xxxx大廈項目發展戰略與定位報告 謹呈 深圳市南山開發實業發展有限公司 世聯地產顧問 深圳 有限公司2004年2月 xx項目發展戰略與定位報告 我們解決問題的技術思路 分析思路 結果構成 實現目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區域背景 客戶目標 解決方案 產業鏈研究 項目發展戰略 項目定位 功能比例 宏觀環境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業發展建議 區域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 當前研究內容 開發商目標及約束條件 分析思路 結果構成 實現目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區域背景 客戶目標 解決方案 產業鏈研究 項目發展戰略 項目定位 功能比例 宏觀環境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業發展建議 區域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 我們的研究必須以開發商目標為出發點 以市場為導向 同時我們提供的成果也是在一定約束條件下的 解 開發商需要世聯解決的問題 當前研究內容 項目界定 分析思路 結果構成 實現目標面臨的問題 市場研究 客戶目標 解決方案 產業鏈研究 項目發展戰略 項目定位 功能比例 宏觀環境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業發展建議 區域競爭 寫字樓案例 基礎資料研究 地塊分析 區域背景 項目界定 第一部分 項目界定 一 項目分析二 區域背景 一 項目分析 項目規劃限制指標項目所在區域項目周邊環境項目交通項目四至項目分析總結 項目規劃限制指標 項目所在區位 本項目 xx xx xx xx xx xx xx xx xxxxxxxx xx 項目周邊環境 xx 注 本圖僅為示意之用 xx 注釋 xx 注釋 xx 注釋 xx 項目交通 項目四至 xx xx 小路 xx xx xx xx xx 本項目 北 項目地塊現狀 xx 項目分析小結 二 項目區域背景 區域與城市的關聯區域對外聯系區域發展現狀 項目與城市的關聯 xx位置與xx的關系未來發展展望 區域對外聯系 xx發展現狀 通過項目分析 結合項目區域背景 我們將項目界定位為 xx 項目界定確定本項目的研究范圍 1 城市宏觀環境 宏觀經濟與城市規劃 2 市場分析3 產業鏈 我們帶著對以下問題的思考 逐一展開研究工作 當前研究內容 分析思路 結果構成 實現目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區域背景 客戶目標 解決方案 產業鏈研究 項目發展戰略 項目定位 功能比例 宏觀環境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業發展建議 區域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 第二部分 基礎資料研究 一 xx房地產市場現狀二 xx宏觀環境與規劃發展三 xx產業鏈研究 一 xx房地產市場現狀 辦公市場商住市場 市場總體特點 區域化分布 xx xx xx 注釋 xxxxx 辦公市場現狀 xx 資料來源 市場調研 企業訪談 客戶 企業 類型小結 1 國家行政企 事業單位 大中型企業 2 工業區企業 3 中海殼牌 中海殼牌項目承建商及相關建設單位 4 當地投資 貿易 物流 貨貸 事務所等中小型公司 5 外地公司辦事處 辦公市場現狀 資料來源 市場調研 企業訪談 辦公市場現狀 資料來源 市場調研 企業訪談 小結 現有少量企業進駐中心區北部 但這些企業對本項目難以構成支撐 xx辦公企業瀏覽 1 2 xx辦公企業瀏覽 2 2 xx企業辦公地點2 假日酒店 安惠大廈寫字樓 xx辦公市場總結 二 xx宏觀環境 xx宏觀經濟狀況xx規劃發展 xx宏觀經濟狀況研究結論 xx宏觀經濟 gdp指標 xx宏觀經濟 人均gdp xx整體經濟結構 產業發展 xx宏觀經濟對其房地產市場的帶動 按照一般規律 xx房地產發展已經進入快速發展階段 但目前的xx房地產市場更接近于啟動階段 原因分析 第三產業比例過低 素質較差 2003年xx宏觀經濟增長速度80 人均gdp3259美元 xx規劃發展研究總結 三 xx產業鏈研究 xx產業發展周期企業辦公 居住的發展對本項目的借鑒意義 案例研究 案例研究對本項目的借鑒 思考 從xx招商項目看 各項目建設階段是否產生大量商務辦公 居住需求 本項目能夠抓住的辦公需求分析 1 2 本項目能夠抓住的辦公需求析 2 2 本項目能夠抓住的商住需求分析 1 2 本項目能夠抓住的商住需求分析 1 2 當前研究內容 分析思路 結果構成 實現目標面臨的問題 市場研究 地塊分析 區域背景 客戶目標 解決方案 產業鏈研究 項目發展戰略 項目定位 功能比例 宏觀環境 客戶定位 形象定位 產品定位 物業發展建議 區域競爭 項目界定 寫字樓案例 基礎資料研究 解決方案 項目swot分析 功能比例 客戶定位 形象定位 功能 產品定位 物業發展建議 區域競爭 寫字樓案例 項目定位 項目發展戰略 價格定位 經濟測算 減小劣勢 避免威脅 發揮優勢 轉化威脅 利用機會 克服劣勢 發揮優勢 搶占機會 優勢 s 劣勢 w 機會 o 威脅 t 項目swot分析及相應戰略 根據swot分析 得出本項目發展戰略 1 適應多種客戶需求 降低市場風險2 可組合小空間 降低置業門檻3 形象公建化 低成本運作 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目價格定位 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目產品定位 客戶定位參考規律任何企業 都是從創業初期開始 逐步擴大規模 逐漸經歷一個草創時期 成長時期 快速成長時期 成熟時期的成長歷程 而企業辦公環境的轉換 也幾乎貫穿于這個過程 因此說 處于不同創業階段的企業 辦公場所的選擇也由此而不同 世聯客戶分析模型 客戶定義 企業成長歷程 草創型 成長型 快速成長型 成熟型 規模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅 規模小在乎形象中低可 分開民宅辦公樓 有一定規模 在乎形象中高分開商業寫字樓 規模較大在乎形象高分開商業寫字樓 規模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點 特點 客戶群分析 其他客戶分析 目標客戶 1 2 其他 xx產業帶動的第三產業如物流 貿易 事務所等外地企業辦事處 xx大中型企業 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 草創型企業成長型企業投資客 項目客戶定位 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目產品定位 寫字樓案例借鑒 草創型 成長型企業對寫字樓關注點區域發展前景好物業形象好 外觀公建化價格實惠 小面積 總價低 24小時辦公 部分要求有居住功能 配套設施滿足基本需求 商務中心 餐廳 便利店等 交通便捷投資客關注點價格實惠 總價低區域發展前景好 寫字樓案例研究總結 xx開發區中心區核心位置發展中區域xx產業帶動區域首個寫字樓項目項目形象高檔項目成本中低檔 項目所在區位項目發展背景項目開發目標客戶關注因素 項目定位因素分析 高檔地標積極進取朝氣領先的時代 創新高檔小空間 可自由組合 分析因素 本項目條件 衍生聯想涵義 關鍵字 項目形象定位 建議案名 項目定位 1 項目客戶定位 2 項目形象定位 3 項目功能 產品定位 4 項目產品定位 功能辦公 居住及配套設施 寫字樓及公寓比例的確定原則以市場為基礎 兼顧多種需求 吸引最大范圍的客戶 降低項目風險 從市場現狀看 寫字樓與公寓的功能復合能吸引多層面的客戶 辦公 辦公 居住 居住 投資 配套設施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求 又要能持續經營 更重要的是 積聚人氣 提升本項目所在區域的成熟度 功能定位原則 根據市場結論 本項目物業應具備辦公 居住功能 從客戶目標出發 酒店式公寓是否可行 1 本區域現實條件的支撐 結論 本區域的現實條件適合開發寫字樓 而對公寓的支撐則明顯較弱 資料來源 世聯模型 2 目標客戶需求市場的支撐 資料來源 客戶訪談 3 公寓供給市場的重點競爭 資料來源 市場調研 xx 本項目項目產品定位 本項目總體功能比例 建議配套設施 設施 餐飲 娛樂 會議 商務中心 銀行 證券營業廳 便利店等 規模 1 2層 約5000平米 1 平面布置2 建筑設計3 建筑風格4 其它 物業發展建議 1 平面布置 n 1 平面布置 廣場 2 建筑設計之戶型 1 3 標準單元戶型面積 50 60平米 可多套靈活組合 平面組合 公寓辦公 豎向組合 平面復式 2 建筑設計之戶型 2 3 也可利用層高贈送面積 達到平面復式的效果 2 建筑設計之戶型 3 3 設獨立衛生間 適應商住需求 同時提高辦公空間的品質 滿足辦公 商住的復合功能要求 二 三層之間設夾層 營造空中花園等休憩空間 2 建筑設計之環境 樓層內設共享空間如休憩露臺 小型茶水間 緩解工作壓力 2 建筑設計之空間布置 入口及大堂現代氣派 體現物業形象 2 建筑設計之大堂 引入生態設計 強調自然通風 采光 綠化 節能等 2 建筑設計 生態概念 建筑造型應給人以強烈的視覺沖擊力 與周邊的政府辦公樓形成明顯區別 現代 氣派 凸現中心區商務中心的形象 3 建筑風格 提供酒店式服務業主入口廳堂設酒店式服務臺 家居清潔及家務助理服務 干濕洗熨服務 安排電召的士服務 租車服務 提拿物件 關開車門 定時喚醒服務 代為訂餐 送餐服務 代租 代管服務 項目盈利方式銷售為主 即使是已出租的仍可作為帶租約物業出售 可租可售 其它物業建議 項目