物業物業 與與 物業管理物業管理 的含義及區別的含義及區別 物業物業 從物業管理的角度來說 物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備 設施和場 地 各類建筑物可以是一個建筑群 或一幢單體建筑 或單體建筑中的一個單元 相關的設備 設 施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備 市政公用設施和 與之相鄰的場地 庭院 道路等 物業的分類 根據使用功能的不同 物業可分為以下 4 類 1 居住物業 包括住宅小區 單體住宅樓 公寓 別墅 度假村等 2 商業物業 包括綜合樓 寫字樓 商業中心 酒店 商業場所等 3 工業物業 包括工業廠房 倉庫等 4 其他用途物業 如車站 機場 醫院 學校等 物業管理的含義及發展物業管理的含義及發展 物業管理的含義 物業管理 是指物業管理企業受物業所有人的委托 依據物業管理委托合同 以及國家有關 的法律法規 對物業的房屋建筑及其設備 市政公用設施 綠化 衛生 交通 治安和環境容貌 等管理項目進行維護 修繕和整治 并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務 物業管理企業 通常稱為物業管理公司 物業所有人 即產權人 亦稱為業主 業主可以是 個人 集體 國家 物業管理的起源及我國的發展階段 物業管理起源于 19 世紀 60 年代的英國 20 世紀 50 年代傳入香港 1981 年廣州在東湖新村 實行物業管理 1981 年 3 月 10 日 深圳市物業管理公司正式成立 開始對深圳經濟特區的涉外 商品房實施統一的物業管理 1994 年 3 月 建設部頒布了 33 號令 即 城市新建住宅小區管理 辦法 1996 年 2 月 國家計委 建設部聯合頒發了 城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法 物業管理的基本內容物業管理的基本內容 常規性的公共服務 這是指物業管理中基本的管理工作 是物業管理企業面向所有的住用人提供的最基本的管理 與服務 其目的是確保物業的完好與正常使用 保證正常的生活工作秩序和凈化 美化生活工作 環境 公共服務管理工作 是物業內所有住用人每天都能享受到的 其具體內容和要求通常在物 業管理委托合同中明確規定 因此 物業管理企業有義務按時按質提供這類服務 住用人在享受這 些服務時不需要事先提出或者作出某種約定 公共服務主要有以下 8 項 1 房屋建筑主體的管理 a 房屋基本情況的掌握 b 房屋修繕及其管理 c 房屋裝修管理 2 房屋設備 設施的管理 a 各類設備 設施基本情況的掌握 b 各類設備 設施的日常運營 保養 維修與更新的管 理 3 環境衛生的管理 這是為了凈化物業環境而進行的管理與服務工作 包括樓宇內物業環境 的日常清掃保潔 垃圾清除外運等工作 4 綠化管理 這是為了美化物業環境而進行的管理與服務工作 主要包括園林綠地的營造與 保養 物業整體環境的美化等 5 治安管理 這是為維護物業正常的生活 工作秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作 包括樓宇內外的安全 保衛 警戒等以及對各種突發事件的預防與處理 還可延伸為排除各種干 擾 保持物業區域的安靜 6 消防管理 這也是為維護物業正常的生活 工作秩序而進行的一項專門性的管理與服務工 作 包括火災的預防及發生火災時的救護處理 7 車輛道路管理 這同樣也是為維護物業正常的生活 工作秩序而進行的一項專門性的管理 與服務工作 包括車輛的停放 道路的管理 交通秩序維護等 8 公眾代辦性質的服務 公眾代辦性質的服務指為業主和使用人代收代繳水電費 煤氣費 有線電視費 電話費等公共事業性費用 針對性的專項服務 這是指物業管理企業為改善和提高住用人的生活 工作條件而面向廣大住用人 為滿足其中 一些住戶 群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作 其特點是物業管理企業事先設立服務 項目 并將服務內容與質量 收費標準公布 當住用人需要這種服務時可自行選擇 專項服務的 內容主要有以下幾大類 1 日常生活類 指物業管理企業為廣大住用人提供的日常生活中衣 食 住 行各方面的各 項家務服務工作 2 商業服務類 指物業管理企業為開展經營活動而提供各種商業經營服務項目 包括商業網 點的開設與管理 以及其他經營活動的開展 如開辦小型商場 飲食店 理發店 修理店等 安裝 維護和修理各種家用電器和生活用品等 3 文化 教育 衛生 體育類 指物業管理企業在文化 教育 衛生 體育等 4 個方面開展 的各項服務活動 4 金融服務類 代辦各種財產保險 人壽保險等業務等 5 經紀代理中介服務 指物業管理企業拓展的物業代理和中介服務及其他的一些中介服務 6 社會福利類 指物業管理企業提供的帶有社會福利性質的各項服務工作 如照顧孤寡老人 擁軍優屬等 這類服務一般以低償或無償方式提供 委托性的特約服務 特約服務是指為了滿足物業產權人 使用人的個別需求而受其委托所提供的服務 通常在物 業管理委托合同中未要求 物業管理企業在專項服務中也未設立 而物業產權人 使用人又提出 該方面的需求時 物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其要求 提供特約服務 物業管理的基本環節物業管理的基本環節 物業管理的運作 既是管理思想的體現 又是管理理論的實踐 是全部物業管理活動的總和 為保證物業管理有條不紊地順利啟動和正常進行 從規劃設計開始到管理工作的全面運作 有若 干環節不容忽視 這些基本環節分別包括在物業管理的策劃階段 物業管理的前期準備階段 物 業管理的啟動階段 物業管理的日常運作階段之中 物業管理的策劃階段物業管理的策劃階段 這一階段的工作包括物業管理的早期介入 制定物業管理方案 選聘或組建物業管理企業等 3 個基本環節 1 物業管理的早期介入 所謂物業管理的早期介入 是指物業管理企業在接管物業以前的各個階段 項目決策 可行性 研究 規劃設計 施工建設等階段 就參與介入 從物業管理運作的角度對物業的環境布局 功能 規劃 樓宇設計 材料選用 設備選型 配套設施 管線布置 房屋租賃經營 施工質量 竣工 驗收等多方面提供有益的建設性意見 把好規劃設計關 建設配套關 工程質量關和使用功能關 以確保物業的設計和建造質量 為物業投入使用后的物業管理創造條件 早期介入的意義與作用 有利于后期工作的順利進行 在物業管理前期工作中 就應策劃管理該物業的方案 草擬和制定各項管理制度 安排好機 構的設置 人員聘用 上崗培訓等工作 以便物業移交后就能有序工作 同時 經過一段時間的 工作 可以同環保 水電 煤氣 通訊 治安 綠化等各有關部門建立關系 理順服務渠道 便 于以后管理工作的順利進行 早期介入可以全面了解所管物業 對土建結構 管線走向 設備安裝等情況可以了如指掌 例如管線節點的位置往往會與設計圖紙所標位置有差異 若布置管線時沒有及時記錄下來 在后 期管理中 可能會出現脫節的現象 相對來說 土建結構部分以后可以看得見 摸得著 面對設 備安裝 管線布置以后不暴露在外面 應充分掌握 以便后期管理 優化設計 減少返工 防止后遺癥 物業管理公司在項目設計和施工階段 從業主和使用人的角度 憑專業人士的經驗 對所管 物業進行審視 對不當之處 提出解決方案 從而減少物業接管后的返工 避免產生在后期工作 中難以解決的問題 早期介入是房地產企業為優化建設項目 并做好物業管理的基礎工作 是提 高行業全過程經營效益 而共同協作的有效行為 保證樓宇的安全啟用 正常運行 物業管理公司的管理人員前期介入 特別是保安工作的銜接就能做到沒有漏洞 使得保安系 統的設備 人員在樓宇未正式投入使用之前就運行起來 就能使樓宇的安全啟用 正常運行 使 業戶放心 定心 2 制定物業管理方案 確定管理檔次 確定服務標準 財務收支預算 3 選聘或組建物業管理企業 在物業管理方案制定并經審批之后 即應根據方案確定的物業管理檔次著手進行物業管理企 業的選聘或組建工作 在開發項目全面竣工交付使用之前 首次選聘物業管理企業的工作由房地 產開發企業進行 如有條件 房地產開發企業也可自行組建物業管理企業 物業管理的前期準備階段 物業管理的前期準備階段 物業管理的前期準備工作包括物業管理企業內部機構的設置與擬定人員編制 物業管理人員的 選聘與培訓 規章制度的制定 物業租售的介入等 4 個基本環節 物業管理的啟動階段 物業管理的全面正式啟動以物業的接管驗收為標志 從物業的接管驗收開始到業主委員會的 正式成立 包括物業的接管驗收 用戶入住 產權備案和檔案資料的建立 首次業主大會的召開 和業主委員會的正式成立等 4 個基本環節 物業管理的日常運作階段 物業管理的日常運作包括日常綜合服務與管理和系統的協調兩個環節 物業接管驗收應具備的條件和資料 應具備的條件 在接管驗收之前 首先必須參閱有關文件 以便掌握有關標準與要求 例如 建設部 1991 年 2 月 4 日頒布的中華人民共和國行業標準 房屋接管驗收標準 建設部 1993 年 11 月 1 日通過的 建設工程質量管理辦法 以及眾多的地方性法規 行 政規章等 其次 必須具備接管驗收的前提條件 例如 建筑施工正式完畢 設備設施安裝之后運轉正 常 竣工驗收已經通過 幢 戶編號也經有關部門確認 場地平整 因施工造成的障礙物均已清 除 以及應檢索提交的資料齊全 正確無誤等 應具備的資料 新建房屋接管驗收應檢索提交的資料主要有 1 產權資料 a 項目批準文件 b 用地批準文件 c 規劃許可證 d 建筑執照 e 拆遷安置資料 2 技術資料 a 竣工圖 包括總平面 建筑 結構 設備 附屬工程及隱蔽管線等全套圖紙 b 地質勘查報告 c 工程合同及開工 竣工報告 d 工程預決算 e 圖紙會審記錄 f 工程設計變更通知 及技術核定單 包括質量事故處理記錄 g 隱蔽工程驗收簽證 h 沉降觀察記錄 i 竣工驗收說明書 j 鋼材 水泥等主要材料的質量保證書 k 新材料 構配件的鑒定合格證書 l 水 電 取暖 衛生器 具 電梯等設備的檢驗合格證書 m 砂漿 混凝土試塊試壓報告 n 供水 供暖的試壓報告 在上述文件中 竣工圖是一份非常重要的資料 所謂竣工圖 是指真實地記錄各種地下設施 和地上建筑物 構筑物 附屬物情況的技術檔案資料 也是工程驗收交付使用以后進行維修 改 建 擴建的原始依據 因此 必須保證竣工圖的準確性和完整性 在辦理移交手續時 不可遺漏 散失 并要與實際相符 以免今后工作被動 原有房屋接管驗收應檢索提交的資料主要有 1 產權資料 a 房屋所有權證 b 土地使用權證 c 有關司法 公證文件和協議 d 房屋分戶使 用清冊 e 房屋設備及定 附著物清冊 2 技術資料 a 房地產平面圖 b 房屋分間平面圖 c 房屋及設備技術資料 樓宇入伙樓宇入伙 樓宇入伙的涵義 1 樓宇入伙及入伙手續 樓宇入伙的涵義 樓宇入伙是指業主或使用人進房入住 是物業管理公司與業戶的首次接 觸 標志著物業管理工作逐步展開 入伙手續 入伙手續是指物業管理公司所接管的樓宇具備了入住條件以后 向業主寄發入 伙手續文件 2 入伙手續文件 入伙手續文件是指業主在辦理入伙手續書 所要知曉 參考 簽定的有關 文件 其主要內容如下 入伙通知書 入伙手續書 收樓須知 繳款通知書 驗樓情況表 樓宇交接書 樓宇入伙的程序與工作 為方便業主順利辦好入伙手續 特將其一般的程序歸納如下 1 業主的準備工作 察看房屋 設備及設施 按時辦理收樓手續 及時付清樓款及有關費用 仔細閱讀 住 戶手冊 弄清楚管理單位的有關規定 收費情況和入住應辦理的手續 簽訂 管理協議 遵 守各項管理制度 辦理裝修申請手續 2 物業管理公司的準備工作 針對入伙是物業管理環節上最重要的一步 這一階段業主頻繁的出入會產生秩序混亂 甚至 發生違章 損壞公共設施等現象 物業管理公司要提供良好的管理和服務 必須有過細的組織措 施 在這時一般應做好以下工作 清潔衛生 動員物業管理公司全體人員共同努力 打掃好室內外的衛生 清掃道路 使業 主 或住戶 接受一個干凈的物業 制定管理制度 向業主 或住戶 發入伙通知書 明確搬入時間 并定出入伙須知 收費標 準 入伙驗收手續 入住人員登記 交鑰匙登記 裝修報審 管理規定等 物業移交 物業管理公司直接參與了物業的接管驗收 因而能對施工質量有了清楚的了解 完全能負責地向業主進行物業的移交 物業移交是物