房地產開發與管理,目錄（一）,1房地產總體經濟分析2房地產與房地產業概述3房地產開發程序4開發商及其合作伙伴5房地產空間市場分析6房地產資產市場分析,2020年5月16日星期六,2,目錄（二）,7市場研究8可行性研究9房地產市場營銷10房地產資產管理11美國房地產發展概述,2020年5月16日星期六,3,1房地產總體經濟分析,1.1房地產空間市場1.2房地產資產市場1.3房地產體系1.4空間市場和資產市場：四象限模型,2020年5月16日星期六,4,1.1房地產空間市場,1.1.1房地產空間市場1.1.2房地產空間市場供給1.1.3房地產空間市場需求1.1.4房地產空間市場價格,2020年5月16日星期六,5,1.1.1房地產空間市場,空間市場是指不動產(土地或建用地)的使用(或使用權)市場。這種類型的市場通常被稱作房地產使用市場或房地產租賃市場.,2020年5月16日星期六,6,1.1.2房地產空間市場供給（A）,房地產空間市場供給是指房地產的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。典型的房地產市場供給曲線是條折線。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個短期或中期，甚至更長些時間）。如果租金上漲高于重置成本水平或長期邊際成本（LRMC），新的建設就要產生了。,2020年5月16日星期六,7,1.1.2房地產空間市場供給（B）,2020年5月16日星期六,8,1.1.3房地產空間市場需求,房地產空間市場需求是指那些個人、家庭和公司希望使用的空間為了消費或生產的目的。,2020年5月16日星期六,9,1.1.4房地產空間市場價格,租金俗稱為在一個相對短期內暫時使用空間所付出的代價（權力）。,2020年5月16日星期六,10,1.2房地產資產市場,1.2.1資本市場1.2.2房地產資產價格,2020年5月16日星期六,11,1.2.1資本市場,大致來說，根據其特性資本市場可分為四類：他們是共或私人市場，以及根據資產交易特性分為權益或負債。,2020年5月16日星期六,12,公共市場和私人市場,公眾市場就是許多相類似的所有者，在資產市場里進行公共交易，這里有許多的買者和賣者，以公開的競價方式進行交易。私人市場主要是指私人資產在單個買者與賣者之間進行交易，而他們之間的交易往往通過經紀人來完成。,2020年5月16日星期六,13,權益資產和負債資產,負債實質上是指借款人得到的對于未來所支付的現金流量的權利（例如：利息支付）。權益是指對于先期基礎資產產生的現金流量的剩余索取權（例如，公司或物業）。,2020年5月16日星期六,14,1.2.2房地產資產價格,價值（價格）=收益（租金）/資本化率房地產資產租金，尤其是在商業地產，是一類似于其他形式的有形資本。這樣一來，房地產價格表現為收益（即實質上的凈租金）除以資本化率。Thecaprate：就是資本化率，即房地產收益除以房地產價值或價格。,2020年5月16日星期六,15,如何衡量資本化率,資本化率由資產市場上資本投資的供給和需求來確定，基于以下三個因素。1.資本的機會成本2.資本增長預期3.風險,2020年5月16日星期六,16,1.3房地產體系,前面已經為大家介紹了房地產系統的三個主要組成部分：空間市場、資產市場和開發市場。這里將介紹房地產的視覺系統，包括三個主要部分及其關系。,2020年5月16日星期六,17,1.4空間市場和資產市場:四象限模型,1.4.1四象限圖1.4.2空間市場需求增長的變化1.4.3資產市場需求增長的變化,2020年5月16日星期六,18,1.4.1四象限圖,2020年5月16日星期六,19,東北象限描繪的是空間市場里租金預測。在這個象限里的水平軸線代表的是房地產空間市場里的物理存量，垂直軸線代表的是租金。因此，這個象限里的軸線表示的是房地產空間市場里價格除以數量的經典模型，下斜線DD表示的房地產空間市場的需求曲線。,2020年5月16日星期六,20,四象限圖(A),西北象限描述的是資產市場的估價原理，并涉及到了相對平衡的房地產價格和目前租金水平。西北象限里的直線代表了資本化率。其中的P*點表示房地產的價格。因此，兩個上面的象限描述了資本市場和空間市場里短期或當前價格變化。,2020年5月16日星期六,21,四象限圖(B),西南象限里的向外傾斜的建筑函數直線表示的是高房地產價格刺激了大量新建筑的增長。這個建筑函數直線與房地產價格軸線交匯于正值點，因為當房地產價格低于這個水平線，就不會有新的建筑產生。當前資產市場價格的P*點將與建設函數直線交叉于C*點，這一點就是每年建設市場的新增量。,2020年5月16日星期六,22,四象限圖(C),東南象限通過建設與使用市場的可用空間總量比率完成了空間市場和資產市場長期的整合。東南象限里的直線建設活動水平線C*交于空間建設供給總量水平線Q*。,2020年5月16日星期六,23,四象限圖(D),1.4.2空間市場需求增長的變化,2020年5月16日星期六,24,R*,Q*,P*,C*,C*,Q*,R*,P*,P1,D0,D1,D0,D1,R1,在考慮使用空間需求增加效應的時候，假定房地產資產市場是恒定的。我們看到東北象限里的需求函數往右移動，從D0到D1。在短期內，沒有時間來建設新的空間，來回應使用需求的大規模增長。縱軸租金從原有水平R*點暫時移動到偏高水平R1點，而原空間存量Q*并沒有移到新的需求函數D1關系。,2020年5月16日星期六,25,空間市場需求增長的變化(A),新長期的平衡建立在新的D1點。新的平衡就以*點為代表。注意的是，當新的均衡租金（R*）高于原來的均衡租金(R*)，臨時租金水平R1要低些。另外，注意到空間市場數量長期均衡要高于其原來需求水平（Q*Q*）。,2020年5月16日星期六,26,空間市場需求增長的變化(B),1.4.3資產市場需求增長的變化,2020年5月16日星期六,27,建設(SF),存量(SF),資產市場:建設,空間市場:存量調整,空間市場:租金預測,租金$,資產市場:估價,價格$,C*,Q*,R*,P*,C*,Q*,R*,P*,P1,SR,LR,D0,8%OAR,D1,11%OAR,資產市場需求增長的變化(A),考慮到資本市場的資產投資者對于房地產投資的需求增加的效果。因此，喜好在投資者不介意房地產的風險或嘗試期望房地產租金比以前更多預期增長開始相對移動。所以他們目前并不需要更多的回報.問題是，一些問題投資資者現在希望在房地產商的投資高于他們以前支付的。這種類型的資本市場的轉變驗證了西北象限里估價線向下移動。舉例來說，假設當時的普通利率是11%，而現在降低三個點到8%。這樣一來，如果投資者不能預見新建設，那么房地產的價格在短時期內上升到一個較高的水平，并能持續一段較長的時間。這也就說，短期價格增長由原來的P*點水平達到P1水平。,2020年5月16日星期六,28,資產市場需求增長的變化(B),這是一個基于西北象限里新的8%OAR（OverallRate）線，由新矩型連接的四個象限的長期均衡便產生了。這一反映房地產發展景氣指數新的均衡包含了空間建設的大量增加，并帶來了空間存量上升到了新的Q*點。這是投資者對房地產的偏好轉移。.,2020年5月16日星期六,29,資產市場需求增長的變化(C),需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R*Q*)。低租金意味著資產市場的地資本化率并不能達到我們起初所想的長期的高價格。房地產市場價格新的均衡點P*可能比原價格P*點高，但不一定高很多。,2020年5月16日星期六,30,問題,1.例如，如果假設房地產的需求是恒定的，當房地產的價格快速上升時，我們將會看到什么樣的結果？2.市場是否有效？為什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的國內房地產市場。,2020年5月16日星期六,31,2房地產與房地產業概述,2.1房地產概述2.2房地產業概述2.3房地產業與國民經濟的關系,2020年5月16日星期六,32,2.1房地產概述,2.1.1房地產的含義2.1.2房地產的經濟特征2.1.3房地產的分類2.1.4房地產投資的利與弊,2020年5月16日星期六,33,2.1.1房地產的含義,房地產是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各種附著物以及衍生的各種權益的合稱和簡稱,是相對于動產的概念。,2020年5月16日星期六,34,TheRealEstate與RealProperty的區別,2020年5月16日星期六,35,在英語中RealEstate指土地及附著在土地上的建筑物或房屋。RealProperty是指RealEstate及RealEstate之上附帶的各種權益。,2.1.2房地產的經濟特征,A、房地產具有多重經濟身份B、房地產通常是一種龐大的經濟單位C、房地產具有供給稀缺與價值升值特性D、受外界影響大，具有較強的外部性E、房地產權利的可分割性占有權(Possession)使用權(Use)受益權(Enjoyment)處置權(Disposition),2020年5月16日星期六,36,2.1.3房地產的分類,從物理形態上劃分，房地產主要分為土地、建成后的物業和在建工程三種類型。,2020年5月16日星期六,37,2.1.3.1土地,土地是房地產的一種原始形態。土地又分為未開發的土地和已開發的土地兩種類型，前者基本屬于鄉村集體土地，而后者通常屬于城市國有土地。,2020年5月16日星期六,38,2.1.3.2建成后的物業,所謂建成后的物業，即我們通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當前的使用狀態，可分為空置和已入住（允許有部分空置）兩種情況。按照建筑物的用途不同，這類房地產可以分為下述幾種形式：1.居住物業。2.商業物業。3.工業物業。4.特殊物業。,2020年5月16日星期六,39,2.1.3.3居住物業,一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。,2020年5月16日星期六,40,2.1.3.4商業物業,有時也稱經營性物業或投資性物業，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。,2020年5月16日星期六,41,2.1.3.5工業物業,工業物業是通常是為人類的生產活動提供入住空間，包括重工業廠房、輕工業廠房和近年來逐漸發展起來的高新技術產業用房、研究與發展用房等。工業物業既有出售的市場，也有出租的市場。,2020年5月16日星期六,42,2.1.3.6特殊物業,對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業，我們常稱之為特殊物業。特殊物業經營的內容通常要得到政府的特殊許可。,2020年5月16日星期六,43,2.1.3.7在建工程,在建工程是指已經開設工程建設但尚未竣工投入使用的房地產，是房地產開發建設過程中的一種中間形態。,2020年5月16日星期六,44,2.1.4房地產投資的利與弊,、房地產投資之利(1).相對較高的收益水平(2).能夠得到稅收方面的好處(3).易于獲得金融機構的支持(4).能抵消通貨膨脹的影響(5).提高投資者的資信等級2、房地產投資之弊(1).變現性差(2).投資數額巨大(3).投資回收周期較長(4).需要專門的知識和經驗,2020年5月16日星期六,45,2.2房地產業概述,1.2.1房地產業的含義1.2.2房地產業的行業細分1.2.3房地產業的特性,2020年5月16日星期六,46,2.2.1房地產業的含義,房地產業是指進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。,2020年5月16日星期六,47,2.2.2房地產業的行業細分,房地產業的細分行業主要包括房地產開發、房地產中介服務和物業管理。其中，房地產中介服務又包括房地產咨詢、房地產價格評估和房地產經紀。,2020年5月16日星期六,48,2.2.3房地產業的特性,房地產開發具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。,2020年5月16日星期六,49,2.3房地產業與國民經濟的關系(A),1.可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；2.可以改善人民的居住和生活條件；3.可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；4.通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；5.可以為城市建設開辟重要的積累資金的渠道；,2020年5月16日星期六,50,2.3房地產業與國民經濟的關系(B),6.可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工等工業的發展；7.有利于產業結構的合理調整；8.有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；9.有利于吸引外資，加速經濟建設；10.可以擴大就業面。,2020年5月16日星期六,51,2.3房地產業與國民經濟的關系（C）,2020年5月16日星期六,52,2.3房地產業與國民經濟的關系（D）,2020年5月16日星期六,53,2.3房地產業與國民經濟的關系（E）,2020年5月16日星期六,54,問題,近幾年，國內房地產發展迅速，為控制房地產價格過高國家出臺了許多宏觀政策來調控，請分析其利弊。,2020年5月16日星期六,55,3房地產開發程序,3.1房地產開發的定義3.2房地產開發的八階段模型3.3房地產開發商的眾多角色,2020年5月16日星期六,56,3.1房地產開發的定義,房地產項目開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。,2020年5月16日星期六,57,3.2房地產開發的八階段模型,2020年5月16日星期六,58,一：提出投資的設想五：簽署正式委托協議不可行可行二：投資設想細化六：工程建設不可行可行三：可行性研究七：竣工投入使用不可行可行四：合同談判八：房地產資產管理不能達成協議能達成協議,3.2.1提出投資的設想,開發商在對當地房地產市場有比較深入地了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。,2020年5月16日星期六,59,3.2.2投資設想細化,開發商選擇出實現其開發設想的開發用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業主、銀行、合作伙伴、專業人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發用地的可行性。,2020年5月16日星期六,60,3.2.3可行性研究,開發商進行正式市場研究，估算市場吸納率，根據預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經濟等方面綜合判斷項目可行性。,2020年5月16日星期六,61,3.2.4合同談判,開發商根據市場研究中得到客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規劃等許可。,2020年5月16日星期六,62,3.2.5簽署正式委托協議,簽署合同，包括合作開發協議、建設貸款協議和長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。,2020年5月16日星期六,63,3.2.6工程建設,開發商根據預算進行成本管理，批準市場推廣和開發隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。,2020年5月16日星期六,64,3.2.7竣工投入使用,開發商組織物業管理隊伍、進行市場推廣活動，政府批準入住，接入市政設施，租客入住，償還建設貸款，長期融資到位。,2020年5月16日星期六,65,3.2.8房地產資產管理,業主（開發商或新業主）進行物業管理、更新改造、市場推廣等工作，以延長物業的經濟壽命、提高資產運行質量；非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中。,2020年5月16日星期六,66,3.3房地產開發商的眾多角色(A),開發商要成功地開發一個項目，必須很好地平衡項目的參與者與消費者之間的許多關系（見圖）。首先開發商需要與地方政府和開發場地周邊的鄰居協調好關系，通常情況下，開發商要獲得地方政府的批準，必須對項目建設方案進行多次修改（政治），因此，使當地保持彈性是開發商的一個重要特征；第二，開發商需要尋找希望購買或承租建成后物業的客戶，進行市場營銷工作（營銷）；第三，開發商要管理好自己內部的開發隊伍，并協調好與外聘專業顧問機構之間的關系（建設監理、過程管理）；第四，開發商要通過向資本市場展示所開發項目的財務可行性、支付融資費用以及項目權益投資回報的能力，以進行項目融資（融資）。,2020年5月16日星期六,67,3.3房地產開發商的眾多角色(B),2020年5月16日星期六,68,4開發商及其合作伙伴(A),4.1私營部門開發商4.2公共部門開發商4.3建筑師4.4工程師4.5土地規劃師4.6景觀建筑師4.7承包商4.8環境顧問4.9交通顧問,2020年5月16日星期六,69,4開發商及其合作伙伴(B),4.10評估師4.11律師和會計4.12房地產經紀人/租務代理4.13金融伙伴4.14物業管理者4.15市場分析師4.16營銷與公共關系顧問4.17政府機構4.18最終用戶,2020年5月16日星期六,70,4.1私營部門開發商,私營部門開發商總是在時間和金錢投入盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報。私營部門開發商是通過擁有向房地產開發過程提供服務的機構而獲取利潤，這些機構包括保險代理、抵押擔保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。,2020年5月16日星期六,71,4.2公共部門開發商,公共部門涉足房地產開發的主要目標，即建設社區住宅、促進經濟發展。我們可以稱她們為“公營企業家”。公營企業家是指那些從事公共開發的專業人員，他們負責公共項目的規劃、設計、融資，這些項目通常規模很大，而且對社區的發展有益，政府不僅承擔了公共項目的成本，而且還承擔了相應的風險。,2020年5月16日星期六,72,4.3建筑師,在開發項目前期工作中，建筑師要負責：場地調研與分析；與公共團體溝通，了解他們的需要及對擬建項目的態度；與政府聯系，保證建設方案能夠獲得政府規劃管理部門的批準。此外，建筑師還可以在開發商選擇開發項目用地、提供可供選擇的開發方案時，向開發商提供幫助。,2020年5月16日星期六,73,4.4工程師,工程師包括結構工程師、機械工程師、電氣工程師、土木工程師、土壤（地質）工程師、環境工程師。,2020年5月16日星期六,74,4.5土地規劃師,在大型或成片開發的房地產項目中，經常需要土地規劃師，根據場地的地形地貌特征，從土地最大價值的角度出發，制定土地利用規劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。土地規劃師要注意充分利用場地的自然特性，認真分析場地的承載能力，并基于對市場需求特征的理解，為開發商提供低成本、高附加值的規劃方案。,2020年5月16日星期六,75,4.6景觀建筑師,景觀建筑師負責對開發項目占地范圍內所有裸露空間的景觀規劃，通過選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環境，創造出良好的景觀環境。汽車和人行道、燈光、符號、水流、戶外座椅、臺階、車棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動區域、自行車和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營造景觀環的有效手段。,2020年5月16日星期六,76,4.7承包商,承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的想法變成實實在在的東西：住宅、公寓、倉庫、商場、寫字樓或公共建筑。開發商常常把工程建設任務發包給總承包商，由總承包商根據建筑師和工程師提供的設計方案和施工圖紙，以合同約定的價格和工期，完成項目的建設工作。總承包商獲得總包合同后，依據工作任務的不同，將合同分給不同的分包商。總承包商分包的工作包括：土方工程、混凝土工程、模板工程、機械設備、電氣和給排水系統安裝工程、裝修工程等。總承包商直接對開發商負責，分包商向總承包商負責。總承包商富有協調分包商工程進度、監督其施工質量的責任。,2020年5月16日星期六,77,4.8環境顧問,開發商在許多情況下，需要聘請環境顧問，環境顧問就開發項目所面臨的環境問題提供專業意見，為開發商提供開發項目的環境影響評價報告，協助開發商解決政府環境審批手續、避免開發商未來可能面臨的環境責任。,2020年5月16日星期六,78,例如，一宗開發項目用地范圍內可能包括了一個有放射性污染物的垃圾填埋場，處理這些污染物的成本會極大地影響著購買土地的價格；又例如，一些在野生動植物保護區或自然景觀保護區范圍內的開發項目，可能會在建設過程中夭折，甚至有些在項目建成后也要拆除。,2020年5月16日星期六,79,舉例,4.9交通顧問,交通顧問可以估算項目建成后不同時段的交通流量，評估項目當前的交通通行能力，就項目內部交通流組織、項目與市政道路體系的廉潔、停車位的數量與布局等進行規劃設計。,2020年5月16日星期六,80,舉例,例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進行停車位的布局？又例如，在一個居住小區，如何協調人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業綜合用途的開發項目中，可能同時存在居住、辦公、購物等行為引致的交通流，如何很好地區分和協調？交通顧問可以就這些問題，向發展商提供專業的解決方案。,2020年5月16日星期六,81,4.10評估師,評估師可以在開發過程的每一個階段為開發商提供服務，包括項目前期、建設過程中和項目建成后。評估師主要負責項目的估價工作，即估算項目的市場價值、撰寫估價報告。開發商在涉及產權轉移、尋找項目融資和貸款、處理有關房地產稅項，以及處理法律訴訟中的補償事宜時，需要評估師提供的服務。評估師還可以幫助開發商進行市場研究、市場能力分析和可行性分析。評估師還能提供領域廣泛的咨詢服務，包括投資分析、訴訟證人等。,2020年5月16日星期六,82,4.11律師和會計師,律師可以代表開發商與政府有關部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發商起草有關合同，以盡量避免將來可能出現的糾紛，或在糾紛出現時，使開發商處在有力的地位。會計師從事開發投資企業的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財務預算、工程預算、付稅與清賬、合同監督、提供付款方式等，并及時向開發商通報財務狀況。,2020年5月16日星期六,83,4.12房地產經紀人/租務代理,房地產經紀人或租務代理通常受開發商的委托，代理物業租售事宜。在大型工業和商用房地產項目的租售過程中，經紀人的另外一個重要服務內容是幫助開發商與客戶進行有關財務談判，通過平衡開發商的財務模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價與開發商對項目收益現金流分布模式的要求相適應。房地產經紀人或租務代理在執行項目營銷計劃方面，發揮著關鍵的作用。可以幫助開發上進行項目的市場定位和產品定位，協助開發商制定并執行營銷計劃與策略。在開發過程中，開發商必須盡早決定是利用公司內部的銷售隊伍，還是聘請專業的經紀或代理機構。,2020年5月16日星期六,84,4.13金融伙伴(A),合資伙伴(jointventurepartner):是指任何個人或機構，他們在項目開發過程中，向開發商提供權益融資，占有項目一定比例的股份，并按股份比例或的項目開發利潤。建設貸款的貸方(通常是商業銀行):負責提供項目建設過程中的融資，并負責監督開發商在預算范圍內，按照預定計劃和條件完成項目的建設。建設貸款的撥付，通常按照項目施工實際完成的工作量，分期撥付。,2020年5月16日星期六,85,4.13金融伙伴(B),長期貸款的貸方：提供長期貸款（長期抵押貸款）的金融機構。長期權益投資者:在項目建設期間，長期權益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項目開工前就簽約購買將要建成的物業（以開工前的估算價格為基礎定價），或在項目竣工后投資。,2020年5月16日星期六,86,4.14物業管理者,從常規上講，項目竣工投入使用時才會聘請物業管理，來負責項目運營期間的管理。,2020年5月16日星期六,87,4.15市場分析師,市場研究專家可以幫助開發商了解其擬開發的項目是否有足夠的市場需求、競爭項目的情況、目標市場以及項目銷售或出租的預期速度（市場吸納率和吸納速度）、預期的價格或租金水平等。,2020年5月16日星期六,88,4.16營銷與公共關系顧問,營銷與公共關系人員參與幫助開發商為其開發的產品設計一個營銷戰略，提供營銷與媒體關系服務。,2020年5月16日星期六,89,4.17政府機構,從理論上來說，開發過程中的公共關系應該能夠營造一個公平高效的體系，以保證項目土地利用的合理性和高質量的開發。開發商強化最終產品質量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個開發隊伍的主動參與者來對待。,2020年5月16日星期六,90,4.18最終用戶,最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產品的直接消費者）。,2020年5月16日星期六,91,5房地產空間分析,5.1城市中心論與城市體系5.2競爭與城市價值5.3城市土地使用結構5.4單中心城市原則5.5其它城市土地使用理論,2020年5月16日星期六,92,5.1城市中心論與城市體系,5.1.1城市格局與城市規模5.1.2城市位置分布5.1.3布局基本因素:向心力和離心力5.1.4經濟基礎與城市增長,2020年5月16日星期六,93,2020年5月16日星期六,94,5.1.1城市格局與城市規模,假設人口最多的城市等級定為1，那么每個城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級。等級/規模規則可以表述如下:,等級/規模理論規則,2020年5月16日星期六,95,美國城市等級/規模規則,2020年5月16日星期六,96,中國城市等級/規模規則,2020年5月16日星期六,97,中美兩國城市排名/規模比較,2020年5月16日星期六,98,5.1.2城市位置模式,2020年5月16日星期六,99,美國20個大都市,5.1.3影響模式的主要因素:向心力和離心力,向心力離心力平衡力中央區位論與城市等級,2020年5月16日星期六,100,向心力,向心力（或集中力）是指引起城市在初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。,2020年5月16日星期六,101,離心力,離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長，并導致更多小城市在區域內分散分布。,2020年5月16日星期六,102,影響區域集中力和分散的力量,2020年5月16日星期六,103,平衡力,當集中力越來越強大、越來越重要的時候，一個或幾個大城市的人口增長和城市發展往往快于小城市。相反，當分散的力量更加強大或者更重要時，中小型城市將獲得人口過快增長。,2020年5月16日星期六,104,中央區位論與城市等級,早期經驗地理觀察和經濟分析已經發展成一個實體地里理論，通常稱作中央區位論，主要包括城市等級理論（城市擴張）。因此，中央區位論和城市等級理論描述如下：為了減少空間摩擦，許多大小、規模和功能類似的地區傾向于地理空間和人口的均勻分布。,2020年5月16日星期六,105,中央區位論與城市等級,2020年5月16日星期六,106,圖表中顯示了39個低階城市（單點）和5個高階城市（圓圈點）的理論結構，假定其腹地區域是平原。六邊形的能夠使我們的運輸成本降低，這就形成了以原點為中心的大六邊形。,5.1.4經濟基礎與城市增長,5.1.4.1定義經濟基礎5.1.4.2出口基數5.1.4.3位置商數5.1.4.4服務行業與出口乘數,2020年5月16日星期六,107,5.1.4.1定義經濟基礎(A),一般來說,經濟基礎是指推動和促進地區帶房地產活動和價值的引擎。,2020年5月16日星期六,108,5.1.4.1定義經濟基礎(B),從概念上看，一個地區的經濟基礎主要包括三個部分：（1）滿足當地需求和其他城市地區出口的商品和服務產量；（2）區域投資產出或資本回報；（3）政府的轉移支付功能，如社會保險。,2020年5月16日星期六,109,5.1.4.2輸出基數,我們看到輸出產品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經濟增長的城市經濟理論，即出口基數理論。主要的輸出基數理論原則規定：城市或地區的經濟增長完全依賴于本地經濟的出口部分的增加。,2020年5月16日星期六,110,5.1.4.3位置商數,LQ通常被看作是商指數的簡寫。位置商數的定義是指本地第一產業就業總數的比例除以全國同一產業就業總數比例.這個公式就是其中，Nmi=城市m產業i的就業人數Nm=城市m所有產業總就業人數Ni=國家產業i就業人數N=國家所有產業的就業總人數當LQ高，表示該區域的重要性大。,2020年5月16日星期六,111,5.1.4.4服務行業與輸出乘數(A),非基本行業也被稱為服務業領域.區域經濟的一個重要特點是非基本或一般服務行業就業人數大大超過了出口行業直接就業人數.結果：出口行業的擴充創造了當地就業總數的就業效應倍增。,2020年5月16日星期六,112,5.1.4.4服務行業與輸出乘數(B),如果出口行業丟失工作，間接導致了服務行業和人口的丟失。,2020年5月16日星期六,113,兩類乘數往往被認為是預測出口基數變化效應成長:1.就業乘數凈總就業增加出口就業增加2.人口乘數凈總人口增加出口就業增加,5.1.4.5用經濟基礎進行城市分類,格林米勒(1993)將城市分為九組:農場;F.I.R.E-金融、保險、房地產;政府;制造業;軍事;礦業(含油氣)服務;運輸;多樣化。,2020年5月16日星期六,114,5.2競爭與城市價值,5.2.1最高最好使用5.2.2運輸成本的角色:叫價租金曲線,2020年5月16日星期六,115,5.2.1最高最好使用,最高及最佳使用(HBU)意味著每塊地都通過競爭來使用，平衡效應的結果達到最具生產力的位置.,2020年5月16日星期六,116,5.2.2運輸成本的角色:叫價租金曲線,運輸成本包括投入和產出等移動成本,費用由賣方直接和買家間接承擔.運輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價值中產生了經典經濟學重要概念，即出價租金曲線(或出價租金函數).,2020年5月16日星期六,117,三種土地使用對于產量和運輸成本的敏感性差異性的出價地租曲線,2020年5月16日星期六,118,地租,A,B,C,中心,B使用空間,距離,三類土地使用對于運輸成本的生產性和敏感性差異性出價地租曲線,圖中出價地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標記為A、B、C。當運輸成本降低時，A有最大的生產量，在中心點出價地租出現較高點。C有最低的生產量，與運輸成本有較小的敏感性，出價地租曲線最平緩。B處在兩者之間。結果就是，在土地市場的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點，A的價格比其他兩個更有優勢接近中心點，B更遠些離中心點，C最遠。,2020年5月16日星期六,119,5.3城市土地使用結構,5.3.1城市土地使用結構同心圈模型5.3.2城市土地使用結構部門模型5.3.3差異,2020年5月16日星期六,120,5.3.1城市土地使用結構同心圈模型,2020年5月16日星期六,121,Newest,城市土地使用結構同心圈模型,如果把這種敏感性結果與單中心城市模型結合，我們就得到一個經典的城市模式同心圓模型；模型顯示了類型相似的土地使用傾向于土地離城市中心的距離類似，結果就形成了環繞CBD的同心圓模式。,2020年5月16日星期六,122,5.3.2城市土地使用結構模型,2020年5月16日星期六,123,流行趨勢,城市土地使用結構模型,霍伊特扇形模式是指一些土地使用能夠互相共榮并且往往這些扇形相互毗鄰。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業發展鄰近.,2020年5月16日星期六,124,5.3.3兩者的差異,同心環模型與扇形模型對城市結構的看法截然相反。但是，我們依然發現了兩者之間存在一些實質性的共同點。大多數的城市的部分解釋透過這兩種觀點。,2020年5月16日星期六,125,5.4單中心城市原則,5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面5.4.2原則5.4.3單中心城市模型,2020年5月16日星期六,126,5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面,簡單的單中心城市,是一個從中心點延伸出來的有一定半徑的圓圈.單中心模型是一個典型的理論例子，將現實簡單化，來揭示現實中重要的共性。,2020年5月16日星期六,127,單中心城市與土地使用橫斷面,2020年5月16日星期六,128,A=農業租金;C=建設租金;L=位置租金;CBD=中央商務區;B=城市邊緣,5.4.2原則,原則1：其他因素平等的條件下,大城市將有較高的平均租金.,2020年5月16日星期六,129,假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響,2020年5月16日星期六,130,假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響(A),我們看到，人口每增加一個百分點則該區域也同樣增加一個百分點，假定密度不變，半徑則增加半個百分點。這就是說，人口增加，保持密度和其他價格不變，租金將會均勻增加。,2020年5月16日星期六,131,假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響(B),保持密度不變，大城市的土地租金將傾向于更高，即使大城市的密度不如小城市。就是說，如果大城市保持每個居住單位的租金與小城市同樣水平，那么高密度和低建設成本往往出現在大城市里。因此，架設不同規模城市的居住租金不變，大城市往往獲得較高的密度和較小的居住單位。,2020年5月16日星期六,132,假定密度和運輸成本不變，人口增長的影響(C),我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長度，也就是城市邊緣離中心區的距離。租金梯度有運輸成本和密度決定。城市邊緣的租金由農業機會成本和建筑物建設成本組成。因此，控制平均租金變化的是每個點離城市邊緣的距離變化。,2020年5月16日星期六,133,5.4.2原則,原則2如果一個城市的區域增加而非密度增加，物業租金的增長與周邊有強大的關聯性。但是，如果城市的密度增加，而不是區域面積增加，物業的租金與城市中心有很強的關聯性。,2020年5月16日星期六,134,區域固定條件下的人口增長效果,2020年5月16日星期六,135,區域固定條件下的人口增長效果(A),現在假設城市區域固定，因為土地使用受到管制和控制。隨著城市半徑不變，人口增加，則密度必然增加。因此，我們得出最終平衡租金等于每平方英畝的運輸成本。現假設每個人的運輸成本不變，隨著每平方英畝的居住人口更多，每平方英畝的運輸成本也必然增加。因此，租金將會均勻增加。,2020年5月16日星期六,136,5.4.2原則,原則3保持人口和收入不變，人均運輸成本降低，將引起城市中心地區土地租金的絕對值減少，同時，引起城市邊緣地帶土地租金的增加。一般來說，對邊緣地帶土地經租金的影響要視密度變化情況而定。,2020年5月16日星期六,137,運輸成本的減少對存款購買土地的影響,2020年5月16日星期六,138,運輸成本的減少對存款購買土地的影響(A),第一種情況，Circlopolis居民選擇了花費一些運輸成本購買城市土地。這些城市密度降低行為反映在遠離鄉村購買大量房屋，比如帶公園的街道,或高爾夫球場,甚至有更多停車位的購物中心.這種密度降低的結果是運輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。,2020年5月16日星期六,139,運輸成本的減少對存款購買土地的影響(B),的確,城市密度降低純效果,即使運輸成本沒有減少,來降低市中心土地絕對租金。運輸成本的降低將只擴大這種減少。,2020年5月16日星期六,140,運輸成本的減少對存款不購買土地的影響,2020年5月16日星期六,141,運輸成本的減少對存款不購買土地的影響(A),第二種選擇可能影響了運輸業的發展，如果居民選擇保持同樣水平的居住密度，不是擴張城市空間區域而不管運輸業的發展。這往往只發生在面對嚴重變化或政府限制空間擴展。那么,運輸成本降低引起了城市土地租金下滑。但是，在租金下降的情況下，位置離城市中心越近。,2020年5月16日星期六,142,運輸成本的減少對存款不購買土地的影響(B),我們直覺地看到技術改進提高了整體的生產力和社會福利，即運輸成本的降低。必然導致城市總土地價值的下降，其中隱含的實質就是受限空間里的土地減租的可能性。更廣泛地說,運輸成本的降低降低導致了城市中心位置土地價值,使得所有地點平等。得出的結果是在城市面積擴張的情況下，城市中心的土地價值開始下降，至少相對而言。,2020年5月16日星期六,143,5.4.2原則,原則4人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運輸成本增加對收入增加效果可以緩和這個結果或者推翻它，特別是在城市的空間擴張是被抑制的情況。,2020年5月16日星期六,144,收入,城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。這將影響周邊土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上漲引起的租金梯度下降，城市擴張，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加對運輸成本的影響。,2020年5月16日星期六,145,5.4.3單中心城市模型,起初，許多人認為商業地產租金隨著城市的增長而增長。相反，單中心城市模型顯示低密度住宅的價值逐漸地增加了，至少土地價值在上漲，即使城市人口沒有增長。,2020年5月16日星期六,146,原則5,城市成長越快，不確定性越大，結果就是成長帶來了城市土地價值的增加，不確定性顯示小的、密度較高的城市是最理想的。像理想的發展被延期直到其他方法出現。.,2020年5月16日星期六,147,土地價值預測不確定性效果,事實反映，土地擁有者需要租金溢價。建成后物業一定能夠可能轉化成以前他們希望開發農業土地和因此轉變成城市范圍內土地使用。土地租金增長與不確定性含義和土地價值城市和地區超出了城市范圍的閑置地區。,2020年5月16日星期六,148,城市內外地租的組成及不確定性,2020年5月16日星期六,149,城市內外地租的組成及不確定性(A),圖表顯示城市內部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區域。圖中租金模型描述的是當前點租金，直接反映了空間市場需求與攻擊之間的平衡，為了表明位置與城市邊界的關系。,2020年5月16日星期六,150,城市內外土地價值的組成及不確定性,2020年5月16日星期六,151,城市內外土地價值的組成及不確定性,結果是未開發土地價值戲劇性地增長的溢價增加和不可逆轉性兩者，作為城市邊界方法。對于相似的現實情況，幾乎所有的成片未開發土地市場價值僅包括這兩部分溢價成長型城市邊緣。,2020年5月16日星期六,152,5.5其它城市土地使用理論,5.5.1邊界土地使用效應5.5.2多中心城市5.5.3鄰里動態與生命周期5.5.4物業生命周期和折舊結構,2020年5月16日星期六,153,5.5.1邊界土地使用效果,最重要的是認識到同質的相關性地區的土地使用本質結果，也就是地區間土地使用邊界。這些邊界影響了與之相鄰和附近地塊的區位租金和土地價值,2020年5月16日星期六,154,邊界土地使用的負面外部效應,2020年5月16日星期六,155,邊界土地使用的負面外部效應,一塊土地使用的價租金曲線是利益從容易接近性到表左邊緣橫坐標軸線到另一個邊界土地使用。,2020年5月16日星期六,156,例子,圖表顯示了圍繞邊界位于上圖所是左側的商業中心的居住土地使用的叫價曲線。在土地使用邊界附近叫價曲線較低，當距離消滅了消極的外部型，則降低當進一步增加距離減少對商業中心的影響。,2020年5月16日星期六,157,5.5.2多中心城市,多中心城市不但擁有子中心，而且有多個主要中心。,2020年5月16日星期六,158,多中心城市的租金梯度,2020年5月16日星期六,159,NBD=近鄰商務區,CBD=中央商務區,MAC=主要活動中心,多中心城市的租金梯度,土地價值和土地租金梯度往往決定均衡通過每個位置最高叫價曲線的實用性，導致長期以來最高最好的土地使用。一個城市的橫斷面看到一個主導CBD但是遠離城市中心點。土地租金粗的實體直線，最高叫價曲線超過每個點。,2020年5月16日星期六,160,5.5.3周邊動態與生命周期,這里說的是城市的自然動態、進化進程及鄰里關系。從生物學借用術語，這個過程有時稱為鄰里繼承理論。,2020年5月16日星期六,161,鄰近地區連續模型,2020年5月16日星期六,162,鄰近地區連續模型(A),讓我們跟蹤一個美國西部地區典型地區的模型。起初田園農業地帶在每個城市擴張區域的邊緣，上圖表示的成長過程中分階段特性：隨著該地區城市的發展而變得成熟，土地價值迅速上漲的。這個階段開始于I點，圖中表示在橫水平軸線上。西側區域最初開發成低密度居住區，并全部建成這種新的房屋。,2020年5月16日星期六,163,鄰近地區連續模型(B),當開發完成后，西側的成長期和為開發土地最終價值快速上漲，但是鄰里關系進入了一個長期成熟期，加之總體來說是固定的。從II點開始，這個成熟期將無限期地繼續，伴隨著建筑被整修或重新修建新的建筑物時，除了保留鄰里關系及其低密度特征，原來建筑物的年代不再考慮。,2020年5月16日星期六,164,鄰近地區連續模型(C),然而，任何城市大都市化區域的發展整個全部壓力放在西部地區能夠引起逐步形成兩種遠離成熟期的可能。圖中用III點表示。最大的一種可能是西部土地價值大幅回升。這是由西部城市中心地區離位置全面擴張引起的。圖中顯示此時重新開發將獲得更多土地使用權益。,2020年5月16日星期六,165,鄰近地區連續模型(D),相反，我們不希望看到WESTSideA進入衰退期。任何地區的都市化區域都可能演化成一個事實，那就是減少WestSide的價值。各種經濟的、地理的、和社會的因素可能引起下降。當然，下降能持續，直到WestSide永遠地停留在低價值狀態逐漸地結束。然而，還有一種可能是價值下降突然出現轉折。這個轉折點在圖中IV示意。當建筑出現全面下降，土地價值被相鄰的點壓下,此時重建的成本比較低。如果WestSide有一些能夠抓住的有利的特質，或者任何城市的演化對WestSide產生直接的有利條件，重新開發和重修將更有利。,2020年5月16日星期六,166,鄰近地區連續模型(E),叢房地產投資者觀點來看，鄰里繼承關系理論是個很重要的概念。繼承理論不間斷提出兩種土地租金和土地價值的方向。首先，土地租金。第二，突然轉折可能性崔在，因黑區導致土地租金