關于印發濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法的通知來自:濟南市物價局 發布者:編輯部 預覽次數:196JNCR-2012-0440001濟南市物價局濟南市住房保障和房產管理局文件濟價費字201275號關于印發濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法的通知各縣（市）、區物價局、住房保障和房產管理部門、物業服務企業及有關單位：為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業的健康發展，根據中華人民共和國價格法、山東省物業管理條例、山東省住宅物業服務收費管理辦法（魯價綜發2011185號）等法律、法規及相關政策規定，結合我市實際情況，制定了濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法（見附件），報經市政府同意，現印發給你們，請遵照執行。附件：濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法二一二年七月二十五日附件：濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據中華人民共和國價格法、山東省物業管理條例、山東省住宅物業服務收費管理辦法（魯價綜發2011185號）等法律、法規及相關政策規定，結合我市實際情況，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。第六條 市價格主管部門會同市物業主管部門依據國家和省有關規定，制定全市住宅物業服務收費政策，負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。各縣（市）、區價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。第八條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主、物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主、物業使用人享有或者承擔的物業服務計費方式。第九條 普通住宅前期物業服務費、停車服務費采取包干制的實行政府指導價。歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同市物業主管部門制定，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣（市）、長清區基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內合同約定。非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費、停車服務費實行市場調節價，由雙方合同約定。第十條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。停車服務費根據停車服務標準、服務質量等因素定價。普通住宅前期物業服務等級標準、停車服務標準由市物業主管部門會同市價格主管部門制定并公布。各縣（市）、長清區參照執行。第十一條 普通住宅物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；（三）物業管理區域清潔衛生費用；（四）物業管理區域綠化養護費用；（五）物業管理區域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業服務企業的固定資產折舊；（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（九）經業主同意的其它費用。物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。專業經營設施設備產權屬于專業經營單位的，其運行、維護、養護、更新費用由專業經營單位承擔，不得計入物業服務支出或物業服務成本。第十二條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同應當約定以下內容：物業服務等級、物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業服務合同內容。物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料分別向物業所在地市、縣（市）、長清區價格主管部門備案。第十三條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費由開發建設單位交納。業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。第十四條 物業服務費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室的物業服務收費實行市場調節價，可高于住宅物業服務收費標準，由雙方協商確定。第十五條 因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成物業管理區域配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，業主交納的物業服務費適當降低，降低幅度應在約定收費標準的30%以內，由開發建設單位與物業服務企業協商約定，差額部分由建設單位補償物業服務企業。第十六條 房屋交付后空置半年以上的，經業主或物業使用人與物業服務企業確認后，其物業服務費按照物業服務收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。第十七條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。第十八條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。第十九條 車位租賃費實行政府指導價，由市、縣（市）、長清區價格主管部門會同同級物業主管部門按照第九條定價權限規定制定基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準后執行。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內合同約定。第二十條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的共用車庫內的車位產權人或承租人應當交納停車服務費。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。車位未停放車輛空置半年以上的，經車位產權人或車位承租人與物業服務企業確認后，停車服務費按照收費標準的70%收取。第二十一條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。第二十二條 業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。第二十三條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。第二十四條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費。第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。第二十六條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。第二十七條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。第二十八條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。第二十九條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第三十條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。第三十一條 物業服務企業接受委托為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協商約定。第三十二條 政府價格主管部門對物業服務收費實行成本監審和價格監測制度。物業服務企業應按照價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關資料。第三十三條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據價格法、價格違法行為行政處罰規定等法律、法規予以處罰：（一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的；（二）低于服務等級要求提供服務并收費的； （三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務并收費的；（五）不按規定實行明碼標價的；（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。第三十四條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。第三十五條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。第三十六條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。濟南市物價局、房產管理局關于印發的通知（濟價房字2004168號）同時廢止。主題詞：印發 住宅物業 收費 辦法 通知抄報：山東省物價局、山東省住房和城鄉建設廳。濟南市物價局辦公室 2012年7月25日印發關于公布我市市內各區住宅小區共用車庫內車位租賃費基準價格等有關問題的通知來自:濟南市物價局 發布者:編輯部 預覽次數:182濟南市物價局濟南市住房保障和房產管理局文 件濟價費字201277號關于公布我市市內各區住宅小區共用車庫內車位租賃費基準價格等有關問題的通知各相關部門、單位：根據山東省物業管理條例、山東省住宅物業服務收費管理辦法（魯價綜發2011185號）、濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法（濟價費字201275號）文件精神，報經市政府同意，現將歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區住宅小區共用車庫內的車位租賃費基準價格等有關問題通知如下：一、住宅小區共用車庫內的車位租賃費實行政府指導價。車位租賃費基準價格為220元/個月，可上浮10%，下浮不限。車位出租單位應在政府指導價格范圍內，與業主通過合同約定車位租賃費具體收費標準。本通知實施前已簽訂車位租賃合同尚未到期的，車位租賃標準仍按原合同約定執行，合同到期后按本通知執行。二、普通住宅小區前期物業管理階段共用車庫停車服務費實行政府指導價。停車服務費基準價格為35元/輛月，可上浮10%，下浮不限。實施停車服務的單位應根據濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準(見附件）規定的服務標準，結合本單位停車服務實際情況，在政府指導價格范圍內與業主通過合同約定停車服務費具體收費標準。三、占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會綜合考慮車庫租賃費的價格確定。車位場地使用費屬于全體業主共有。車位場地使用費的分配按照山東省物業管理條例有關規定執行。車位場地委托物業服務企業管理的，物業服務企業可提取一定比例的停車服務費。具體比例由業主委員會與物業服務企業協商確定。四、業主大會成立前占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，在有關部門的指導下，擬定車位劃定和使用方案，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，由物業所在地街道辦事處組織實施。其場地使用費標準在不超過住宅小區共用車庫內車位租賃費政府指導價70%的范圍內確定。停放超過2小時的外來車輛按照2元/小時輛繳納場地使用費，每天最高不得超過12元。物業服務企業可按不超過20%的比例提取停車服務費。車位場地使用費剩余部分，由物業所在地街道辦事處負責監管。業主大會成立后，車位場地使用費及時移交給業主委員會管理，并接受全體業主監督。車位場地使用費主要用于補充相關物業管理區域的專項維修資金。五、業主對汽車有看管要求的，應當與相關單位另行約定。六、實施車位租賃服務、停車服務的單位應當按照政府價格主管部門的規定明碼標價，在管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準、收費標準及車位場地使用費收支等有關情況進行公示。各級政府價格主管部門應會同物業主管部門，加強對車位租賃、停車服務收費項目、收費標準的監督和管理。對違反價格法律、法規的行為，政府價格主管部門將依據中華人民共和國價格法等法律法規予以處罰。七、本通知自2012年8月1日起執行。附件：濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準二一二年七月二十五日附件：濟南市普通住宅共用車庫停車服務標準一、基本要求（一）管理服務人員統一著裝、佩戴標志，儀容儀表整潔規范。（二）在車庫場所內公開服務流程、服務制度、收費標準及應急預案等內容。（三）建立巡查巡檢、人員管理等規章制度，建立健全車位使用檔案，檔案內容齊全完整。（四）車庫道閘系統、照明系統、消防等設施設備保持正常使用。二、設施設備維修養護（一）維護人員嚴格執行操作規程及保養規范，對車庫共用部位及設施設備進行日常管理和維修養護，巡查、檢查、保養記錄完整。（二）設施設備標識齊全，責任人明確，車庫限高、限速、禁火、禁停等安全警示標志明顯。（三）地面車行引導線清晰，在顯著位置設置出入口、電梯引導標志，標志齊全。（四）每季一次對涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發現損壞及時進行維修。（五）每季一次（雨季前須安排一次）對出入口排水溝、排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。（六）每日對停車場巡檢一遍，確保車庫設施設備運行正常。（七）地下停車場燈照亮度符合停車場規范要求。三、秩序維護（一）車庫內已配置道閘和監視系統的，應保證24小時開通，交接班記錄規范、詳實。（二）嚴格建立巡查制度，按照規定做好巡查工作，巡查記錄完整規范。（三）明確安全防火責任人，加強防火知識的宣傳和教育，定期進行防火安全演練，所有工作人員應熟練掌握防火器材的使用方法。（四）做好安全防范工作，物業服務企業應制定交通事故、刑事案件、防汛、火警、供電系統故障等應急預案，應急預案應包括報告程序、應急指揮、應急設備的儲備及處置措施等內容，并定期進行應急培訓和演練。發生安全事故、自然災害時，在采取緊急措施的同時，及時向有關部門報告。四、保潔服務（一）每日對停車場路面進行保潔，確保地面無積水，無雜物堆積等現象；（二）每月至少濕拖或沖刷地面一遍，確保地面無積塵；（三）定期對停車場內管道進行清潔，確保管線無積塵。主題詞：公布 車位 租賃 價格 通知抄報：山東省物價局、山東省住房和城鄉建設廳。濟南市物價局辦公室 2012年7月25日印發關于公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知來自:濟南市物價局 發布者:編輯部 預覽次數:167濟 南 市 物 價 局濟南市住房保障和房產管理局文件濟價費字201276號關于公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知各縣（市）、區物價局、住房保障和房產管理部門、物業服務企業：為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法（濟價費字201275號）文件精神，在山東省技術監督局發布的山東省地方標準普通住宅類物業服務規范的基礎上，結合我市物業管理實際，制定了濟南市普通住宅物業服務等級標準及普通住宅物業服務收費基準價格，報經市政府同意，現將有關問題通知如下：一、濟南市普通住宅物業服務等級標準分為公共性物業服務等級標準和特種設施設備維護運行服務標準兩部分，公共性物業服務等級標準按物業服務質量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級。等級越高，服務標準越高，對應的物業服務收費基準價格越高。特種設施設備維護運行服務標準包括電梯的維護、運行服務標準和自動消防控制設施的維護、運行服務標準。特種設施設備維護運行服務標準不分等級。物業管理區域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備，以實際管理、運行及維護等成本為基礎，通過合同約定具體收費標準。各縣（市）、長清區可參照執行。（濟南市普通住宅物業服務等級標準見附件1）普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區由市價格主管部門會同市物業主管部門制定，物業服務收費可在基準價格的基礎上上浮10%，下浮不限。物業服務收費基準價格與等級標準相對應，包括公共性物業服務收費、電梯維護和運行費以及自動消防控制設施維護運行費三部分。在前期物業管理階段建設單位與其選聘的物業服務企業應根據所能提供的物業服務項目及質量標準，選擇物業服務等級，在對應的政府指導價的范圍內通過合同約定具體物業收費標準。各縣（市）、長清區物業服務收費基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。（歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅物業服務收費基準價格見附件2）二、物業服務合同約定期限的，在合同期內，物業服務與其收費標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定固定期限或前期物業服務合同已經到期的，符合業主大會成立條件的，由物業所在地街道辦事處按照山東省物業管理條例有關規定負責組織、指導成立業主大會，并由業主大會確定物業服務及其收費標準；暫未成立業主大會的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，擬定物業服務收費標準調整方案，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業服務及其收費標準等方可按照濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法執行。三、物業服務企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，將營業執照、資質證書、物業服務合同和物業服務成本等相關資料分別向物業所在地市、縣（市）、長清區價格主管部門備案。四、物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。五、政府價格主管部門應會同物業主管部門加強對物業服務收費的監督檢查，按照價格法、價格違法行為行政處罰規定等法律、法規對價格違法行為予以處罰，處罰情況記入物業服務企業誠信檔案。六、本通知自2012年8月1日起執行。附件1、濟南市普通住宅物業服務等級標準2、歷下區、市中區、天橋區、槐蔭區、歷城區及高新區普通住宅物業服務收費基準價格二一二年七月二十五日附件1：濟南市普通住宅物業服務等級標準本服務等級標準分為公共性物業服務標準和特種設施設備維護運行服務標準兩部分。公共性物業服務標準按照物業服務質量分為一星級、二星級、三星級、四星級、五星級，其中一星級為最低等級，五星級為最高等級，等級越高，物業服務標準越高。特種設施設備維護運行服務不分等級，為統一標準。公共性物業服務標準基本要求一、服務機構應在住宅小區內設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求：（一）具有符合物業服務企業資質管理辦法要求的資質；（二）有委托方提供的服務場所；（三）配備滿足服務需要的設施設備；（四）服務窗口應公示物業服務企業資質證書或復印件、物業服務項目、服務流程、收費依據、收費標準、投訴渠道等，提供特約服務的，應公示特約服務項目、服務流程及收費標準等；（五）有客戶服務人員為業主或物業使用人提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務。二、人員物業服務人員應符合以下要求：（一）具有良好的職業道德；（二）管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書；（三）進駐物業服務區域后，物業服務企業應針對實際情況對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；（四）統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔；服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；（五）定期參加專業技能、法律法規、安全等相應的培訓。 三、規章制度物業服務企業應建立完善的規章制度，主要包括：（一）物業服務方案；（二）崗位職責、工作流程及服務規范；（三）內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。四、財務管理（一）物業服務費和其它費用收支應符合物業管理企業財務管理規定、山東省物業管理條例、山東省住宅物業服務收費管理辦法、濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法等相關要求；（二）對于合同約定的收費項目及標準應按合同要求執行；（三）為業主或物業使用人提供的特約服務應按雙方約定收費并單獨結算；（四）規范操作，賬目清晰；實行酬金制物業服務收費方式的物業服務企業每年至少公布1次服務資金的收支情況。五、檔案管理（一）基本要求物業服務企業應建立和完善檔案管理制度，做到檔案、記錄等內容完整、準確，及時對文件資料和記錄進行歸檔保存。（二）技術檔案1.工程竣工驗收檔案；2.項目竣工綜合驗收檔案；3.物業承接查驗檔案；4.其它相關資料。（三）日常檔案1.設施設備管理檔案；2.裝飾裝修管理檔案；3.業主或物業使用人檔案；4.物業服務日常管理文件、記錄；5.公共秩序維護與管理檔案；6.應急事件處理檔案；7.處理投訴檔案；8.其它相關資料。六、消防管理協助公安機關消防機構、公安派出所做好消防安全工作。（一）消防安全職責1.制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，確定物業服務企業消防安全責任人、消防安全管理人，明確專人管理維護消防設施和器材；2.制定符合本小區實際情況的滅火疏散預案，每年組織業主進行以撲救初起火災、逃生自救為內容的消防演練；應利用消防宣傳設施普及消防安全知識；3.工作人員應參加消防培訓，具備檢查消除火災隱患、組織撲救初起火災、組織人員疏散逃生和消防宣傳教育培訓的能力；4.建立消防檔案，存檔備查；5.其他依法履行的消防安全職責。（二）消防安全防范服務應對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，并符合以下要求：1.與建設單位交接時，確保消防技術資料齊全，消防設施運行正常，消防器材、消防宣傳設施、消防設施警示標識配備符合要求且完好有效；2.保持疏散通道、安全出口、消防通道暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，常閉式防火門處于常閉狀態，在消防車道設置禁止占用的明顯標志；3.定期進行防火巡查、防火檢查，每周至少進行1次防火巡查，每季度進行1次防火檢查，及時消除火災隱患；巡查、檢查應做記錄，由檢查人及主管人員簽字，存檔備查；應對住宅小區中的商業服務區域加強管理，增加巡查頻次，業主或物業使用人應配合物業服務企業的管理工作；4.水泵房、風機房、配電室等消防安全重點部位由專人每日巡查；5.確保管理區域內的共用消防設施運行正常，器材完好有效，如有故障、損壞及時維修更換；消防泵每月啟動一次并做記錄，每年保養一次，保證其運行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱內各種配件完好；每半年檢查一次消防龍帶、閥桿處加注潤滑油并做一次放水檢查；每月檢查一次滅火器，如失效立即更新或充壓；不得擅自停用自動消防設施；6.發現違法行為應及時糾正，當事人拒不糾正的應立即報告當地公安派出所。一星級一、綜合管理服務（一）物業服務企業應向業主提供物業服務手冊；（二）承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，設置并公示24小時服務電話；（四）報修服務按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄；（五）每年的溝通面不低于小區住戶的50%，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達70%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。二、房屋管理與維修養護服務（一）制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養護計劃；（三）業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應與其簽訂裝修協議，告知裝修須知，并監督裝修過程；對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的情況，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門；（四）對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門；（五）發現房屋結構損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及有關部門，并按照雙方約定及相關要求安排專項維修；（六）發現道路、路面、側石、窨井蓋損壞時，應及時告知相關業主、業主委員會及有關部門并安排專項維修；（七）對危險隱患部位設置安全防范警示標志。三、共用設施設備運行、維修、保養服務（一）路燈、樓道燈完好率不低于80%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；（二）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（三）每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規定。四、協助公共秩序維護服務（一）人員要求1.公共秩序維護人員應身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序；2.對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。（二）門崗1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班電話暢通，接聽及時；3.主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員的出入進行登記并加強詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入；6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.每6小時在小區內巡查1次；2.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。（四）車輛管理1.小區內應設置簡易的交通標志；2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放。（五）緊急事故防范1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修；3.每年至少組織1次應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內保潔1.樓層通道和電梯前廳每周清潔2次，每周濕拖1次；樓梯臺階每周清潔1次，每兩月濕拖1次；2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌、欄桿等每月清潔1次；3.樓內共用門窗玻璃，每季度擦拭1次。（二）外圍保潔1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔1次；3.天臺、明溝、上人屋面每半年清掃1次；4.路燈、樓道燈每半年清潔1次；5.設有公共衛生間的，每日清潔1次，保持通風，無雜物。（三）垃圾收集與處理1.應設置生活垃圾集中投放點，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾；2.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。六、綠化服務1.對草坪、花卉、樹籬定期進行修剪、養護；2.定期清除綠地雜草、雜物；3.無大面積病蟲害。二星級一、綜合管理服務（一）物業服務企業應向業主提供物業服務手冊；（二）承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員；設置并公示24小時服務電話；（四）24小時受理業主或物業使用人報修；急修30分鐘內到現場處理，一般修理3日內完成（預約除外）；（五）對業主或物業使用人的投訴在3日內答復處理；（六）每年開展1次以上一定規模的社區文化活動；（七）每年的溝通面不低于小區住戶的60%，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達75%以上；對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達85%以上。二、房屋管理與維修養護服務（一）制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度；（二）每年第四季度制定下一年度維修養護計劃； （三）業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應與其簽訂裝修協議，告知業主或物業使用人裝修須知，并監督裝修過程；對違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門；（四）對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門；（五）每年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發現損壞及時告知相關業主、業主委員會及有關部門并安排專項維修；（六）每季對公共門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；（七）每季對路面、側石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發現損壞及時告知相關業主、業主委員會及有關部門并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。三、共用設施設備運行、維修、保養服務（一）對存在危險隱患的共用設施、設備維護部位設置安全防范警示標志；（二）路燈、樓道燈完好率不低于85%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；（三）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及化糞池，并保持暢通無堵塞；（四）每年對避雷裝置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復，保證其性能符合國家規定。四、協助公共秩序維護服務（一）人員要求1.有專職公共秩序維護人員，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序；2.對小區日常護衛事項保持高度警惕，并做出正確反應。（二）門崗1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班電話暢通，接聽及時；3.主出入口有專人24小時值勤，按照服務合同要求進行出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入；6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.制定巡查方案，每6小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；2.每天不定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓道暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象；3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。（四）車輛管理1.小區內設置簡易的交通標志，設有地面停車點；2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放。（五）緊急事故防范1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修；3.每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內保潔1.樓層通道和電梯前廳，每兩日清潔1次，每周濕拖2次；樓梯臺階每周清潔1次，每月濕拖1次，干凈整潔；2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每月清潔2次，欄桿每月清潔1次；3.樓內共用門窗玻璃，每2月擦拭1次，目視干凈。（二）外圍保潔1.道路每日保潔1次，雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2.休閑、娛樂、健身設施每周清潔2次；3.綠化帶及草坪上的垃圾每周保潔2次；4.門衛、崗亭每周清掃2次；5.天臺、明溝、上人屋面每季清掃1次；6.路燈、樓道燈每季清潔1次；7.設有公共衛生間的，每日清潔1次；每月1次對公共衛生間進行消殺。（三）垃圾收集與處理1.垃圾桶布局合理，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾；2.建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運；3.垃圾桶、果皮箱每月清潔1次。（四）衛生消殺針對滅蚊、蠅、蟑螂、鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃，開展衛生消殺。六、綠化服務1.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；2.定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于10%；3.對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，存活率達到70%；4.適時進行防凍保暖；預防病蟲害；5.樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。三星級一、綜合管理服務（一）物業服務企業應向業主提供物業服務手冊；（二）承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員，設置并公示24小時服務電話；（四）24小時受理業主或物業使用人報修，急修30分鐘內到現場處理，一般修理2日內完成（預約除外）；（五）對業主或物業使用人的投訴在2日內答復處理；（六）能提供3種以上便民（無償）服務，如配置手推車、郵件收發、信息咨詢等；（七）每年開展2次以上一定規模的社區文化活動；（八）每年的溝通面不低于小區住戶的75%，每年至少2次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達80%，處理率達90%以上。二、房屋管理與維修養護服務（一）房屋管理1.制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規定等規章制度；2.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃；3.小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯；4.房屋外觀完好、整潔，對外墻面磚、涂料等裝飾材料進行定期巡視，發現脫落、有污跡的及時編制維修計劃，適時組織維修；5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施牢固、無裂縫、無破損，使用安全；6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔、統一、美觀，無安全隱患或破損；7.對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門。（二）維修養護1.物業服務企業應根據小區實際建設情況，做好下列房屋維護巡查工作并做好記錄：（1）每年1次觀測房屋結構，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進行檢測評定；（2）每年檢查1次墻體、墻面；（3）每年檢查1次頂棚；（4）每年檢查1次樓梯、扶手；（5）每年檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層, ；（6）每年檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；（7）每年全面檢查1次樓板、地面磚；（8）每季巡查1次小區各標識；（9）每月全面檢查1次公共門窗；（10）每月巡查1次路面、側石、窨井蓋等；（11）每月巡查1次圍墻；（12）每月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童樂園等。2.在房屋巡查中發現的損壞及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物業服務費用中支出的維修項目應在3日內組織修復；需要動用住宅專項維修資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，并于3日內向業主委員會提出書面申請，根據業主大會的決定組織維修。（三）裝飾裝修管理1.受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理服務協議，告知業主或物業使用人裝修須知和注意事項；2.裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門；3.裝飾裝修結束后進行檢查，對違反裝飾裝修管理服務協議的按照約定處理；4.裝修產生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在35日內清運。三、共用設備設施運行、維修、保養服務（一）公共照明1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；2.保持公共照明燈具清潔，亮燈率90%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求；3.公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常，無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形；完好率90%以上。（二）雨污水排放1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通；2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞；3.污水提升泵每年檢查保養1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。（三）安全防范設施物業服務企業應根據小區安全防范設施配備的實際情況，做好下列維護保養工作：1.監控系統：（1）設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；（2）按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養；（3）系統發生故障，應及時進行修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。2.門禁系統：（1）每周巡視1次，保證系統工作正常；（2）門鎖、對講主機檢查保養每季1次；（3）系統發生故障，一般性故障2小時內修復；較為復雜的故障2日內修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。3.周界防范系統：（1）主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查1次；（2）報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；（3）系統發生故障，一般性故障1小時內修復，較為復雜的故障24小時內修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防范措施。（四）防雷接地系統1.每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復；2.高層建筑每年雨季前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規定。四、協助公共秩序維護服務（一）人員要求1.專職公共秩序維護人員以中青年為骨干，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序；2.有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備；3.配備對講裝置或必要的安全護衛器械。（二）門崗1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班電話暢通，接聽及時；3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:009:00、17:0019:00設立崗，按要求進行出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進行登記，記錄規范、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意入內；6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通。（三）巡邏1.制定詳細的巡查方案，小區院落每3小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；2.每天定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象；3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。（四）車輛管理1.按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區域，地上車位標識規范；2.按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進行勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放。（五）監控1.設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規范、詳實；2.監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規定及時趕到現場進行處理；3.監控的錄像資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行。（六）緊急事故防范1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修；3.每年組織1次以上應急預案演習。五、保潔服務（一）樓內保潔1.樓層通道和電梯前廳