價格策略及定價 洋房 洋房 洋房 商產權洋房 聯排 合院 一期項目產品價格根據 位置 朝向 觀景 風向等綜合因素分析 項目產品將根據5個等級價格區間劃分 價格等級 一期面積 4 2萬平米一期房源 洋房500套疊墅72套 合院30套 價格定位策略 兩大價格策略 目的 以攫取高額利潤為主 同時兼顧快速回籠資金策略一 消費者 競爭定價策略 影響價格制定的三大因素 成本 競爭 消費者 由此 形成兩大價格策略 即成本 競爭價格策略 消費者 競爭價格策略 消費者 競爭價格策略是一種以消費者的對本物業的心理預期和當時市場競爭程度作為定價參考要素的策略 這種策略在上升勢頭較好的的市場上運用 能很好地滿足開發商 銀子賣出金子價 的攫取高額利潤的目的 策略二 平開平走的策略 平開平走 的策略能達到攫取合理利潤的目的 它的特點是階段性 速戰速決的回收資金 把度假旅游稀缺資源高附加值留給消費群體 激活消費市場板塊 價格定價階段論 受房地產市場的影響 我們在項目運作的初期只能根據目前價格的靜態變化趨勢 給出項目靜態估值 隨著時間的推移 市場的變化 很多不確定因素將改變價格變化的軌跡 價格將隨之作必要的調整 為此 價格定位一般分為三個階段 階段一 靜態比較價格制訂 這個階段一般根據市場推出的同類型項目按照影響價格的諸多因素作橫向比較 得出在市場不受非理性因素影響下 項目的靜態價格估值 階段二 區間測試價格制訂 這個階段一般是根據項目工程進度臨近銷售的具體情況 加入市場總體變化因素對價格進行市場修正 用區間價格的形式對市場試探 了解消費者價格接受的程度 為價格的最終制訂作準備 階段三 銷售實現價格的制訂 這個階段一般結合考慮了目標客戶群對價格接受的心理承受程度 同時考慮了銷售時可能發生的風險因素 比如同質樓盤的競爭風險等 制訂最后的銷售實現平均底價 6 靜態價格比較制定 7 靜態價格比較制定 由上表可以得出可比系數 系數1 8 00 7 80 1 0256系數2 8 00 7 74 1 0336系數3 8 00 7 80 1 0256系數4 8 00 7 17 1 1158系數5 8 00 7 02 1 1396 聯排 合院價格比較 8 靜態價格比較制定 系數1 4300 15 系數2 4500 30 系數3 4000 25 系數4 3700 20 系數5 3600 10 4318 66故本項目現行靜態比較均價為4318元 平方米 項目現行比較均價為4318元 平方米 預計市場價格整體基本穩定 有效的營銷手段可以增值5 目標均價 4500元 平方米 聯排 合院價格 9 靜態價格比較制定 由上表可以得出可比系數 系數1 8 00 7 80 1 0256系數2 8 00 7 74 1 0336系數3 8 00 7 80 1 0256系數4 8 00 7 17 1 1158系數5 8 00 7 02 1 1396 洋房價格比較 10 靜態價格比較制定 系數1 4300 15 系數2 4500 30 系數3 4000 25 系數4 3700 20 系數5 3600 10 4318 66故本項目現行靜態比較均價為4318元