物業管理招投標案例分析在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業、星漢物業、南大物業、東海物業、養園物業等12家物業公司第一次打起了“價格戰”。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程南京龍江小區10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業主管理委員會在此次招標中明確提出，物業管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業信譽分別占10分。根據1999年12月8日出臺的江蘇省普通住宅區物業管理公共服務費等級收費暫行辦法，住宅區物業管理公共性收費指導價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經很明確的情況下，南京的物業管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發出后，南京的很多物業管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業的總經理梁蘇拉說，南京的物業管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業管理公司的壓力，比如愛濤置業要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業經營成本。從長遠來看，這對南京的物業管理行業無疑將起到積極的作用。附：南京兩次物業管理招投標活動效果分析。1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區就物業管理單位進行了招投標。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業管理市場化的進程。1)百花湖花園住宅區招標概況(1)物業標的：在建，規劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。物業類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全，維修基金基本落實。物業管理區域：一個。(2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。(3)招標主體：物業管理主管部門受開發商委托，與開發商共同招標并運作。(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業管理公司。(5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發商等資深專家10人。(6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調查由招標辦隨機抽查評分。(7)評分類別及權重：信譽(12)、標書(54)、答辯(34)(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元(月平方米)；高檔公寓，0.5元(月平方米)。(9)招標執行依據：借鑒其他省市經驗。2)龍江高教公寓招標概況(1)物業標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95以上。物業類型：經濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業管理區域為2個。(2)招標范圍：南京地區省、市物業管理企業投標，公證部門全過程公證。(3)投標方：南京地區省、市屬12家企業。(4)評委組成：業主委員會、省主管部門、市物業管理協會、院校、企業等資深專家7人。(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業主委員會最終定標，其中信譽調查由業主委員會隨機抽查評分。(6)評分類別及權重：信譽(10)，標書(30)，價格(50)，答辯(10)。(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調節價相結合，中標價為0.36元(月平方米)，業主委員會標底價為0.34元(月平方米)。(8)招標執行依據：中華人民共和國招標投標法，并借鑒其他經驗。3)兩次物業管理招投標的啟示(1)物業管理市場化進程需要政府積極引導，規范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業管理發展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發商壟斷、行業壟斷的狀況，未形成統一的物業管理有形市場和無形市場，不利于生產要素的合理流動。物業管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經濟發展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業管理招投標中介服務機構，在物業管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業管理市場化的法律法規體系，制定規范統一的“游戲規則”，營造良好的市場交易環境。(2)增強業主自治能力，發揮開發商、業主委員會的作用。百家湖花園物業管理屬前期物業管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業主委員會作為物業管理市場的主體地位得以明確，作用得以發揮，為業主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區位、面積、戶型向環境和服務延伸。開發商開始重視自己產品的物業管理，通過市場競爭來改變“自建自管”狀況，找到了提升產品的新賣點。(3)物業管理企業參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數十家企業積極參與，踴躍投標，共同表現了對物業管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環境，一流的物業管理”的住宅區。高教公寓具有規模大，即將入住率高，業主素質高的特點。眾多企業希望通過市場競爭，使自身經營上規模，達到提升企業服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎。“以人為本”，“以業主為本”，為業主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業共同的想法。(4)需要引起重視和改進的問題：工程建設與物業管理脫節的現象依然存在。兩個物業標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業管理用房，垃圾中轉困難等問題，給物業管理帶來先天不足的遺憾。物業