物業管理與房屋安全管理 房屋安全管理是物業管理的一項重要內容，物業管理應當重視房屋的使用安全，房屋安全管理的提出，對物業服務企業提出了更高的要求。物業服務企業需要意識到，房屋安全管理的要求，并不止是單單技術層面的要求，也不是附加的服務項目，而是對物業服務企業服務品質、品牌以及經營者管理等諸多方面的整體要求。具體來說則要求物業服務企業不能忽視房屋安全的管理與服務，從而提高服務品質，提升經營者的全方位管理能力。一、 什么是房屋安全管理房屋的質量不僅關系到建設項目的投資效果，更關系到人民群眾的生命財產安全，社會的和諧穩定和可持續發展。由于房屋建設過程中質量缺陷引發的房屋使用期間的重大安全事故和商品房投訴等問題仍然存在，已引起社會各方的重視。建筑是一門遺憾的藝術，建筑工程總或多或少伴隨著缺陷，特別是隱含的缺陷。這種缺陷一方面會影響房屋的正常使用功能和安全性、可靠性、耐久性。目前城市處于建筑業高速發展期，對此應給予足夠的重視。在傳統的觀念中，由于房屋結構相對簡單，一家一幢較多，人們建造或購買了房屋，安全問題影響并不嚴重，平時自行管理與維護，也沒有專門的物業管理。所以我國長期以來，對房屋質量控制與管理主要集中在規劃、設計與建設階段，存在著“重建輕管”的觀念。造成這種現象的主要原因有三：一是我國長期的計劃經濟體制和單一產權制度，產權人與使用人相分離，使這一問題沒有受到足夠重視和妥善解決的；二是房屋使用過程中的管理維修經費落實存在問題；三是九十年代以前的房屋較現在建造的的房屋相比結構相對簡單，出現安全問題影響并不嚴重，然而人們對房屋管理的認識卻停留在過去。隨著科技的進步和市場經濟的發展，多、高層房屋的各種設施設備增多，一方面改善了適用性、舒適性，另一方面卻增加了房屋的安全隱患。如電梯的使用，若建筑物中沒有電梯，就不會有電梯摔入、卡人事故發生；如燃氣系統，稍有不慎，極易發生爆炸事故。隨著當今建筑科技的不斷發展，房屋質量安全的重要性日益增長，隨著人民生活水平的提高，人們對于房屋的要求不僅是“住有安居”。這個“安”，不僅是防盜等治安問題，更重要的是房屋結構和設施設備的安全使用，正常功能的發揮。房屋的安全性是指在正常使用條件下承受可能出現的各種因素作用的能力，以及在災害等偶爾事件發生后保持整體穩定性的能力。安全性是確保使用功能的基礎，有了安全，才能投入使用。房屋（結構）安全管理是指房屋建成交付使用到房屋滅失為止，幾十年甚至上百年的過程中，由于自然的、人為的因素產生的結構安全隱患，在產權人自管的基礎上，因涉及到公共安全問題，需要政府組織進行監管的過程。在現代城市房屋（多、高層）的使用期內，由于結構、與配套設施非常復雜，日常維護相當困難，使用期的管理必須是科學的、統一的、專職的，也就是現代的物業管理。物業管理就是在房屋建筑物及附屬設施的管理中，實行統一的社會化、專業化、市場化、民主化的管理模式，為物業使用人創造一個安全、文明、整潔、舒適的房屋住用環境。其中，房屋使用安全管理是物業管理中的一項重要內容。本市條例實施四年多來，我市的房屋安全管理工作，在全市物業服務企業的大力配合下，（舉例）已取得了明顯的成效（每年處理投訴2000多件，許可100多件）基本形成了市區街道社區小區物業組成的管理網絡，有效扼制了房屋“私拆亂改”行為，化解了由此產生的鄰里矛盾，維護了老百姓的正當權益。所以說，為什么要進行管理歸納為六個字：保安全，促穩定。二、房屋安全管理的依據和內容（一）管理依據房屋安全管理是一項政策性很強的監管工作，關系到人民群眾的生命財產安全，所以監管的前提必須是依法。上位法國家安全生產法行政許可法物權法國務院建設工程質量管理條例建設部129號令、110號令等相關法規。本市法規2007年市人大頒布的南京市城市房屋安全管理條例及市政府批轉的實施意見等相關法規。具體地講：通過立法重點解決了以下六個問題：1、房屋產權多元化后，安全管理責任不清的問題；2、城市房屋多、高層為主，發生公共安全的問題；3、房屋使用過程中，擅自拆改房屋結構的問題；4、由于自然災害等影響，突發性房屋安全事故增多的問題；5、隨著房屋使用時間延長，主體結構趨于老化，防止塌屋傷人事故發生的問題；6、房屋建設和使用中，白蟻防治的問題。所以通過日常的、專項的依法管理，消除安全隱患，化解鄰里矛盾，確保安全使用，促進社會和諧。（二）主要內容它包括：房屋日常檢查和修繕、改造安全管理；安全事故應急處置；危險房屋監管；安全鑒定管理；白蟻防治管理等。1、規定了管理范圍本市行政區域（13個區、縣）國有土地上的既有房屋。2、明確了監管部門責任市、區房產局、縣建設局是主管部門，其它相關部門協同配合。3、明確了日常管理責任產權人為第一責任人，物業管理單位、街道社區為日常管理的責任。4、規定了許可事項變動承重結構的“六種”行為要申請許可。（包括許可時限、程序等）5、規定了開發商與物管企業（物管之間）的資料移交主體結構、承重結構、抗震防火結構設計使用年限等資料。6、區分了管理職責：產權人維修建檔日常管理物管企業告知勸阻報告管理部門監管查處執法7、規定了強制性房屋安全鑒定的五種情形；8、規定了危險房屋治理的責任和強制治理措施。9、規定了白蟻防治管理的內容等（略）；10、規定了相關法律責任。條例的執法內容（目前“八城區”采取由市統一執法） 一是對行管人員及部門的法律責任要求 二是對未經許可擅自拆改承重結構的處罰（1千至5萬，510萬） 三是對售房單位未交資料的處罰（5千至3萬） 四是對鑒定人員違法行為與業主不委托鑒定的處罰（三）管理特點1、管理與技術一體。房屋安全管理集行政與技術為一體的監管工作。既要有行政管理的手段，又要具備一定的專業技術知識。2、管理面廣難度大。房屋裝修拆改結構的管理，全市近兩億以上的存量房，具有面廣量大、隱蔽分散，管理難度大，易發矛盾多，工作責任重。3、投訴處理要求高。房屋安全投訴的處理，全市老百姓只要有這方面投訴，就得去處理消除安全隱患，就得向投訴人回復征得滿意。所以說，這項管理工作是城市管理中的一項全新的管理，長效的管理。三、 物管單位在房屋安全管理中的責任依據南京市城市房屋安全管理條例和南京市物業管理辦法規定，物管單位（含自管房單位）做好本區域內的房屋安全管理工作，是一項基本的義務和責任。主要有以下幾項：（一） 主要責任1、要深入宣傳條例法規，讓業主形成依法使用，確保安全意識。2、要以區、縣房屋安全主管部門和街道社區組成管理網絡。3、要在所管物業區域內開展巡查檢查，告知房屋裝修注意事項。 4、要及時發現和勸阻業主擅自危害房屋安全的行為，把好安全關。5、對拆改結構嚴重或拒不整改的，要及時向區局主管部門報告。（二） 具體工作1、接受和保管建設單位或前期物業移交的小區房屋建筑、結構及水電等全套圖紙資料，方便為小區業主查詢其資料；2、利用小區櫥窗張貼宣傳畫、房屋裝修登記時發放宣傳資料、等多種形式，定期開展宣傳、咨詢活動，進一步增強業主的房屋使用安全觀念和維權意識，減少擅自拆改房屋結構的行為。3、受理小區業主的房屋裝修登記，并進行初步調查，對裝修中涉及拆改房屋結構的，應告知業主事先向所在區住建局辦理行政許可手續；4、開