我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的區(qū)域非均衡性分析,10金四張可張帥趙晉劍,梗概,一房地產(chǎn)與金融業(yè)的關系,1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性行業(yè)，其發(fā)展對經(jīng)濟增長有著促進或牽制作用。在經(jīng)濟運行過程中房地產(chǎn)投資能否與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展直接決定區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況。,2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟狀況密切相關從宏觀經(jīng)濟學的角度來看，房地產(chǎn)市場通常都是區(qū)域性市場，某一特定地區(qū)的經(jīng)濟增長趨勢，其短期受宏觀經(jīng)濟形勢、該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構和競爭能力的影響；其長期則與該地區(qū)的社會經(jīng)濟特征和人們的生活方式有關。,一房地產(chǎn)與金融業(yè)的關系,3房地產(chǎn)業(yè)對推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的促進作用區(qū)域經(jīng)濟的增長離不開勞動力素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為勞動力提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對勞動力再生產(chǎn)有極大的影響。而企業(yè)生產(chǎn)所需的廠房，辦公用房也需要房地產(chǎn)業(yè)予以提供。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟保持持續(xù)增長的重要因素。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關聯(lián)性，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有極大的推動作用。,一房地產(chǎn)與金融業(yè)的關系,二房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進程,1房地產(chǎn)業(yè)地區(qū)發(fā)展概況經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程，在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)、市場類型和消費者、產(chǎn)品和科技進步方面都呈現(xiàn)出不同的特征。,行業(yè)的概貌,概貌1,概貌2,概貌3,行業(yè)的概貌,概貌1,概貌2,概貌3,地區(qū)發(fā)展,地區(qū)發(fā)展,地區(qū)發(fā)展,影響因素,二房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展進程,2中國房地產(chǎn)金融業(yè)的演進中國房地長金融業(yè)的演進經(jīng)歷了四個主要階段，在不同的階段中有著不同的特點和發(fā)展趨勢。下面讓我們簡單回顧一下這些階段。,新中國成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復與發(fā)展,一、改革開放前的房地產(chǎn)投資問題住房建設資金由國家財政統(tǒng)一撥付，無償使用對交通銀行進行改組，并成立中國人民建設銀行二、改革開放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生（一）房地產(chǎn)金融業(yè)的復蘇時期（1979年至1984年上半年）住房制度改革開始全價向個人出售住宅的試點，賣方為市政府，買方為城市居民個人售價120150元/平方米,房地產(chǎn)金融業(yè)的初步發(fā)展時期（1984年下半年至1989年上半年）,建設銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的突出作用1984年，國務院明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司周轉資金由建設銀行提供（1）積極融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)活動。（2）采取各種有效措施，促進房地產(chǎn)市場的建立與完善。（3）竭力幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強財務管理，提高經(jīng)濟效益。（4）利用自身優(yōu)勢，直接參與房地產(chǎn)的投資開發(fā)。,改革開放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生,房地產(chǎn)金融業(yè)的停滯時期（1989年下半年至1991年底）19871988經(jīng)濟過熱，房地產(chǎn)暴露很多問題，停業(yè)整頓。房地產(chǎn)金融業(yè)的提高、整頓時期（1992年至1997年底）1992年鄧小平南方談話，信貸活躍，投資強勁，國民經(jīng)濟金融高速發(fā)展階段。房地產(chǎn)金融業(yè)的快速成長時期（1998年至2003年6月）1998年以來，住房實物分配在全國范圍內(nèi)停止，各地逐步推進住房分配貨幣化。2001年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重達到6.61%。2003年，房地產(chǎn)相關貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額17.6%，其中個人住房貸款余額占商業(yè)銀行各項貸款余額8.9%政策性住房金融體系初步形成,改革開放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生,房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)整、整頓時期（2003年6月至2008年）流動性過剩，信貸持續(xù)高增長人民銀行、銀監(jiān)會檢查房地產(chǎn)違規(guī)貸款2008年美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機,三房地產(chǎn)區(qū)域失衡分析,1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀2我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因3改進建議,1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀,近年來隨著城市化、工業(yè)化步伐的加快，中國房地產(chǎn)業(yè)一方面得之于天時,在總體上對經(jīng)濟社會的發(fā)展確實起到了促進作用；另一方面由于野蠻生長，其負面影響也在蔓延，不僅扭曲了經(jīng)濟結構，成為經(jīng)濟社會的一大隱患。因此，對迅速蔓延的房地產(chǎn)負面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預警。,1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀,房地產(chǎn)供求總量上的非均衡性房地產(chǎn)供求總量上的非均衡一般表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求和超額供給同時并存，也即短缺與過剩同時存在。在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡問題。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平不斷提高，居民的購房支付能力和潛在的房地產(chǎn)需求不斷提高。另外，隨著居民收入水平的提高，我國消費結構升級也帶來住宅市場巨大的潛在需求。我國恩格爾系數(shù)的不斷下降說明居民的消費重點已經(jīng)轉向住宅和教育等方面。消費結構的升級將大幅度提高居民住宅消費的比例，增加住宅消費的需求總量。近幾年中，房地產(chǎn)過熱的問題一直是社會焦點，究其原因，既有我國住房市場發(fā)展總體水平比較低剛性需求客觀存在的問題，也有我國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權的特殊偏好及把住房作為保值增值工具的心理作用，更有政府不當行為的影響。另一方面，我國存在著住宅有效需求不足和大量商品房空置的現(xiàn)狀。在我國現(xiàn)階段，新樓盤不斷開工，商品房供應持續(xù)增加，而另一方面，大多數(shù)的中低收入者買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，造成了大量樓盤空置。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月末，全國商品房待售面積一共為19182萬平方米，接近2億平方米，同比增長6.4，其中住宅面積為10646萬平方米，同比增長0.2。如果按照每套住房1000平方米來估算，意味著有1000萬套左右的商品房待售。,1我國房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀,房地產(chǎn)供求結構上的非均衡性住房供應結構的非均衡性主要表現(xiàn)在商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房的供給和需求數(shù)量不匹配，結構不合理。我國住房制度改革以來，由于我們過分強調(diào)住房的市場化分配，導致房價上漲過快，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)商品房，在提供經(jīng)濟適用房和廉租房上根本沒有積極性，使得本應占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化，廉租房、經(jīng)濟適用房的供應，根本滿足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解決居民住房的基本模式。而商品房高檔住宅和中低價位之間比例也不合理，商品房中的中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。市場層次結構的非均衡性主要表現(xiàn)在存量市場顯得過于蕭條而增量市場較為活躍。房地產(chǎn)市場可以劃分為增量市場和存量市場。從市場活躍程度來看，存量市場顯得過于蕭條，增量市場較為活躍。國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場大多集中在存量交易上，比如美國存量交易額與增量交易額之比是32：1，而我國大部分地方的存量交易所占比例過低，即使是存量交易較為活躍的上海市存量交易與增量交易之比也只是1：3。,2我國房地產(chǎn)市場供求不均衡的原因,房地產(chǎn)價格的粘性導致房地產(chǎn)市場非均衡過高的交易成本導致房地產(chǎn)市場非均衡壟斷競爭的價格形成機制導致房地產(chǎn)市場非均衡中央金融政策的變動導致房地產(chǎn)市場非均衡中國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權的特殊偏好未來預期的不確定性導致房地產(chǎn)市場非均衡,2.1房地產(chǎn)價格的粘性導致房地產(chǎn)市場非均衡,新古典經(jīng)濟學的完全競爭模型假定信息是充分的，商品是同質(zhì)的，交易雙方是自由進出市場的，交易雙方是數(shù)量眾多的，這樣市場價格具有伸縮性，就可以通過價格調(diào)整以達到供需平衡。但房地產(chǎn)市場是非完全競爭市場，房地產(chǎn)市場具有高度壟斷性，房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上具有壟斷力量，價格便趨于剛性，而房地產(chǎn)市場信息還具有不對稱性，表現(xiàn)為開發(fā)商比消費者擁有更多的信息，處于更加有利的地位，在這種情況下，房地產(chǎn)價格是粘性的，房地產(chǎn)市場價格就不具有伸縮性，不能根據(jù)市場供求情況的變化立刻作出向上或向下調(diào)整，導致市場供需不平衡。而且我國房地產(chǎn)市場價格很容易發(fā)生扭曲、信息失真，這樣房地產(chǎn)市場就難以通過價格的變化來調(diào)整市場供求關系的不均衡。,2.2過高的交易成本導致房地產(chǎn)市場非均衡,房地產(chǎn)市場中過高的交易成本來自住房的消費品特性。住房是人們生活的必需品，具有不可移動性和差異性。其不可移動性體現(xiàn)在它的區(qū)位特征上，包括小區(qū)環(huán)境及住戶的社會經(jīng)濟地位，所處地段本身的物理特性和可達性，以及與工作地點、親朋好友之間的交通方便程度等均在考慮之列。住房的差異性表現(xiàn)在房屋的實體特征上，例如房型、面積、房齡、建材、內(nèi)外裝修等等。上述特性使得購房者的搜尋成本和簽約成本很高。首先考慮搜尋成本，由于房地產(chǎn)市場中的購房者收人和偏好存在很大差異，而房地產(chǎn)又不可移動，導致市場供給無法完全切合市場需求，形成最初市場中的非均衡點，而當潛在購房者持續(xù)性、目的性地尋找適合的房屋而形成的較高搜尋成本會使交易進一步減少，使市場無法迅速吸收過度供給。其次考慮簽約成本，由于存在房屋的差異性，購房者為了能使所簽訂的契約盡可能地完整，他們會有意或無意地使簽約成本增加，簽約時間延長，從而減緩市場中調(diào)整供求非均衡的速度。,2.3壟斷競爭的價格形成機制導致房地產(chǎn)市場非均衡,房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的，從而決定了任何一種房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、就地消費。房地產(chǎn)位置的固定性決定了房地產(chǎn)不能像一般商品，如日用百貨、衣帽服飾等一樣，能夠通過價格信號引導調(diào)劑各地余缺，這使得房地產(chǎn)市場不可能是一個完全競爭的統(tǒng)一市場，而是區(qū)域性的壟斷市場。在壟斷性市場上，由于住房是生活必需品，當市場上沒有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)時，房地產(chǎn)市場是處于供方定價的，在這樣的市場氛圍之下，房地產(chǎn)市場的價格就不完全是由市場供需來決定了，其數(shù)值除了受市場供求的影響之外還要受定價者(即開發(fā)商)的主觀約束，當市場形勢明朗時，過高的房地產(chǎn)價格就必然出現(xiàn)了，而作為處于弱勢地位的消費者來說，只能接受這一市場價格，此時，房價的不能承受問題就不可避免地發(fā)生了，供求的非均衡就出現(xiàn)了。,2.4中央金融政策的變動導致房地產(chǎn)市場非均衡,房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。金融政策也就成為調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要工具之一。運用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，當房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款；而當房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產(chǎn)信貸。金融政策主要通過對信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等選擇來調(diào)控房地產(chǎn)市場的。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于樓盤開發(fā)的大部分資金來源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的利率的調(diào)整會對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生重要影響，而對于購房者來說，銀行首付額度和貸款利率的調(diào)整會對使用按揭的購房者的購買決策產(chǎn)生影響，從而對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣可能造成房地產(chǎn)市場供給量與需求量無法達到平衡。因此經(jīng)常處于變動狀態(tài)的信貸等金融政策也同樣造成房地產(chǎn)市場的非均衡。我們國家住房金融，雖然個人貸款住房抵押貸款余額、增長速度屢創(chuàng)新高。但是由于我們目前只是針對交易過程中提供住房抵押貸款，沒有存量房的再按揭再融資的制度安排，所以，住房金融發(fā)展的深度相對于其他發(fā)達國家也還有很大的差距。,2.5中國家庭和企業(yè)對房地產(chǎn)所有權的特殊偏好,研究表明，中國企業(yè)和家庭為了獲得房地產(chǎn)所有權普遍愿意支付溢價，當然有很多原因，包括租賃市場不發(fā)達、不規(guī)范，對租客的基本權利有所限制，而且缺乏保護租客的權利制度安排，像租金管制、解約限制等對限制手段，除了這些原因外，大家還是愿意擁有房地產(chǎn)的所有權，不管是企業(yè)還是家庭，這也是一個非常重要的特點。,2.6未來預期的不確定性導致房地產(chǎn)市場非均衡,由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長、價值量大、位置的固定性等特點，因此房地產(chǎn)市場上供求雙方的行為都會受到有關未來預期因素的影響。對于購房者來說，預期因素的影響主要表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價格走勢的預期，如果消費者預期未來價格下降，即使目前價格已經(jīng)出現(xiàn)較大程度的下跌，市場需求仍會減少，反之，如果預期未來價格上升，即使目前價格已經(jīng)出現(xiàn)較大的上升幅度，市場需求仍會增加。對于房地產(chǎn)供給者來說，對房地產(chǎn)市場未來走勢、未來投資收益率的預期，會對當期和未來時期房地產(chǎn)供給水平和結構都產(chǎn)生重大影響。因此對未來預期的不確定性會對房地產(chǎn)市場供求狀況產(chǎn)生較大影響，造成房地產(chǎn)市場供求的非均衡。,3改進建議,31發(fā)揮價格、調(diào)整的雙向調(diào)節(jié)機制價格調(diào)整是指在價格具有充分靈活性的條件下，交易者完全根據(jù)市場價格方面的信息而進行的調(diào)整需求量和供給量的活動。這是瓦爾拉斯均衡中的情況。在價格調(diào)整時，交易不受供求數(shù)量的限制。在均衡價格體系之下，成交量等于需求量，需求量等于供給量。數(shù)量調(diào)整是指在價格不靈活的條件下，交易者除了要根據(jù)市場價格方面的信息來調(diào)整需求量和供給量外，還要從市場的供給數(shù)量和需求數(shù)量方面取得信息，以調(diào)整自己的供求活動。換言之，在數(shù)量調(diào)整時，交易者和交易行為都要受到供求數(shù)量的限制。由于房地產(chǎn)市場競爭的不完全性、交易成本的存在、信息的非對稱性和預期的不確定性等原因造成了房地產(chǎn)價格以剛性或粘性出現(xiàn)。因此，價格調(diào)節(jié)機制作用是有限的，在供求不平衡的情況下只有通過價格和數(shù)量的共同調(diào)節(jié)，才能達到事后的供求均衡。價格調(diào)節(jié)主要是理順房地產(chǎn)的價格構成，消除既定價格的剛性，給價格的調(diào)整提供變化空間，政府可以適時調(diào)整土地的出讓價格、稅金及信貸利息等來提高價格機制的調(diào)節(jié)功能。數(shù)量調(diào)節(jié)主要是保護自住需求，打壓投機需求；增加市場有效供給擴大公共供給比例，建立多層次的住房保障體系；進一步調(diào)控供給結構，切實解決區(qū)位、產(chǎn)品類型及面積等非均衡問題。,3改進建議,32完善房地產(chǎn)市場運行機制首先要打破房地產(chǎn)開發(fā)商的價格壟斷，鼓勵競爭。政府可以對土地和住宅開發(fā)許可證進行拍賣。為了促進競爭，政府還應增加非商品住宅的供給，以緩解供不應求的局面，減輕開發(fā)商行使市場勢力。只有當開發(fā)商為競爭而感到痛苦、為掙錢而感到困難時，這時的市場才是競爭性的市場，才是有效率的市場，才能將房價降下來。其次，要加快房地產(chǎn)存量市場的發(fā)展。存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產(chǎn)資源的有效配置，而且有助于整個社會的可持續(xù)發(fā)展。為促進二手房市場的發(fā)展，加強金融服務機構對二手房市場的支持力度，簡化各種交易手續(xù)；要制定扶持二手房市場發(fā)展的政策，在稅收上可以依據(jù)中低收人家庭收人差別的具體情況，降低或免征交易稅等；推進以中介機構為主力軍的房地產(chǎn)信息平臺的建設，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術實現(xiàn)信息的流通和共享。,3改進建議,33完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機制雖然非均衡作為現(xiàn)實經(jīng)濟的常態(tài)，更為接近現(xiàn)實，但瓦爾拉斯均衡是我們追求的目標和方向，即“均衡取向”。要解決這個問題單靠市場機制自發(fā)調(diào)節(jié)是不行的，因為完全依賴市場機制自動調(diào)節(jié)，經(jīng)濟由非均衡到均衡需要相當長的周期。于是，作為社會經(jīng)濟管理者的政府理所當然地承擔起了相應的宏觀調(diào)控職能，采取一定的政策和措施促使經(jīng)濟向最優(yōu)均衡狀態(tài)運行，保證經(jīng)濟資源的有效利用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要有財政政策和貨幣政策。運用財政政策主要包括兩個方面：一是政府的財政收入政策，主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，對房地產(chǎn)市場需求和供給產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。還應充分利用稅收來調(diào)控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟發(fā)展狀況等多種測量人民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，制定我國城鎮(zhèn)人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產(chǎn)征值稅；二是通過調(diào)節(jié)高收入群體購買高檔住房的市場調(diào)節(jié)價，實現(xiàn)高收人群體和低收人群體的貧富之間的轉移支付，以此來調(diào)節(jié)住房結構的矛盾。運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應量，主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。,3改進建議,34引導房地產(chǎn)開發(fā)商理性投資，購房者理性消費首先，加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，規(guī)范其市場行為，避免投機。房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場供給的主體，其應加強市場調(diào)研和市場營銷意識，生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為一定要理性，在這方面政府可以從制度上人手，例如加強對其項目建議書的審核等。其次，引導購房者理性消費。政府應實施引導性政策，宣傳國民經(jīng)濟發(fā)展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。二手房市場在解決城市中低收人家庭住房問題上可以發(fā)揮積極作用。二手房以較低的價格、實用的結構和較為齊全的設施，符合城市中低收入群體的需求。為此，應著力培育二手房市場，以形成由小到大、由舊到新的梯度消費模式。另外要引導居民樹立購買與租賃并重的二元化消費觀念，改變目前以購買為中心的流通格局，租房應是城鎮(zhèn)居民居住的第二選擇。,3改進建議,3.5確定政府公共管理績效的考核標準房地產(chǎn)雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發(fā)商所說的那樣。完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方政府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟。這一神圣聯(lián)盟即是“你發(fā)財、我發(fā)展，成本社會掏”的畸形增長模式。地方政府為推動城市建設和經(jīng)濟增長，通過政府的公共政策為房地產(chǎn)推波助瀾。為此，必須科學擬訂政府公共管理績效的考核標準，減少經(jīng)濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設等，以減緩政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的推動力。,3改進建議,3.6完善房地產(chǎn)市場法規(guī)完善房地產(chǎn)產(chǎn)權、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則。使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應、閑置土地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制。為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。,CompanyLogo,四房地產(chǎn)失衡與影子銀行,什么是影子銀行誰是影子銀行,影子銀行,影子銀行與房地產(chǎn)區(qū)域失衡的關系.,什么是影子銀行,影子銀行，又稱為影子金融體系或者影子銀行系統(tǒng)（ShadowBankingsystem)，2011年4月金融穩(wěn)定理事會(FSB)對“影子銀行”作了嚴格的界定，“銀行監(jiān)管體系之外，可能引發(fā)系統(tǒng)性風險和監(jiān)管套利等問題的信用中介體系。”對歐美來說，主要是圍繞證券化推動的金融創(chuàng)新工具，這些工具在中國的金融市場里多數(shù)不存在。在中國，由于信托、理財?shù)葮I(yè)務完全處于銀監(jiān)會的監(jiān)管之下，與金融穩(wěn)定理事會對影子銀行的定義不符，因而不能將其視為影子銀行。,中國的影子銀行,中國影子銀行體系自2010年起迅速擴張，目前已具備相當規(guī)模。如果采用最窄口徑，即認為中國影子銀行體系只包括銀行理財業(yè)務與信托公司，則2012年底中國影子銀行規(guī)模達到14.6萬億元（基于官方數(shù)據(jù)）或20.5萬億元（基于市場數(shù)據(jù)）。前者占到GDP的29%與銀行業(yè)總資產(chǎn)的11%，后者占到GDP的40%與銀行業(yè)總資產(chǎn)的16%,中國的影子銀行,中國影子銀行體系興起主要來自融資方、投資方以及投融資中介三方面的旺盛需求。從影子銀行融資方來看，源自宏觀調(diào)控方向轉變背景下重點調(diào)控行業(yè)（房地產(chǎn)與地方投融資平臺）與中小企業(yè)的旺盛融資需求；從影子銀行產(chǎn)品投資方來看，源自金融抑制環(huán)境下居民部門的旺盛投資需求；從投融資中介來看，源自商業(yè)銀行通過金融創(chuàng)新來規(guī)避貸存比、資本充足率與貸款限額等監(jiān)管指標的行為。,影子銀行產(chǎn)生原因,中國影子銀行體系的產(chǎn)生與發(fā)展有其合理性。這一合理性主要體現(xiàn)在：第一，這是中國商業(yè)銀行在金融抑制環(huán)境下自發(fā)實施的金融創(chuàng)新，既擴展了傳統(tǒng)金融服務的邊界，又緩解了金融抑制的程度，有助于提高儲蓄投資轉化能力與資源配置效率；第二，為各種類型企業(yè)提供了必要的流動性緩沖，在一定程度上緩解了宏觀調(diào)控不確定性對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成的不利沖擊。,影子銀行風險,中國影子銀行體系的發(fā)展面臨一系列潛在風險。主要風險包括：一是期限錯配（資產(chǎn)期限結構長、負債期限結構短）面臨的流動性風險，而流行的資金池資產(chǎn)池理財業(yè)務進一步放大了這種風險；二是信用違約風險，即作為影子銀行基礎資產(chǎn)的各種債權的實際回報率難以覆蓋影子銀行產(chǎn)品承諾的回報率；三是造成人民幣存款以及M2數(shù)據(jù)的頻繁擾動，對央行將M2作為貨幣政策中間目標的做法提出了挑戰(zhàn)；四是由于投資者并未充分認識到影子銀行產(chǎn)品中包含的潛在風險，造成理財產(chǎn)品的定價未必充分反映了相應風險。,誰是影子銀行,銀行理財產(chǎn)品信托城投債,銀行理財產(chǎn)品,近年來銀行理財產(chǎn)品發(fā)展迅速。其主要原因，一是國內(nèi)信貸需求旺盛；二是中國居民財富增長迅速但投資渠道匱乏；三是對利率市場化的預期促進銀行增加中間業(yè)務比重。目前看理財產(chǎn)品風險總體可控，但存在一定程度的流動性風險和信用違約風險。一方面，理財產(chǎn)品的負債主要為通過滾動發(fā)行短期理財產(chǎn)品獲得的資金，而資產(chǎn)多為中長期貸款。一旦不能繼續(xù)滾動發(fā)展理財產(chǎn)品，則會觸發(fā)流動性風險；另一方面，理財產(chǎn)品銀行將大部分債券類理財產(chǎn)品投放到中低評級的城投債中，潛在的違約風險不容忽視。,信托,中國信托業(yè)發(fā)展迅猛，目前已形成較大規(guī)模。信托業(yè)的發(fā)展，一方面是由于商業(yè)銀行面對嚴格的監(jiān)管和其信貸擴張沖動之間形成矛盾，這對信托業(yè)的發(fā)展提出了客觀要求；另一方面，商業(yè)銀行表內(nèi)外以及銀行和非銀之間的價格存在雙軌制，為信托利用雙軌紅利進行套利提供了動機和可能性。單一資金信托一直是中國信托業(yè)的主要資金來源。中國信托業(yè)在很大程度上可以看作是一種以商業(yè)銀行、地方投融資平臺、私募基金等金融機構為主導，并通過銀信合作、政信合作、私募基金合作等信托業(yè)務形式實現(xiàn)的一種金融中介方式，是傳統(tǒng)銀行信貸業(yè)務的一種延伸。從資金運用的角度來看，投向政府主導的基礎產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)與工商企業(yè)的信托資金已形成三足鼎立之勢。,城投債,城投債本身并非中國影子銀行體系的組成部分，但城投債是銀行理財產(chǎn)品與信托產(chǎn)品的重要基礎資產(chǎn)。城投債風險在一定程度上會決定影子銀行產(chǎn)品風險。中國城投債募集資金基本用于基礎設施和公用事業(yè)建設，社會效益相當顯著。城鎮(zhèn)化進程對基礎設施融資的需求很大，在中國政府大力推動城鎮(zhèn)化的背景下，未來中國城投債市場還有較大的增長空間。目前中國城投債市場尚不存在系統(tǒng)性風險。城投債屬于準地方政府債，其信用就是地方政府信用。與美國市政債相比，中國城投債無論絕對規(guī)模還是相對規(guī)模都較小。中期內(nèi)中國GDP增速和地方政府財政收入增速依然有望處于全球較高水平，因此大多數(shù)地方政府都具有償還城投債的財政實力。零違約記錄和收益率錯配是城投債的主要潛在風險。美國市政債從1986年到2011年共有2366例違約，年均違約91例。而中國城投債從1992開始發(fā)行至今，就連1例違約都沒有出現(xiàn)。表面的安全實際上降低了城投債市場的風險管理水平，容易催生道德風險。大多數(shù)城投債所投資項目的直接經(jīng)濟效益不高，僅靠項目本身難以還本付息，需要政府補貼才能確保還本付息。某些中西部地區(qū)未來有可能出現(xiàn)地方財政難以支付城投債本息的情況，從而發(fā)生局部風險。,CompanyLogo,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與影子銀行的監(jiān)管,立法和監(jiān)管體系完善,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和影子銀行監(jiān)管的平衡:政策建議,房地產(chǎn)金融急需創(chuàng)新,銀行業(yè)風險,房地產(chǎn)金融急需創(chuàng)新,(一)銀行信貸占比較高目前，我國房地產(chǎn)資金絕大部分來源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風險的高度集中。縱觀近年來房地產(chǎn)信貸的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例一直處于高位狀態(tài)，并有小幅上升趨勢;個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重也較大，且增幅遠遠高于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款增幅。,房地產(chǎn)金融急需創(chuàng)新,二)商業(yè)銀行信貸風險開始顯露加入WTO以來，盡管我國國有商業(yè)銀行進行了重大改革，我國房地產(chǎn)信貸的不良貸款率也得到“雙下降”，但不容忽視的是，潛在的風險卻有爆發(fā)的端倪。2005年至2010年，我國房地產(chǎn)不良信貸余額分別為:1088.32億元、952.65億元、905.1億元、676.2億元、504.1億元和