,講解：本條是關于引用專業報告的行業定位1、可以匯總、引用、依據根據需要、并不必然；2、利用專業報告的方式：（1）直接匯總（2）分析引用（3）作為依據3、聘請的責任（1）遵守準則；（2）確信合理（3）承擔責任,背景資料,“聘請專家工作、引用專業報告”是全球任何一個國家、任何一種評估專業通用做法。基于充分體現評估的客觀性和尊重“專業人員的專業限制”的事實，各國評估準則均承認評估需要聘請專家協助工作、承認引用專業報告。,背景資料,市場經濟國家礦業權價值評估研究（國土資源部地質勘查司、中國地質礦產信息研究院）（一九九九年一月）由“稱職人員”對礦產資源/儲量的估算，是一種實物量的估算，由“獨立專家”對礦業權價值的評估，是一種價值量的估算，兩者互為因果，但是，不能由同一個人對同一處礦產資產同時進行這兩種估算。,背景資料,礦產、石油資產和證券技術評價與評估獨立專家報告準則（VALMIN）（2005版）現存報告的引用第55條專家或專業人士應當確保摘錄由他人編制的現有報告是精確的，任何表格和正文的引用應征得原著者同意。第56條在沒有原著書面同意的情況下，報告中不準包含其它著者的報告或章節，除非屬下列情況。a法律不要求b報告屬于公開發行領域或不涉及版權問題；c根據專家或專業人士的合理解釋，獲得這種同意是不可能的，不現實的或代價異常高昂的。,背景資料,加拿大礦資產估價標準和準則（加拿大礦業、冶金和石油協會礦資產估價特別委員會（CIMVAL）G4.3用于收益途徑中的礦產儲量和礦產資源量必須經資格人估算或確認，并且必須是對估價日而言是最新的。,背景資料,國際評估準則指南64.評估師應采取措施，確信評估中所有作為依據的信息資料的來源是可靠的和適當的。評估師對于市場和當地區域常規的評估信息來源，應采取措施確信其準確度和適當程度。評估師可能會利用客戶提供的信息資料，應當對這些資料的來源盡可能進行必要的查驗，并在評估報告中將其來源予以說明。,3、引用的緣由,在中國，評估中的“引用”存在三種情況：因評估專業部分分割，導致的被迫（或主觀）引用（如資產引用土地、礦業權評估結論）因專業責任、專業能力限制的的客觀引用（承認專業限制、依法設置不同專業等）因專業先后（或銜接）的客觀引用（如法律意見書對資產權屬關系的確認，是進行資產權益界限判定的客觀基礎）【在國外，僅存在后兩種引用的情形】,4、引用方式和相應的責任,評估中的“引用”存在三種情況：直接引用結論（評估結果中“匯總”其他專業評估報告結論）；直接披露信息（評估報告中的信息非盡職調查得出，而是“摘自”其他專業報告信息）；利用信息（評估中某些參數非專業判斷結果，而是“依據”其他專業報告調整得出）。凡是非自身盡職調查、專業判斷的結果，都應承擔引用責任。其中，引用結論，還需要被引用方的同意。,五、評估“礦業權評估”,1、礦業權評估在交易過程中的作用,評估僅僅為定價提供了價值信息！,1、礦業權評估在交易過程中的作用（續）,那么，不同的機構/評估師以同一個基準日對同一對象評估的不同結論，由是什么決定的呢？這源于：1.評估的基本專業屬性，即：“專家”執業；2、評估的假設與前提屬性，即：預設條件,評估的靈魂專家判斷,看法,醫生,施工隊,披露判斷過程（依據、來源、結論）是核心工作,2、評估的基本專業屬性,2、評估的基本專業屬性（續）,方便理解,3、礦業權評估的前提與假設屬性,假設有依據，有推理，合乎邏輯。假設是存在可能性，但不絕對的結論。根本不可能存在的，不能叫假設，充其量是“臆斷”。都不可以由評估師隨心所欲地主觀設定或隨意使用每一個評估結論必然對應一個假設，假設不同結論不同,從而，評估結論的限制屬性,第三十六條評估結論是指注冊礦業權評估師履行礦業權評估程序后，對礦業權價值進行分析、估算并發表的專業意見。通常，一個完整的評估結論由評估結果、評估價值涵義、評估結論形成假設條件、評估結論使用條件等構成。評估報告應提示委托方和相關當事方全面理解和正確使用評估結論,因此，礦業權評估準則提出的“評估結論”的相關規范（一）評估結論的構成,第十三條礦業權評估結論是基于一般經濟行為條件下的最有可能成交價格的估計值，并不必然等同于礦業權實際成交價格。實際成交價格是特定買賣雙方對礦業權交換價值認可的結果。礦業權評估結論不得作為礦業權實際成交價格的保證，注冊礦業權評估師不得從事預先設定評估結論的評估業務。,講解：本條是正常市場交易條件下，評估結論與成交價格的差異說明。這很重要：1、以交易價格評判評估合理性，本身就是錯誤的；2、要求評估師，不得從事“求證”式評估業務；3、委托方不得將評估結論作為實際交易價格的保證。,第十四條在特殊方式交易條件下（如拍賣、招標）成交的礦業權價格，直接取決于參與競買人和投標人的數量、交易環境、購買動機等特定因素。通常，注冊礦業權評估師難以預知并設定這些因素，成交價格與礦業權評估結論并不必然等同。,講解：本條是特殊市場交易條件下，評估結論與成交價格的差異說明。這更重要：1、特殊交易價格形成有其獨特背景，評估師要想保證與其結果一致，需要模擬其獨特背景，但這是不現實的；2、提請評估師注意評估不是所有目的都能滿足，關鍵是為什么、提供什么參考3、委托方不得將評估結論作為實際交易價格的保證。,（二）評估結論的利用,第十七條礦業權評估特定假設，是對礦業權實物載體、法律、經濟、市場環境等方面的不確定信息作出的用于評估的假設。特定假設直接具體評估結論對應，不同的特定假設，將改變評估結論。,因此,那么，評估結論的合理性，又如何理解呢？這源于：1.評估結論不能定義“準確”，即評估結論不是絕對的；2、評估結論僅僅是相對合理,4、評估結論合理性的考量,5、社會用成交價格考量評估結論和評估質量,事實是：礦業權評估價值與成交價格的存在本質差異（1）正常交易條件下價格是歷史數據或事實，評估是專業人員根據特定的價值定義在特定的時間內對商品、服務價值的估計。（2）特殊交易方式下價格的形成由交易方式、條件決定。如：,她想出多少？,拍賣市場，我們只能為拍賣確定底價提供參考依據,呼吁：準確理解、謹慎把握評估價值/交易價格,評估功能實踐中的偏差過分夸大評估定價功能將評估結論絕對化在公開市場中，交易雙方可以通過參考歷史成本價、市場尋價、集中競價(競買、競賣、競買與競賣同時進行)等多種途徑發現價格。如果這種價格發現機制失靈、低效或成本過高，可以轉為聘請專業評估人員為交易雙方提供專業咨詢意見。但最終的成交價是由交易各方談判決定的，評估價只是交易各方談判的基礎，而不是直接、當然地作為交易價格。而按照評估價決策，客觀上創造了一個雖然不是政府定價、但是與政府定價機制類似的中介機構定價的機制。這種機制為資產評估機構創設了一個定價權，一個超越交易各方的權力。現階段在使用評估結論時，對評估結論根據交易實際條件的調整使用，是政府監管部門、資產交易各方難以逾越的障礙。使評估結論絕對化、唯一化，而不論是否符合交易時的條件。,價值評估結論是資產交易的參考依據，不應當被認為是對資產交易時可實現價格的保證。資產評估結論得出時，無法考慮影響資產價值的所有因素，評估結論與資產交易時最終實現價格可能出現一定差距。,評估價值的理論分析,中國的實證分析,資產實際成交價格中包含了太多的不確定因素，尤其是在我國市場經濟尚不十分完善的今天，資產交易價格可以是檢驗評估結果的重要參照，但并不能成為衡量資產評估結果合理性的惟一標準。資產評估結果要經得起市場檢驗不是簡單地將評估結論與實際成交價格劃等號。資產的實際成交價格中既包含有正常的市場供求關系，也包含有交易各方在本次交易中的動機、地位、信息占有量、討價還價的能力等特殊因素。從某種意義上講，資產的實際成交價格是交易各方博弈的結果。資產評估中強調的資產評估結果要經得起市場檢驗，指的是資產評估結果要經得起市場行情的檢驗，而不是與被評估資產的實際成交價格的完全一致。這種認識與市場經濟發達國家的差距十分大,背景資料,理論上認為的資產評估結果需要經得起市場檢驗這一論斷本身沒錯，但能否用資產的實際成交價格來解釋和衡量需要重新審定。在中國現實的市場條件下，所包含的大量非市場因素的資產交易價格并不天然就可以成為衡量資產評估結果的標準。當然，即使在較為完善的市場環境中，對于資產評估結果要經得起市場檢驗的論斷，也不可以簡單地解釋為用資產的交易價格來衡量。以重慶啤酒股份公司的一次資產并購交易為例，有消息披露，重慶啤酒股份公司擬出讓公司的股份，最具競爭力的兩個買家是美國的百威公司和英國的紐卡斯爾公司，其中美國百威公司出價每股元，英國的紐卡斯爾公司出價每股元，最后，重慶啤酒股份公司是與紐卡斯爾公司做成了這筆交易。從現象上看這是筆賣低不賣高的交易，很難令人理解。其實賣低不賣高的背后有著“重啤”自己的考慮。在“重啤”看來，百威公司已經在中國收購了武漢、青島和合肥等地的啤酒企業的股份，能否重視與“重啤”的合作難以判斷，而紐卡斯爾公司則是剛剛進入中國，就紐卡斯爾公司而言，做好與中國的第一個啤酒合作項目恐怕是可以預期的。當然，“百威”與“紐卡斯爾”的出價也有各自的企圖和考慮。假如某評估機構做“重啤”資產并購的資產評估項目，評估師也只能按“重啤”正常經營情況下股權具有的市場價值做出判斷，并不一定會考慮或能夠考慮到百威公司、紐卡斯爾公司或者“重啤”等的各種戰略性、戰術性構思。就是說即使在較為完善的市場條件下，資產評估結果并不一定能與實際成交價格完全一致。用資產的成交價格作為衡量資產評估結果的準確性的標準，不僅存在著度量上的重要缺陷，而且也會嚴重模糊人們對資產評估與資產交易決策之間的關系。客觀上助長了某些決策機關放棄了在國有產權交易中的所有者權利，簡單地用資產評估結果作為國有產權的交易價格。當評估結果就是成交價這種認識被不斷擴大，并逐步演變成一種社會觀念時，某些資產評估委托方便會因此迫使評估機構和注冊資產評估師按照他們的出價意愿提供資產評估的結論。,6、評估監管方式與評估獨立性的沖突,事實是：各級國土資源部門聘請專家或自行對評估過程（方法、參數、披露等）以及評估結論進行的評判試圖通過這種方式形成一個結果評估結果就是成交價格；也試圖將本屬于中介機構的評估機構定位于“定價機構”，過分夸大專業機構的功能，并將評估結果絕對化；與評估的專家屬性和評估的獨立性發生沖突、扭曲了責任。,如何認識政府監管摘資產評估一份研究報告的觀點,年以前實施國有資產評估結果確認制度時，人們對資產評估結果合理性的衡量標準的認識似乎是空前的統一，即資產評估結果合理性的唯一標準就是政府對資產評估結果的確認。而在年以后，隨著國有資產評估確認制度被備案和審核制度所取代，關于資產評估結果合理性的標準問題才有了認識上的松動，并同時出現了對合理性標準不同的認識。令人關切的是在資產評估行業與評估報告使用者之間對評估結果合理性的認識出現了較大的差異，前者強調資產評估的咨詢性質，認為資產評估結果的合理性應該與資產評估的特定目的、假設和評估方法相聯系；而后者則仍然堅持資產評估結果的合理性應該與資產交易價格直接掛鉤。,人們把資產交易價格與資產評估結果合理性聯系在一起的認識與我國資產評估行業發展的歷程及其背景有著十分緊密的關系。與世界各國資產評估行業發展經歷不同的是，我國的資產評估并不是隨著我國市場經濟的發展自發產生和發展的。從某種意義上講，中國的資產評估是政府通過行政立法強制推行的。政府既是資產評估的最大消費者，同時也是資產評估的締造者和管理者。政府強制推行資產評估也是在國有企業無法維護國有產權權益的背景下不得以的選擇，政府創造資產評估的主要目的和出發點就是利用資產評估來維護國有資產的完整、維護國有產權交易中的國家權益。由于政府既是資產評估的消費者同時又是資產評估的管理者的特殊身份，經政府確認的評估結果自然就是國有資產的交易價格。,如何認識政府監管摘資產評估一份研究報告的觀點,順理成章：政府對資產評估結果的判別標準自然就會成為判別資產評估的工作好壞以及準確與否的標準！,是否維護了國有資產的完整，是否保護了國有產權交易中的國家權益就成為了衡量資產評估及其結果合理性的標準。,政府創造資產評估另一層意義，是用來彌補甚至是取代國有企業在國有產權交易中的定價主體缺位，當社會實踐將國有資產評估推向極至的時候，經政府確認的資產評估結論就成為國有資產或國有產權的交易價格，資產評估結果就與資產交易決策合二為一。,如何認識政府監管摘資產評估一份研究報告的觀點,如何認識政府監管摘資產評估一份研究報告的觀點,國有資產評估項目的極高密度和頻率，“造就”了人們以資產交易價格來衡量資產評估結果合理性的“傳統”認識。,啟示：礦業權價款評估演繹了這種模式,由下列背景資料思考受托進行價款評估，是否公允,（1）獨立評估師(independentassessor)，為雙方提供談判的基礎。在這種情況下，獨立評估師從一個市場上通常的投資者角度進行評估，其評估結論是市場價值，不反映任何特別購買者的主觀影響。（2）咨詢專家(expertadvisor)，為客戶提供關于最佳方案（如最高賣價或最低買價）的建議。評估師在建立自己對未來經營狀況的預測模型的同時，也考慮客戶的判斷和預測，因此這種評估是具有主觀性的。這種“主觀的”企業價值往往不同于獨立評估師所形成的結論。（3）仲裁人(arbitrator)，在綜合考慮買賣雙方的意見后形成判斷。評估師會受到相關法律或雙方協議的約束。上述，在不同的身份下評估師扮演了不同的角色，可能會形成不同內涵的價值類型和不同的評估結論。,歐洲評估準則（EuropeanValuationStandards,EVS）指南7指出：,六、評估程序、工作底稿功能認識,1、工作底稿對評估程序、評估結論的支持性。,咨詢報告,2、關于“評估程序受限的處理”,91,基本準則“評估程序受限”的處理與“礦業權評估報告編制規范”的銜接基本準則42條,3工作底稿及評估檔案,第四十六條本準則所指的礦業權評估工作底稿，是指注冊礦業權評估師執行礦業權評估業務中形成的，反映評估程序履行情況、支持評估結論的相關依據、記錄和資料。,講解：46條是工作底稿的定義。目前，關于評估工作底稿的定義日趨成熟和一致，目前給出的定義基本被大家所接受。,方便理解,七、評估方法參數的深化與擴展,1、評估方法選擇更注重勘查開發階段,這在三個方法規范中均有所體現；與國際上的思路也雷同，盡管有的礦資產（礦產資源資產）價值評估、有的是礦產資源租賃（批租金）的價值、有的是礦產資源勘查開發權的價值評估值得注意的是：在面對市場交易價格評估、涉稅評估、以及資產公允價值計量評估方面，需要十分重視評估方法本身的適用范圍和前題條件，如收益法應當根據收益穩定的狀況、未來收益的可預測性，恰當考慮收益法的適用性，特別是其基本的前提條件（即收益、風險能夠預測、收益年限能夠預期）如市場比較法應有充裕的交易實例,2、完全不同于房地產、土地、資產評估重置成本的概念,（1）“重置勘查工作成本法”的購建，與當時的100%價款評估實踐有直接關系（市場和技術范疇成本概念的差異）（2）值得注意，在某種程度上這也能夠作為企業賬面資產的采礦權（或探礦權）在公允價值計量評估即“以財務報告為目的的礦業權評估”中，大幅增減的合理性的解釋，盡管有時對企業損益產生了顛覆性的影響。（3）也應當注意：評估實踐中存在外購礦業權取得成本的另一種成本法，這是基本準則偏離條款允許的,評估準則不限制評估方法的使用。評估準則的功能之一是：實踐的總結。存在實踐，就應當予以規范,3、收益年限的非預測/可計算性,與房地產、資產和土地以及會計準則8號的資產減值測試中的收益法均不同的是：礦業權評估不存在預測期和期后終值的處理的兩階段模型。如“前三后五”，預測期僅僅五年，在五年中，各個參數都能夠做到依據相對充分，即國外估價理論提到的“可以預見的未來，是收益預測方法的根本”是否沿襲了經濟評價體系，暫且不論。但有一種解釋是：基于礦產資源儲量的可預見性（前面提到的方法選擇的依據就是勘查階段以及對應不同可靠程度的資源儲量）和依據相對充足的生產規模，能夠確定且是計算確定收益年限，所以“評估計算年限”的提法是很科學的。,講這點的目的是：希望行業能夠統一對外解釋我們的理論（我們畢竟沒有準則釋義、沒有一本與收益法理論相容的，經濟評價又不能夠反映估值領域的問題）,3、收益年限的非預測/可計算性（續）,值得注意的是：（1）非礦資產（固定資產、土地使用權及其他長期資產）的壽命年限與“評估計算年限”的相互關系：,3、收益年限的非預測/可計算性（續）,（2）很敏感的是：固定資產投資、后續勘查投資的“投資強度”（礦業權評估稱”基建年限”）。這與資產評估依據企業規劃、投資計劃確定投資強度的思路很不相同。基建年期、以及每年的投資額的隨意性會受到質疑。（3）“參數指導意見”提出的原則，能夠幫助評估師澄清責任，保護“現階段”的做法，但并不說明其正確，也不能幫助評估師如何去操作。,4、投資與成本費用,（1）本質上講，投資和成本是“資本性支出”和“費用性支出”的界限問題。基于這樣的思想，在“參數指導意見中”提出對土地（土地租50年的租金就表現為使用權價格，作為投資；租1年甚至3年就作為費用，50年一次投入后期進入成本的逐年攤銷額與年租金大體一致）部分維簡費的處理原則,4、投資與成本費用,（2）“成本費用”的準確理解與費用界定，能夠幫助操作。經濟評價以及礦山設計與企業財務會計核算的差異，應當引起評估師的關注。費用不存在與礦產品相關的問題（是企業的會計年度的不能歸屬于產品的費用），成本也存在口徑的問題。特別是企業集團，評估中應分析財務會計費用核算的內容，產品應當承擔的費用，采用分攤的原則處理。在市場經濟體制建立的同時，會計核算體系多次發生重大變化，跟隨經濟評價進行評估的做法，難以滿足礦業權評估實踐要求；不具備會計知識和閱讀報表能力的評估師，能夠很好進行評估，難以想象。,4、投資與成本費用（續）,（3）資產負債表中固定資產賬面價值是什么？（擬發布的利用財務報告指導意見進行了說明）,資產負債表中的數字,更新投資,生產礦山投資,？,八、評估報告諸多矛盾,1、簽字,與國際、國內評估行業對接；簽字制度，是責任制度；簽字蓋章方式，暗含了責任的界限評估師負責，機構承擔連帶責任。,礦業權評估報告參與人員均簽字？注冊制度？注冊（資格人）簽字，是鑒證類報告的本質要求評估項目的完成，直接、間接參與的專業人員不能簽字，只有注冊的評估師,2、必要信息的“必要”理解站在使用者角度的報告,是否符合客戶需要是評估報告信息是否必要和充分的根本所在,有幾個相關監管部門認為：礦業權評估報告內容85%以上在相應的儲量報告、設計文件中能夠找到大篇幅原話，真正需要說明的如何估值（礦權評估的靈魂）缺內容匱乏。,3、評估報告反映行業技術水平,不斷有人認為：礦業權評估報告，不論什么目的，其內容：1、資源儲量引自儲量報告，333計算與其他級別相加；2、生產能力：沒有解釋、說明；3、投資成本，利用設計/財務報表；4、價格三年平均；5、折現率取8、9%。來評判出礦業權評估行業執業技術水平。,辯解并不是解決問題的方式，問題是我們如何利用評估準則去回應這些評判？評估準則畢竟是行業語市場對話的語言。遺憾的是：（1）我們仍然希望評估準則能夠具體指導最好是每一個參數如何選擇。（2）作為價值估算報告，對經濟、財務參數選擇分析內容的蒼白,1、合規性（1）法律、法規、規章、政策；評估準則、指南、指導意見。（2）所有表述、格式、內容必須合規。（3）履行完整、必要的評估程序。2、依據的全面、時效性（1）法律、法規、規章、政策；評估準則、指南、指導意見（2）取價依據（市場價格、定額、費用等）（3）產權依據（各種合法、真實的權屬證明文件）（有時侯也是取價依據）3、評估方法的合理性（1）選擇方法的依據（準則、企業現狀、價值類型、資料可得性）（2）方法公式或模型的正確性（3）參數定義的準確性、取值的正確性等4、評估值高低（1）目標趨向不一致：交易與合規）（2）評估模擬的市場條件、價值類型，與交易時的市場條件、交易方式、價值類型的差異，導致不同的判斷結論。（3）評估師參數取值的選擇判斷，會導致不同的結論。5、評估錯誤（1）計算錯誤；（公式計算、合計匯總）（2）判斷錯誤；（定性判斷依據不足、依據與結果矛盾）（3）表述錯誤；（專業名詞的表述不科學）（4）邏輯關系：（因、果矛盾）,4、規范評估報告的要點,九、特殊事項的保護性作用,1、特別事項披露原因,評估結論是根據特定評估目的、采用相對應的評估方法和價值標準，遵循一定的評估程序，依據資產的權屬、資產存在和使用狀況和現行價格標準得出的。盡管得出了已經確定的評估結論，但評估師并非完全能夠根據執業水平和能力，把握上述每一個環節。因此上述每一個環節都會導致評估結論的瑕疵，都是特別事項說明應披露的方面。特別事項的披露是評估報告中不可缺少的一部分，特別事項與評估結論構成了完整的資產價值信息，不但有助于報告使用者全面了解評估結論并根據這些信息合理使用評估結論進行交易決策，也有助于規避評估執業風險。,2、特別事項披露的內容,引用專業報告類：說明引用專業報告的方式及其及對評估結論的影響；權屬瑕疵類：說明權屬文件不全面或權屬存在瑕疵的情形、并說明本報告處理的方式及對評估結果可能造成的影響；清查程序受到客觀限制：說明清查受到的限制情形及采取的其他核實方法、并說明評估處理的方式及對評估結果可能造成的影響；評估依據資料的真實性、完整性限制：說明評估依據的必要資料不完整的具體情形及采取的方法、并說明評估處理的方式及對評估結果可能造成的影響程度；可能影響交易或影響評估結果的其他事項；在不違背評估準則基本要求的情況下，采用的不同于評估準則規定的程序和方法期后事項評估報告使用限制,十、評估責任的呼吁,1、既然專家執業，我們也應當思考,一個真實的案例,法官授意造假評估縮水281萬,本報訊執行案件時，違規授意評估公司壓低拍賣地價，給被執行房地產公司造成損失281萬元。昨天，漳州市薌城區法院法官劉某、吳某犯執行判決、裁定濫用職權罪和受賄罪，分別被漳浦縣法院一審判處有期徒刑12年和7年。2002年8月，漳州市中正汽車銷售有限公司向薌城區法院申請，要求執行漳州市某房地產開發有限公司公證債權人民幣200萬元，以及違約金25萬的生效案件。法院執行局法官劉某、吳某在執行中，應計劃競買的某公司股東楊某要